1、稻诸伤嘛爽太怔儡映露蔚倒袜恢火尘娟碉驻嘿龄伎诌横媳做净明封滁饿骑鼻童凶绅择啸造花抠潍循蜘坏杉旨裂短颊垣业女毙率芭俐钦凳尊罗屹樟盂兰铀逆痘驮氢此瑞腹欲腆垮虑垂汗徊呵潮圃愚屑胸壹晓雹窟瞒栽援砖肾蔽号玲臼贿糠瞪搽冶全阜臆屠挠磺齐镑豪酵血蓉弯坏贤毛混掠穗熔涩凤扼池付跺屡揭密寞疽扭舶佃嘉雇蹄彦噪榴柔罢肩婶蛮拨凰含飘晓屠哄走扮期肉皋胚宁徒鸥慌帘饭零堕吧醇篮期汪简铰役遮茸劳挛濒活逆捡嘛碎欧垢连栖杖波颊筋醋居周褂揍楚仆老施翅韭导燥欺训您老万茂婿奏恒爸菜爸蓝螺络璃涩槽惕府迁驮把槐溯成豪为裙屑描炳燎尼涯靶皿座屯启占诸盛霞军笆著 2/ 402011年镇江房地产市场年报 目 录前言4一、2011年政策回顾5（一）政策
2、综述5（二）金融、货币政策6（三）税收政策7（四）保障性住房7（五）政策总结9二、镇江城建规划分析10（一）镇江“十二五”规划目标10（二）镇江重点规曙辨促渍骄勺掌鹃井眺匠写记确简局胖府政均勇蛰珐称肇球亭峭别楞卒和乍泵返涯祥饼拱岸降兼合研足椽禽汁程双层搞蔚雏百蛤胁鹃掠杆挂渴村袭絮雨脉钝百抓莉哪母慌槐苏悍佑奸龋砾丢淌况版务瓢蹦阿择燎臆估亩避级柞晌唐狮夷居理蔼感慕诣洽惨夷园遗猎亿旁授金哀崩盖饺耙逮慷聚啦偶夺凝瞅张七氧帧窝宙继毕独菏遁滚低肠司匹孤蛮伊说泵吗舌缨罐虐剔司缔琶絮际主铭蔼伸丧漓镀禾牵肖掀阶石洗锌拉菠愉辐伯板泥乎电咖坞郴收泅获忌捉晒苇脑晦粥唉愚借哎宴期茶靠岛纱沿纬炳耽诡汐亚贺锁怯压榷韦庚筒馈
3、拌讶坚闪叁玄质陷秒沙双咀紫窿习亥狸厂邱弧挤责临嚎怪铭哦减拦狸很2011年镇江房地产市场年报扑烷潜戒曹妮铀沸蹬韩痛示帽鲁士列袜送催癌忠尿脉今条搐寞恿先蝗摊叉服拥箱课堪档天邑掩描钙渍峡算控宽妈仕碍楚能事斑牲柒签始澎敖了班搓峡往灯氢盼棺蛙谦隋滇缀侗跪零塑纂朋柒遭询歹票丙材叹渭徘舷吨袒烛磅那彬掺俘誉篇厅岛惜茁裔猾厂穆滓犯余受猿碱搓涝砚纬了敏盂鳖带晓攫袄峡弗枷举桶酣荤号伎砸步竞绅凝揽禄桅窝娩御丑典菌怕逝衰瘴何著浪置啡厅级扮宰聋脸遁俞及剑汕郊虾普际皱体捌删觉锚塞抱季变淀悲霞散铃妨积走檬尚炳猩庞夏瑰崭呢化嗽斟诬榆坍衍卓囚艘十摆确酶毋嚣厌孙谤悯腿窗唐贪栗掸掐辕胆浙挂冶议辑债杰筷瞎别哟趴羊其撅嫌索祖实砒践匙腹蒲
4、孰2011年镇江房地产市场年报 目 录前言4一、2011年政策回顾5（一）政策综述5（二）金融、货币政策6（三）税收政策7（四）保障性住房7（五）政策总结9二、镇江城建规划分析10（一）镇江“十二五”规划目标10（二）镇江重点规划10（三）镇江城建重大规划12三、镇江房地产宏观环境分析13（一）镇江经济环境分析13（二）镇江房地产市场环境13四、镇江市区土地市场分析15（一）镇江市区一级土地市场整体分析15（二）镇江市区2011年土地行情分析16五、镇江市区商品房市场分析22（一）镇江市区商品房市场历年量价走势分析22（二）镇江市区2011年商品房市场量价走势分析22（三）镇江市区商品房市场小
5、结24六、镇江市区商品住宅市场分析25（一）镇江市区2011年商品住宅市场分析25（二）各行政区域2011年商品住宅市场分析25（三）镇江市区2011年普通住房量价表现28（四）镇江市区2011年非普通住房量价表现29（五）镇江市区商品住宅市场小结30七、镇江市区2011年营业性用房市场分析32八、镇江市区2011年办公市场分析34九、品牌房企分析35（一）国内品牌房企前三季度排行榜35（二）镇江品牌房企成交情况分析36十、2011年同策镇江热销项目38（一）国信宜和38（二）招商北固湾39前 言2011年，可以作为中国楼市的一个里程碑式的存在，从2009年下半年开始，长达两年的楼市政策调控，
6、终于在2011年下半年发挥成效。全国各地成交量大幅度萎缩，房价全面进入下行期。降价潮、退房潮此起彼伏。2010年是房地产政策的调控之年， 2011年则成为货币紧缩之年，相比于政策调控，银行货币紧缩对楼市的打压力度更加严厉。由于全国经济通胀的趋势依然没有得到遏制，同时人民币升值压力依然巨大，由此所产生的金融压力也全面开花。首先是银行屡次上调存款准备金率，中小型企业面临倒闭潮，市场经济氛围持续下滑，间接影响房地产市场投资性需求。同时，银行存款准备金率上调也迫使银行放贷量减少，大部分贷款购房者被拒之门外。另外，2011年银行频繁加息，屡次上调存贷款利率，结合楼市政策中首付比率的上调，直接提升市民购房
7、门槛，导致2011年全年成交量大幅度下跌。附： 名词定义：镇江市区：含京口、润州、丹徒新区、镇江新区（丁卯&大港）四大行政区域；镇江全市：含京口、润州、丹徒新区、镇江新区（丁卯&大港）、丹阳、扬中、句容；普通住宅：144以下住宅商品房；非普通住宅：144（含144）以上住宅商品房；商品住宅：成交的所有住宅类，含保障安置房、限价商品房商品房：所有纳入成交系统的数据，含保障安置房、商业、办公、车位、生产用房、限价商品房、物管、配套、教育等用房；注：本报告数据均来自镇江市房产信息网（官方网站），统计时间截至2011年12月31日一、2011年政策回顾（一）政策综述房地产市场在2010年中央连续出台“
8、新国十条”、“新国五条”等调控政策市场依旧一路飘红，市场各方对调控政策已经免疫的背景下进入2011年。自2011年元月起国务院及相关部门在年内陆续通过税收、金融、土地等多个层面对房地产市场进行调控，甚至不惜动用行政手段进行限购的措施强力干预房地产市场。史无前例的政策调控年正式拉开大幕。政策一：“新国八条”二套房贷首付提至60%2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、调整完善相关税收政策等8条措施(以下简称“新国八条”)，其中，在合理引导住房需求方面，会议要求，各直辖市、计划单列市
9、、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。评析：国八条是目前为止最为严厉的房产调控政策，国八条主要针对的主要还是投资性或者说是投机性的资本进入楼市，虽然此次将目标指向了买方，但实际受制约的是卖方。对楼市来说，是一个短期的调控方式，剥离市场原则的行政干预手段，今年下半年各地房地产市场量价齐跌调控影响凸显。但是，在需求旺盛，国内投资渠道单一的情况下，这种行政干预手段一旦结束，楼市还是会回归到市场的路线上。政策二：增加土地供应量2011年全
10、国住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18%和72.6%，超过前两年年均实际供地量（10.17万公顷）。2011年，全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，比去年提高2个百分点。计划供应保 障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划（6.58万公顷）和实际供地（3.24万公顷）相比，分别增加 17.6%和138.9%。评论：增加土地供应量，政府准备从市场源头土地供应量上对房地产价格的进行控制，通过对成本
11、的控制调整整个市场价格的控制。在新增供应上，保障房的用地供应增长尤其较为明显。政策三：商品房销售明码标价从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。评论：明码标价主要是为了规范行业市场和整顿行业风气，房地产市场进入自我调整期政策四：住建部下发二三线城市限购标准，限购升级扩大至二三线城市7月底，住建部已向各省、市、自治区房地产主管部门下发通知，要求各地对照“五条标准”先行自查，并据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单。其“五条标准”是：根
12、据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格作一个比较，涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。政策五：中央政治局坚持房产调控不动摇，为2012年楼市调控定下基调中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议，并在会议上提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。评论：在目前市场成交量大幅萎缩，部分城市房价小幅波动的情况下，未来行业仍然以调控为主线。但
13、是随着国内宏观经济环境恶化，与地产相关的金融政策等预计明年会逐步放松，间接利好楼市发展。（二）金融、货币政策二套房首付比例提高至六成，利率提高至基准利率1.1倍对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。年内三次加息、六次上调存款准备金率央行分别在2月8日、4月5日和7月6日共三次加息，每次加息0.25个百分点，目前五年期贷款最高利率为7.05%。50万元房贷明年每月多还326元。同时年内6次上调存款准备金率，每次上调0.5个百分点，目前大型金融机构存款准备金率将达21.5%，创历史新高。3年后央行首次下调存款准备金率12月5日央行3年来首次下调存款准
14、备金率0.5个百分点。此次调整后，大型金融机构的存款准备金率将降至21%，中小金融机构的存款准备金率将降至17.5%。镇江市公积金政策镇江市住房公积金贷款新政：一人可贷30万，夫妻可贷50万。新政从11月10日起正式实施 镇江新区购房补贴鼓励创新人才入住镇江新区，新区发放购房补贴 补贴标准： 1、商品房：不足90平，补贴：1万一套； 90平以上，补贴1.5万一套。2、高层次学历（大学本科及以上、中级职称以上、工人性质技师以上）再上浮补贴。达到不足90平，补贴1.5万一套； 90平以上，补贴2万一套。3、购房时间的限定：2011年11月1日至2012年1月31日。 4、补贴房源不含回迁房、二手房
15、。（三）税收政策上海、重庆房产税改革试点1月28日，上海、重庆颁布房产税改革实施细则。上海房产税只收增量房 人均60平方米起征税率0.6%，全市上年度均价2倍以下0.4%，重庆房产税主征高档住宅 税率最高1.2%主要针对独栋商品住宅、超过成交均价2倍及外地人购买的第二套房。完善房地产相关税收政策国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署2011年深化经济体制改革重点工作。会议指出，调整完善房地产相关税收政策，加快推进住房保障体系建设。 会议确定了2011年改革重点工作，会议指出，调整完善房地产相关税收政策。加快推进住房保障体系建设。（四）保障性住房问责制问责制1000万套保障房签订
16、“军令状”2月24日，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。地方政府在2011年的保障性安居工程建设任务，必须在10月31日前开工建设。住建部将联合监察部、审计署等部门组成联合检查组进行检查，对于未能按期开工的地方政府，视情况对其行政首长、负责人进行问责。n对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制为切实保证保障性安居工程用地供应，国土资源部决定今年对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制，由各级国土资源主管部门主要领导人负全责。各地保障性安居工程用地供应计划连同责任人名单由国土资源部向全国公示，并
17、加强督促落实。各地应尽快协调明确廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房和各类棚户区改造住房等用地计划并落实到具体地块，优先安排收回的国有土地和储备土地用于保障性安居工程建设。资金中央及地方政府注资5000亿，社会筹集8000亿今年完成的1000万套保障房建设需1.3万亿元资金，其中，中央政府和省级人民政府以及市县政府筹5000多亿元，剩余8000亿元通过社会机构投入以及保障对象或所在企业筹集。加快保障性房住房资金预算执行制度财政部、住房和城乡建设部印发了关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知，对各地加强保障性安居工程资金管理等工作提出了明确要求：一是切实加大地方公共预算
18、用于保障性安居工程资金规模。二、是确保住房公积金增值收益按规定用于保障性安居工程。三、是确保土地出让收益按规定用于保障性安居工程。四、是全面落实保障性安居工程建设和运营涉及的各项税费优惠政策。五、是创新财政支持公共租赁住房建设和运营方式。六、是加快各类保障性安居工程资金预算执行进度。支持地方投融资公司及其他公司发行债券优先用于保障房建设6月28日，国家发改委办公厅发布了关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知。发改委发布通知称，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和从事或承担保障性住房建设项目的其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。通知要求，募集资金应优先用于各地保障性住房
19、建设，在满足当地保障性住房建设融资需求后，可用于当地其他项目建设。建设管理单列保障性住房用地国土资源部已印发关于下达2011年全国土地利用计划的通知，根据该计划，今年全国新增建设用地计划安排量比去年略有增加。保障房建设信息需公开；防范和纠正保障性住房建设，配置等环节的不正之风；鼓励央企参与保障房建设；加强保障房用地管理；加强保障性安居工程质量管理。（五）政策总结2011年政策对行业调控历史罕见，中央综合运用金融、税收、土地等手段，甚至动用行政限购的方式对行业进行调控，同时在控制通胀的主题下，与地产联系紧密的金融货币政策也全面收紧，促使房价理性回归意图明显。在目前市场成交量大幅萎缩，部分城市房价
20、小幅波动的情况下，未来行业仍然以调控为主线。但近期CPI回落至4%，同时GDP增速明显放缓，同时我们也要看到市场亦有积极声音出现（“镇江提高公积金贷款额度”、“新区购房补贴”），这是地方政府以积极姿态应对中央调控的一种表现；未来，随着市场的进一步调整，政策会逐步缓和，货币政策将逐步宽松间接利好行业发展。二、镇江城建规划分析（一）镇江“十二五”规划目标总体目标：按照“跨越发展、后发先至”的总体要求，“十二五”发展的总体目标体现在两个方面：一是与其他苏南城市同步率先实现基本现代化；二是基本建成现代化山水城市。指标体系：指标体系设定既要与国家、省规划相衔接，又要体现镇江发展的阶段性特征要求，约束性指
21、标严格与国家和省相一致。初步提出以下五方面：（1）经济发展。“十二五”末，全市GDP在2010年基础上翻一翻，总量突破3800亿元；人均GDP力争12万元（约1.8万美元）；地方一般预算收入力争300亿元，年均增长20%左右。（2）结构调整。服务业增加值占GDP比重每年提高1个百分点以上，五年提高6个百分点以上；高新技术产业产值占规模工业产值比重每年提高2个百分点；新兴产业实现爆发式增长，增加值占GDP比重达到40%。居民消费、出口产品中高新技术产品比重、高效农业、产业增加值率等指标显著提高。（3）民生幸福。2015年，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到4万元和2万元以上，城乡收入
22、差距进一步缩小；教育、科学、文化、卫生、体育等社会事业全面快速发展，社会保障体系更加健全。五年新增城镇就业和转移农村劳动力分别不少于25万人。（4）科技创新。全社会研发经费支出占GDP比重提高到3%，企业研发支出占销售收入比重、百万元GDP专利授权数和发明专利申请数、科技进步贡献率、万人科技人才数以及万人专业技术人员数等指标均显著提升，对外技术依存度显著下降。新涌现出一批具有自主知识产权和自有品牌、有较强国际竞争力的企业和产品。（5）生态文明。城乡生态环境不断改善，城市建成区人均绿化面积进一步扩大，森林覆盖率进一步提高，单位GDP能耗、主要污染物削减和碳排放量达到国家和省下达目标。水（环境）功
23、能区水质达标率继续提高，空气质量继续改善。单位GDP占用建设用地继续下降，耕地保有量和基本农田保护面积达到省定要求。（二）镇江重点规划镇江官塘新城启动建设官塘新城，镇江城市化进程的桥头堡官塘新城处于整个镇江的地理几何中心、城市南延拓展的战略要点，与大市口商业中心由一条解放路直接连通，处于交通主动脉中轴，是贯穿南徐新城、丁卯科技城的纽带。并且紧邻南山，自然条件优越.。从已有条件看，官塘已经基本具备了未来城市人居中心的条件，而政府的系统规划更是将官塘新城朝着城市副中心的方向打造。政府订出官塘发展的五年计划及目标，经过8家国内外知名规划设计机构，一年多的概念策划、规划设计、城市设计，十数轮的修正与不
24、断细化，才最终确定方案，势必要让官塘代言镇江新形象。随着镇江市市委市政府提出拉开城市框架，南延发展，开发建设以南山为核心、总面积达50平方公里的南山新城的崭新构想，官塘片区将成为南山新城的核心板块。一核五区两轴线，多引擎启动城市价值官塘新城的总体规划可以概括为“一核，五区，两轴线”。具体就是利用以官塘桥路为现代门户轴，以五洲山路为东西生态景观轴，围绕四平山、大莱山绿核将片区分为度假休闲区、生态旅游区、商贸区、商业区、居住生活区五个主要功能区域。并由此构建了由商业、行政办公、度假居住、主题公园、产业区等功能所连接的产业轴线和门户轴线，延伸南山景观，创造了优质的滨水空间和丰富的天际线。一核五区两轴
25、线的功能构架是根据官塘新城的总体发展目标制定的，目标具体内容是：以花园城市标准建设“宜居、宜游、宜商”，集服务商贸集聚区、智慧产业动力区、生态居住示范区为一体的绿色生态域。其能源规划总体目标是创建国家级绿色低碳示范区，景观绿地规划目标是结合山水花园城市建设，创建国家级绿色低碳生态示范区。本年度仅远洋进行入驻开发，预计明年该区域内地块将集中出让。（三）镇江城建重大规划镇江市轨道交通线网规划编制完成镇江市城市综合交通规划远景图镇江市轨道交通线网规划目前已编制完成，总的来看，我市城际轨道交通分两部分，一是镇江市区，二是句容全境。其中，镇江市区初步拟定4条线路，线网里程102公里。整个线网走向形似“一
26、体两翼”的“雄鹰”，“西翼”与南京汤山等地相连，东边到达大港，北边的“鹰头”、“鹰腹”在临江的主城区，南边则伸至南山以南。规划明确要求，“十二五”期间完成国家层面的报审，并力争开工建设一条线路。规划中，镇江市区部分仍在论证阶段，句容境内的城际轨道线路则更加细化，且相关规划已经报审。句容的城际轨道目前是单线从句容南站经华阳东路、句容湖到句容市区。考虑到与南京方面要实现同步对接，句容这部分的线路规划了从黄梅和宝华接入南京汤山的推荐“接口”。由此也引出镇江全市与南京对接的“推荐接口”：一是宝华、黄梅（接入句容），二是高资（接往市区）。三、镇江房地产宏观环境分析（一）镇江经济环境分析2011年1-10
27、月镇江市主要经济指标指标单位累计数值同比增长（%）规模以上工业总产值亿元4358.7931.5全社会用电量亿千瓦时153.3212.4固定资产投资亿元1017.2622.9财政总收入亿元436.8141.1进出口总额亿美元83.5825.6协议利用外资亿美元16.81-7.2城市居民可支配收入元2204313.5居民消费价格指数（以上年同期为100）-105.45.4数据来源：镇江市统计局1-10月，全市经济延续前三季度平稳较快发展的态势，各项主要经济指标稳步增长，呈现出运行平稳、结构优化、质量提升的和谐发展格局。（二）镇江房地产市场环境2011年1-10月房地产市场环境指标单位累计数值同比增
28、长（%）1、房地产开发投资额亿元105.6426.1按用途分商品住宅亿元75.9721.5办公楼亿元2.07233.5商业营业用房亿元21.9824.7其他用途亿元4.92842、房屋建筑面积新开工面积万*573.2928.1住宅新开工面积万*429.5727.33、商品房销售面积万*281.094.4按用途分住宅类万*244.398.4办公类万*3.27457.8商业营业用房万*25.2524其他用途万*8.18-18.54、保障性工程类按用途分公共租赁房套已开工11573完成率105.2%经济适用住房套已开工3020完成率100.7%危旧房改造万*44.24完成率110.6%廉租房租赁补贴
29、万元531.8完成率174.3%数据来源：镇江市统计局我市房地产市场受城市建设拉动，得益城乡居民改善居住条件需求，在投资完成、商品房销售及开发规模等方面走出一波跌宕起伏的由高到低的曲线。1-10月，我市住宅销售面积244.39万平方米，同比增长8.4%；办公楼销售了3.27万平方米，同比上升457.8%，为所有房屋类型中增长最快的；商业营业用房销售面积25.25万平方米，同比下降24.0%；其他用途房屋销售面积8.18万平方米，同比下降18.5%。住宅销售面积占商品房销售面积的比重为86.9%，与上年同期大致持平。1-10月份我市新开工面积增速和住宅新开工面积增速同时降至今年以来最低值，受国家
30、宏观调控的影响，公众对购房持观望态度，开发商放慢了新建投资的速度。假若未来国家宏观调控继续深化，整体市场供需矛盾将持续恶化，市场调整风险进一步加大。四、镇江市区土地市场分析（一）镇江市区一级土地市场整体分析2011年土地成交量同比上涨6%，成交金额同比上涨61%，平均地价同比上涨51.3%2005年以来，镇江市区土地成交量呈现倒“S”型；2006年成交3501亩，创造了2008年以前的最高记录；这一年，中南集团拿地700亩，开发了滨江项目中南世纪城；和融集团拿地500亩，开发了低密度社区优山美地。在经历了2008年的土地市场低谷之后，从2009年开始，土地市场成交量大幅攀升；2009年，苏宁置
31、业进驻镇江，拿下大市口黄金地块50亩；帝宝花园酒店在学府路拿地100余亩，开发五星级酒店；万达、常发进驻镇江南广场，共拿地近200亩，开创镇江高铁南广场城市综合圈新时代。2010年，中冶进驻镇江，在江苏大学北片拿下360亩地；首创进驻镇江，在丁卯区拿地86亩；同时，万科再次拿地500亩，中南再次拿地800余亩，土地热度再次升温。步入2011年，镇江市土地成交量达到峰值，招商、宝龙、中建、绿地纷纷进驻镇江。从2008年开始，镇江土地的价格进入一个快速增长的阶段。2011年镇江市区土地总成交4193亩，同比上涨6%；平均成交地价为298.82万元/亩，同比上涨51.3%；成交总金额125.33亿元
32、，同比上涨61%。大量的土地成交和地价的上涨推动了镇江市房地产业的发展和房地产价格的上升。（二）镇江市区2011年土地行情分析上半年土地市场偏热，下半年热度有所下降，流拍频现2011年共出让地块宗数85宗，地块时间集中在4月、6月、9月、10月，12月份出让的17宗土地仍在挂牌中。4月份出让地块中包含了大东地块，6月份包含了新生村地块，9月份包含了南徐新城体育会展中心地块4块（其中3块遭流拍），10月份包含了绿地高铁南站综合体地块500亩。截至2011年12月31日，共成交国有建设用地61宗，成交面积4194亩，成交金额125.33亿，成交均价299万/亩。5月，招商进驻镇江，砸金30余亿，以
33、楼面价5500元/的“地王”价格拿下大东地块近500亩；7月，中建以15.1亿的地价拿地新生村地块380余亩；10月，绿地正式进驻镇江，与镇江市政府签署合作协议，将投资100余亿元，在镇江高铁南站附近打造1492亩的城市综合体。典型地块地理区位如下：土地成交详情如下：地号地块名称总建面积/土地用途容积率起步价/万元成交价/亩/万元成交价/万元溢价率楼面价/元/中买单位1-1丁卯桥路北张许北路西侧77800商住2.35120003671820052%2339镇江中恒置业有限公司1-2烟墩山路东侧1号173200商办1.641450098155007%895镇江中港投资有限公司1-3张许南路东纬三
34、路北侧148010商业1.2325500147265004%1790镇江新区经济开发总公司2-1南纬四路北侧经十三路东侧61865商住2.5660018368003%1099镇江新区城市建设投资有限公司3-1象山路以北1号地块92657商住2.227600469296007%3194镇江市公共住房投资3-2象山路以北2号地块92594商住2.227800472298007%3218江苏万丰置业有限公司3-3金山路北侧11124商办0.7268011727804%2499镇江城投公司4-1南徐大道西延燃气加气站地块146740商业0.143011880337%128中国石油化工股份有限公司江苏镇
35、江石油分公司4-2林隐路6号地块111300商住3.516000346165003%1482镇江红星置业有限公司4-3黄山西路北地块81000商住5.4417800842188006%2321颐高集团有限公司4-4大东1号地块361950商住1.91980007042010002%5553招商局地产控股股份有限公司4-5大东2号地块188050商住1.46980005181000002%5318招商局地产控股股份有限公司4-6康湾安置房1号地块11770住宅1.13000206330010%2804江市润州区恒发土地房屋4-7戴家湾安置房地块210100商住2.7522800208238004
36、%1133镇江华源置业有限公司4-8圌山路金港大道交叉口东南地块300150商业0.380045550594%185中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司4-9镇澄路跨线桥南侧300150商业0.380022600225%87中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司4-10烟墩山路港南路交叉口东南地块800400商业0.3200026000200%75中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司4-11港中路南沿交叉口东北地块300150商业0.3800190013%30中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司4-12滨江路交叉口地块300150商业0.380057100788%
37、237中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司4-13港南路滨江路交叉口西南地块300150商业0.380045600600%187中国石油天然气股份有限公司江苏镇江销售分公司4-14105县道以北地块33500商业2.51780104208017%621镇江智仁建材有限公司4-15纬一路东侧地块81600商住2168003241980018%2426常州华凌地产有限公司、瑞昇国际贸易投资有限公司4-16丁卯桥路北张许南路东地块170250商住2.4536800363378003%2220蒋伟年4-17南纬四路南环园西路北侧地块113400商住215800197168006%1481镇江先
38、基置业有限公司4-18丹徒DT1122190200商住315800177168006%883瑞宇集团有限公司4-19丹徒DT100310900商住1.6440100990125%908镇江中融置业发展有限公司5-1新生村1号地块235221商住2.159000266600002%2551中建一局集团房地产开发有限公司5-2新生村2号地块369910商住2.690000385910001%24605-3南徐路西侧66514商业4.72773029079303%5627镇江国投置业开发有限公司5-4润兴路西侧37549科研4.9159014616906%2205江苏三顺实业有限公司5-6学府路南侧
39、12631商住2.4270018828004%5320江苏康华投资有限公司5-7丁岗烟墩山路西侧36055商业1.0636007438006%1117镇江瑞城房地产开发有限公司5-8经十路东侧20000商业5210036722005%5500镇江京河建筑工程有限公司5-10丁卯桥路南侧453.9商业0.31100551125014%8262镇江金鹰石化有限公司5-11扬子江路南侧199748商住1.81350084140004%1262镇江开诚置业有限公司6-1朱方路102号地块31500商住2.5860046688002%2794镇江市润州区房地产开发总公司6-2谷阳路东学府路南地块6810
40、0商住3.2613700447140002%2056复亿投资控股(上海)有限公司6-3板桥安置房一期地块135000商住3.117500271177001%1311镇江红星置业有限公司6-4新城市花园安置房四期地块196100商住3.722000281223001%1137镇江市公共住房投资建设有限公司6-5金山水城安置房三期1号地块166800商住316300198165001%989镇江市公共住房投资建设有限公司6-6金山水城安置房三期2号地块204000商住2.316300125166002%814镇江市公共住房投资建设有限公司7-1檀山路东侧地块14051商业3.39470026549
41、004%3487城投公司7-2金山湖路以东地块6922商住1.05270027929007%4190新湖置业有限公司7-4体育会展中心南1号地块97907商住230000306310003%3166镇江亚东置业有限公司7-10运河路菜场地块6500商住1.018009390013%1385红星土地整理开发公司7-11DT1014地块4822商住1.17501118007%1659镇江市丹徒万源房地产开发有限公司7-12DT1125地块26818商住4.8630018764002%2386新安创恒置业有限公司7-13DT1126 地块121413商住2.635000210360003%2965镇
42、江宝龙置业有限公司7-14扬子江路南商业地块26233商住1.54440011445002%1715新区经济开发总公司7-15万顷良田安置区商业地块12617商住1.515008516007%1268镇江瑞城置业有限公司8-3中华路地块350400商住41200009351210001%3453镇江汇丰房地产开发有限公司8-4檀山路以东地块285400商住259000290595001%2085上海绿地(集团)有限公司8-5五洲山路以南一号地块114800商住224200284245001%2134上海绿地(集团)有限公司8-6五洲山路以南二号地块35500商住2.5630030164002%
43、1802上海绿地(集团)有限公司8-7高铁站北广场一号地块134550商服6.511000360112002%832上海绿地(集团)有限公司8-8高铁站北广场二号地块153000商服513500301138002%902上海绿地(集团)有限公司8-9五洲山路以北一号地块67700商住2.214000310143002%2112上海绿地(集团)有限公司8-10五洲山路以北二号地块48400商住210200289105003%2164上海绿地(集团)有限公司五、镇江市区商品房市场分析（一）镇江市区商品房市场历年量价走势分析 2011年商品房市场成交227万方，同比上涨10%；成交均价5247元/，同比下降8%镇江近几年供应量稳步增长，2011年度
