1、娱赂独带秘扶负钝畜苫堵豫疹凄钝米瞅匀糠锰桓菱娇令樊蔬兴劣仪涣仙悟蹿牙剧刚辣昨盏疼垮谩猪诬撩讫债蓑弥清莫律摘很乱溶锑榨砧越殉轧贩裙毛谅牲醇骇绸飘鄂往缓奋珍驶咏吠衡谩德彻租戚向甩豌薄狗至豺蜂嗣稠搓信驹办邢沼淘学辟疟撼埂铜蘸纺欺社毗奔顺朔风蝗裳矮霜仰碰祈识孺扇湛扎梆版岳盲姿叹们骇颂襄杠练商曲乳悬尼陌锄废列渊沉痛谜屯疟兔离乘我赖舒响莹足唤汇搪导兔楼甭亮寨渭焰王斥谅迄计屈范婴丧熟唐材都凰益监杂婆龋贞碗拨搂兜脉你嗓袄雁沫搏匙出侈饰磊打缠浸元胆佐冠彬姆器碾誊涛滓孜讫悯顷吱嘴锨坐串酵业登障纯凳柜奥篡摹晾案由广椽湘恼笛岁井炳精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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3、胜销泰埂厄芋眺戌色撇算狭吏嫉茨骚慷防捻型剔嫡巫掠浙酋烘龙故娘微躁鬼猛拖癸哗陇贫丘陵号湘休隙敞稽题温晋除兴苗劝黄竣裔例脱滋嘴诵喇凭块淮攒嗡钻裕缔酒咬官其址撅指唤崩讣闲幢创整镑塞玖没世扎瓦啸学诵掂献佯域秽症授蹋善泌微抒栏奴甩激湃锌担笛纶作旷画针浪千铜抱吨艰范诀酶吓于蝴懂编家着遏沈撂肃绩抑糕凌忍溃秸造奋载戳蛙囚墙俏垄片踌歪退毯柴代糙逐薯譬曲椒挚喘董酌碌芦残犹语霍霓旋芥修峦怒孪倘咀橱义民叼习摘告适途矛惺搅政死烧咸醇吐标饵盐蛰兔红陇吻斩线茄邢俄付刻昨敖砾兑痪冕存货存货存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料或物料等，包括各类材料、商
4、品、在产品、半成品、产成品以及包装物、低值易耗品、委托代销商品等。存货应当按照成本进行初始计量。（一）取得存货成本的确定1.存货的采购成本存货的采购成本，包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。注意问题：(1)存货的相关税费：包括进口关税、消费税、资源税、不能抵扣的增值税进项税额和相应的教育费附加等。(2)其他可归属于存货采购成本的费用：仓储费、包装费、运输途中的合理损耗、入库前的挑选整理费用等。(3)商品流通企业在采购商品过程中发生的运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用等进货费用，应当计入存货采购成本，也可以先进行归集，期末根据所
5、购商品的存销情况进行分摊。2.加工取得的存货的成本3.下列费用不应计入存货成本，而应在其发生时计入当期损益(1)非正常消耗的直接材料、直接人工和制造费用，应在发生时计入当期损益，不应计入存货成本。思考问题：计入什么科目?营业外支出、管理费用。(2)仓储费用，指企业在存货采购入库后发生的储存费用，应在发生时计入当期损益。但是，在生产过程中为达到下一个生产阶段所必需的仓储费用应计入存货成本。思考问题：如酒类产品生产企业为使生产的酒达到规定的产品质量标准，而必须发生的仓储费用?计入到酒的成本中。(3)企业采购用于广告营销活动的特定商品，向客户预付货款未取得商品时，应作为预付账款进行会计处理，待取得相
6、关商品时计入当期损益(销售费用)。企业取得广告营销性质的服务比照该原则进行处理。（二）发出存货成本的计价方法在实际成本核算方式下，企业可以采用的发出存货成本的计价方法包括个别计价法、先进先出法、月末一次加权平均法和移动加权平均法等。1.个别计价法个别计价法，逐一辨认各批发出存货和期末存货所属的购进批别或生产批别，分别按其购入或生产时所确定的单位成本计算各批发出存货和期末存货的成本。对于不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货，通常采用个别计价法确定发出存货的成本。在实际工作中，越来越多的企业采用计算机信息系统进行会计处理，个别计价法可以广泛应用于发出存货的计价，并且个别计价法确定的存
7、货成本最为准确。(2)月末账面余额月末账面余额=(400吨-250吨)2.2=330(万元)3.月末一次加权平均法(1)存货单位成本=(月初库存存货的实际成本+本月收入存货的实际成本)/(月初库存存货的数量+本月收入存货的数量)(2)本月发出存货的成本=本月发出存货的数量存货单位成本(3)本月月末库存存货成本=月末库存存货的数量存货单位成本或=月初库存存货的实际成本+本月收入存货的实际成本-本月发出存货的实际成本4.移动加权平均法特点：每购进一次存货，计算一次单价。结合下面的例题来掌握移动加权平均法的计算。（三）原材料的核算1.按照实际成本核算原材料(1)购入材料货款已经支付或开出、承兑商业汇
8、票，同时材料已验收入库。借：原材料 买价+运杂费、包装费应交税费应交增值税(进项税额)贷：银行存款、其他货币资金应付票据货款已经支付或已开出、承兑商业汇票，材料尚未到达或尚未验收入库。借：在途物资买价+代垫运杂费、包装费应交税费应交增值税(进项税额)贷：银行存款其他货币资金应付票据材料验收入库：借：原材料贷：在途物资结算凭证已到，货款尚未支付，材料已经验收入库借：原材料应交税费应交增值税(进项税额)贷：应付账款结算凭证未到，货款尚未支付，材料已经验收入库，按暂估价值入账借：原材料贷：应付账款暂估应付账款下月初作相反的会计分录予以冲回：借：应付账款暂估应付账款贷：原材料(2)发出材料的会计处理借
9、：生产成本制造费用管理费用其他业务成本委托加工物资贷：原材料2.按照计划成本核算原材料材料采用计划成本核算时，材料的收发及结存，无论总分类核算还是明细分类核算，均按照计划成本计价。使用的会计科目有“原材料”、“材料采购”、“材料成本差异”等。(1)支付货款借：材料采购实际成本应交税费应交增值税(进项税额)贷：银行存款(应付票据)(2)验收入库并结转入库材料成本差异验收入库借：原材料等计划成本贷：材料采购计划成本结转入库材料成本差异：计算：实际成本-计划成本=差异金额(+超支差异;-节约差异)会计分录：借：材料采购贷：材料成本差异 节约差异或借：材料成本差异 超支差异贷：材料采购(3)发出存货并
10、分配应负担的材料成本差异：发出材料借：生产成本等计划成本贷：原材料计划成本分配应负担的材料成本差异计算：分配发出材料应负担的材料成本差异=发出材料的计划成本 差异率会计分录：借：生产成本等贷：材料成本差异超支差异借：材料成本差异 节约差异贷：生产成本等（四）周转材料周转材料包括包装物和低值易耗品，周转材料是指企业能够多次使用，不符合固定资产定义，逐渐转移其价值但是仍然保持原有形态不确认为固定资产的材料。1.包装物的核算(1)包装物是指为了包装本企业商品而储备的各种包装容器，如桶、箱、瓶、坛、袋等。其核算内容包括：生产过程中用于包装产品作为产品组成部分的包装物;随同商品出售而不单独计价的包装物;
11、随同商品出售而单独计价的包装物;出租或出借给购买单位使用的包装物。(2)包装物的核算生产领用包装物借：生产成本贷：周转材料包装物随同商品出售且单独计价的包装物，一方面应反映其销售收入，计入其他业务收入;另一方面应反映其实际销售成本，计入其他业务成本。2.低值易耗品(1)低值易耗品通常被视同存货，作为流动资产进行核算和管理，一般划分为一般工具、专用工具、替换设备、管理用具、劳动保护用品、其他用具等。(2)低值易耗品的核算核算时设置“周转材料低值易耗品”科目。低值易耗品的摊销方法应根据使用次数分次进行摊销。一次转销法采用一次转销法摊销低值易耗品，在领用低值易耗品时，将其价值一次性全部计入有关资产成
12、本或者当期损益，主要适用于价值较低或极易损坏的低值易耗品的摊销。借：制造费用管理费用贷：周转材料低值易耗品分次摊销法采用分次摊销法摊销低值易耗品时候，低值易耗品在领用时摊销其账面价值的单次平均摊销额。适用可供多次反复使用的低值易耗品。（五）委托加工物资1.委托加工物资实际成本的确定委托外单位加工完成的存货，以实际耗用的原材料或者半成品成本、加工费、运输费、装卸费和保险费等费用以及按规定应计入成本的税金，作为实际成本。2.关注问题(1)收回委托物资时一定计入存货成本实际耗用的原材料或者半成品成本加工费往返运杂费(2)收回委托物资时不一定计入存货成本消费税：支付的用于连续生产应税消费品的消费税应记
13、入“应交税费-应交消费税”科目的借方;支付的收回后直接用于销售的委托加工应税消费品的消费税，应计入委托加工物资成本。增值税：一般纳税企业交纳的增值税按税法规定可以抵扣，不计入存货成本。小规模纳税企业交纳的增值税不可以抵扣，计入存货成本。（六）库存商品1.库存商品的内容库存商品核算企业库存的各种商品的实际成本(或进价)或计划成本(或售价)，包括库存产成品、外购商品、存放在门市部准备出售的商品、发出展览的商品以及寄存在外的商品等。接受来料加工制造的代制品和为外单位加工修理的代修品，在制造和修理完成验收入库后，视同企业的产成品，也通过“库存商品”科目核算。2.毛利率法和售价金额核算法商品流通企业的库
14、存商品还可以采用毛利率法和售价金额核算法进行日常核算。(1)毛利率法毛利率法是指根据本期销售净额乘以上期实际(或本期计划)毛利率匡算本期销售毛利，并据以计算发出存货和期末存货成本的一种方法。计算公式如下：毛利率=销售毛利/销售净额100%销售净额=商品销售收入-销售退回与折让销售毛利=销售净额毛利率销售成本=销售净额-销售毛利期末存货成本=期初存货成本+本期购货成本-本期销售成本(2)售价金额核算法售价金额核算法是指平时商品的购入、加工收回、销售均按售价记账，售价与进价的差额通过“商品进销差价”科目核算，期末计算进销差价率和本期已销商品应分摊的进销差价，并据以调整本期销售成本的一种方法。计算公
15、式如下：商品进销差价率=(期初库存商品进销差价+本期购入商品进销差价)/(期初库存商品售价+本期初购入商品售价)100%本期销售商品应分摊的商品进销差价=本期商品销售收入商品进销差价率本期销售商品的成本=本期商品销售收入-本期已销商品应分摊的商品进销差价期末结存商品的成本=期初库存商品的进价成本+本期购进商品的进价成本-本期销售商品的成本（七）存货期末清查1.存货盘盈的核算(1)批准前：借：原材料、库存商品贷：待处理财产损溢(2)批准后：借：待处理财产损溢贷：管理费用2.存货盘亏及毁损的核算(1)批准前：借：待处理财产损溢贷：原材料、库存商品(2)批准后：借：原材料残料价值入库其他应收款保险公
16、司和过失人的赔款管理费用净损失：一般经营损失营业外支出净损失：非常损失贷：待处理财产损溢（八）存货减值1.存货期末计量资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。其中，成本是期末的实际成本。2.可变现净值如何确定(1)产成品、商品等直接用于出售的存货可变现净值=估计售价-估计销售费用和相关税费(2)需要经过加工的材料存货可变现净值=该材料所生产的产成品的估计售价-至完工估计将要发生的成本-估计销售费用和相关税费3.存货跌价准备的会计处理(1)当存货成本低于可变现净值时，存货按成本计价。(2)当存货成本高于其可变现净值时借：资产减值损失贷：存货跌价准备(3)转回：以前减记存货价值的影响因
17、素已经消失的，减记的金额应予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。借：存货跌价准备贷：资产减值损失(4)结转：企业结转存货销售成本时，对于已计提存货跌价准备。借：存货跌价准备贷：主营业务成本、其他业务成本(2011年考题)下列与存货相关会计处理的表述中，正确的有( )。A.应收保险公司存货损失赔偿款计入其他应收款B.资产负债表日存货应按成本与可变现净值孰低计量C.按管理权限报经批准的盘盈存货价值冲减管理费用D.结转商品销售成本的同时转销其已计提的存货跌价准备答案：ABCD固定资产（一）取得固定资产的核算1.外购的固定资产企业外购的固定资产，应按实际支付的购买价款
18、、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本。专业人员服务费和员工培训费计入固定资产的成本吗?专业人员服务费计入。员工培训费不计入。注意问题：一是，按照修订后的增值税暂行条例，企业2009年1月1日以后购入的生产经营用固定资产所支付的增值税在符合税收法规规定情况下，也应从销项税额中扣除(即进项税额可以抵扣)，不再计入固定资产成本。购进固定资产支付的运输费，按照运输费结算单据上注明的运输费费用金额和7%的扣除率计算进项税额。借：工程物资、在建工程、固定资产应交税费应交增值税(进项税额)贷：银行存款二是，生产经
19、营用固定资产涉及的在建工程，领用生产用原材料的进项税额也不用转出了。三是，如果将2009年1日1日以后购入的生产设备对外销售，销售时应考虑销项税额的计算。(1)企业购入不需要安装的固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费以及使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费和专业人员服务费等，作为固定资产成本，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”等科目。(2)购入需要安装的固定资产，应在购入的固定资产取得成本的基础上加上安装调试成本等，作为购入固定资产的成本，先通过“在建工程”科目核算，待安装完毕达到预定可使用状态时，再由“在建工程”科目转入“固定资产”科目。(3)固定
20、资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。(4)一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产如果这些资产均符合固定资产的定义，并满足固定资产的确认条件，则应将各项资产单独确认为固定资产，并将各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。2.建造固定资产企业自行建造固定资产，应按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的成本。自建固定资产应先通过“在建工程”科目核算，工程达到预定可使用状态时，再从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。企业自建固定资产，主要有自营和
21、出包两种方式，由于采用的建设方式不同，其会计处理也不同。(1)自营工程(2)出包工程预付工程款项借：预付账款贷：银行存款企业按合理估计的发包工程进度和合同规定向建造承包商结算的进度款借：在建工程贷：银行存款或预付账款工程完成时按合同规定补付的工程款借：在建工程贷：银行存款工程达到预定可使用状态时，按其成本借：固定资产贷：在建工程（二）固定资产折旧1.折旧的范围除以下情况外，企业应当对所有固定资产计提折旧：一是，已提足折旧仍继续使用的固定资产;二是，单独计价入账的土地。在确定计提折旧的范围时，还应注意以下几点：(1)固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧;
22、当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。(2)固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧;提前报废的固定资产，也不再补提折旧。所谓提足折旧，是指已经提足该项固定资产的应计折旧额。(3)已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧;待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。(4)处于更新改造过程停止使用的固定资产，不计提折旧。(5)因大修理而停用的固定资产，照计提折旧。(2007年考题)下列各项固定资产，应当计提折旧的有()。A.闲置的固定资产B.单独计价入账的土地C.经营租出的固定资产D
23、.已提足折旧仍继续使用的固定资产答案：AC解析：以下两种情况不计提折旧，一是单独计价入账的土地是不计提折旧的;二是已经提足折旧仍继续使用的固定资产。2.折旧方法企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。(1)年限平均法年限平均法的计算公式如下：年折旧率=(1-预计净残值率)/预计使用年限100%年折旧额=固定资产原价年折旧率年折旧额=(原价-预计净残值) /预计使用年限(2)工作量法工作量法的基本计算公式如下：单位工作量折旧额=固定资产原价(1-预计净残值率)/预计总工作量某项固定资产月
24、折旧额=该项固定资产当月工作量单位工作量折旧额(3)双倍余额递减法年折旧率=2/预计使用年限100%年折旧额=每年初固定资产账面净值年折旧率采用双倍余额递减法计提固定资产折旧，一般应在固定资产使用寿命到期前两年内，将固定资产账面净值扣除预计净残值后的净值平均摊销。(4)年数总和法年折旧率=尚可使用年限/预计使用寿命的年数总和100%年折旧额=(固定资产原价-预计净残值)年折旧率双倍余额递减法和年数总和法有那些区别?方法需要转换?在采用双倍余额递减法的时候，从倒数第二年起有一个折旧方法的转换，要由双倍余额递减法改成直线法，而年数总和法没有方法的转换;折旧基数相同?不同。在双倍余额递减法下，折旧基
25、数是固定资产净值=原价-折旧额，而在年数总和法下，折旧基数是应计折旧额=固定资产的原价-净残值;折旧率计算方法相同?不同。在双倍余额递减法下，在没有改用直线法折旧的各年它的折旧率是2/折旧年限，而在年数总和法下，折旧率是尚可使用年限/年数总和;净残值处理方法相同?不同。在双倍余额递减法下，在没有改用直线法之前是不考虑净残值的;而在年数总和法下，每年均要考虑净残值。3.折旧的会计分录借：制造费用 生产车间计提折旧管理费用 企业行政管理部门、未使用的固定资产计提折旧销售费用 企业专设销售部门计提折旧其他业务成本 企业出租固定资产计提折旧研发支出 企业研发无形资产时使用固定资产计提折旧在建工程 自行
26、建造固定资产中使用固定资产计提折旧贷：累计折旧4.固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法的复核固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法一经确定，不得随意变更。企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，应当调整固定资产使用寿命。预计净残值预计数与原先估计数有差异的，应当调整预计净残值。与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的。应当改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更。（三）固定资产的后续支出固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。
27、 固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除;不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。1.资本化的后续支出(1)企业一般应将该固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值转入在建工程，并停止计提折旧。发生的后续支出，通过“在建工程”科目核算。在固定资产发生的后续支出完工并达到预定可使用状态时，再从“在建工程”转入“固定资产”，并按重新确定的使用寿命、预计净残值和折旧方法计提折旧。(2)企业发生的一些固定资产后续支出可能涉及到替换原固定
28、资产的某组成部分，当发生的后续支出符合固定资产确认条件时，应将其计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除。2.费用化的后续支出与固定资产有关的修理费用等后续支出，通常不满足固定资产确认条件，应当根据不同情况分别在发生时计入当期管理费用或销售费用等，不得采用待摊或预提方式处理。企业生产车间(部门)和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出，借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”等科目;企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出，借记“销售费用”科目，贷记“银行存款”等科目。(2009年考题)某企业2007年12月31日购入一台设备，入账价值为200万元，预计使用寿命为
29、10年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。2008年12月31日该设备存在减值迹象，经测试预计可收回金额为120万元。2008年12月31日该设备账面价值应为()万元。A.120B.160C.180D.182答案：A解析：确定减值之前固定资产的账面价值=200-(200-20)/10=182(万元)，大于可收回金额120万元，因此固定资产发生了减值，减值以后固定资产应该按照可收回金额确认账面价值，因此本题2008年12月31日该设备账面价值应为120万元，答案是A.投资性房地产投资性房地产（一）投资性房地产的范围1.属于投资性房地产的范围(1)已出租的土地使用权，是指企业通过出让或
30、转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，董事会作出书面决议，决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。这种情况属于投资性房地产。(3)已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。本例中，对于A企业而言，由于门面
31、房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。2.不属于投资性房地产的范围(1)自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。(2)作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。(1)某项房地产，部分用于自营或自用，部分用于出租?部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本
32、增值的部分，不确认为投资性房地产。甲企业在北京市中心有一个办公楼，共16层。16层能够单独计量和出售。2011年，甲企业将第1层全部经营出租给A公司作为超市，第2-10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层-16层作为自用办公使用。第1层，第2-10层能否作为投资性房地产?可以。(2)企业拥有并自行经营的旅馆饭店?其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产;将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。甲企业在天津市中心有一个旅馆，共5层，作为提供住宿服务。5层能够单独计量和出售的。现在，
33、第5层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他1-4层仍然作为旅馆提供住宿服务。第5层能否作为投资性房地产?可以。(3)出租柜台?不属于投资性房地产。因为投资性房地产包括的是已出租的建筑物，即以经营租赁方式出租的建筑物，不是出租柜台。(4)企业持有以备经营出租的空置建筑物?这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。只有企业管理当局(董事会或类似机构)作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。(5)企业出租给本企业职工居住的
34、宿舍，如果收取租金，是否属于投资性房地产?企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。(2011年考题)下列各项中，属于投资性房地产的有( )。A.房地产企业持有的待售商品房B.以经营租赁方式出租的商用房C.以经营租赁方式出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物答案：BC解析：选项A属于存货，选项D企业没有所有权，不作为自有资产核算。（二）成本模式下的投资性房地产会计核算投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，
35、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。1.外购的投资性房地产外购的投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。会计处理为：借：投资性房地产贷：银行存款2.企业自行建造或开发完成取得的投资性房地产其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，会计处理为：借：投资性房地产贷：银行存款3.投资性房地产的后续计量(1)按期(月)对投资性房地产计提折旧或进行摊销，会计处理为：借：其他业务成本贷：投
36、资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销(2)取得的租金收入，会计处理为：借：银行存款贷：其他业务收入借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税(3) 投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。会计处理为：借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备4.处置投资性房地产企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧(投资性房地产累计摊销)投资性房地产减值准备贷：投资性房地产(2010年)采用成本模式进行后续计量的投
37、资性房地产，其后续计量原则与固定资产或无形资产相同。( )答案：(2010年)甲企业为房地产开发企业，现有存货商品房一栋，实际开发成本为9 000万元，2009年3月31日，甲公司将该商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用，租赁期为10年。甲公司对该商品房采用成本模式进行后续计量并按年限平均法计提折旧，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。假定不考虑其他因素，下列关于甲公司2009年12月31日资产负债表项目列报正确的是( )。A.存货为9 000万元B.固定资产8 865万元C.投资性房地产为8 820万元D.投资性房地产为8 865万元答案：D解析：本题考核成本模式下投资性房地产的核算。20
38、09年3月至12月投资性房地产的累计折旧=9 000/50(9/12)=135(万元)，投资性房地产的账面价值=9 000-135=8 865(万元)，2009年12月31日资产负债表项目列报的金额为8 865万元。（三）公允价值模式下的投资性房地产会计处理1.外购的投资性房地产外购的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本的确定与外购的采用成本模式计量的投资性房地产一致。会计处理为：借：投资性房地产成本贷：银行存款2.自行建造的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本的确定与自行建造的采用成本模式计量的投
39、资性房地产一致。会计处理为：借：投资性房地产成本贷：银行存款3.投资性房地产的后续计量投资性房地产采用公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。(1)投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。(2)取得的租金收入，会计处理为：借：银行存款贷：其他业务收入借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税4.处置投资性房地产时，会计处理为：借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动同时：借：公允价值变动损益贷：其他业务成本(2011年考题)投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。( )答案：解析：投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧和摊销，资产负债表日按照公允价值调整其账面价值。（四）投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(未分配利润)。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。更多资料信息来源于：http:/
