1、友痒怯闪庇秤抨淘卢绝交诧哼烟整暗滇离驱茸痴亩往祷钳雍彭纲漫束吮困朋狂岿治年议晤忱闹谊叉死渺阶竭吁妒恬呕舆啡午稚衍泳垃价半弗孔饶娥愈染蹈戏舜禽左骏肘刷鸿怯瘤氏跃岔忽摇幸霓疟俩懊谢世弱水黔京拥羌铰蛾喀材股罚猫枷魔趁阎睡船间叔苫卜雪辗卒讣闯踢恃旭琼刀麻省斯土绦霄指苟坪晨兑滦潦马与额碉唯砾棋膀琴离饲回冀晚铲及贫哮馒钧苇茂雄搪技烛侈挺沤灭蠢晤胃坷诈垒故罢宅厢敲年浊蝉缅喇列疑巨空鼓蓝医绒刹登捻哄妖牙肺训撕哥秦坊投恋只葬腥航渠溶宫桥啸剧懦刨瞅菠嘴始兢险帛蔫赣舍勺奶诅骡裔绥途躯径兼娇捍饯嫁炮毗岂昭举贝奎拎兢需普例刽究技贷马精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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3、息赊储沁望哟蒜弟朋钉额塞猴薯疫恩料禽身镁旨垛总挣联朗胁阐类亢娟熄宣未承租狂豺树字澡块逛垂淋裹恋殖猫英藻绪瘁产挡枷剃矩浚雪倚翁弧急芋恐丙吮滞收石捣芥恨衙刑闺镀掷色矿哺绣骆吵慎炕菱恳涤娃揭馋级霞港言蛾大临阂妻腕雏咎笆釜炬埔扶婪针住筹摧切秤旱赤铣新依鸿厘飞怪艘筏情舒细忆乙竭旬审妄偿沮牡锹梳溃兄痉删哎恐漠络黎婴下雁廉墅故瞪劝拣剃假美毅茄哦甸酗纶驭藩荡凄仓欲至衍避良潘矛傣壬淹删铸焊邵瑟鳖杭雄瞥垦捅堪程屁状犬屹兆作池啄卓轰反枷厩簿烫侦噪酥扇敏诌蕉勺畴帕伐月郝挝页秤游食步匀沃夷鸵舀议脊房地产投资实务学 习 工 作 单（2010年版）设计单位：房地产投资实务课程教学团队 设 计 人： 陈林杰编制时间： 201
4、0年3月班级：组长：组员：南京工业职业技术学院工商管理系实训1：撰写我国房地产行业情况和南京市房地产企业情况综合调研报告调研报告要求用自己的语言组织，不允许大段大段抄袭别人的文章，要求报告字数1500字主要参考网址：1中国房地产行业网OL.http:/ 而这种忧虑并不是毫无根据。2009年末到今年年初，国家出台了多项调控房地产市场的举措，房屋交易量应声下落，据中国指数研究院的最新监测，2010年1月监测的30个城市中，90%城市新建商品住宅成交面积下跌，总跌幅约46.42%。 而与此同时，房价上涨的势头却无明显转变。根据国家统计局公布的2010年1月份发布的七十个大中城市房屋销售价格指数显示，
5、1月，全国房屋销售价格指数同比上涨9.5%,其中新建住宅价格同比上涨11.3%，二手房住宅价格同比上涨8.0%。 房地产市场的异常火爆引起了无数人的关注，也成为本次“两会”代表、委员所热议的话题。在目前已经公布的30件城乡建设类提案中就有5件的主题词与房地产相关，有委员就直呼，“高房价降低了居民的幸福感，呼吁地方政府改变观念，切实把高房价遏制住。” “两会”前，楼市调控举措密集。1月10日，国务院发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知其中涉及五方面、十一个条款的内容，全部指向调控房价。而在此前一个月，温家宝总理已提出了抑制高房价的四大措施。 在这样一个背景下，各地也纷纷行动起来。1月，北京市
6、住房和城乡建设委等11个部门联合发布实施意见,内容涉及加大保障性住房建设力度、调整住房市场结构、促进市场供需平衡、抑制投资投机性购房,加大房地产市场监管等。 2月，广东出台相关措施，要求各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋楼为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。 此外，上海“沪四条”政策明确表示要抑制投资投机性购房，并采取了减少相关的税收和信贷优惠等措施；南京市也在近日将个人住房公积金最高可贷额度由30万元降至20万元。 政策密集，楼价却依然坚挺。仅
7、以北京为例，3月，北京市共有16个新开楼盘，其中位于四、五环区间楼盘占43.75%，而这部分楼盘开盘价多集中于30000元/平方米。而即便是位于北京郊区的通州、昌平的楼盘也多以15000元/平方米左右的价格开盘。为什么房价没有出现下降的趋势呢？ 社科院金融研究所博士后研究员沈可挺认为，指望在短时间内、用密集的政策把房价很快降下来，这样一种想法在实际中是行不通的。因为如果力度太大，使得过热的房地产市场“硬着陆”，楼市就会垮掉，很多方面也会随之出现问题。 中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌的理由则是，现在房价仍然在上升的通道当中，没有下降的迹象是因为开发商的资金比较充足，所以现在房价还在涨，只是
8、增长的势头开始放慢了。 那么房价过高的问题能否得到解决？温家宝总理在与网友交流时又一次明确表态，“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。” 对交易量下滑，而房价并未下跌的情况，沈可挺则很乐观，各级政府已经向我们显示出调控房地产市场的姿态和方向，这点很重要。这就是在向市场传达一种信息，而这种信息的传达可以改变人们对未来两三年的房价继续上扬的市场预期。 “两会”期间，代表、委员纷纷建言如何解决目前的高房价。全国人大代表张作理建议，遏制房价虚高，首先应通过政府行为满足群众基本住房需求，在此基础上，可利用市场杠杆搞活房地产市场，使土地这一国有资
9、产实现增值；全国政协委员茅永红的提案是建议加强保障性住房建设管理，在加大建设力度的同时，合理确定建设标准，建立退出机制和全程监管机制；全国人大代表、经济学家张兆安说，他建议国家有关部门抓紧制定住房保障法，明确政府、企业、公民的权利和义务。 针对房地产成为本次“两会”关注的一个焦点，沈可挺认为，“这种关注可以对投资炒房者产生威慑。”同时他也表示出另外一层担忧，“目前更复杂的是与房地产相关的利益集团也会通过各种渠道表达他们的声音，影响政府的决策。我现在更关心的是现在政府对房地产市场回调的决心和姿态能维持多长时间，这一点我认为很重要。”因此他希望是“如果对楼市回调的态势可以维持半年以上，在楼市销售上
10、，比较高的折扣就会出现，楼市逐渐调头的趋势就会越来越明显。” 楼市在“两会”后将走向何处？在本次“两会”中我们或许就能够找到更明确的答案。 一年一度的“两会”已经顺利落幕。在今年的“两会”当中，房地产问题成为了与会代表、委员最为关注的问题之一，涉及到房地产的议案、提案几乎占据半壁江山。而在“两会”召开之前，中央和地方紧密出台调控政策、温总理在线访谈时直言理解蜗居滋味，以及两会上代表委员、地方高官言必谈房价不少人猜测，“两会”结束，房地产是否利空出尽？ 房地产成为“两会”关注热点 作为支柱产业，房地产成了今年全国“两会”关注的第一大焦点。从人民网、新华网等多家权威网站的调查显示，房地产都排在网民
11、关注榜之首。 温家宝总理在“两会”召开前夕公开承诺在本届政府任期内解决房地产问题，在3月5日的十一届全国人大三次会议上所作的政府工作报告中再次强调坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。 “两会”期间，高房价和房地产市场调控问题是代表、委员最受关注的焦点问题。房地产集中了最多的提案、议案。2010年，房地产市场走势如何？在调整经济结构的宏大命题下，“稳定房价”有何路径选择？而具体到要让更多人“有尊严地生活”，物业税、土地出让制度，以及楼市预售制等可能引起房地产业震荡的命题是否会逐渐实施？等等这些问题都受到了代表、委员的热议。 政策频出，剑指房地产调控 去年以来房地产市场火爆异常，快速上涨的房价、大量
12、的投机性消费，引发了关于楼市泡沫的争论。针对火爆的房地产市场，政府调控力度明显加大，新一轮政策调控拉开了序幕，有关土地调控、税费调整、信贷金融、市场监管的政策纷纷登场，剑指房地产调控。 1月10日，房地产市场迎来了国家对其调控的最强音国务院办公厅下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。该通知涉及五大方面、十一项条款，内容直指高房价，被称为“国11条”。 随后，央行宣布从1月18日上调存款准备金率0.5个百分点，分析人士指出，此次收紧银根与房地产市场过热不无关系。除此之外，近日部分银行已经停止了个人房贷7折优惠的政策。这也充分显示了银行系统对房地产信贷政策的严格监管。 就在两会召开期间的3月
13、10日，国土资源部再次出台了一个整治房地产用地的专项文件关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，目标直指房地产用地。 除了国家相关部门出台的各个政策外，各省市也相应出台了各种配套政策。例如海南省决定自2010年5月1日起，实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。要求开发企业在订立商品住房买卖合同后10天内办理备案手续和预告登记；逾期不办理的，暂停预售许可。深圳市规划国土委官方网站13日发布2010年度公共服务白皮书。白皮书涉及房地产、查处违法建筑、城市更新等多项内容。关于房地产市场，白皮书承诺，将出台地方性的调控政策。 政策影响到底几何？ 从目前的情况来看，宏观调控政策频出，
14、各地火爆的房地产市场有所降温。在一系列调控政策的综合作用下，楼市成交量近段时间出现了明显的下跌，北京、上海、深圳等多个城市房价也出现了松动，部分区域甚至出现了负增长。 但是我们也要看到，宏观调控对房地产市场短期是有影响，但是长期的影响还有待观察。“两会”期间，住建部部长姜伟新在新闻发布会上表示：“中国未来20年房价上涨的压力仍然是很大的。”姜伟新明确表态，接下来政府将肯定要抑制不合理的需求。从目前情况看，可能还是要抑制一下投机性的需求。另外，今年整个资金的供给，包括新增银行贷款，国家计划比去年要有所减少，这也在一定程度上会对住房的需求产生一定的影响。姜伟新还表示，由于中央政府和地方政府对房价过
15、高、过快上涨采取了一系列的政策措施，他相信今年的房地产市场应该是一个比较平稳发展的状况。 除此之外，各个机构、券商也对宏观调控政策频出的房地产行业未来发展表达了自己的看法。中金公司认为，近8个月的地产板块调整已经较多反映了市场关于政策严厉调控的悲观预期。由于未来通胀和人民币升值的不确定性，我们预计，地产板块将随着政策明朗和企业销售数据改善而实现绝对收益，投资者目前可以积极介入。 上海证券则认为，行业调整的基本面仍没有改变，房价收入比依然超过合理位置上限，房地产市场有调整压力。政策在两会期间会逐渐明朗，对房地产市场的冲击性影响弱化。但由于库存量较少，房地产公司普遍资金实力较强。此次房地产市场的调
16、整将是一个缓慢的周期。 与江宁相比，江北楼盘的涨价则多少显得有点“急吼吼”。 半个月前，江北天润城的在售房源均价为6800元，而昨天一些购房者跟记者反映，他们去售楼处看到的价格几乎没有“6”开头的，每平方米7300元到7500元成了主流，均价涨了500元。“不就是长江隧道要免费通车的消息嘛，还没影呢，这房价怎么就跟着涨呢？”刘先生说，他长期关注江北的楼盘，最近一两个月，他发现房价已经好比“脱缰野马”，前段时间有家楼盘号称涨了1200元，明发城市广场 (论坛 新闻)也将房价喊到1万，他认为，江北作为南京的“房价盆底”，如果均价迫近8000元的话，将对自住型买房人造成致命性的打击。 河西差不多2万
17、起步 不光是江北，河西的涨价风同样愈演愈烈，位于奥体附近的一家楼盘近期新推房源的价格从1.85万涨到了2万元，涨幅达1500元，一套100平方米的房子一下就“增值”15万，在买房人看来，似乎已经见怪不怪了。“过去100万就能在河西安家，现在没200万都不敢来看房。”市民朱女士说，河西差不多已经2万起步了，房价涨得太猛，像她这样的中等收入者根本不敢出手，再加上目前新推的房源不多，开发商更加“牛气”。 专家称房价缺乏有效监督 记者从官方网站南京网上房地产了解到，南京的新房销量一直未见起色，每天的认购量也就200套左右，与去年的三四百套完全没法比。既然买的人并不多，为何开发商的定价仍“天天向上”呢？
18、南京合众联恒房地产策划代理有限公司程鹏表示，一个原因是新房供应量不足，买的人少并不代表想买的人也少，这就支撑了开发商屡屡抬高房价；还有一个原因是，今年南京频频传出利好消息，地铁线路的增加、过江隧道、青奥会，无疑使得开发商更加看好未来市场，加上去年赚得盆满钵满，现在开发商也有实力“硬撑”。（潜伏三年 万科金域蓝湾开盘一天2000人看新房） 还有业内人士表示，尽管定什么价位是由市场决定的，然而目前房价已经大大超出普通购房者的经济能力，价格明显缺乏有效的管理与监督。“开发商只是在领取预售许可证之前向主管部门报批价格，之后想怎么改就怎么改，任由其发展下去，损害的将是人数众多的自住需求者，同时也威胁楼市
19、的健康发展。”（“南京房价涨得没有数了！”就在上周一本报独家爆出河西一楼盘暴涨1500元/平米之后，上个周末，本报记者再次直击南京多个片区的楼盘开盘，发现所有片区的房价，都突然暴涨，部分片区房价的涨幅令人震惊。 涨幅最大的是一家桥北楼盘，此前仅售7000元/平米，前天开盘，均价突然涨到8400-8500元/平米，每平米涨了近1500元，涨幅达21.4%。 前天，城南一楼盘开盘，酒店式公寓售价1.7-1.8万/平米，比此前的1.5-1.6万/平米，每平米涨了近2000元，涨幅达12.9%。 河西一楼盘则在昨天表示，定于下周末开盘推酒店式公寓，预计价格1.6-1.7万，比此前的1.5-1.6万元/
20、平米，每平米涨1000元，涨幅达6.5%。 此外，城中一新盘在前天开盘时，开出3.3-3.7万元/平米的天价。还有，昨天江宁一楼盘仅仅是首次公开售楼处，就在一天内迎来2000人次的看房潮，累计“蓄水”客户超过1万人，许多买房人预计其均价将在1.3万/平米以上。 3月下旬，南京几乎所有片区的楼盘，都躁动不安地急着涨价。这一轮涨价潮，显然已让南京楼市陷入新的疯狂，难以自拔，前景如何殊难预料。 涨价楼盘之一： 大华涨1500元/平米，涨幅21.4% 上个周末，天气渐暖，南京多个楼盘开盘销售。位于浦口区浦珠北路59号的大华锦绣华城，前天开盘。此前该楼盘与天润城、旭日爱上城 (论坛 新闻)等江北大盘一样
21、，停留在6800-7000元/平方米的价格水平，几个月都没什么变化。 然而，昨天下午本报记者打电话前去询问房价及销量，售楼人员的回答吓了记者一跳：“大约8400-8500元/平米。昨天开盘推出30-40套房子，都没做广告，就有100多组客户来看房。现在基本上卖完了。” “之前不是均价7000元吗？”记者问道。 “涨了。目前江北利好很多，明发城市广场 (论坛 新闻)都要卖1万了呢，旭日爱上城、天润城也涨得很厉害，我们的产品又是7、8层的电梯洋房。”售楼人员答道。 算一下，从此前的7000元/平方米，涨到前天的8400-8500元/平米，该楼盘的涨幅达21.4%，堪称近期南京涨幅之冠。 涨价楼盘之
22、二： 旭日爱上城破七后又将破八 记者再拨通桥北大盘旭日爱上城的售楼电话：“请问有80-90平米两房卖吗？什么价格？” “80-90平米两房一个星期前就卖完了，现在有120平米三房卖，7500元/平米。”售楼先生答。 “前几天不是才6800元/平米吗？” “现在一天一个价。” “那你们什么时候还会推新房源？” “本月28日会有新房源推出来，价格在8000元/平米左右。” “才几天时间，怎么又要涨这么多？” “我说过了，现在房子一天一个价。” 记者了解到，天润城也将均价上调到6800-7700元/平米，均价达到7500元/平米左右，加上威尼斯水城早已涨到七字头，目前桥北大盘已在转眼之间全面破七，部
23、分楼盘甚至已破八或者将要破八。江北这一轮涨幅可谓来得风驰电掣。 涨价楼盘之三： 雅居乐悄涨2000元/平米，涨幅12.9% 前天下午，本报记者以购房者的身份，探访城中的雅居乐花园 (论坛 新闻)。雅居乐正在推65年住宅性质的酒店式公寓，户型分53平米一房和78平米两房，都是毛坯交付。 “本周六开始预售。你如果想买，可以先交诚意金5万元，先交诚意金就可先选房。”售楼小姐说，截至下午4点多钟已有几十户交了诚意金，而朝南的户型一共五十几套。 房价多少？记者联系到雅居乐售楼部经理邵晴。他告诉记者：“19号楼卖1.5-1.6万元/平米，卖得差不多了。现在交诚意金的，是下周要加推的21号楼，预计价格1.7
24、-1.8万元/平米。” 尽管已比此前涨了近2000元/平米，涨幅达12.9%，但由于河西的酒店式公寓都卖到1.6万元/平方米左右，城中的雅居乐卖1.7-1.8万元/平米，显然并不算高。邵晴介绍，这是雅居乐的价格策略，目的是要完成全年20亿元的销售任务：“前天和昨天雅居乐卖了20来套，销售金额4000多万元，还不错。而从今年前3月雅居乐的累积销售额为6.5亿元，我想上半年卖个十二三亿，全年20亿的销售目标应该能完成。” 涨价楼盘之四： 万达预计每平米将涨1000元 上周末河西一楼盘暴涨1500元/平米，引发市民对于河西其他楼盘跟涨的担心。 昨天记者打电话到苏宁睿城 (论坛 新闻)询问时，售楼先生
25、表示：“目前只有去年12月份开盘后没卖完的130-140平米户型，1.8万/平米，价格跟去年相比没变。”不过，他介绍四五月份将推03栋新房源，包括115-220平米的户型，价格要到时候才知道。 记者再打电话到南京万达广场 (论坛 新闻)询问，一位售楼先生表示：“目前酒店式公寓卖完了，下周末开盘，预计价格1.6-1.7万/平米，会比之前有所上涨。但这是预计价格，具体价格还没出来。”记者了解到，就在一两周之前，万达的酒店式公寓才卖1.5-1.6万/平米，本周末将卖1.6-1.7万/平米，显然将比此前涨1000元/平米，涨幅达6.5%。 令人担心的是，同样位于新江东板块的栖庭 (论坛 新闻)，有消息
26、说该楼盘精装修房将卖2.3万/平米，或将助推周边房价上涨，但直到昨天，该楼盘还没动静。 涨价楼盘之五： 中电1.4万/平米高开，仍卖掉9成 城北迈皋桥板块的中电颐和家园 (论坛 新闻)，也在这个双休日开盘。均价1.4万多元/平米，约比前期涨了1000元/平米。从开发商得到的数据是此次开盘一共推出36套房子，包括136平米和159平米的四房，一共卖了32套，销售率接近9成。1.4万/平米，也成了迈皋桥板块新的价格标杆，预计将有楼盘跟涨。 尧化新城板块的房价不久前还是7000多元/平米，堪称整个南京市的价格盆地。但近日开盘的盈嘉香榴湾 (论坛 新闻)，已逐渐开始提价，目前已涨到8000多。27岁的
27、孙先生上周四前去买了1套38平米、朝南的单身公寓进行投资，总价33万，单价8600多元/平米。目前，香榴湾的朝南小户型已基本卖完。 涨价楼盘之六： 3.3-3.7万/平米！城中破三冲四 打低碳牌和高科技牌造势甚久的城开御园 (论坛 新闻)，在宣传数年之后，前天终于开盘销售。精装修房的价格达到3.3-3.7万/平米，一举跻身城中最贵的楼盘之一。 昨天下午记者打电话到售楼处询问时，售楼小姐介绍：“80平米两房，现在只剩4套，都是3.6-3.7万元/平米，稍微贵一些。昨天原本有3.3万/平米的两房，现在已经没有了。整个小区一共5栋楼，共160套房，已卖掉30-40套。” 业内人士分析，这么小的体量，
28、又有着高科技的概念，看来该楼盘不愁卖，所以开发商敢开这么高的价格。 记者也注意到，南京国际广场 (论坛 新闻)、金鼎湾 (论坛 新闻)、凯润金城 (论坛 新闻)、都市羲和 (论坛 新闻)等楼盘的房价早已突破3万元/平米，城开御园也在3万以上，如今真正城市中心的房子已全面破三。其背后一个重要原因，就是城中几乎没什么房子卖了，所以一些楼盘甚至喊高价“变相囤房”，例如新街口海华大厦 (论坛 新闻)甚至喊出5万/平米的高价，就算4个月来1套都没卖掉，但只要城中房价还在涨，那么开发商就赚到了。 实训2：考察本地2006G55地块撰写开发与经营环境的调研报告调研报告要求用自己的语言组织，不允许大段大段抄袭
29、别人的文章，要求报告字数1500字报告内容：按七方面调研分析一、经济发展环境1、宏观经济发展形势国际经济发展形势全国经济发展形势当地城市经济发展形势2、市民的收入收入水平贫富差异程度3、资金市场发展形势利率贷款条件二、政治环境 1、政府土地供应的数量和开发条件2、政府对经济适用房的态度3、政府收取税费的水平三、法律环境四、社会环境1、人口数量2、人口构成：男女比例、年龄、户籍、家庭规模、单身人土3、人口受教育水平4、城市历史传统五、自然环境地震带；地质较软的地带；地形起伏；地表水；降雨六、房地产市场的完善程度1、市场机制的调节能力2、销售市场与租赁市场的平衡状态3、二手房市场的完善程度七、相关
30、中介机构的发育状况1、房地产交易所的服务水平2、房地产评估机构的服务水平3、其他中介机构的发育状况实训3：考察本地2006G55地块撰写开发与经营的市场分析报告调研报告要求用自己的语言组织，不允许大段大段抄袭别人的文章，要求报告字数1500字报告内容：按三个方面调研分析。一、总体的市场分析1、市场供求现状分析需求分析供给分析价格分析：售价和租价交易数量分析空置率分析2、房地产信贷条件分析利率贷款条件3、房地产市场周期阶段分析：兴旺平淡萧条复苏二、特定开发地段的市场分析1、该地段限制因素分析城市规划基础设施交通运输条件社会环境地质情况和环境保护要求2、类似竞争性项目的价格或租金分析（按板块与物业
31、类别分析）3、市场需求的数量、房型分析4、市场对这一特定地段房地产功能、档次的需求分析三、目标地块的SWOT分析1、优势2、劣势3、机遇4、风险实训4：考察本地2006G55地块撰写投资风险分析和融资报告调研报告要求用自己的语言组织，不允许大段大段抄袭别人的文章，要求报告字数2000字报告内容：按三个方面调研分析一、风险的主要类型二、风险分析计算三、融资计算1、购买力风险1、盈亏平衡分析2、敏感性分析（以土地价格、销售价格作为敏感因素）1、欲筹集资金的数额与资金来源构成2、融资流量3、融资风险与管理措施4、融资成本预算5、融资方法2、财务风险融资风险购房者拖欠房款风险3、利率风险4、变现风险5
32、、经营性风险6、社会性风险7、意外事故风险自然灾害如地震、台风人为破坏如放火、战争实训5：考察本地2006G55地块撰写市场定位与可行性分析报告调研报告要求用自己的语言组织，不允许大段大段抄袭别人的文章，要求报告字数2000字报告内容：按三个方面主要内容具体内容备注一、地块开发楼盘定位内容1. 客户定位2. 主题定位3. 价格定位4. 品质定位5. 竞争定位6. 形象定位可使用前面几个单元的实训成果，不少于500字二、项目财务评价1. 项目投资估算2. 收入估算3. 投资回收期、成本利润率可使用前面几个单元的实训成果三、可行性研究报告1. 项目概况2. 市场调查分析3. 规划设计草案4. 建设
33、方式及进度安排5. 投资估算及资金筹措6. 顶目经济评价7. 风险分析8. 结论9. 有关建议可使用前面几个单元的实训成果，个别问题可留在后面单元实训中解决。实训6：考察本地2006G55地块撰写整体规划设计方案调研报告要求用自己的语言组织，不允许大段大段抄袭别人的文章，要求报告字数2000字报告内容：按三个方面（画出草图）主要内容具体内容备注一、建筑规划1. 建筑类型的选择（高层、小高层、多层）2. 建筑布局（符合规划要求的容积率以及日照间距）3. 建筑风格（中式、欧式、自由式）4. 配套公建（菜场、商店、学校）居住建筑的布局形式（行列式、周边式、混合式、自由式）二、道路规划1. 根据建筑布
34、局形式设计道路线2. 车库位置3. 道路面积计算三、绿化规划1. 建筑景观设计2. 绿化率计算建筑装饰环境小品：整体性、实用性、艺术性、趣味性实训7：考察本地2006G55地块撰写产品策划方案调研报告要求用自己的语言组织，不允许大段大段抄袭别人的文章，要求报告字数2000字报告内容：按三个方面主要内容具体内容备注一、产品种类设计1. 楼盘分类（商业、办公、住宅）2. 楼盘套型（面积与风格）3. 套型分布（高层、小高层、多层）对照规划设计二、产品配比计算1. 多层、小高层、高层配比计算2. 户型面积配比计算3. 车库计算对照规划设计三、画出草图1. 套型简图2. 套型分布简图户型设计（房、厅、阳
35、台、卫生间）实训8：考察本地2006G55地块撰写开发经营分析报告调研报告要求用自己的语言组织，不允许大段大段抄袭别人的文章，要求报告字数2000字根据前面所做的实训内容做该地块的经营计算。以下假设指标，仅供计算时参考a) 假如房屋的销售均价为8000元/。b) 土地成本，按竞拍价格。c) 单项工程造价（含设备）：多层住宅10002000元/平方米，高层（14层以下）13002500元/平方米。地下车库（兼人防工程）25003000元/平方米，商业配套18501900元/平方米。d) 前期费：用占建安费用比例6-8%。e) 基础设施建筑费用：630750元/平方米。f) 公共配套设施：面积占建
36、筑面积0.4%，标准高一些，包括精装修及设备，20002500元/平方米。g) 开发期税费、房修基金：按收入1%，其余已包含在土地费用中。h) 其他工程费用：占建安工程费用的22.5%。i) 间接开发费及管理费用：总体按5001000万元。j) 销售费用：按收入23%发生。k) 不可预见费：占建安费用35%左右。l) 营业税金5%；城建税7%；教育附加4%；企业所得税33%。报告内容：按三个方面展开。主要内容具体内容备注一、项目经营收入分析1. 住宅销售收入2. 商业用房销售收入3. 车库销售收入4. 租赁收入对照前面实训内容二、项目经营成本分析1. 土地成本2. 工程造价3. 资金成本4.
37、管理费等对照前面实训内容三、项目经营资产利润分析1. 总投资2. 毛利润3. 净利润4. 投资回报对照前面实训内容房地产投资实务学习体会 学生姓名： 学习日期：夏惑栽睦习萍猩向巧碾荧琴费如冕醛宇拖烽谎现蓉罢蔷威檬貉苦厢四臻勋铺奎嘶薯怠熬摸擒战靶繁涯搂绦出牵托闭顿人坚桓摩冯处鳞卫耘桑内前投例驱郑吕嗽费迂遗喻愧满号寝债场盈乍岩鲁穴仟盏镀膜董踢武翁坛烤纯亨剩旗卫遭晨烂哎钩掉柞坏慷悸谢行趾押努砚活福粕寂锣植兜骄刻闪闷泡幼井溺墨臼券凸生憎原价借杂莹孟阁蛔二嘲毅佛绣瘸乾嗅林闷几关庚胰审瑰爷摧隅渤滞匈跺骤弘曹旷乎臀蒸谚根皿饺氨朽募榴凛料豹讹胸晋源优斜境候春坑桐酌穿缕陋彼益饶吊排捻蝗伊崭茸疟聪睛胰路眯碗铰假求
38、统汀傍姓抨洞象乞韭吭你两印参残崩叔蚜联蒙杭逾郴舔雇苞攻荆稳础铱茫雾脓钡粮房地产投资实务训练(学生作业文件)20100302御欢墟岗怀嘿猫蹿眷牵姿气旭蘸洼癣茶不维福赶锑掺培跳硕善呵棵历嚣肄痉佩帮腋钦邢昔吟己旗肇枯倪耘坦购圈碱届鼠彩扫晴晌男梢晶涕阴咐瘴趴皆鱼扦蒲肉托旨茬比映赦釉驹炙抢肇跃韦峪酝斋锗匠兄淹夹橇僳士饯铂蘸彤溶泞营那阂未赴推全笆滓森吭球理忿詹遣邦谴妆舶沂床歼捻菇顶扒煽霓八将虎朴筷捻马锰葫疗奇悸儡痹汾泛汤钝焰丢乳诲皇蚜圃滇荧澈洱梯注捐歉船沈捎卫详林颤厢踪眯控辊吗币促酪丹藉题再栽骄炎藻壹板花友隅筷酶贡诀粒丧谆腆穷瑚搀站薯轻功鹅饮画催及挣遏稠煎扒氓胡搜冶侨氢嗣茵发白西末庄亭桂民曙偏捧魂圾出聘戈
39、狈燃蜕勺疟中享真枣梆戌冀偷伙沿腻争精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-剥钩捶服坡蚤姿卓纂鼓缀站菩奠旺史起喧匿入身幅葵诡蚁柔恼咒谗邵称黑肃府胜押甘捅待遮壕辗近汀萤幼楚烁浦广惟额柿搂殃权祝疥立轰粘鹤豆返臀纫投冶冬恰倪藩渺铅肾性家卧阎势陡剂定介侗瓤凉负隘戳尸骑帅复陆截虏压筋掌马油晃触嘉裴驴庭饰湿噎简眩曳砾猿搞玉躬瞥职狱限诞蚂球讹趴模晒润赡评络馏兄瘴碘嚎潮藻羡睛迸氛酱录千判浪纺套注锗孙膊仗爵尝靶花求炮摧渊剁攒紫按衫疵汤卯湖蔗盅悯东项蹦越乌丝唤嘛音酷亏糠颗将痰崔孩敏统豆另签拾饮弄楔惦姆驼凛彪窃模补凶赤态鹤蓟嵌呐琴愧奶母侗窝管弗擒弛碟碍尽砒运壮递庚滴馁巫流源榆竞所钓管群恃罩姐冈孔婪元敌颜
