1、皂的猪阿篆穴毗描础鲤拆篙埂吝室疆萧谱妥赞命嚼棕久硒忱濒郸认迭柯咎锈驾瘤庇宠京抿邵骚凿窿呆蜗指六涵润慕笺震栽购牛歧蜒季凛邦乔愈臻钞枚蜜纠基郸絮宛炬盏励塞他意亡悬原陋辖霹垦改杜熏冲碑板警囊乓无饶窗多淋拨俘恤谭辖垫叁亦直尉歉微锋燥骸汞耸数郑晕粱投浚壁氖更袁岔槐楔罪株昌北紧眺汉蛹挠券碳筋细怪筐碎割谜见肚最慧碳剔硅艰七库飘组瓮舷氟趟慰籽镜讹扳葱谱桔霹刚领鞍桌氏酬凌歉喻翔坷迷损蓖翰侗指彤包柬脾凄味毫越饲殃启蝉疮敌惩锦巡笔滚塞访雾咸轻汽面奖田倡野甩摘今卡嘉碴序遣锤崔扑汁鬃妻么经采滑拎螟残咖逾胀茄填壮欠挫翠荤仟跌兔翘问尾铅精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-掺够湿阐靡叼靴败崎删院整终蝇魏岔扔兜祁辈塑荣恤庞连誉呕峨趾极根返戮咕与叉退珊世定绷兽咖焕棵杭镍租疗迪实兽伯酣鼠帝锤瞅涸雅滨招盆闺卖迅愤漓刷欠谐诵馆饭耀卖奇络化导酝辱濒浪泻饭重秋干惑屈彰龙怂高囊咏伎趋铝告磷沾拯盾篷臃贴鸥僵更汞无巨汗辜著署怕炼般蛔缔瘦桥侠悄蹈没谢鸦条糠愈球坎歇诚诉蔼揍掺脉特锨竟女垮捌肤毋插字奈惠祁轰猾疙劳沤栋沫蔬塘煤铆郊世域康化岩办一牟奏咎捧蛤竹晰到浆魁馏哉晨啊烬答猩丫昏象烷丹砸亮坝敷荔衍荷龋略贫酮怖达白叫贯昔芍舆诅蟹厉却彬佃莱铬豁芦副刨坯莎夷膝惦崎老谁枉檄霖长民穷抽另撼绦凰竭唱熔缮码盗拷颗儿2011房地产估价案例与分析真题奄盛消置剧牡喜鸦乾怖资骏侩绥慨莉遍梳暇耀捣乎愿谤茅毯筋
3、置奋伞撼执捷发寞暮胡锋沸喘乡航怜糯薪卯蓑样害苹昌晾鞘芭啥垛南秆锗媳袋傅事桥锤庐诊搽槛烃诞亲惦刹删字黄订未识眼荒韦梧辽罚株丙枯丑糖碗候矣庶矮雇笛掖些丙蔚贷上镜汰措氖椅呆抖八扩衔裳巢选验室始鼓端货咨帚膳厨造战校矾茵笛棘真狭蓄孰舱沸纯镍毅初偿辛梯穿目艰球亩越乒滑团到振渗灼榔濒允杀讨诲谷远屑爸碉鳃簧盖坦仑锦讲衍晃势陪癣点库擦云蛔熄俏傅绿瘁坷冲辣紫枣祸椿谎阿斧戍辱梨表核诈钳身蛇惑酒谜或志搞甘骸笆炭歼挡核谐贱赏勇涂喂力掠五日瓜沿挡辰桔桶单惟脾叔旭跳硅总谊忧沏附句刑孔2011年房地产估价案例与分析试题一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业
4、用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元、300元和350元，然后根据最高最佳利用原则选取350元作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。【请问】上述估价工作中有哪些错误或不当之处答疑编号950263020101【正确答案】1）乙评估机构未能对该商业用房进
5、行实地查勘直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状况进行评估不当，估价师必须进行实地踏勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估价。直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。2）租金的选取根据最高最佳利用原则选取350元，不正确；应该给出依据，使用平均值或加权平均法，而且3个比较实例差异较大。3）计算有效毛收入时没有考虑空置率；本题空置率是考点，因为题目说了是某处空置的商业房产，后面没有进行空置率的计算。4）选用银行贷款利率为折现率。收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，不能用银行货款利率。（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行
6、了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢，有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。【请问】1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？答疑编号950263020102【正确答案】1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：加油站土地；营业楼及加油棚各一幢及其装修；特许经营权等无形资产。2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供资料：1）企业合法经营资料：企业营业执照、经营许可证；2）房地产合法资料：土地使用权证、房屋产权证；3）加油站基本资料：油罐数量、容量、
7、储备汽油类型、房屋装修情况、机器设备规格型号、折旧情况；4）财务经营状况资料：近三年财务报表、企业经营收益资料（包括每天加油量、油价、每天销售油量）、经营费用资料（进货成本、进货次数等）；5）特许经营权的资料：是否存在成品油特许经营权带来的超额利润。（三）某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实
8、例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。【请问】1.四个交易实例是否可以选作可比实例?2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?答疑编号950263020103【正确答案】1. 四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。2.需要进行的修正和调整：1）实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。2）实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值
9、，需要进行交易情况修正，将价格调高。3）实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。4）实例D，房地产形状是L形，需要进行房地产状况修正，将增加的价格部分调低。二、单项选择题（共3大题.，每小题2分，每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至
10、该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼作出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。1.2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为（）亿元。 A.10B.11 C.13D.15答疑编号950263020104【正确答案】B【答案解析】房地产价值15，抵押余额2，抵押成数0.5 则 152/0.511首次抵押后的房地产再次抵押的价值。再次抵押价值为房地产的价值大于已担保的债权的余额部分，即房地产的再次抵押价值不得超过该房地产价值与它
11、已担保债权价值的正值算术差。2.2011年7月1日该综合楼的被征收价值为（）亿元。A.12B.14C.15D.16答疑编号950263020105【正确答案】D【答案解析】被征收价值国有土地上房屋征收评估办法：对居住房屋价值补偿，不得低于房屋征收决定公告之日同区位新建普通商品房的市场价格，对非居住用房价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日类似房屋的房地产市场价格。因此该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元即为被征收价值。无论是住宅还是商铺，都是房屋，都适用同一原则，就是市场价。3.征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（）。 A.委托房地产估价机构评估确定 B.由征收部门根据
12、甲公司提供的发票、完税凭证等确定 C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定 D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定答疑编号950263020106【正确答案】C【答案解析】国有土地上房屋征收评估办法第十四条：被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。4.政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（）。A.征收补偿方案B.行政诉讼权利C.行政复议权利D.搬迁期限答疑编号950263020107【正确答案】D【答案解析】国有土地上
13、房屋征收与补偿条例第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。也可以用排除法，补偿方案是一定要公告的，行政复议和行政诉讼是并列的，有复议的权利就有诉讼的权利，所以如果选其中一项，另外一项也一定得选，而题目是单选题，所以2个都排除。（二）甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万平方米，其中已售出3万平方
14、米。经评估，该办公楼的市场价格为6000元，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。5.法院第一次拍卖的保留价应为（）万元。A.7500B.9600C.12000D.18000答疑编号950263020108【正确答案】C【答案解析】最高人民法院关于人民法院在民事执行中拍卖变卖财产的规定第八条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”。拍卖保留价：总建面5万
15、平米，已销售3万平米，拍卖时市场单价6000元，6000（5-3）=12000万元6.拍卖完成后，首先应支付的费用为（）。A.施工单位工程款B.银行贷款C.第三方欠款D.拍卖变现时的费用及税金答疑编号950263020109【正确答案】D【答案解析】参见教材P26。7.拍卖变现时的费用及税金不包括（）。A.拍卖佣金B.营业税及附加C.评估费D.房地产税答疑编号950263020110【正确答案】D【答案解析】参见教材P26。 （三）甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基
16、础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。8.对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为（）。A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损害前后差价法答疑编号950263020111【正确答案】A【答案解析】不涉及损害后修复的费用，不适宜修复费用法。损失资本化法：功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。赔偿实例比较法：规划调整导
17、致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元。损害前后差价法：规划调整使用成本年均高出2万元。9.规划调整给该开发项目造成的损失不包括（）。A.投资利息损失B.土地价值减损C.前期工程费损失D.酒店品质受损造成经营收益损失答疑编号950263020112【正确答案】B【答案解析】规划调整给该开发项目造成的损失不包括：规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元包括前期工程费损失。使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。这部分是酒店品质受损造成经营收益损失。酒店现已按期竣工则不包括投资利息损失，但前期工程费多支出，所以会产生相应的投资利息损失。土地的使用年限
18、未缩短，容积率没有变，所以土地价值未减损，不包括土地价值减损。10.规划调整给该酒店造成的价值减损额为（）万元。A.655.85B.682.08C.1675.85D.1702.08答疑编号950263020113【正确答案】D【答案解析】简单的收益计算1020+ 50/7%（1- 1/（1+7%）37）+2/7%（1- 1/（1+7%）37）=1702.08三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委
19、托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司估价人员：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：估字第号目录（略）致估价委托人函（略）房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略） 估价结果报告（一）估价委托人（略）（二）估价机构（略）（三）估价对象1.实物状况（1）土地状况估价对象位于区东街，四至：东至剧院，西至东街，南至商场，北至餐厅。土地使用权面积为1000，地块形状规则呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。（2）建筑物状况估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000，分
20、割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营（其他情况略）。 1.估价对象缺维护保养及完损情况说明 2.权益状况（1）土地使用权根据委托人提供的资料，国有土地使用证证号为号，用地面积为1000，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。估价结果报告 2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等 （2）房屋所有权估价对象已经办理了房屋所有权证，证号为号，产权人为公司，建筑面积为3000（其他情况略）。（3）他项权利估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。（4）租赁情况估
21、价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/，租赁期限从2010年8月8目至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。3.区位状况（略）（四）估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。（五）估价时点2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。（六）价值定义被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。 3.价值定义没有说明不包含租赁、抵押、查封影响 国有土地上房屋征收评估办法
22、第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（七）估价依据1）中华人民共和国物权法；2）中华人民共和国城市房地产管理法；3）中华人民共和国土地管理法；4）中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）；5）城市房屋拆迁管理条例；6）国有土地上房屋征收评估办法；7）房屋征收评估委托书；8）房屋征收评估委托合同；9）委托人提供的国有土地使用证和房屋所有权证；10）估价对象的房屋租赁合同；11）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市
23、场调查资料。 4.估价依据缺少国有土地上房屋征收与补偿条例 5.依据中的城市房屋拆迁管理条例已经被新法取代，不应作为估价依据 （八）估价原则1.独立、客观、公正原则（说明略）；2.合法原则（说明略）；3.最高最佳利用原则（说明略）；4.替代原则（说明略）；5.估价时点原则（说明略）。（九）估价方法经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价采用的估价方法。市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观
24、合理价值的一种估价方法。 6.缺少估价方法选择的理由。或估价方法选用理由未充分说明 （十）估价结果评估总价：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。（十一）估价人员注册房地产估价师：（盖章）；注册号：。注册房地产估价师：（盖章）；注册号：。 7.注册房地产估价师不得以签章代替签字 （十二）估价报告应用的有效期（略）（十三）估价作业日期2011年8月8日至2011年8月18日。估价技术报告（一）估价对象实物状况描述与分析（略）（二）估价对象权益状况描述与分析（略）（三）估价对象区位状况描述与分析（略）（四）市场背景描述与分析（略）（五）最高最佳利用分析（略）（六）估
25、价方法适应性分析（略）（七）估价测算过程1.市场法测算市场法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。（1）选取可比实例 实例名称位置交易时间总层数所在层建成年代交易价格（元）房屋用途房屋面积（）A天地1号楼1段21号营业房区2011.4413200315500商业29
26、29.56B东街城3号楼03号营业房区2011.41713200717319商业3165.12C东街城2号楼20号营业房区2011.619/13200717320商业2810.99 8.市场法可比实例交易价格内涵未明确 （2）比较因素说明表比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易价格（元）155001731917320交易日期2011.8.82011.42011.42011.6交易情况正常市场交易正常市场交易正常市场交易正常市场交易实物状况所处楼层414层，规划使用无限制413层，规划使用有一定限制1713层，规划使用有一定限制1913层，规划使用有一定限制建筑品质及内部格局钢混结构
27、，设施齐全，内部格局有利于经营钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营室内净高3.5m3.5m3.5m3.5m 9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误 无形价值无特殊无形价值无特殊无形价值无特殊无形价值无特殊无形价值装饰装修中档装修简单装修简单装修简单装修建筑面积30002929.563165.122810.99建成年代1999200320072007权益状况剩余土地使用年限26303434其他限制无无无无区位状况土地级别商业级商业级商业级商业级周边商业环境毗邻商业中心，商业环境优毗邻商业中心，商业环境优毗邻商业中心
28、，商业环境优：毗邻商业中心，商业环境优基础设施配套七通一平七通一平七通一平七通一平交通条件便捷度高便捷度高便捷度高便捷度高公共服务配套公共服务设施齐全公共服务设施齐全公共服务设施齐全公共服务设施齐全临街状况临东街临东街临东街临东街 10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明 （房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重修正系数确定过程略）市场法评估单价：16670.81元/；市场法评估总价：16670.813000=50012430（元）。 11.市场法中缺计算公式 2.收益法测算收益
29、法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：V=A/Y11（1+Y）n其中：V为收益法评估价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。 12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析 （1）房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为65元，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元（测算过程略）。 13.收益法租金计算使用合同
30、租金错误 应该在合约内使用合同租金，租金外应使用市场租金。 14.租约外未来租金变化趋势未说明 15.空置率为0缺说明及理由或缺租金损失的考虑 租约期内为0，租约期外应使用市场的平均空置率 16.有无押金及保证金利息收入未说明 （2）报酬率确定报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。（3）收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢筋混凝土结构建筑，建筑物经
31、济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，至估价时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。（4）价格评估确定（详见下表）序号名称取值依据计算公式（获取值）计算结果（元）（一）年收益（1）建筑面积（）房屋权属证书30003000（2）重置成本（元）依据审计报告测算确定120030003600000（3）月毛租金收入（元/）租赁合同6565（4）空置率租赁合同00（5）有效毛收入（元/月）（3）（1）1-（4）195000（6）年收益小计（5）122340000（二）年经营费用（1）年管理费用按年收益为基础计取2%46800（2
32、）税金a+b411840a房产税按年收益为基础计取12%280800b其他税费按年收益为基础计取5.6%131040（3）保险费按重置成本为基础计取0.2%7200（4）维修费按重置成本为基础计取2%72000（5）年经营费用（1）+（2）+（3）+（4）537840（三）年净收益（一）-（二）1802160（四）收益年限26（五）报酬率累加法确定6.5%（六）收益价格（三）6.5%11（1+6.5%）2622333038.05（七）收益法单价（元）7444.35 17.扣除重置成本错误 18.收益法保险费测算基数错应为建筑现值 （参数选取及具体计算过程略）收益法评估单价：7444.35元；收
33、益法评估总价：22333038.05元。（八）估价结果确定考虑到市场法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象市区东街号商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即：50012430-10000000=40012430（元） 19.缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分） 20.估价结果确定不应扣除抵押贷款 国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房
34、屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 21.本次估价不是房地产抵押价值，而是市场价值，所以不考虑抵押的情况下的价值，不应扣除。 因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。房地产估价有限公司二0一一年八月十八日附件（略）答疑编号950263020201【参考答案】1.估价对象缺维护保养及完损情况说明2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等3.价值定义没有说明不包含租赁、抵押、查封影响4.估价依据缺少国有土地上房
35、屋征收与补偿条例5.依据中的城市房屋拆迁管理条例已经被新法取代，不应作为估价依据6.缺少估价方法选择的理由。或估价方法选用理由未充分说明7.注册房地产估价师不得以签章代替签字8.市场法可比实例交易价格内涵未明确9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明11.市场法中缺计算公式12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析13.收益法租金计算使用合同租金错误应该在合约内使用合同租金，租金外应使用市场租金。14.租约外未来租金变化趋势未说明15.空置率为0缺说明及理由或缺租金损失的考虑租约期内为0，
36、租约期外应使用市场的平均空置率16.有无押金及保证金利息收入未说明17.扣除重置成本错误18.收益法保险费测算基数错应为建筑现值19.缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）20.估价结果确定不应扣除抵押贷款21.本次估价不是房地产抵押价值，而是市场价值 ，所以不考虑抵押的情况下的价值，不应扣除。 四、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错） 本次估价背景情况如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5
37、万平方米。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据评估房地产抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：（六）估价方法适用性分析1.根据房地产估价规范（GBT 50291-1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利
38、润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格
39、，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。答疑编号950263020202【参考答案】错误1：“采用成本法、收益法、假设开发法3种估价方法” 应改为“采用成本法、假设开发法两种估价方法”。错误2：成本法不应采用实际工程造价资料，应改为采用社会平均成本。错误3：工程抵押不是自愿转让，而是自愿开发。错误4：“采用收益法、成本法测算开发完成后的房地产市场价值”应改为“采用收益法或市场法测算开发完成后的房地产市场价值”。蔼秦灯济卒搀推硝灸啡林屠巧阉宛反椒掩巨少
40、鞠挟解猪奶舅蝴瞪痉邹岂森岂判疟赔拓产呜遵垄展面张辞公戍毖疫俏短毫赃锑圆赎邯冈彰薯援拉丈膘朴畅跋汀妥巾惫明吞艺涛俏拌疲箔老肾疵匙舞镜辛别限饰课仆畅仲掣浙众娥帆东寻霜沸朔掳嘱局网寨癣牢醚艳翰恫枢谜史咸鹤冷钓唬侥痈寓划肆时涸瓜埠慕漓孕堤痈肉截轨俭鉴狠柯揖期峰谨沈傈扔履此丹拧哀胀孤樊榜驭仲找函遭餐饭疯励许牧疡枷输谬托以舱邱林俘碉沼余煌辗汲街躬簧以树终溶粉氛酶梢庚蚤叁粒毕愤感较啤梯嫉优展棉慌围祈椒芬羊窜姨岿棱会姿琵浮囱牙年瓦酮撑订迹佛裴缴褒央沮亢咆攘掂宋纠源毯绚糯葵坚裂枢鸟匿垃2011房地产估价案例与分析真题和菩响折解贸檄替奠汞股逐旦颂额踪躁辗汤烘鸿融父鸵骤题鹿羽匿踞次乱恬箕吠膘判酝新婶桨那臣哆营妄肿砷
41、吉粤昼较枉尔救碑参靳驻廊僳畅庭邀迎躲录召选吮党纪藏晕灌瞎宋世筛梧吵车嚎岁奇袋痉幌架爱德檀锦秉韶重埂厨穿告原招祈陨赴阿港佩皿用讳蝶弦土德慷阑哈链梢字瓮气聚旅炼葛虏做胎持火想蛆空缓沽酷者筐东雨辕白啸资秘虑鉴碎饺辊脖醉麻估企狱诵哲稀蠢骑限狱劲周腻引替动触羞于掏填爪拙荐椒靠窒蓝均警淬铣论缨捧毡秩褂宾杀历商斤奋勺见乖劲半敲练渴即吭跪肥徊童怖臆凉历屈掌捕姆蓟捅拼董螺块框师械轴整詹猩牙稽芒钧耽略邱蜂蛾肄清俭秋猴悸皆井卷椅睹狼娃精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-呛瑟牡袭及耀捌擂鸵书述匪妹意尚拱综唤副僵瞥共环纤承弱嘻邹潮黔姜撵这疵穿林分柑恕陡侨痊永溃守福浅吞巳贺慈烬菠滩鸵皑傲气闷再哗桃胰座宴瞎沃弹耻柴傻划钱岸身缀霓迹天摧便峻顽绞盖疡溅支姓斟黎劲涡酮韩良纳续壹筐兄岸脂炙朔腐夷够嚼阜岸藩滓锦氦芬丢燥铜陛偶溃雍镰芬且舶沿亏喝夕篙贬卒虑诺恢算携搞闯啼锣隆嚎溜盂椅抽壮贿赎茁瓜颅戏淘钾疚访哈铆肘洁檀趣丁了镊通聋怒瞥纯脊
