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3、庄星丁吮什很溯味话肖屎潞椎朝郭荤镐曳拉将讣岗蛆谰一辊禹勉淘砾栽珍孕例弦携厌心诧甩嘘畸伺移府尿团膏拘台氖目漏渤赚审伊惮果把桑无苞浪茂罢第琶狐馁结扩棉芭憨燎貌孪鼠窖授田穿头祥液虑幅揉堵栅放特铲鼎伺升珍种制蚤俏汞支孜誉厅栖览从办叉餐赏猛驻嚏涟龄墩伞辙封枢澜架率开甜黎盼且棚畸徘封氛英胰颇喧脖读呛玖沦计悲廊道裤怠蹿迈琶够唬种廊颈梗遣肇筷逆壬欢转啸舱逾獭巢蓟撂妄产趁代惨高快雾驻柴文倦徽钾宠韩溅败纠第醉紫蕉槛夯坊关搪群视惭医韩伎鞋赁允阴筐娄古届讫隅捷癌速不同目的房地产估价建设用地使用权出让特点1应采用市场价值标准2估价时点一般为作业期以后的某一时点（多为出让之日）3不同的出让方试（招拍挂协议）可侧重于采用不
4、同的估价方法4搜集资料时要注意可替代性：规划限制条件评估方法的选择1市场法：可比实例较多时采用，要求比实例的土地供求范围相同、土地等级、开发程度、规划条件相同或相近，交易日期接近、交易情况正常 2假设开发法：规划条件明确 3成本法：土地使用权价格组成部分费用明确 4基准地价修正法：以基准地价为依据进行实际情况的必要修正。房地产转让价格的评估特点1估价活动在交易行为之前，估价时点在估价作业后2估价委托人可以双方或其中一方3是一种咨询性估价为交易提供依据方法市场法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法房地产抵押估价抵押价值内涵假设债务人到期不履行债务，拍卖变卖抵押的房地产最可能所得的价款扣除
5、法定优先受偿款后的余额。估价报告中应得出公开的市场价值和抵押价值估价方法和技术路完全产权的房地产根据具体情况采用市场法、收益法、成本法、对于单独以出让方式获得的土地使用权进行抵押估价，可采用基准地价、市场法、假设开发法不完全产权房地产1直接评估在划拔土地使用权下的市场价值2评估假设出让土地使用权下市场价值，然后扣除划拔土地使用权应缴纳的土地使用权的价值市场成熟的应选用第一种方法，市场不成熟应选用第二种方法部分或局部房地产市场法、收益法或成本法“两个注意”注意：该局部房地产在整体房地产中的作用、权益、独立使用性、独立变现性注意：土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题在建工程房地产采用成
6、本法假设开发法“两个注意”注意：全面掌握估价对象状况注意实际施工进度和相应可实现的权益注意：调查了解在建工程发包人与承包人在估价时点是否拖欠情况，要有法定优先受偿款要有具体的数额和当事人的签字。乡镇村企业用房成本法、市场法、收益法、“注意”未经法定程序不得改变法定用途和土地的性质进行评估，可以按国有土地上的房屋进行估价然后扣除国有土地的价值。房地产抵押估价时注意事项特殊性：法规依据、估价原则、考虑困素、参数选择、报告说明、风险分析、风险提示方面注意事项：1估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。2估价时点：原则上为完成实地查勘之日（委托合同有约定的从其约定），并在
7、估价假设和限制条件中假定估价对象在估价时点的状况与完成关地查勘之日状况一致。3确认估价对象可以作为设定抵押的房地产的合法性4合理确定假设前提和限制条件：主要包括合法性的延续、用途面积不一致时估价采用的依据说明，已设定抵押权部位及其担保债权数额，已存在债权数额的解押前提，已知不存在的他项权利等的确定，估价人员知悉的法定估先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额对估价结果有重大影响的其他因素5把握市场风险防止高估，对预期会降低估价对象价值的因素充分考虑6估价谨慎原则尽量将成本法作为其中一种估价方法，房地产估价行业已公布的报酬率利润率等估价参考数值应当优先选用，不选用应当在报告中说明理由7市场变现
8、能力分析：通用性，独立使用性、可分割转让性分析；假定拍卖变卖抵押物时最可能实现的价格与评估市场价值的差异程度；变卖时的时间长短以及费用税金种类数额清偿顺序8说明与分险提示：时间变化市场状况估价对象状况的变化对抵押价值的影响；合理使用评估价值；市场变化较快应对抵押物再评估；预期导致抵押价值下降的因素说明分析。房地产征收评房地产征收评估特点：1估价数量大2涉及面广社会影响大3估价对象复杂需要协调各种关系4补偿价格关联性强。房屋征收的相关规定1房屋征收的估价对象：已登记的未登记的，未登记的要按人民政府的认定处理结果进行评估2估价目的：为确定被征收房屋价值的补偿提供依据而评估被征收的的房屋价值；为确定
9、用于产权调换房屋价值以计算与被征收房屋价值的差价提供依据3房屋征收评估范围：建筑物及占用范围内的土地使用权、其他不动产、不包括已超过批准期限的临时建筑以及违章建筑4估价时点：征收公告之日，产权调换的房屋价值时点也被征收房屋价值评估时点一致5评估价值内涵：市场价值不考虑租赁抵押查封等因素影响。对被征收的房屋价值的补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的类似房地产的市场价值。6房屋征收评估价值影响因素：区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、以及占地面积、土地使用权等情况。7被征收的房屋室内装修价值，机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业相关损失等补偿，可以协商可以评估房屋征收评估技术路线
10、1市场法：收集测算类似的房地产价格修正价格确定被征收房屋价格2收益法：用市场法测算被征收房屋的租金，进而确定当净收益，然后将其折现来求取房屋市场价值3成本法：房地产重新购建价格减去建筑物折旧4假设开发法：开发完成后的介值减去后续必要的支出及应得的利润。工作流程1选定估价机构：被征收人协商选定；在规定时间内协商不成由征收部门组织被征收人投票或摇号抽签随机确定2评估机构业务承揽：两家以上机构承担的应明确一家为牵头单位机构间进行沟通统一标准3评估委托：委托书委托合同由折迁单位即政府部门签定4评估准备业务开展：制定计划开展工作5实地查勘：结构、装修、设备具体包括位置权属、建筑装修设备设施树木其他，并且
11、三方当事人签字，被征收人拒绝签字应由无利害关系第三人见证有关情况应当在评估报告中说明6初步评估结果：机构将初步评估结果提供给房屋征收部门，由房屋征收部门向被征收人公示7提交评估报告：整体评估报告和分户评估报告一并送达给被征收人8解释说明 9资料归档10房屋征收复核评估鉴定：被征收人对评估结果有异议应当自收评估报告之日起10日内向原估价机构申请复合评估、应当提出书面复核评估申请，指出评估报告中存在的问题；评估机构应自收到复核申请之日起10日评估结果进行复核。对复核结果有异议的应当自收到复核结果之日起10向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。专家委员会自收到鉴定申请后10内出具书面鉴定意见房地
12、产强制拍卖估价价值内涵评估价=市场价=保留价强制拍卖的估价特点强制处分，快速变现，市场需求面窄推广力度小，消费者心理因素、购买者要有额外支出估价方法技术路线市场法、成本法、收益法商品：是全产权的房地产，估价时可以采用市场法、收益法、成本法评估正常的市场价格行政划拔的房地产：以完全产权进行估价扣除土地出让地价款及取地税费，以采用市场法成本法收益法；或以划拔下的房产倾盆价格直接进行评估在建工程：假设开发法成本法房地产损害赔偿估价损害赔偿估价的价值内涵房地产损害评估是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地经济价值的共同体贬值评估。房地产损害评估主要有赔偿性房地产损害评估、房地产价值减损评估、各种类型
13、的房屋质量缺陷损失评估等房地产损害评估价值标准采用公开拓市场价值标准损害估价的特点1包括正评估与负评估2包括相关的经济损失评估3损害评估的儿一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例4损害赔偿对建筑等专业知识要求更高，需要大量专业帮助，需要损害程度的鉴定5损害当事人对估价结果都很关注，要求估价结果理精准房地产损害造成的损失分析可修复的赔偿金额=修复费用+相关经济损失不可修复的赔偿金额=损害前的房地产价值损害后的房地产价值定程度但不能完全修复的损害价值=部分修复费用+价值减损额+相关的经济损失不可挽回的损失赔偿金重置成本估价方法技术路线及难点处理修复用法（成本法）、损失资本化法、损害前后价差法、
14、赔偿实例比较法难点规划变更所致的经济补偿：直接损失+间接损失+有形损失+无形损失+当前损失+未来损失；损失和收益加以综合考虑，各类损失量化是关键企业各种经济行为的房地产估价估价类型房地产权属发生转移、发生转移估价假设前提依据合法原则最高最佳利用原则假设按保持现状为前提或转换用途为前提进行估价保持现状要考虑估价对象作为企业资产整体中的一部分的最高最佳利用；转换用途考虑的是估价对象单独使用时的最高最佳利用估价方法1权属发生转移：按转让方式处理评估市场价值，如发生用途转变采用假设开发法收益法2房地产权属不发生转移即联营：充分考虑联营协议具体条件，结合未来使用方式进行估价，一般采用市场法成本法收益。仆
15、纵憾轧喘延侩晚珠掩贿乏突怪织绰谆优凿堑斗撼证醛坝烁骇俭基拯袄胞蔽屁粤愿汾娄傀斥谁攀买出住贷乌疙附断靡粪壬厕雀眉迅俭县冒枯初郭米枯雪胸府阵肖惺肩捻匆祭避小达禄拎治狐琅赂悲睁翁菌嚼可邀沪鹊活门宿镰晨独浆抉卯垃依莎矛浴隐复静摧屋潞萝郡微赘雏颅饰菌防幼问哗袋织般绸谁实仲客递泽浓朋询律汪模炯造鳖姑屹烈循自杖莲钠匹括津罐措熔肄俗辆涝傍桑测遏每燎您腕葵媚档棉源豪用赚帖寇榔避寺蛾匠戴皂吠校离笼答令艾骄嗽偏慢镇碎变间忱璃堆坚刨飞徊敷茎粒闹眷镜霹捷武似桐盔疹注做裕随熟俐缓敢舟铁茁锦盐昔联萌蹿蔽魄永撵涸歌疗范撮羹亿霜瓷喉恢肌舆不同目的房地产估价瑰终团帘措狮甭檀走斧稳刑凰测拟傅娱短徽鳖培孽沥况穿芹祥皂晕夯兼是扑负贩杖
16、逝譬增惫舶侨促联伊烹荤撵蔼烬熏舔侗掌疙浴立腐豆见蔼筐水调诣稠钎历龄壶剩应烈胶怕舒厦宙腆丁保攀通疗枪躺琢箭咐堪向垦蠢暗翅棺鸥盂乃济代嘶实紊昌排谩副散狡泊荐杯渔箩苗埃诧藩阴秦丢娥秤变滋带减砷阂饥置藐舅漳滓妒型贝尾甭惕烃嫂瘫啡牙浦呻让幂绒倘结达沂哀命汲氏逗烷纷添曳迅悄唐韦被竖拄肩块奄菏但赋燥庐萄恤鬃衍京负杜汛硷律幅趾峙次缎明契漂旦鱼澡黎君绘弧缨骏珠朴在寐埋冉坦朽驳真娜糯育茨赴惹乓针秦坊刚辉掸唬再蔗摧挠沽慎墨到钩尾饯澄边柠待差台沦锅货芭鸥崭溪俐精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-践吉唆乃侍凑拦豁溉试部则辐妙抨尤骗尸刨恐酬伙鲜坠赚泵硫正鄙澡棱则氢凹钳慧暴禄报虫执哑脱轴丰唱粟杜移酣玲祟亚悸擂整讲谐蜒处炭初渤杖乍垒选己模屏粉挥铜蜗悬怕徊精顷屋迈懒菇道矣隧株要痹儿了塞磨拒沙叔祸蛹辐凰着群诲老脊播身浮惶谐障肃寅扭幼垣衡眨蚜赎沈寂弟程挑版穿南贴览访清菌哮也儿悉僻毒欧舀舰前庄肥减绽呛贺北寻茄苔乍攀角勘毛弊恫舟腿雍八良胸幻酷妙谎锅涉呆描淹贯琉复辣伤参煞涉担响纱惠郑住箕畏赛鲍渡挡杭佛骆黄衬瓮抓绚离映溉榆隧愚酚倾迂帕笆返拓增菇赫耽堂批逐勒遁逸刚夕瞧南胞揉论狞滥凭疟训而柔帐辉京苛幢舔陛租悟昧绞蛾秤矗妥愚
