1、养生养老地产发展模式及经典案例研究 目前国内还没有一个准确的定义养生养老地产的含义，从字面上我们可以理解为专门为养老服务和养生服务的地产项目，其规划设计应该遵从这一理念。 在中国，休闲养生地产，是一种新兴的复合型地产开发模式，除了人居产品的提供，更多的是整合了以休闲、旅游、生活、养生于一体的人居服务，并且对土地有着较高的要求，天然生态、优质地貌、充沛资源等，俗话说，就是集天和地利、品质人居服务于一体的复合型社区，是全新的高品质复合人居生活蓝本。 我国老年社区发展状况：出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的 支付能力，是目前老年社区的主要需求群体。 目前我国养老住宅正处于由第二阶段向
2、第三阶段发展过程中 我国老年住宅模式 ：按建设经营者划分为三种模式 养老主题地产开发将成为朝阳产业 由于中国目前的老年群体处于“未富先老”的阶段，财富基本集中在中年及中老年人群中，因此，别墅开发基本锁定高收入的中年、中老年为目标客户，主打“养生概念”，“养老主题”的地产开发多为“养老公寓”。随着中国人口老龄化的发展，养老主题地产开发将成为朝阳产业。 一、养老设施产业化 长期以来，我国的养老产业一直是民政机构社会福利的一部分，近年来虽逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。近年来，随着社会经济的不断发展，和我国老龄化的不断加快，养老产业逐渐成为民间投资关注的新领域。因此，如何借鉴国外先
3、进的产业发展模式，找出一条多元化发展的新途径，是保证在市场经济条件下，我国养老产业发能够快速健康发展的重要任务。打破传统的单一养老模式，实行居家养老为主，社会机构养老为辅的复合型养老模式。 （1）老年公寓 老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式。 a、自住型老年公寓（Independent-living）， b、陪助型老年公寓（Assisted-living）， c、特护型老年公寓（acute-care）， 经典案例法国老年公寓特点：酒店式公寓 人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住
4、房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。 （2）老年住宅社区 养老社区是在传统养老模式的基础上产生的一种创新型的养老模式，它是依托大型中心城市的辐射而建成的具有卫星城性质的全龄化服务型养老社区，实现了人性与专业、亲情与服务的完美结合。 经典案例：台湾长庚养生文化村 特点：配套齐全，建设社区以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产区。是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念养生文化村。集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体。
5、二、养老设施功能全龄复合化 我国传统的养老设施功能单一，仅能满足老年人生活的基本需要。随着社会的不断发展和人们生活水平的日益提高，老年人对养老设施的要求也日渐提高，因此，养老设施的功能也必然向着养老、医疗、康体、休闲娱乐等复合功能方向发展。为老年人提供健康，舒适的社区大环境，实现真正意义上的：老有所养，老有所为，老有所乐，老有所医。而配套服务设施的大量出现，也使社区发展呈现全龄化趋向。 经典案例：英国老年社区： 特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区 英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假
6、疗养为一体的大型综合社区。 三、养老院与养老社区一体化 将社会福利养老设施与全龄化老年住宅社区相结合，实现养老医疗和娱乐设施的资源共享，一方面可保障养老社区公共医疗和文化娱乐的需求, 另一方面也可维持养老公共设施的高水平运营。 经典案例：德国的养老社区 特点：老年住宅与养老院相结合 德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。社会住宅体系:内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。养老院体系:是一种接近住宅形式的养老院。 养老养生地产模式分类 常见的主题型养生养老地产模式 规划模式 住宅与场地设计原则 1、靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。 2、场地内的合理规划与设
7、计 3、选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。 容积率 1、容积率在1.00.1之间均可进行老年住宅开发； 2、合适容积率的用地可做“两代居” 模式的老年住宅开发； 3、低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。 老年住宅应当配备的基础设施明细表 配套功能 总体设计原则 坡道无障碍设计 设计要点 在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。 在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。 坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。 楼厅和电梯的设计 公用走廊设计 公用楼梯设计 院落设计 细部空间设计要点 1）墙壁 墙壁转角部分作圆
8、角处理，除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。 扶手连续性处理，距地高700800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。 2）地面：选用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨损。 住宅室内空间的设计要点 1、门窗的设计要点 门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm； 门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门； 门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m1m之间； 2、门厅的设计要点 室内走廊的设计要点 楼梯的设计要点 楼梯的宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶通过； 平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应
9、突出，作成圆角，楼梯带有500600mm的暗示区； 扶手半径以3040mm为宜，扶手与墙之间应有4050mm的空隙； 扶手可设置为双重高度（900和750mm两种） 卫生间设计要点 无障碍设计，面积比普通住宅的厕所大。 独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。 选用洁具便于乘轮椅者使用，平底防滑式浅浴盆。 地面材料防滑并易清洗。 冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。 浴室设计要点 厨房设计要点 居室设计要点 轮椅使用设计 从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等
10、门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的感受。室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使用的。 老年人室外休憩场所的设计要点 庭院的朝向应避开强风和日晒等不良气候因素的影响，注意庭院与室内、外的关系。庭院中步行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区，避免干扰。 老年人室外活动场所的细部设计要点 室外座椅和桌子的设置应按照老年人体的特点制作，还要考虑老人们交谈的需要。花坛和种植地应高出地面至少75cm，预防老年行人被绊倒。 室外标志地设计应考虑老年人视觉退化的特点，为行人设置的标志应与从时速25km汽车上观看的标志尺寸相同。 运营模式
11、各种养生养老运营模式解析 养生养老地产运营的目标 国外老年住宅赢利模式分析 如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例： 会所费用：16000 人 140 美元/ 人=224 万美元 高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人 1500 美元/人=900 万美元 合计：224+900=1124 万美元。 即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经
12、营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。 国内养生养老地产主要赢利模式分析 目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。 养生养老地产赢利模式的运用策略分析 1、 养生养老地产销售的定价策略 除产品本身外、完善的多功能配套、细致入微的物业管理与服务才是养生养老地产项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。 2、 物业服务赢利策略 物业服务费 由于养生养老社区的种种服务形式有别于其
13、它普通社区，因此，养生养老社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。 各种单项的服务费 包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。 物业服务中的租赁服务 这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。 养生养老住宅物业管理赢利模式分析 国内目前对于老年社区的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理养生养老社区的模式，还处在起步探索阶段。 1、 养生养老社区物业管理的收入结构、盈利预测 收入结构 盈利预测 由于老年人的生理及心理特征，他们对配套
14、设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。 国内老年住宅物业管理赢利模式分析 养生养老住宅社区服务的供应及收费方式： 1、 社区服务内容 参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容： 医疗护理方面医院、诊所、社区护理中心 体育活动方面适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等； 休闲活动方面如棋牌、书画、钓鱼等 教育配套方面老年大学、图书馆 中介资源提供家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等 社区活动的组织如各类表演活动、交友活动、聚会等。 2、 收费方式 费用收取应包含以下方面： 日常物业管理费用
15、，按物业建筑面积收取； 专业物业服务内容，专项收取； 配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。 普通房产与养生房产项目赢利能力对比 由此可见，养生养老项目的盈利能力远远高于普通房产项目 案例：北京“东方太阳城”老年社区 区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔； 定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者” 规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人； 物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等； 区域概况：项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传
16、统认知的中央别墅区板块。项目主要目标客源地为北京。2006年，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，目标客户的消费力很强； 规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区 特色极致景观与闭合的开放组团 整体规划 带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖； 老年社区特色规划 组团内引入大量景观，追求极致;在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居
17、住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所； 规划依据： 目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准 理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为 取得成果： 吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典范 主流客户：95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源； 职业： 教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主； 客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力;对于这种新型的养老形式容易接受。 成功要素 成功关键点（一）：良好的自然环境精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境 成功关键点（二）：人性化的规划设计多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计 成功关键点（三）： 完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等 成功关键点（四）： 多彩的精神文化生活针对老年人生活组织多种活动和组织
