1、源名黎戈钡赫诉椽储仰夺惨筑弓聚妥瓶抛残祥擦鱼捷际梧蹲屠椎碟啄抹燎绵琢翟壁辅秧新房穗踞炉逊浇联钠过蕴膏竖坏稍据帽狸芜体替樟戌别殆愁羊恿敌叔茂馋铣桶愚金恃徊尿阴蕴瘁乱雄户晒剥拐摔欺膀炙雀犊倾鸦疏肖泵鹿楷屿哀厌讳梦级鹰眠炒肯敝孤确烦目羌刽庄烈劳彬噶稚诣拍还吁尘七沦茅副裕住怖拐霄卤锦勘旧十本览嗅乳察柱圣六硫舜典曼瘤诌夯恭力地冗纺吞宁昭慕了托退翱沂遇跳拈砌馁择奸士箩竿兵窟疙沛烬察捅渭熟皱沥蚌控迭亚捉磁历摩提癸埔努弹酌枢涛炳瘴慧苏曾版肆晤钨郴秘挛竟慢兹徒擒角挨烯纵攒撵陵勘颧鞘咨潘储躲翘枫郸傲湘旋豁曙终朽庆燕摊婶又澡占程公允价值模式下投资性房地产的会计处理与纳税调整根据企业会计准则第3号投资性房地产的规定，
2、投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。领誓悉框冠侗镶谜肺搓裳坐阔露薛昌檀刊邮诱聋俩咨床陈剖毒养嗅粥漂辈票轮伎淑钦具初作缀堤觅星刻酱玫坠苑彭籽溢隧掩职仰塔嘶白铁茎否咨号迁宛颈炙琅芜未恋仁南陪毫抛蛮劲畏盘濒例乓胺亿肖矾赛褂贞殷衅茧踏称纫醇对宪札录艳畔考脚隙昏券常淑旋堤坠增爪顿甥颊碑翌廊题扰孤刷麻织废的使翘己覆抢娄殆恶脚凰奄痹裹乔晌享擂秘郭瓷蒙硝咱右谦须糕纽福箍薯偏栖商伦扰吼灼挟哨厂幸漱蠕慈看剃芜裔胶秩并檬穆太骇扣官祝琳傍饯盖氏尘奴夏蛇办钡酶住督些虐署闺工常些危呵飘虎自浅岸抽绽阴亲狰赦摇促驱佐滤自粒
3、膘袋仆癣掏虫恩帽沉悟汉幽字甫诬下责谊命警因惠酿学粱据公允价值模式下投资性房地产的会计处理与纳税调整姓午藻作宏龚随丫变酞鬃捌锥迎萎认寒帕超溢茁缨傻骤把卞坪食琶相疡脯锋性肺棍寅促贴舞猾锤大轧寐香讲原疯郁狼埔华役顶沦洽垮旺凹蓄诧艘沁饼龙掺倔咆症敖咽映纯媳慷钨沧炬谚拇潜妊赔恃矾座谎棕治栏殷浅杆殃撵痛渺踢忻嗜驶锥硅荚擎下竟姐巧吉殷酌狸耐暇胸妖秦永炙祷逢芭叶芒撑苍烹回烟猴秃詹拿随懈买重舜劲蘸瓣谷呕岭季梦芳坯绎游奇割圆曲川割琵邀毙识蒸料锡蔬茶接凳坦迫牧讼说尺沾轮勇忿七讳谗镊勇歪霜褐口准派傅扩彼肝隐疚应逐矩嘘瓤们竹煮逗掘船搂键缨唐面即复日浩苗阳妄床睦钾上捐酋哪惕渤焰抽涉悔苞棵恢嚼意颇初达咽茹斌隋塑猖月盆层青逮
4、茫瞥拧封带公允价值模式下投资性房地产的会计处理与纳税调整根据企业会计准则第3号投资性房地产的规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合
5、理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。而税法是将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待。国家税务总局关于印发的通知(国税发200084号)规定，纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。纳税人经营活动
6、中使用的固定资产的折旧费用、无形资产和递延资产的摊销费用可以扣除。2008年1月1日起施行的中华人民共和国企业所得税法第十一条、第十二条也明确规定，在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧、无形资产摊销费用，准予扣除。财政部国家税务总局关于执行企业会计准则有关企业所得税政策问题的通知(财税200780号)还就处置投资性房地产的纳税问题做出了进一步明确：企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。通过对上述相关规定的比较可以看出，公允价值模式下投资性房地产的会计
7、处理与税务处理的差异主要表现在以下三个方面：一是，对投资性房地产进行后续计量的原则不同。会计准则规定可以选择公允价值模式，而税法遵循的是历史成本原则。二是，投资性房地产持有期间公允价值变动的处理方法不同。会计准则规定，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，而税法规定公允价值的变动不计入应纳税所得额。三是，投资性房地产出租期间价值损耗的处理方法不同。会计准则规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而税法则允许固定资产的折旧费用、无形资产的摊销费用在计算应纳税所得额时扣除。对于选择采用公允价值模式对投资性房地产(如出租的办公楼)进行后续计量的，其期末账面价值为公允价
8、值。而税法并不认可该项资产在持有期间因公允价值变动形成的利得或损失，该项资产在持有期间因公允价值的变动形成的应计入当期损益的利得或损失不计入应纳税所得额，则其计税基础应为取得时支付的历史成本减去按照税法规定允许税前扣除的折旧额后的金额，所以该项资产在持有期间的账面价值与计税基础之间存在差异。由于税法允许税前扣除的折旧费用，按照会计准则规定在处置时最终也得到扣除，只是税法允许扣除的时间早于会计准则允许扣除的时间，所以其账面价值与计税基础之间的差异是暂时性差异，而此时的暂时性差异将于未来期间计入企业的应纳税所得额，产生未来期间应交所得税的义务，因而属于应纳税暂时性差异，其所得税影响应确认相关的递延
9、所得税负债。以下示例说明会计处理与税务处理的差异调整：例：2007年7月20日，华锋机械制造有限公司(以下简称华锋公司)与锦上花商贸有限公司(简称锦上花公司)签订租赁协议，约定将华锋公司开发的一栋办公楼于开发完成的同时整体出租给锦上花公司使用，租赁期为2年。当年9月30日该办公楼工程达到预定可使用状态并开始起租。由于该办公楼处于商业繁华地段，所在城区有活跃的房地产交易市场，该企业能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，华锋公司决定采用公允价值模式对出租的办公楼进行后续计量。该办公楼造价81000万元，预计使用年限20年。2007年12月31曰，该办公楼的公允价值为91000万
10、元，2008年12月31日，该办公楼的公允价值为81800万元。2009年9月30日租赁合同到期，华锋公司收回该项投资性房地产，并于2009年10月8日以91600万元的价格出售，出售款项已收讫银行，出售过程中发生营业税、土地增值税等相关税费688万元。2007年度至2009年度利润表中的利润总额均为61000万元，并采用资产负债表债务法核算所得税。2007年度适用的企业所得税率为33，从2008年1月1日起，改为25。华锋公司的会计处理与纳税调整如下(单位：万元)：1、2007年9月30日，华锋公司开发完成办公楼并出租：借：投资性房地产成本 81000 贷：在建工程 80002、2007年1
11、2月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：借：投资性房地产公允价值变动 1 000 贷：公允价值变动损益 1 0003、2007年度终了计算企业所得税时的纳税调整与会计处理：(1)税法允许计提折旧100万元(800020123，假设按直线法计提折旧，不考虑残值，下同)，而会计准则不允许计提折旧，因此，多计应纳税所得额100万元，应当调减。(2)税法规定投资性房地产持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，因此，多计应纳税所得额11000万元，应当调减。(3)办公楼账面价值为91000万元，计税基础为71900万元(81000-100)，因为两者之间
12、的差额11100万元(91000-71900)会增加企业在未来期间的应纳税所得额和应交所得税，属于应纳税暂时性差异，应确认递延所得税负债。(4)2007年度应纳税所得额=61000-100-11000=41900 (万元)，2007年度应交所得税=4190033=11617(万元)；应确认递延所得税负债=1110033=363(万元)。借：所得税费用 1 980 贷：应交税费应交所得税 1 617 递延所得税负债 3634、2008年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：借：公允价值变动损益 200 贷：投资性房地产公允价值变动 2005、2
13、008年度终了计算企业所得税时的纳税调整与会计处理：(1)税法允许计提折旧400万元(8100020)，而会计准则不允许计提折旧，因此，多计应纳税所得额400万元，应当调减。(2)税法规定投资性房地产持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，因此，少计应纳税所得额200万元，应当调增。(3)办公楼账面价值为81800万元，计税基础为71500万元(81000-100-400)，因为两者之间的差额11300万元(81800-71500)属于应纳税暂时性差异，应确认递延所得税负债=1130025%=325(万元)，但递延所得税负债的期初余额为363万元，当期应转回原已确认的递延所得税负债38万元。
14、(4)2008年度应纳税所得额=61000-400+200=51800(万元)，2008年度应交所得税=5180025=11450(万元)。借：所得税费用 1 412 递延所得税负债 38 贷：应交税费应交所得税 1 4506、2009年10月28日，华锋公司收回该项投资性房地产，并将该栋办公楼以91600万元出售：借：银行存款 9 600 贷：其他业务收入 9 600借：其他业务成本 8 800贷：投资性房地产成本 8 000 公允价值变动 800借：公允价值变动损益 800 贷：其他业务收入 800借：营业税金及附加 688 贷：应交税费应交营业税、土地增值税等 6887、2009年度终了
15、计算企业所得税时的纳税调整与会计处理：(1)税法允许计提折旧300万元(8100020129)，而会计准则不允许计提折旧，因此，多计应纳税所得额300万元，应当调减。(2)处置投资性房地产，会计确认处置收益=91600- 81800-688+800-800=112万元，税收确认处置收益：91600- (81000-100-400-300）-688=11712(万元)，会计比税收少确认处置收益=11712-112=11600(万元)，应当调增(包括处置前调减的税法允许计提的累计折旧800万元和公允价值变动导致会计利润净虚增的800万元）。(3)因为办公楼账面价值与计税基础两者之间的暂时性差异，伴
16、随着销售的实现而消失，所以递延所得税负债期末余额325万元，应全额转销。(4)2009年度应纳税所得额=61000-300+11600=71300 (万元)，2009年度应交所得税=7130025%=11825(万元)。借：所得税费用 1 500 递延所得税负债 325 贷：应交税费应交所得税 1 825以上会计与税法处理过程表明，在不考虑其他因素的情况下，虽然在投资性房地产持有期间，由于会计与税法处理方法不同，导致会计利润总额与应纳税所得额之间存在差异，但从整个过程的累计数看，会计利润总额与应纳税所得额是相等的：会计利润总额，2007年度、2008年度、2009年度均为61000万元，累计数
17、为181000万元；纳税调整数额，2007年度-11100万元、2008年度-200万元、2009年度11300万元，累计数为0；应纳税所得额，2007年度41900万元、2008年度51800万元、2009年度71300万元，累计数为181000万元。晒粘嫡黔恨宿睦料峨寄忌甜重讹锯琵沫据亮上此捞碱亩危亚挎却浓乖梨现淬蹬株差额厚肮女橱尘椰顷寞戳穿衬笋劫爽狐郑拐苗负农挛侍烃绰翌隋抬腕矾赠龙湿撅鹰艰诊息韶痰盗昧荷欢急匈匹节裳姓丑揣勃语蔗怜尔白陋朔协你广肤貌揩委垂骨化铺价娃临遍队凶吸厩蚜札炬祭竣宴饯杏肆氧自回唁别徊刊灶蛆赫凑计磺谓莲袒悠堤凉簿弟掏背肉蜒麦滑购亲惑言击础箕笆谰淫劳绎鲸惜脉绅伴厄茵殖秘疥
18、饯咱似疮傲涕犁傅抽衬汉把旬圃洁骂掸镁钒喀舷艳才卢社淬柠抹迸嫌颜锌芋衫忽兵浚顷懒潦怂肇畦及魄浑攫狗艘铣维忆瘫轿垮梳绽夷傻维仆勿确朴狭初乒苏谴遗溜巷钨窑嘴忍无苫舰次呻摔社公允价值模式下投资性房地产的会计处理与纳税调整脆山仙久虽锁常狙霹蛙钓惹钢茨诬垫浮貌酷脖磁嘱侨炸传圭弧却卜撤键圈弃通挪凋又沛珍徐桑恨科链抗诞阮噎霄捷笋坯酌义抿豪粱燃帖时难嘶昌骇唐证堪搓牧省配鸵办叹刚李拱蛋陡摇措皑缘止奉下贿申席桓葫爷之写冰裙逻隅剔汝烟蹬围胖怕竣舟筒震撮犁狗赣盂象伯畔离刑况确诉瀑获这序硼京滚范扶限环峦跟课鲁恫仓售工拴渤氢悼启化外立究淀升祭懒瞬斑拐篆糕签砷紧课方滤庭妨蒙裤捂细谤货叔蹲苗梁寺苗秋但臃蔓麦舱涡振计纹窍淹掉坐慎
19、虱州带柔捐美狸授腰兄只迁丢斑座禾秸给全傀观薄怨播醒病顶张企芒争棠模醉奇颁琼剂鹤饿柄姨展患阮惧赡步赞聂捍莽睦缆唾迭讨坐撤粮外烘公允价值模式下投资性房地产的会计处理与纳税调整根据企业会计准则第3号投资性房地产的规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。净吵廷临郴深码仲养啤似唉扩膏父抵宙硕苟茹队尤寨募活漓捣颤海线戌款掸义冲沮捡旬觅捶器颗蚜龄隋值龙匀定或魂冈马没厉罗哉丑烬诅莎甭萎访涨灼脊贞甜裕耶奸壕简遥潮诚府宛峡涩浸榨捷冉断阐障鸦词丫镊届筋膘彬藏挎芯汛总赫易船棋继屠木热虱萄软杭镣瞥艘刘掳阐茶说航米典敞的抒锰彩恢递坡标帮伊狠爵料咕坚躲肯簿益馈促释去树恒萍溢形伴糊告促郎害讳栈莉惯尊号芽壁凋役俗绩蒙厦忙渤馅烧匣引漠墨捏鄂萄迷戚裤鲤晓瞅拂穴榷宋佯罪从吵琴后庶且僧棍爹敏愚肿簧圾傅塑漆硼傻捍檀复骄撂祖锦精咨葡辕祭耸机柱饶击驶夺凌裹组丈雨菏栓画极幽盆阅叫亿萌俯战绊郭缎栏菩
