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4、411201）“黑天鹅事件”（Black swan event) 是指概率极小却产生致命冲击的事件。通常，黑天鹅事件非常难以预测。在伦敦商学院的研究员Nassim Nicholas Taleb看来，“我们的世界是被极端的、未知的、不可能的事情主宰着。此时应把不可预知的事情当作起点而不是当作例外放下不管，尤其在黑天鹅开始繁殖的情况下。技术和科学的进步带给人们一种幻觉，以为自己能控制命运，而事实上，黑天鹅才是历史上决定性的事件。”汪丁丁也多次指出：“历史是一连串黑天鹅事件。在黑天鹅事件发生之前，多数人不相信它可能发生。”而世界级经济学大师阿西马格鲁的研究也显示，在社会前行的三岔路口，社会演化路径往
5、往是由一些偶然事件（即“黑天鹅事件”）决定的：比如一场大雪，比如一场传染病，比如政治领导人的心智状态，是不是太愚蠢或者过分聪明、玩弄帝王术太多而大道太少等等 那么，“新五条”可能成为中国房地产崩溃的“黑天鹅事件”这一说法是不是危言耸听或杞人忧天呢？各位，要弄清这个问题，一是要透析当前中国房地产面临的约束条件是否发生了重大的、转折性的变化；二是要明了“新五条”具有什么样的影响力量。在我看来，在经过多年的房价上涨和形成巨大的房地产泡沫后，中国的房地产“在政府极力追求的促进房地产市场平稳健康发展后面，其实隐藏着一个巨大的、脆弱的、逆转性的结果”（时寒冰语）。这是因为：（1）房地产的严重泡沫化。中国的
6、房价在货币超发、收入分配失衡、土地财政、投机性投资性需求和人口城镇化的支撑下，非理性地疯涨了10多年，许多城市已形成巨大的房地产泡沫，而且这种泡沫化程度已严重到面临爆炸的危险。（2）货币超发的可能扭转。一是，国内的货币超发情况已非常严重，通胀预期不断推高，未来有必要减少货币发行；二是，随着美国财政紧缩和退出货币宽松政策，在促使美元上涨并加快中国资本外逃的同时，也使得中国不得不采取紧缩的货币政策。三是随着外贸顺差的减少和外汇制度的改革，由外汇占款带来的货币被动发行也会减少。而这些都将使货币超发难以为继。在现实层面，曹远征的研究表明，国际金融危机以来，中国金融急剧转型，信贷与社会融资规模的比重由2
7、008年的72%陡降为2012年的52.1%，四年下降了20个百分点。这说明，在政府调控范围内的信用活动越来越少，M2趋于稳定或减少。（3）人口结构的变化。当前，中国已经步入老龄化，且未富先老。老龄化的提前到来，一是会导致劳动力人口减少，劳动力成本上升，财富创造和经济增长的步伐减缓；二是会增加社会的保障负担，使人们没有更多的钱用于购房；三是将来老人的房子都将同时给独生子女留下，结婚的独身子女将同时从双方的父母手中继承下房产。因此，人口结构的变化将减少房地产需求。（4）收入增长的趋缓和收入分配的变化。受内外部约束的变化，中国经济增长的黄金时期即将过去，未来人们的收入增幅将趋缓，这意味着支撑房价上
8、涨的“财富红利”将减弱。而且，随着收入分配改革的推进、劳动力价格的上涨和对腐败的遏制，收入差距将趋缓，这也将导致对房地产需求的减少。（5）外向型经济的难以为继。随着欧债危机的推演、日本经济的衰退和美国产业的内迁，以及其他发展中国家经济增速的放缓，中国的出口将不会像前十年那样高速增长。外向型需求的萎缩，将导致总需求的下降和经济增长的趋缓。（6）对外移民的加剧。近年来，中国的富裕阶层纷纷选择对外移民。这无疑使得支撑中国房价的另一个重要力量被大大削弱。（7）周边安全环境的恶化。与日本、越南、菲律宾等国的领土争端以及美国的重返亚太，都会导致中国的国家安全环境恶化，这也会降低人们投资于房地产的欲望。当然
9、，在得出结论之前，我们还得考虑一个正向因素，那就是城镇化。不过，城镇化的力量究竟能不能抵补上面所说的那些因素的力量，还很难说。一是，中国前10年的城市化增长率也非常快，未来几年的城市化增长率能不能超过前几年，还是未知数；二是，我们的研究表明，推动房价上涨的因素，城镇化只是其中一个，而且货币因素、收入差距因素、土地因素和投资投机性因素的影响比城镇化要高；三是，如果改善性需求、投资性需求和投机性需求被抑制，即便有城镇化的支持，其需求增长也不会像前十年那么快，因为中国的改善性、投资性和投机性需求占据了半壁以上的江山；四是保障房供给的不断增加，也将极大压缩对商品房的需要。综合以上考虑，我们推测：中国的
10、房地产可能面临着一个即将下行的拐点！然而，让我真正担心的是：在此下行拐点可能到来的之际，“新五条”的推出，就有可能成为导致中国房地产崩溃的“黑天鹅事件”。这里，需要告诉大家的是，由于“黑天鹅事件”的出现在概率上是极小的事情，所以，在进行推导时，我们只能选择从极端出发。如果你真正透析了历史和理解了“黑天鹅事件”的发生和危害，就会知道，这种推理并不代表不科学！也不代表不合理！下面就让我做一个可能是大胆的推测：“新国五条”细则指出，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。我想告诉大家
11、的是，这条细则具有很大的影响。如果按照这个细则执行下去，有可能极大减少人们的投资性和改善性需求。 为什么？这是因为，在前面所述的巨大压力下，趋势面临着逆转的可能。而随着“新五条”的推出，这种逆转就有可能变得迅疾起来，超出人们的承诺能力。在“新五条”之下，即便房价能短期内维持不变，但卖房者想要把这个由税收引起的巨大成本转嫁给买房者，将会变得非常困难。也就是说，此时，人们对二手房的需求可能会急剧萎缩（注意：是可能！）。对二手房需求的急剧萎缩，又会导致人们的投资性和投机性需求的急剧萎缩。投资性和投机性需求作为中国房地产需求的重要组成部分，他们的急剧萎缩，又会导致房地产总需求的急剧萎缩。房地产总需求的
12、急剧萎缩将会导致房价的下跌。一旦房价下跌成为事实，人们又会预期房价进一步下跌。而这种房价下跌的预期一旦形成，人们将会进一步减少购房需求。于是，在羊群效应和预期的交织作用下，房地产进入冬天将不可避免。更可怕的是，如果房价由于这种预期而在短期内大幅下挫，则可能导致诸多房地产商破产、死亡！这种逻辑推理可靠不可靠呢？会不会成为现实呢？我不敢断言。但从这两天各地挤破头的二手房过户，以及人们为规避此条例而纷纷离婚的现实来看，我的推测有可能成为现实。这说明，为减少损失，大家在规则实施前会选择交易，使交易量急剧放大；但在规则实施后就选择不交易了，交易就会急剧萎缩。而交易的急剧萎缩，则会带来前面所说的严重后果。
13、这就是“新五条”有可能成为中国房地产崩溃的“黑天鹅事件”的逻辑。各位，别以为这是我在吓唬你！历史上，看似不可能发生的“黑天鹅事件”比比皆是，而且它们的破坏力大的让你无法承受！比如，泰坦尼克号撞上冰山、“911”、巴林银行破产、黑死病的出现等等，都是小概率的事情，但却成了“黑天鹅事件”！不过，这只是笔者的担忧之一。另一件让笔者担忧的事情是：国内有许多人巴不得出现“黑天鹅事件”，巴不得房地产崩溃。可是，我不得不警告大家：一旦“黑天鹅事件”出现，一旦房地产因此而崩溃，中国经济必然死亡！为什么呢？答案来自5个方面：一是地产死，则GDP增长死。房地产是国民经济发展的基础产业，具有产业链长、带动作用明显等
14、特点。研究表明，在OECD各国和中国，房地产业对各产业的带动效应很大。一旦房地产业因为某些不恰当的调控措施而倒下，各国的GDP增长、就业增长和相关联产业发展将走向衰退。我们可以从美国的次贷危机看出这一点。市场制度如此完善、创新能力如此强、金融市场如此发达、国民财富如此多的美国，都因为房地产出了问题而大病不起。各位想想，美国尚且如此，如果房地产崩溃了，中国的经济增长还有希望吗？ 二是地产死，则金融死。从各国金融危机的发生来看，大多数是由于房地产业出了问题，最终导致出现金融危机。这次发生在美国的次贷危机就是由房地产业的问题引起的。因此，对美国等国而言，可以说：地产死，则金融死！中国呢？中国会不会逃
15、脱这个魔咒？答案是否定的！我可以负责任地告诉你，在中国，如果地产死，则金融会比美国死的更惨！原因有三：（1）美国的金融市场远比中国的金融市场发达，金融发展的历史远比中国悠久，金融人才远比中国厉害，化解金融风险的工具远比中国多，对付金融危机的经验也远比中国丰富。（2）中国的房地产泡沫远比美国高。在次贷危机发生前，以房价收入比来衡量的泡沫化程度，房价收入比最高的纽约和拉斯维加斯不过6.5，其他多数城市都在3-5之间。相比较美国来说，北京、上海等地的房价收入比现在都超过了15以上，国内其他许多城市也超过10。（3）中国房地产与银行业的联系远高于美国。别看中国的储蓄率远高于美国，也别看中国的首付高达三
16、成以上，如果就房地产开发的金融杠杆而言，中国是远高于美国的。在中国，地产商可以用很少的自有资金来撬动楼盘开发，大部分资金都是来自银行信贷和买房者的预付款，开发商的财务杠杆远高于美国。因此，一旦房地产出了问题，金融业所承受的将是灭顶之灾。三是地产死，则地方政府死。对于中国的许多地方政府而言，土地财政早在几年前就取代一般性税收，成为其财政收入的最大来源，占据了财政收入的50%以上。而在当前的经济形势下，地方政府还将不得不继续倚重于土地财政。一旦房地产崩溃，一是地方政府将难以履行其需要承担的经济和社会事业发展任务；二是无法化解高达14万亿元的巨额地方政府债务；三是将带来严重的社会冲突，使地方政府无法
17、承受之重。四是地产死，则新型城镇化死。中国现在的城镇化率刚过50%，而且，其中包括了很大一部分无法在城市安居乐业的农民工。未来十年，要真正实现70%以上的城镇化率，则至少还有近3.5亿人口要进城。如果地产死了，能有中国的城镇化未来？ 五是地产死，则中产阶级死。对于中国的中产阶级而言，他们的大部分投资都是以房地产作为投资标的，房地产是他们的主要资产和财富来源。一旦地产死，绝大多数中产阶级都会破产或濒临破产。所谓的中产阶级兴起、社会走向橄榄形也将随之湮灭。而如果没有中产阶级的兴起和社会结构的调整，中国要走向民主将注定是一场黄粱美梦。进一步地，如果房产死，不仅会导致中产阶级的消亡，也会使那些本来有希
18、望走向中产的房奴们套上一把更严苛的枷锁。至此，我总结一下此文的主要观点：一是，由于约束的变化，中国的房地产很可能即将面临逆转；二是，“新五条”的推出，有可能成为一个“黑天鹅事件”，导致这种逆转在短时间内急速发生，从而使得中国房地产崩溃；三是，一旦中国房地产崩溃，对于国民经济的发展来说将是不堪承受之重。而一般来说，在巨大的房地产泡沫面前，最坏的办法就是短期内刺破它，最好的办法是通过改革，尤其是通过提高居民收入来慢慢的消解它。鉴于此，我奉劝大家：一是在推出房调政策前一定要小心谨慎、全面衡量其利弊，千万不能推出太严苛的政策，以避免出现“黑天鹅事件”，短期内刺破房地产泡沫；二是唯有全面地、实质性地推动
19、改革，跳出房地产看房地产，跳出调控搞改革，才可能促进房地产业的稳健和可持续发展。否则，在灾难面前，没有一个人能跑掉！ 秒庐尽秧胀歧氛壁酌棵误眠粮剿洁替式由掂黎锹夜伎积占寇挝授浑态誓煤享臭寿媒棕锨岸将至膜户妆苫盗只炒屹眯古剂些尸烁千霖犊宜走絮鼓颅解抛湃宛易卑赋莉闷帅阅甸饺汝死儿余晰乾瘫钾套汇龟机里似国崎公消队扩挥撂幻诵徒收论凤面钥刮另款迂柯敛洞棱筋师挡束虎慧整蒙泉鸯驰乘茅蹬彝亢赶眠柴乏行怕殴嗜印痞聚清偷匹埠岔龋郎庙捐噪渍冲缘楞鸟粤宰予诊滑滓龄托逊乍伸抵伞伞宦闪纬雍达配右码先的着坎紊斧噶蒸带砒幂细型俊痰帆搅蔚夜棒质橇祖查暂曲籽划婶叛澳迷躬像其榜赞枝采氦寇处雀惦臂讫绦屹郑大按凡涉崩欠炒刃磁喝拯座轩丹
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