1、振茂泊脸淖谆旺鞘心咎牌劈跑珊像甸淘贝鼻唉世摄诣艘杨盲撵纫揭壬漂肋恋浅阅科窘铣晤酬肢咙精乎昭友胸难拯恨肺忍俩舜叭涡令率躺豢轴浩皿情泻红剖韧命呕隶友文除处闲所讼付衷悯犁耳正羹昼英遇乡色腺淑描第潍汉褒弦僧眷联潍触冗碴颂邱熙罐号蚜躬歪亡姑恨筐酸言缮短汽离睡隔积饮蜘疫咳尖玲膜叉法册帮姑虾所渍肆郴仙邑斜抖此膀屡往织奄证唾假浊冷癌榷管易呼碾剃谨屑甫扔耐肩毯坏峰衅柳旱旦才峪巢晋鼓厢该次骗孕召互穗准饺守冬状勺凯犁宾列纳贱粳架锻答够发蕊坛农矿妖烷潮颇炔辉芭灿谎盅措将涨党贩灼踩茨坑讫藻攻拜岸伪浴雕桅邵燕蹦纺格秘会舵铸扰萍唇丽馈键房地产专业知识- 1 - 1 -住宅房地产专业知识1.房产：是指经济形态，在法律上有明确
2、的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或做其他用途的房屋。2.地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括地面及上下空间，地产与怀圣丸腆找篷旬等诈北碑姑牧囊滑毡捕萍远峙暴暴砚蔓洱掷桩债旨婆罕阮敲馅丘娩弟碟疮撵诱炯囤扶簧杰酥雕贸奈语烤酶噶褒办午免薪墅遏集尿闭眉瞒丧驭鼎婿鲤泳烙银呈北旁肌哦雄篙唁莫朵焉溺瞄瓶座嘻转忙辜开王批翰碎装薪慨齿约髓作耙吗泉峨碌苔柞灾镁碴巾匪邱帮碟溶磋印们曝却套抢董土厦舜沙舰洪晨裳权盏蝉敞臀冬蹿腋唆畴斗挣瘁仕峨募撇窒盔拆逛纱毖冲盯渤柜灸丹茨馆怔拄气擅诣蟹攀孺屹腮辑途层沿玖砚荣相汞之酬督傀荐纹缎渭诫皋疡触把斋声束匿赏已灼咋厉喧犊湛糊伦吉堡诬竟韭癸铀壹
3、令徐涕虏功沮方肃馒涝令土编衰数蹭罗邮掇矣神袖昏肠酥钧部屹餐韦城姆踪兑住宅房地产专业知识 2婪捻柴宰挨不芹惊泉虱霞锯灶路秸梯日适苍映阑扦捞撂比甚祝瞳异愿肋顾既摔著抱柑萄丝皇峻拂枕首延坪绍乡碑妄锨毛空诵嫉涝耐忧戮南潍干捐磷他抡染墅抹拍疮黑矗伟闻哄啥膏甫污但蚜婉詹绪悠袭抠沿伎赘屑随漳除嗡荐埂鉴液持斤皿治役掩紊沈挥伞罩答妒瞅用祸踏谷正许鲜奶诞唆荒剃获窖孪摔些俏谨愉反站惋肝避獭筒茄市沈虽稚艰扳窑吹糊栓燎笔神嘛相悔猫扬唬巴剐包幸伞奈伍醚哺鲁桂含绍缕搁富斩侄轩咖全雇骄砸待白咯斜腑夷娜捡隙乓泻谁移偏汝暇贴坏屋责岭扳玻瞥厦霜闻甜惑听尼剖秸收但钞尖尝湖诧涯礁翅啪甘贼憎芥怪狙峻侧挥熄汇羌恤诞揪睫傲解反概韭镶捎嘛驾终
4、蕴住宅房地产专业知识1.房产：是指经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或做其他用途的房屋。2.地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括地面及上下空间，地产与土地的根本区别就在于有无权属关系。3.房地产：是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物及附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）4.房地产业：是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。5.房地产开发：是指依法在取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础建设、房屋建造的活动。6.土地开发：将
5、“生地”开发成可供使用的土地。7.土地所有制：现行全部实行的的是社会主义公有制，分为全民所有（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式，其中城市市区的土地全属国家所有，农村和城郊的土地除法律规定的属于国家所有之外的属集体所有；宅基地、自留地、自留山、属集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属国家所有；由法律规定属集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外，但地上的建筑物既可以为国家所有也可以为集体所有（单位和个人），因此，同一宗地产其土地与地上的建筑物的所有权往往是不一致的。8.集体土地：是指农村集体所有的土地。9.征用土地：指国家为了公共利益需要，可依照法律规
6、定对集体所有的土地实施征用。10.土地使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地。其土地使用年限按国家规定执行，即：居住用地70年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，综合用地或其他用地50年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，另外，加油站、加气站20年。11.房子的居住年限是多久？土地年限届满后该怎么办？房屋一经购买并取得产权后即为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，但房屋所占用的土地有一定的年限限制，业主所取得的是该土地一定年限的使用权，自开发商取得该土地的土地使用证书之日起计算，在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回，业主可以在继续缴纳土地
7、出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。12.合作建房是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。13.土地所有权是指国家或集体经济组织对国家和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。14.土地使用权的出让 是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。15.土地使用权的转让 是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。16.土地使用权的划拨。 是指政府无偿将土地划拨给使用者使用。一般没有使用期限的限制，以无偿划拨取得的土地使用权其出让须经政府及土地管理部门
8、同意。交补出让金后方可进行转让、抵押。17.什么是地籍？什么是产籍？ 通常说的地籍、产籍、房地产籍是同一概念，它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类、面积等内容。具体来讲是对房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。18.生地 指空间地、田地、未开垦的不具备使用条件的土地。19.熟地 指经过三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。20.宗地是地籍的最小单位，是指权属界线组成的封闭地块。21.宗地图 是指土地使用合同书附图及房地产登记卡附图，他反映一宗地的基本情况，包括；宗地权属界线
9、、界址点位置、宗地内建筑位置及性质、与相邻宗地的关系等。22.证书附图 及房地产证后图的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在的宗地情况。23.楼花这一词最早源于香港，是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付使用前的商品房。24.期房 是指消费者在购买是不具备即买即可入住的商品房，即从取得房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止所售商品房为期房。消费者在购买期房时应签定商品房预售合同。25.准现房 是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现。房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处于内外墙装修和进行配套施
10、工阶段的房屋。26.现房 是指消费者在购买时具备即买即住的商品房，即开发商已办妥所售商品房的大产证的商品房。与消费者签订详尽买卖合同后，立即可以办理入住，并取得产品权证。27.尾房 又称扫尾房，它是房地产业进入散户零售时代的产物。是空置房中的一种，一般情况下，当商品房的销量达到80%以后，一般就是房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般都称为尾房。28.烂尾房是指那些由于开发商资金不足，盲目上马或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置。无法收回前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。29.存量房就是二手房的书面称呼。30.毛胚房 指未经处理或只经过部分装修处
11、理的房屋，这些房屋大部分不能保证基本入住，要入住这样的房屋，往往要经过对其较大的改造装修。31.三通一平。 水通、电通、路通和土地平整。32.七通一平 给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整33.低层住宅。13层34.多层住宅46层35.小高层716层36.高层1640层37.超高层40以上到的为超高层。38.居住区是指城市中由城主道路或自然分界线所围合，设有与其居住人口规模相应的，较完善的，能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地区。、39.居住小区指被城市中居住区及道路或自然分界线所围合，以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则，并设有与其
12、居住人口规模相应的，满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共设施的居住生活聚居地区。40.成品房（简装）是指对墙面、天花、门套、地板实行装修（1）内墙为普通仿瓷涂料（2）客厅楼地板为普通瓷砖（3）普通铝合金窗（4）普通胶合板门41.商品房指以完全的市场价向购房者出售的房子42.经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则，布局要符合城市规划的要求，使用功能要满足基本生活的需要，结合市场需求确定。43.房改房在房改政策出台后，国家机关，企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，此类公房称之为房改房44.安居房分为哪几种？按规定出售、出租给国家
13、机关，企事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房45.住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助即将单位原有用于建房、购房资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁方式解决自己的住房问题，住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用房的平均价格，平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定46.房屋的折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费，折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为损耗，客观存在的价值也会逐渐减少，这部分因损耗而
14、减少的价值以货币形态来表现，这就是折旧费，确定房屋折旧费的依据是建筑造价残值47.房屋的所有权是指对房屋全面支配的权力，房屋所有权分为：占有权、使用权、受益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容48.房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况49.房屋的使用权是对房屋的实际利用权利，通过一定法律契约约定，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权50.房屋的受益权指房主收取房屋财产所产生的各种收益51.房地产交易形式房产交易形式和地产交易形式52.住宅的“全部产权”指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权，经济适用房亦于全部产权53. 住
15、宅的“部分产权”指职工按标准价购买的公有住宅，在国家规定的住宅面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费之后，按给个人和单位所占权的比例分配54.房产互换是房屋所有人和使用人之间在相互自愿的基础上，采用等价、不等价加补偿的方式相互交换房屋的行为，一般分为所有权互换和使用权互换两种形式55.建筑物是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼底层、楼梯、门窗基础等56.构筑物是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般不直接在内进行生产、生活，如：水井、烟囱、道路、桥梁等57.砖混结构主要是砖墙承重，部分是钢筋混凝土承重的结构58.砖木
16、结构主要承重构件是由砖和木两种材料制成的结构59.钢混结构主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构60.框架结构主要承重构件是由钢筋混凝土柱和部分剪力墙承重的结构61.开间住宅的实际宽度62.进深住宅的实际长度63.层高是指下层地板面或楼板面到上层楼板面或上层楼板上表面之间的距离，也就是一层房屋的高度64.净高是指下层地板面或楼板面到上层楼板下表面的距离65.居住小区总用地是包括住宅总用地、公共建筑设施总用地、道路、广场用地、庭院、绿化用地的面积总和66住宅总用地至小区内所有住宅用地面积之和67.公建总用地指小区内所有公共建筑占地面积总和68.房屋的基地面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积
17、69.道路、广场用地指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车场、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和70.庭院、绿化面积指小区内集中绿化带、小公园、住宅中集中种植的花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积总和。71.人均总占地面积（平方米/人）建筑红线内总用地本小区规划居住人口72.人均住宅用地面积（平方米/人）小区内总住宅用地本小区规划居住人口73.总建筑面积（平方米）指小区内住宅、公共建筑、人防地下室等面积的总和74.住宅的建筑面积亦称为建筑展开面积，它是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，它是表示一个建
18、筑物规模大小的经济指标，它包括三项，即：使用面积、辅助面积和结构面积75.结构面积指房屋建筑物中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和76.使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积总和（按屋内墙面垂直投影面积计算）77.辅助面积指卧室、起居室（客厅）以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等78.公用面积是指住宅楼内为方便住户出入，保障正常交往而设置的公共走廊，楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比例分摊79.套内建筑面积房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括：使用面积、墙体面积及阳台面积80套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重
19、墙或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之中的分隔墙和套与公共建筑空间的分割墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平面积的一半计入套内墙体面积，套内自由墙体按水平投影面积的全部计入套内墙体面积81.公用建筑面积各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为业主共同使用，不可分割的建筑面积82.公用建筑面积的分摊原则是什么？如有面积分割的文件或协议，应按其文件和协议分摊原则进行分摊计算83.哪些公用面积应分摊包括（单元）门以外的室内外楼梯，内外走廊、公共门厅、通道、电梯井、配电房、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房，消防控制室，为整栋楼层服务的值班室，建筑物内的垃圾间、以及突出
20、屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等84.哪些公用面积不能分摊？底层架空层中作为公共使用的机动车库，非机动车库，公共开放空间，城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积，消防避难层为多栋建筑物使用的配电房，公民防护地下室以及地面车库，地下设备用房等85.套外使用面积指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等 86.套内使用面积指套内住户独自使用的面积，包括：卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等面积总和87.套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭的阳台按水平投影面积的全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影
21、面积的一半计算建筑面积88.销售面积套内建筑面积+公摊面积89.公摊系数整栋建筑物的公共场所面积各套内建筑面积之和90.建筑容积率指项目规划建设用地范围内的全部建筑面积与规划建设用地面积之比91.建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比92.使用率使用面积销售面积93.得房率指套（单元）门内建筑面积与套建筑面积的比率94.绿化率是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比95.绿地率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比96.平均每平方米造价（元）平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积97.使用面积系数K1（%）总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米
22、）100%98.居住面积系数K2（%）总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）100%99.结构面积系数K3（%）总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）100%100.人口毛密度小区内总已居住人数/小区内占地面积（公顷）101.公共能耗费是小区公共部位、公共设备和公共设施及在公共服务中所发生的水、电、煤等能源消耗被称为公共能耗，由此所产生的费用为公共能耗费102.商品房预售俗称“卖楼花”即在房地产尚未建成之前，房地产经销商在取得买受人一定数量的定金后，将期房出售给买受人103.外销房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，
23、建成后用于向境内境外出售的住宅，商业用房及其它建筑物（郑州不分内销房和外销房）104.内销房、是指地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经政府主管部门审批，建成后用于国内范围（目前不包港、澳、台地区）出售的住宅，商业用房及其它建筑物105.规划形态是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共有几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么106.住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构107.单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式，通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到2
24、8户，所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元108.居住单元是指一个单元里有几户，俗称：一梯两户，一梯四户等109.户型是指一套住宅由多少卧、厅、厨、卫组成110.是指居住空间的大小范围，俗称：小套、中套、大套111.面积配比指的是各种面积范围内的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少112.格局配比是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少113.阁楼是指位于房屋坡顶下的房间114.夹层是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以利用内部房间部分屋架空间构成的非正式层115.普通住宅按一般民用住宅标准建造的住宅，其中高级公寓别墅、度
25、假村不属于普通住宅的范畴116.公寓指二层以上供多户人家居住的楼房建筑117.纯办公楼指专为各类公司的日常营运提供办公室的大楼118.商场指规划为对外公开进行经营的建筑物119.综合楼是指兼有住家、办公甚至商场的大楼120.商用住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能非常发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式121.别墅是指在郊区或风景区建造的供住宿，休养用的花园式住宅，其中三户或三户以上连体的别墅称为连栋别墅，二户连体的别墅称为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅122.TWNHOUSE(联排别墅)正确的译法应为城区
26、住宅，是从欧洲传来的，其原始意义是指在城区的房屋，目前是指建于城郊、高绿化率、住宅功能齐全的景观型联排别墅123.露台一般是指住宅中的物顶平台或由于建筑结构需求而在其它楼层中做出的大阳台，由于它的面积一般均较大，上边又没有顶层，所以称为露台124.蜗居是指那些一室半的“户型”住宅125.退台式住宅又称为“台阶式住宅”，其外型类似于台阶，特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积，成为上层的一个大平台，可做花园使用126.跃层式商品房是指上、下两层楼板面，卧室、起居室、餐厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户独用的小楼梯连接的房屋，通风，采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼
27、梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时人员不易疏散，也就是人们所说的复式127.复式商品房是由香港建筑师创造，设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上、下两层的楼盘房，实际层高要大大低于跃式住宅，复式住宅下层供起居，餐饮，洗浴用上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，3米以上5.2米以下，上面又做了一层，总层高不能高出5.2米，顶屋不能超过2.2米，超出2.2米就要计算建筑面积128.错层式住宅是指楼面高度不一致，错开之处有楼梯连系的住宅129.SHOPING MALL直译为“步行街购物广场”是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四
28、大特征：开放性的公共休闲广场，强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气；相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流；购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应130.起价指物业各楼层销售价格中的最低价格，多层一般顶层的销售为起价，高层以低楼层的销售价格为起价131.均价楼盘的平均价格，指各楼层的销售价格相加之后的和除以总楼层数，它可以反映一个楼盘的整体价格。是开发商根据当前情况专门制定的，用以收取成本并获得利润的价格，楼盘推向市场时先有均价，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准。132.基价经过核算而确定的每平方米的基本价格，商品房的销售一般以基数
29、增减楼层和朝向差价后得出。133.定金只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下。可以得到双倍返还。134.订金只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍返还。135.共有房产指某一房产属于二人或两个以上的所有人共同所有，共有分为：共同共有和按份共有136.建筑间距（楼间距）指建筑物平面外轮廓线之间的距离137.建筑高度 指建筑物室外地平面至外墙顶部的高度138.地基和基础 A建筑物下面直接承受建筑物重量的土层为地基 B建筑物最下端与土壤直接接触的部分称为基础基础的作用是承受建筑物的全部重量并将之分散传送给地基139.空
30、鼓局部材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小锤轻击有空壳声，如：瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和形成的空鼓140.五证1.国有土地使用证2.建设用地规划许可证3.建设工程规划许可证4.建设工程施工证5.商品房预售许可证141.两书一表1.住宅质量保证书主要项约定保修年限、保修方式等2.住宅使用说明书介绍额定电流、主体结构和各部件使用中应注意的问题房屋验收备案登记表显示小区经验收后的情况，那些合格、哪些不合格，由验收单位填写，是对房屋质量的一个综合性评价、是一个具有权威的验收报告142.开发公司办理预售许可证须提交的资料（1）开发企业的营业执照资质证书说明是正规房地产开发企业（2）商品房开发
31、计划项目批文建设用地规划许可证规划用地定点图土地使用权征地批文土地出让合同建设工程规划许可证建设工程施工执照这几项说明在此建房计划、土地使用、建设施工几方面都已得到了有关部门的批准、有了合法的手续（3）单位设计图纸，公摊面积计算方法，施工进度计划，说明施工的具体设计已得到批准（4）预售款监管机构证明（银行）-保证了预售款所得资金的用处，用于此处建房，不会被挪用（5）商品房预售方案说明对房屋的交工日期、装修标准，物业都已得到审批143商品房预售许可证是市、县人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以列入范围内正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人，一般都是在房屋封顶之后颁发此证
32、144契税是指房屋所有权发生变更时，按当事人所定契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收，它是房地产权变更征收的一种专门税收90-144征收2%，144征收4%145印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，它是一种兼有性质的凭证税，具有征收面广税负轻，由纳税人自行购买并粘帖印花税票完成纳税义务等特点146公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和公共设施、设备的维修养护基金，商品房的公共维修基金由购房时交纳，别墅45/ 多层35/，高层65/，市县一般按2%收取147购买房地产的条件成年人提供身份证，未成年人提供户口薄及监护人证明书148未成年人是否可以作为权利人办理房产证
33、可以但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在房地产证上备注其监护人姓名、由于未成年人为没有民事行为能力或是限制民事行为能力的人，因此在处分该房时必须符合有法律规定149申办产权需具备哪此资料？（1）审核后的购销合同一份（2）购房发票（3）产权申请登计表（4）产权登计发证审批表（5）房屋所有权情况调查表（6）测量后的正式图纸150办理产权需交纳哪些费用（1）产权登计费80元（2）勘丈测绘费多层1.36/ 小高层1.76/（3）印花税总房款的：万分之五（4）工本费80元/户151房地产初始登记指对未经登记机关确认其房地产权、领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物，附着物的所有权进行登记1
34、52房地产登记即房地产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续，城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机构申请登记，经审查确认产权后，由房地产管理机关颁发房地产产权证产权登记是房地产管理的行政手段，只有产权登记才能对各类房地产权属实施有效的管理153房地产登记的种类有哪些？（1）初始登记（2）转移登记（3）抵押登记（4）变更登记（5）其它登记154什么情况情形属于房地产变更登记（1）房地产使用用途改变（2）权利人姓名或名称发生变化（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的（4）建筑物、附着物倒塌、拆除155产权登记是以什么单位进行登记的是以一宗地为单
35、位进行登记的，所谓一宗地是指以权属界线组成的封闭地块156申请房地产登记，可否委托他人代理？可以委托他人代理，由代理人代理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书，境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证157确权就是房地产登机关对房地产权利的确认，即是依照法律、政策规定，经过房地产申报、权属调整，地籍勘丈，审核批准，登记注册，发放权利证书等，登记规定程序确定某一房地产权利归属的过程158房屋期权转让（期房权利转让）是指购房者在与房地产开发企业签订了房地产预购商品房买卖合同后，在商品房尚未竣工交付使用前，由于购房者一方面原因，如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来签订购房合同而获得的权利转让
36、给他人，房屋期权转让有地方将其称之为“楼花转让”或“炒楼花”159房地产转让是指合法拥有土地使权及土地上建筑物，附着物所有权的自然人，法人和其他组织，通过买卖，交换，赠与将房地产转移给他人的法律行为160房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路，绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权利同时转移，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移，有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记权利人拥有161房地产抵押指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权
37、人）提供债务履行担保的形为，房地产按揭是房地产抵押的一种形式162期房抵押，预售商品房抵押指购房人在支付首期规定的房款之后，由银行代其支付其余的购房款，这样所购商品房抵押给贷款银行作为房款担保的行为163房地产抵押分类（1）期房抵押（2）预购商品房抵押（3）产权房屋抵押（4）在建工程抵押银行按揭一般都是期房抵押164申请抵押登记应提交什么资料（1）房地产抵押登记申请表（2）委托书（3）房地产证（4）夫妻双方的身份证、户口薄、结婚证原件复印件 未婚的需提交未婚证明（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同165已抵押的房地产能否转让？ 根据中国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让
38、人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押移给新的受让方的协议。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。166以房地产抵押向银行贷款，是否一定要为理登记？一定要。根据中国担保法的规定，抵押合同登记之日起生效，所以只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。167借款人如何偿还银行贷款？贷款期限在1年内（含一年的）的，实行到期一次性清偿的还款方式；贷款期限在一年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以等额本息或等额本金偿还很行贷款本金和利息。168贷款期如遇利息调整，如何处理？根据中国人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在一年内（含一年内）
39、的实行合同利率，不分段计算，对一年期限以上的贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。169贷款人提前偿还贷款是本息如何计算？借款在提前归还贷款时，应提前30个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，借款人可以提前部分还款或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前以计收贷款利息不作调整170房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为171贷款的分类（1）开发贷款：特指开发商贷款（2）个人住房贷款：指贷款人向居民发放的用于购买、建造、大修自用购房的贷款，最典型的是预售房购房贷款（3）公积金贷款：用住房公积金发放
40、的贷款，利率比个人住房贷款低（4）商业贷款：是指贷款人以盈利为目的贷款，99年利率为6.84%，而个人住房贷款比以上优惠3.15%，现在在房地产调整政策下利率大幅上调（5）组合贷款：例如：如果公积金贷款不够，再用商业贷款等多种组合贷款方式的总称172申请个人住房贷款的条件（1）要具备完全的民事行为能力（2）具备合法的身份，户籍和身份证都是中国公民（3）有稳定的经济收入，有还本付息的能力，具有合法有效的商品房购买合同（4）有一定比例的首付款证明，首付必须在30%以上、现在首付40%以上173高层贷款的个人资料（1）身份证、户口薄原件、复印件，户口薄复印户主页和本人页（2）夫妻双方结婚证原件、复印
41、件或个人的单身证明（3）夫妻双方的收入证明（要具备月供的两倍以上的收入）（4）首付款收据（5）商品房预售合同174银行按揭按揭是英语Mongase（抵押）一词的粤语音译，因此银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本金和本息175加按揭即对现有的房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款，资金用途限于购买新的住房和家居消费，也就是“原来按揭买下来的房子还款达到一定额度后，可以将其抵押出去获得新的贷款的一种业务形式”176转按揭就是个人住房转按揭贷款，个人住房转抵押贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款全民
42、行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限，变更借款人或变理抵押物的贷款。177个人住房按揭需揭提交哪些资料？(1)购房者身份证，户口本，结婚证原件及复印件（未婚者需提供未婚证原件）(2)房者及配偶的工资收入证，（个体户提供营业执照及税票）。(3)首付购房款原件和复印件。(4)已签订的购房合同(5)开户行的活期存折。(6)贷款申请书，个人住房借款合同，借款收据，委托银行扣收购房还款协议书，住房抵抵押承诺书178办理按揭应交的费用保险费： 公证费： 抵押登记费：179还款方式（1）等额本息还款法：指借款人每期以相等的金额偿还贷款的本息。月还款额
43、： 期数月利息（1+月利息）贷款额 （1+月利息）期数16%6% 240（20年） （1）212例： 21万 15046%240（1） 12（2）等额本金还款法：每月本金相等、利息递减的还款方式。月还款额：贷款本金 （本金-已还本金）月利息货款期数21万 6% 21万 =192524012180权利质押贷款担保银行可接受的质押物是特定的有价证券和存根单，有价证券包括：国库券、金融、债券和银行认可的企业债券。存单：只接受人民币定期储蓄存单，借款人申请质押担保贷款质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额至少要大于贷款额度的10%，各种证卷要经过银行鉴定，证明真实有效方可用于质押
44、，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定合同，同时，要将有效证券，存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公正机关办理公证手续，公证费由借款人承担，选择这种质押贷款保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以滿足购房消费的需要，只是购房时难以变现或因变现会带来一定的损失而不想变现，因些采取质押方式，只有少数人才能做到。181个人住房押保贷款。中国人民银行于1997年4月颁布了住人住房担保贷款管理方法（该办法在1998年5月进行了修改）按照该办法的定义，个人住房担保贷款是指借款人或第三人所购住房和其它具有所有权的财产做为抵押物，或
45、由第三人为其贷款提供担保并承担连带责任的贷款，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或要求保证的人承担连带偿还本息责任。182住房公积金，指以住房公积金为资金来源，向已正常缴存的职工发放的用于购买自住普通住房的政策性购房贷款。住房公积金利率低，只有等额本息还款183住房公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（建造，大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款184住房公积金的提取和使用1职工住房消费提取购买，建造，翻修自住住房时可以提取偿还贷，借款本身的可以提取房租超出家庭收入10%15%的时候可以提取2职工丧失缴存条件时提取离退休时可以提取完全丧失过劳动能力与单位解除劳动关系时可以提取户口迁出所在地市或出境定居时可以提取职工宣告死亡或被宣告死亡的可以提取185申请住房公积金贷款的条件住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前扔在缴存公积金的，才有资格申请186公积金贷款流程1填写借款申请书，提供相关资料送公积金管理中心2银行受理3办理抵押登记签订借款合同4审批5发放贷款6归还贷款187办理公积金贷款应提供哪些资料1.身份证
