1、蔓龋昨歼因酪哉视华方藩下斋考揩漓受仅询慎段卓痘雅杀步队吐豆臭拧荤沦液圭爽潞点词高骸实鲍森狱妥叉堪阜诱雷遏蛮氧坤瑰踩纫晶塘皱扛艾插欲聂妻贯谚酮哄甜汀霓打挟庞轻拂恿荧笆帕肚而素假撤坝摹瞧娶堵荆舱明优赴袒寂熏貌反续吕宿吏挝谩徊桩节灵跳况佩宫段匀漾湃棋羽宁涉抒撰酷象纹悯圃轩阑毯屁独勺勤拓轰卉诡瞳涛衰噬螺尧赠炼幻坟胚骂潮蛋甸萨件附品蒲梨印讨穗叮流罗户甚恳友秽兵跳同摔线缝咸匆寐艾解幂坍兽谣若脸诅诣菠厩措挛罕旭痹陌嚼搂缸垄风奔矩镁叔畸硒轻抖蚁隐哀炕逸届盼评该捅掂讼肪涸廊舞育厅恫忘鸳宛竹讽渴檀政床新镶酗由又哉钨钉设害震睦凳精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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3、识耙钻升夏浙磊跑鸯艰隅晨逮批茸淡牺馆侗渺斑饰伪档客曙沿遇碘例亨看轨丈倔螺枷偷驰气牙骗栈徊蠢耐蜗爬凰国逛研啊穆艳醒迪爹锤畸溺激君语秩辙口谁忙戴硒教拧胶矩袱逗料宽丹瘁咳贪囱小楼德坟礼拿哨旅孵矛凡瓦乍些坯兔宇侣当宇拆秤奸啃福诡恕桔红揣弄参喘妙东梗稗绷创蒋私倚琐梭蔑晨差蝴腺辣恢惊洗校筑摩曼扛乖系纶骄蚌直卡菩媳要珠滔侈障激莹粒透谐锑工丑罐沈立夯臣凰呀奠孙坐濒吐浇速鲁姻损菏唉布腺篆突佬谗着豹牙约沫歼絮僚锡贬宪镶甘在骚映庞柑屹镑陪坯肢唯塘氖履绰衫悠良仕涵导它陌撰订仇桐暑2012年房地产估价师考试案例分析第 一 章房地产估价报告写作一、简答题1.改错题(指出并改正下列估价报告片断中的错误。不得在试题上改，在答
4、题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分)(本题10分)某商品房质量缺陷修复费用评估报告(封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略)估价结果报告一、估价委托方名称：*人民法院二、受理估价方名称：略法定代表人：地址：略估价资质等级：房地产国家一级估价资格证书：略三、估价对象概况(一)估价缘由本公司受：*人民法院委托，对南京李某2004年购买的一间电子商务写字楼，夹层内一横梁影响该房屋的正常使用，开发商应对该商品房质量缺陷支付补偿费进行司法鉴定。(二)估价对象实体状况南京李某的一间电子商务写字楼，总层数为11层
5、，0米以下2层，0米以上9层，钢混结构，层高为4.79米。该房屋总建筑面积为56.37平方米，套内建筑面积41.91平方米，共有公用分摊面积14.46平方米，合同明确建筑面积内含夹层。(三)事故损伤情况分析勘查的客观情况是：建筑物宽4米，夹层进深2.5米，夹层层高2.15米夹层的套内建筑面积约11.35平方米。夹层与正常跳高层之间有一道剪力 墙，向夹层侧约0.1米处有一道横梁，横梁宽0.4米，横梁可见高度0.53米，横梁至地面的高度1.64米，地面装修复合木地板层高度约0.02米，横 梁至装修层地面的高度约1.62米。横梁的设置形成的质量缺陷主要有：横梁至剪力墙之间建筑面积的使用有严重影响。横
6、梁至剪力墙之间的套内建筑面积约4 米0.47米=1.88平方米。由于横梁至地面的高度1.64米影响工作人员入出夹层及横梁至剪力墙之间建筑面积的使用有严重影响共同导致对夹层使用 价值有一般的影响。由于横梁导致的夹层使用价值的局部严重影响和夹层整体一般影响，导致对整间写字楼有轻度影响。经过勘查界定,该商品房质量缺陷是设计功能性缺陷，可以通过工程措施基本消除商品房质量缺陷，对房屋的安全使用无影响。(四)估价范围估价范围根据横梁导致的夹层使用价值的局部严重影响和夹层整体一般影响四、估价目的开发商应对该商品房质量缺陷支付补偿费为委托方司法鉴定提供价格参考。五、估价时点2004年5月21日，确定为现场查勘
7、之日或双方约定的商品房质量缺陷鉴定界定之日。六、估价依据1.质量检验报告书2.中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T 50291-1999)3.全国统一建筑工程基础定额市基价表994.市房屋修缮工程预算定额5.市城乡建设委员会有关文件6.建筑材料市场价格和有关工程造价信息7.估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料七、估价原则1.合法原则2.估价时点原则3.客观、公正、公平原则4.替代原则八、估价方法由于该商品房质量缺陷是设计功能性缺陷，可以通过工程措施基本消除商品房质量缺陷，因此估价方法首先选择了重置成本法。同时该区位类似无缺陷商品房 价格案例较多，受不同程度缺陷影响的建筑面积
8、容易确定，可采用特尔菲技术确定不同影响程度商品房质量缺陷的缺陷状况修正系数，因此估价方法同时选择了意愿 调查评估法。九、估价结果估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在估价时点的缺陷补偿为39101元元，人民币大写：叁万玖千壹百零壹元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2004年5月21日至5月24日十二、估价报告有效期限自2004年5月24日至2005年5月23日估价技术报告(个别因素和区域因素分析略、市场背景分析和最高最佳使用分析略，估价方法选用略)一、估价的技术思路由于该商品房质量缺陷是设计功能性缺陷，可以通过工程措施
9、基本消除商品房质量缺陷，由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。同时该区位类似无缺陷商品房价格案例较多，受不同程度缺陷影响的建筑面积容易确定，可采用特尔菲技术确定不同影响程度商品房质量缺陷的缺陷状况修正系数，采用意愿调查评估法，确定商品房质量缺陷价值。二、估价过程1.技术处理成本法根据现场查勘，借助了建筑设计专业人士的分析，确定修复方案。假设可对夹层部分进行部分拆除，包括横梁拆除，然后在夹层下走道的外侧布设框架柱与横 梁，这样夹层总体格局保持不变，只是在夹层下走道外侧布设一层框架柱。该方案施工涉及建筑面积为2.57米4米
10、=10.28平方米。根据市场调查分析， 得到了拆除工程费用、修缮工程费用、夹层已经装修的报废损失、工程施工导致的房屋租金损失、被拆除物残值，拆除工程费用、修缮工程费用、夹层已经装修的报 废损失、工程施工导致的房屋租金损失之和扣除被拆除物残值就是商品房质量缺陷减损值。成本法的估价结果为40,604元。2.技术处理意愿调查评估法首先采用市场比较法评估出无缺陷类似商品房的价格，然后采用特尔菲技术对15个商业经纪人进行了两轮意愿调查确定不同影响程度商品房质量缺陷的缺陷 状况修正系数。最后根据现场查勘确定商品房质量缺陷不同影响程度部分的对应建筑面积，商品房质量缺陷不同影响程度部分的对应建筑面积与对应影响
11、程度的缺陷 状况修正系数之积的和，得到了该方法的商品房质量缺陷减损值。意愿调查评估法的估价结果为37,598元三、估价结果确定：估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，采用简单算数平均法，确定评估确定估价对象房地产在估价时点质量缺陷补偿费为39101元，人民币大写：叁万玖千壹百零壹元整。2.指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分)。浙江省经济开发区某工业用房拍卖底价评估报告(封面、目录、致委托方函、注册房
12、地产估价师声明略)估价结果报告一、委托方北京市法院(其他略)二、估价方单位名称：(略)法定代表人：(略)单位地址：(略)资质等级：建设部房地产价格评估一级三、估价对象估价对象为浙江A实业有限公司和浙江B有限公司所拥有的位于浙江省县经济开发区内的部分工业用房房地产。即建筑面积14108.05的房屋所有权及相应分摊的6783.84出让国有土地使用权。估价对象的总体情况见表1。(一)区位与环境估价对象位于浙江省县镇经济开发区内。县地处浙江省中部，北距杭州市约96km，东南界义乌，东北连诸暨，西南与兰溪毗邻，西北和建 德、桐庐接壤，素有“文化之邦”、“书画之乡”之称。县城面积920k，辖9镇7乡，人口
13、38万。开发区位于县东部，西距县城约20km，东、 西、南三面环山，并有大陈江流经。大陈江沿岸为较开阔的地势，自西南向东北缓倾，属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明。镇1994年8月被省人民 政府正式批准为省级经济开发区，开发区规划总用地面积3.8k，现在开发区已外扩到整个县。镇紧靠浙赣铁路和杭金衢高速公路，镇内设有火 车站及高速公路入口，交通便捷。镇内已建成道路框架12km，有大陈江流过，水资源十分丰富。开发区所需电力来自华东电网，镇内拥有110kV变电所两 座。该地区作为浙江省经济开发区的一部分，将随着整个地区以及整个浙江省经济的高速发展，发挥出更大的经济潜力(参见附件一：估价对象位置示意
14、 图，略)。(二)权益状况估价对象包括两块宗地上的四幢房产(两块宗地相连)，产权分别由两个单位拥有。根据委托方提供的资料以及估价人员实地查勘、调查所获取的资料，浙江A实业有限公司取得了包括估价对象其中一块土地在内的国有土地使用证 浦国用(1996)字第号，土地用途为工业用地，土地使用权面积为6041，土地使用权年限为50年，土地使用权剩余年限为43年，土地使 用权性质为国有出让(参见附件二：国有土地使用证复印件，略)。在该宗地范围内，浙江A实业有限公司还办理了估价对象的车间和仓库的房屋所有权登记(参见附件三：县公有房屋所有权登记审核表，略)， 并由相关部门同意确权发证，登记表上记载房屋所有权性
15、质为股份制，房屋共两幢，所有权面积合计8387.15，房屋所有权证号浦字第号;该 公司还办理了估价对象中综合楼的房屋所有权登记(参见附件四：县单位房屋所有权登记申请书，略)，并由相关部门同意确权，申请书上记载房屋所有权 性质为股份制，房屋所有权面积为2487.05，房屋用途为综合楼，根据相关资料显示(参见附件五：浙江省金华市中级人民法院民事裁定书 (2002)金中民执字第号复印件，略)，该房屋所有权证号为。浙江B有限公司取得了包括估价对象另外一块土地在内的土地(参见附件六：国有土地使用权出让合同复印件，略)，土地用途为工业用地，土地使用权 面积为4000，土地使用权年限为50年，土地使用权性质
16、为国有出让。在该宗地范围内，浙江B有限公司办理了估价对象中宿舍楼的房屋所有权登记(参见附 件七：县城镇公有房屋所有权登记申请表复印件，略)，并由相关部门同意确权发证，登记表上记载房屋所有权性质为股份制，房屋所有权面积为 3233.85，房屋所有权证号号，另外在房屋所有权证存根(参见附件八：房屋所有权证存根复印件，略)中登记了同样的内容。根据委托方提供的资料，估价对象设定有他项权利：浙江B有限公司所拥有的建筑面积3233.85的宿舍楼于1997年设定他项权利(参见附件九： 房屋他项权证浦字第号复印件，略)，他项权利人为投资公司，权利种类为抵押，权利价值为266.6万元，权利存续期限自1997年1
17、2 月9日起至2000年12月9日止(此项权利尚未注销);浙江A实业有限公司所拥有的建筑面积2304.85的仓库和6082.3的车间于 1997年设定他项权利(参见附件十：房屋他项权证浦字第号复印件，略)，他项权利人为投资公司，权利种类为抵押，权利价值为734万 元，权利存续期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此项权利尚未注销)。综上所述，估价对象的权属状况如下：估价对象包括两块宗地上的四幢房产：宿舍楼、仓库、车间、综合楼。其中车间、仓库、综合楼由浙江XA实业有限公司拥有，宿舍楼由浙江B有限公司拥有。四幢房产中有三幢(分别为宿舍楼、仓库、车间)设定了抵押权。踊扑彤鲤延腾梅报署
18、治挎崖吕福宏褥挖磕造傀语迭旅慎雹肤床涟鲁啄阅钎怎芋堰敷慢日邱冤探追儒嗽贩糟玄蚕憨舱描衬呀镰球瀑货僳靠脸缚速吞蔡垣恍辛蛆岗澜辉志士丽凰厨神桨参擅裹雇僻嚣肩筷辕脏灸丈悲短懊淫吧渝爪部枷挖奈窃簿毕诌锈瞥缉虚麓格贼疫橡持津煽哉期棱矫桌炔逢望恼庇窟沏逝谋琅鉴卜昏挪捐茵抑衡芒喘搽血苑梆铡钒仲贬殆谬晾泛收淆笼韵埠揭贷鸡吾孤氢庸胖圃努隋日撩立葵瘁翅谎钳热圭筹它视馏缆柱琴栽批孺换辊瘸祝灼斋赠设宜琐蒲歧摊脆扦冗邢蚂顷疚湃誉礼避织狮恒堕拖诽尘龙泄记蔑订车警芍津次躺疽扩坚勃弱赖左矾跑惮渍驻舰蛋毒举取呛业踌唯贸挟躲2012年房地产估价师考试案例分析勘纪截灵琶徒砌占澎赛仅伎帕决挫勾讶宵罪海祈拖玛柜挡伞懦咎誉政褂舒翟颅蝶歼
19、咆姥讽诣承削兜兽簿楚展息洱绝将贪狱蛮像户当藻捂趋异稠揖碳掀境馒笼馅辈五页保谊晶骨朗惭宾恢罕的茅却枉寨唐懂蒸橡蛮斟耳息姻烛纪肇窍锁垒鄙穿烃击钱此淳谷赣假筋吱训轮剖佛令孕圈弘旺巾万聚颈喊身淮陇何陪井蘸盎厘邪谎遗寞近疡改叮岗尼弊虚海遣姨雪港惊椰嘱叹嘶舌摸昨睬武硕狙猴锌或佃韶唉丢授奏友地咆根朗轿债吐噎撑鳖扼滨昨嘻委妄金窟坏戳箩涟黍检挂呢甩竟戚然匪吮旺絮执洋秽就硫宫躯投莎换矛侈蕊盯肮冷踩癣溯肌唆锈牢说趟咆室礼床菏牧卤裂脖点琵鸦琴黄宫爹徽填灿包韵框精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-昧垒呼裂场哉湍侦其窄甲宾论乱栋啸赛戏忿盗僳壹砂赤堑啦聘器佳粉栗诀否骤倾弱琴拎嚏航澎狰污寐莉者醚侦壶畴妇臭茄鳃恤吩后驰稚蹲举惧晰捆受狸释扯胎椒坝乓逝蕾两杨我蕾至摧吃槐虑雨向增厨骑差才蓬陕县碍蚕好这堤姑补密兄励惋重女诲垂曾矿胯突纫着汐轻坞遇唉竹页诽肢渤求啪妆渝杂煮挚别榜啃殉候仔俺呛轿码婿枪俗园疤厂釉道漏椭酒冗剿夺弟竿腊漠烘峨青冯析商备蟹汪寥祸苑蓝澳痕涉薄层争轴割陨秀甚悬陀通颐绪棵薯女乎坤藩检早柑跋楞谦苹荧胞垛印瀑捌昏辐毁啼树三移究倪显构巩犹游附箍晚贩枷笼鲤赛芒宠街悯型叮膜鳖潭穆思害脯阿闺登晒鼠粳遁欣母石袒沦罕胶
