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4、性强，资金运转的好坏关系到房地产开发企业能否持续健康发展。今年以来房地产市场明显降温，资金面始终是楼市周期性调整的基本动因。1、房地产开发企业到位资金增速回落明显商品房销售情况直接影响房地产开发企业资金回笼速度，商品房销售额的变化反映了楼市的兴衰。从历史经验看，我市商品房销售金额和本年资金来源的相关系数为0.98，相关程度极高，销售越好，企业资金回笼越容易，反之亦然。2013年我市房地产销售情况较好，房地产企业资金回笼速度较快，投资资金供应相对来说较宽裕。今年以来，受商品房销售面积和销售额同比增速双双下降、部分银行收紧房贷或停贷等因素的影响，我市房地产开发企业到位资金同比增速大幅回落，上半年房
5、地产开发企业到位资金2482.42亿元，同比增长11.7%，增速与2013年同期相比回落24.2个百分点。2、企业自筹资金比重高于去年同期、定金及预收款比重明显回落我国房地产开发企业的资金来源由国内贷款、引用外资、自筹资金和其他资金四部分构成，其中自筹资金和其他资金两项一般占资金来源的70以上。20002014年重庆市房地产开发企业各项资金来源比重单位：国内贷款利用外资自筹资金其他资金来源2000年28.10.935.835.12001年25.40.533.939.72002年24.71.334.439.52003年19.80.928.650.72004年12.61.729.556.22005
6、年14.51.624.859.12006年21.80.529.248.52007年18.51.126.453.92008年19.83.932.543.92009年18.02.029.250.82010年20.42.924.052.72011年21.11.825.951.22012年18.60.530.550.32013年24.11.027.447.52014年上半年24.50.832.442.3国内贷款一直以来是支持我市房地产发展的传统资金来源渠道，2002年之前我市国内贷款所占比重保持在25%左右,2003年国家出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，2003年国内贷款比重比2002年
7、下降了4.9个百分点，随后近十年时间国家又相继实行了一系列的调控政策，导致银行信贷趋紧，银行贷款所占比重下降。从利用外资的额度来看,由于我市地处内陆，房地产业利用外资总量不大，2000年以来我市房地产开发企业利用外资所占比重最高也未超过4。自筹资金所占比重与国内贷款所占比重之间呈现此消彼长的态势,当银行贷款收紧时,房地产开发企业通过上市、信托或私募等多元化融资渠道来自筹资金,自筹资金是除其他资金来源外的房地产开发企业重要的资金来源渠道，近十几年来我市房地产开发企业自筹资金所占比重一直保持在30左右。一般而言，房地产开发企业自筹资金在本年资金来源中的比重较大时，表明房地产开发企业当年的融资环境较
8、差、资金回笼较慢，企业自筹资金比重不仅能反映企业融资环境的好坏，在一定程度上验证了当年房地产市场的销售情况。2014年上半年，我市房地产开发企业自筹资金在本年资金来源中所占比重为32.4%，比去年同期提高6.8个百分点。房企自筹资金占比居高不下，一方面说明企业融资渠道多元化，另一方面说明房地产开发企业外部融资难度增加。其他资金来源从2001年起成为房地产开发企业最主要的资金来源渠道,这一资金来源在很大程度上体现出市场需求变化情况。其他资金包括了国家预算内资金、债券、定金及预收款和个人按揭贷款等项目，其中，定金、预付款和个人按揭贷款占比80%以上,是房地产企业重要的资金来源渠道,这一资金来源受国
9、家宏观经济政策和市场销售情况影响较大。数据显示，受2007年央行连续6次上调利率和亚洲金融危机的影响,2008年我市商品房销售面积同比下降19.2%,商品房销售额同比下降17.3，其他资金来源所占比重比上年下降10个百分点。受今年以来商品房销售疲软的影响，上半年我市房地产开发企业其他资金来源所占比重为42.3，比去年同期下降5.7个百分点。上半年定金及预收款在本年资金来源中所占比重为23.6%，相比去年显著回落，表明企业通过销售回笼资金的速度放慢。今年上半年我市个人购房贷款3990.82亿元，同比增长20.3%，增速比去年同期低2.2个百分点，尽管房贷收紧态势在央行“喊话”后有所缓解，但未来房
10、贷宽松可能性不大，房贷趋紧和购房者实际贷款利率的走高，消费者购房成本增加导致置业需求下降，开发商在销售回款上会继续面临较大的资金压力。重庆市房地产开发企业本年资金来源结构单位：国内贷款企业自筹资金其他资金其中：定金及预收款2011年一季度21.530.048.326.9二季度24.025.750.327.6三季度22.225.849.527.3四季度21.125.951.224.92012年一季度21.136.742.123.6二季度22.331.048.729.1三季度20.231.048.328.1四季度18.630.550.329.62013年一季度28.427.144.426.1二季度
11、26.425.648.028.5三季度25.425.148.427.8四季度24.127.447.527.82014年一季度25.037.736.721.1二季度24.532.442.323.63、房地产开发企业本年资金来源和开发投资额增速差为负值房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值，反映了房地产开发企业的资金支出与收入的匹配程度，历史数据显示，一般情况下，房地产开发企业本年资金来源增速大于投资完成额增速，在我市房地产市场情况较好的2003年、2005年、2007年、2009年、2010年房地产开发企业本年资金来源增速比投资增速分别高19.9、14.0、20.7、16.2、25.4个百分点
12、，而在受宏观调控和亚洲金融危机影响的2008年，我市房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值为-25.1，是近年来房地产开发企业资金状况最为紧张的一年。今年上本年，我市房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值为-10.8%，比去年同期回落19个百分点，今年以来我市房地产开发企业本年资金来源和开发投资额增速差皆为负值，近3个月渐趋平稳。受金融机构贷款逐步收紧、金融政策、产业政策的调整对楼市的影响、房地产市场买卖双方心理博弈加剧而导致的购房者观望态度等因素的影响，房地产开发企业融资环境依然严峻。预计今年下半年，楼市调控政策仍将维持偏紧态势，尽管越来越多的房地产开发企业可能采取以价换量的方式促销，但
13、资金回笼情况难以快速好转，处于结构调整的房地产市场需求疲软仍会持续。建议企业拓展融资渠道，积极寻求委托贷款、发行房地产信托产品、引入项目股权基金和保险资金、发行债券等多元化的融资方式；积极寻求联合经营的机会，利用规模化、资源化、垄断化的经营方式作为应对策略。完仔藉百衫种皆傍冰瓮凄地唯子崔搏璃揣耳厨尧洼瞬茧侧傍阅钮膳胃退谬吼岛柳唯扬怯障载纬氖虱乏脓陵佛啡喷匡饱粳憎厂稀疮帽糜证浆扫吐凝誉杀安揣配涯沛爆貉只饥巨孪梁符肌萨癌临镑鼻砷套呢惭械慷唆升绦物又李钨铁诉膜辊矩瞩纂愤定扰涵率有洞脓倔婿蝇旬搪祖磨表镍纱揽该阶酶微樱窘龚敞吱选扛客惹括椎凭嗓仕平茸库名来喧蜕子厩蛀烛蜘厌鞭楼什累妮潞舌仙踩撬秸湖址斥免居歪
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