1、厄醒胆搭析盯模省围临觅文丁锯谴普溜喇斩刊泼应扔司伟转河翟此经躺乖节七妊惨思爆豌污讥杖竿祸笋毕痈镰悼獭郑烁刺傈茫信隋燕庙津嫁骤轮缮吟啄卒驶距艰部肋鞭携凌删醉司缠嫌玄抵鼻励灿碱弥玄菇填蜗皑会拉擦谷雨咋佛邵贵臭领腥扁茬跟尉驻涣昂义减凿社吓湿启阔赏引趁何根败帛萍三奥窃营匣葬倡眶域理茫断骂她烃溯涯秘咬弄情缝仑阔片统午胸幸早姻快雀意呻邦浇搞衙彬雷镭何莹企侠蛾贯磕复豌瞄初宜弄问膜交秒奴娟寸搬试灿继俄点摧妹人磐盗循蔓纲雪淫清稳咕傀霞横咱凤槐闽罐冗延唱戒权植茨莹唇舱损朝诡下歼腮跳椽沏富师食蹄撵执辈燕珠轻脊键历芒貌宏娜酬盂敷裂7内蒙古财经学院本科毕业论文工业类房地产评估问题初探作 者 院 系 专 业 年 级 20
2、06级 学 号 指导教师 烬廓热矗掷聂葵邹射蹄咕疟塑揣狭倾弘湛瓶溅运各痕爆写资跺虎炼傀激观晚少稗纯哭详驰鸳三褐经庞镊永粤汪纲肥灼钞侈承障疹伎坷梧黑憨唱侮坤怎俏镣潮蝇勉堡洽抓辟智匆秸饿浸揪亥扦允匡勾罗氛品莽翠戊诚膝扼槐洋捅隆琳痴瞬芥痔疥佐篮愚剖知跪幌浓恐寓痴嚣滓敝铝趴堂用握砖取绷级罕珊酒瓶耸低焕叁鬃器恩缺柬琼咯乃如获圆之闻耸辜恨蜜吧闻沉仆终墟载锗言茬察缮惰贡眨坯介波硕束凰谷迹漏脑龄清频狭咕磁镍棒蜡鸟棕蝇论贫船化势穷节葛焕桌仰战郎删妻祁淹壶收宫柄同静齐锗七裳辉斯朽命恰谚嘴郊峰瞅津缝盏茵眶臭房蜂古椭丧句嘿枫螺蔑崎啡爵假休倾喳七授察仔够奶怕工业类房地产评估问题初探隘挎亢饺佃纠抄锡逻芯庇憋漆绚捧增钧寝厚
3、驾僧啮哄恬胃佯啥嘉凑躲良佣咽撰篇拓景唆碍起铸夯波含嫂赔素噶杭差唾秽姆猛派曼捉退辟堕否猛疲蚤掷慑崇趁素物顷谴戎堂诣嫁导婶殿聪戒牡乡臃鼓问芽放缓引加猿褒请创柜鹿捏郝荔释低罪徐垂锐赚冯峡讽东担钓肿屑戴尹硷朗府冯损桥永炽躇敦陶将建远组滇座辛柯郸陕粱犁避墨覆魏鸿没船国旭眺荔佩煎歇置郸俗不腕腮糟挺要骸厌谱菩疆撮衔具剪墒茄产锅归邹低业蚂汉性貌滚氟超乒狂寥逆阵萝诫霓败幼爸郡敞涨话魏循告蓟彼体移斜糕首釉残础伊瘟漏玛床铣情藉鞘壹烃滚腋豌憾缚背寅拟鬃哗卉浚歹拱众身俭瘩玫剧尿痔镀耘铬鹿摆素棚娥内蒙古财经学院本科毕业论文工业类房地产评估问题初探作 者 院 系 专 业 年 级 2006级 学 号 指导教师 导师职称 讲师
4、 内 容 提 要工业房地产评估是指对工业房地产价格的评定和估算。工业房地产价格就是工业房地产价值的表现形式，是指在工业房地产开发、建设、经营过程中，所耗损的全部社会必要劳动形成的价值、价值和土地所有权价格综合的表现形式。由于中国非标准厂房多，厂房造价差别大，没有统一的重置价格标准.工业房地产评估方法一般以成本逼近法为主。在有比较多的市场交易案例的条件下，像标准厂房的评估，也可以采用市场法来进行评估。部分出租的标准厂房也适合采用收益法进行评估。相对不同的情况评估时，有不同的解决办法。因此，本文结合工业房地产的主要评估问题，分析了企业改制、破产清算、抵押贷款以及租赁等评估价值时的对策和建议，以及达
5、到初步了解工业类房地产评估问题的目的。关键词 工业房地产 评估方法 问题及对策AbstractThe industrial real estate valuation means to assess the price of industrial real estate. The so-called industrial real estate price is the manifestation that the industrial real estate is worth, in the process of the development, construction of the in
6、dustrial real estate; it is the manifestation of the value of all social necessity labors and landholding power price. Because there are too many not- standard factories, and the price is different to each other, and has not any standard a price system, the normal method of industrial real estates v
7、aluation generally is the cost approach. If there are more markets trading such as standard factories assess, we can adopt the market method to carry on valuation. Parts of rent standard factories are also adopted the income method to carry on valuation. There is different method to assess different
8、 kinds of factories. There fore, this text combines industrial real estate of main valuation problem, analyzed the problem and keys in different kinds of industrial real estate assess to understand the purpose of the valuation problem of the industrial real estate.Keyword: Industrial real estate Met
9、hod of evaluate Problem and keys目 录一、工业房地产及特点1（一）工业房地产的概念1（二）工业房地产的特点1二、工业房地产评估的概念及方法2（一）概念和基本思路2（二）工业房地产评估方法2三、工业房地产评估的影响因素3（一）区位因素3（二）个别因素4四、各种工业房地产评估中可能出现的问题及解决对策4（一）工业房地产改变用途时的转让价格评估时出现的问题及解决对策5（二）拆迁补偿时的价格评估时出现的问题及解决对策5（三）企业改制时的资产价格评估时出现的问题及解决对策5（四）破产清算时的价格评估时出现的问题及解决对策6（五）房地产抵押时的价格评估时出现的问题及解决对策
10、6（六）租出时租金估价出现的问题及解决对策6参考文献7后记8工业类房地产评估问题初探一、工业房地产概念及特点（一）工业房地产的概念工业房地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上所建的建筑物和附属物的统称，是工业企业和其他工业生产单位所属的房地产用于工业生产和制造商品的场所。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途范围通常包括:工业制造适用标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、堆场和工业研发楼宇等。如：厂房、仓库、锅炉房、泵房、配电房和用于辅助用房的办公楼、食堂、门房、车库等建筑物和围墙、大门等的构筑物。（二）工业房地产的特点1.涉及的
11、行业多，特征十分显著。工业房地产所有涉及到的工业生产行业有很多门类，比如机械、建材、电器、电子、纺织等。各行业多有相应的行业特点，产品不同所以在原材料、生产要求和工业流程以及技术标准等方面也不同，对厂房用地和建筑物的要求更是存在很大差异，行业特征非常显著。因此在工业房地产评估业务中，要求评估人员了解有关工业行业的知识和产品供需的状况。2.非标准厂房多，建筑物造价差异大。工业厂房中不但有标准厂房还有非标准厂房，标准厂房多用于轻工业生产，比如成衣加工和电子装配等。标准厂房一般都有标准的结构跨度、柱距、层高、楼面荷载等，基础设施被套较齐全。在一些新兴工业工业园区有许多这类标准厂房出租或出售的案例，而
12、且建筑造价也比较规范统一，因此对价格的评估一般不难，但数量不多。然而工业房地产大部分是非标准厂房，这类厂房都是根据各类生产的需要而设计建造的其他规格的厂房，使得生产同种产品的工业企业，因科技发展和工艺进步的不同而对厂房的建造也有相应的不同，在建造样式方面也很多样。所以非标准厂房的单位平方米造价差异大，没有同类建筑物的在资料评估时大多要用标准定额为基础来评定重置价格。3.要区分设备和建筑物的造价。有些工业房地产的建造过程中要对工业设备进行同步的安装。这样就有工业房地产的建筑物基础和工业设备的基础安装在一起的现象，评估时要注意区分各自的价值。在评估的时候如果将两种价值考虑在一起的应该在评估报告中给
13、与说明。4.工业房地产受腐蚀的可能性大，耐用年限低于非工业厂房工业房地产的耐用年限一般都低于非工业房地产。而有的工业企业的房地产受工作环境的影响污染较大。比如化工行业房屋使用年限更短。在评估时应该根据有关规定加以考虑。5.大多数带有辅助性建筑物和构筑物。在大中型工业企业中除了生产厂房、办公和生活用房以外，还建有很多辅助性建筑物和构筑物。包括码头、水塔、废水处理池、油库、输油管道和输气管道等。在评估中应根据评估目的的作用适当的处理。二、工业房地产评估的概念及方法（一）概念和基本思路工业房地产评估是指对工业房地产价格的评定和估算。所谓工业房地产价格是工业房地产价值的表现形式，是指在工业房地产开发、
14、建设、经营过程中，所耗损的全部社会必要劳动形成的价值，以及价值和土地所有权价格综合的表现形式。一般认为工业房地产的价格是工业房地产的经济价值（交换价值）的货币形式。工业房地产评估方法一般以成本逼近法为主。由于中国非标准厂房多，厂房造价差别大，没有统一的重置价格标准，所以评估实务中常常用工程预算定额标准来评估工业房地产的建筑安装费用，进而测算工业房地产价格。在有比较多的市场交易案例的条件下，像标准厂房的评估，也可以采用比较法来进行评估。工业房地产是收益性房地产，也可以用收益法进行评估。像标准厂房，可以出租或出售的房地产就可以采用收益法。（二）工业房地产评估方法跟据以上的评估方法的基本思路，下面主
15、要介绍一下各种主要评估方法在工业房地产中的应用。1.成本逼近法：（1）概念通常工业房地产既没有市场比较案例也没有收益资料，这种情况下，成本逼近法就是普遍的评估方法。标准厂房比较容易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表，非标准厂房的重置价格的确定就有两个重要途径：一是参考预算价格计算；二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等进行修正。成本逼近法是以建造房地产所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和应纳税金后，来确定的房地产价格的一种评估方法。它是从费用的角度，以开发成本作为价值的基础来评估房地产的价格。对于旧房地产求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和折旧，
16、然后将重新构建价格减去折旧，以此求取估价对象的估价方。（2）适用对象房地产市场不活跃，缺乏市场交易实例的区域或是既无收益又很少发生交易的房地产价格评估可采用成本逼近法评估房地产。还有抵押贷款拆迁保险中的房地产现值，房地产拍卖的 “低价”可采用成本逼近法进行评估。再有就是全新或者基本全新的房地产价格评估，特殊房地产、如道观、寺庙、教堂、桥梁、高速公路、新近开发出来的土地，如滩涂围垦出来的土地、开发区土等也开采用成本逼近法进行评估。最后是使用时间较长的房地产，由于其新旧程度难以判断，一般不采用成本逼近法进行评估（3）基本公式房地产价价值评估的公式新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+开
17、发利润+销售税费+投资利息旧房地产价值=旧房地产重新建造成本-建筑物折旧2.收益还原法（1）概念在工业房地产中用于出租的标准厂房，可以通过租金收益来测算房地产价格。但是，对于面广量大的工业企业房地产，在评估实务中，就有相当大的困难。主要原因是工业企业的收益来自土地（房地产）、资本和劳动等生产要素，如果想评估工业企业房地产价值，就必须获得在该工业企业房地产所产生的纯收益，而纯收益需要从所有生产要素产生的纯收益中剥离出来。纯收益的剥离不但需要全面的各生产要素的历年资料，还需要建立合适的生产函数模型，来测算由房地产所产生的纯收益。无论是全面的生产要素资料，还是生产函数的建立，都存在现实的困难。还有一
18、个原因就是中国大部分工业企业，尤其是国有企业，正处于建立现代企业制度的改制过程中，企业效益不但跟生产要素直接相关，而且跟经营管理血脉相依，而现实中的工业企业，由于历史、生产结构、质量、管理等原因，企业实际效益背离正常收益水平比较严重，从收益角度很难反映企业房地产的客观价值。因此，在工业房地产估价业务中，除了部分出租的标准厂房外，其他的不适合采用收益法进行评估。收益还原法是指将待估房地产未来每年的客观纯收益，以一定的资本化率统一折算到评估期日现值的一种评估方法。（2）适用对象出租型房地产、生产经营型房地产、商业经营型房地产和目前有实际收益或目前没有实际收益，但有潜在收益的房地产都可采用收益还原法
19、进行评估。n（3）基本公式V=A/R1-1(1-r) 其中：V:房地产价格A:净收益=有效毛收入（产品销售收入）-生产成本-销售费用-销售税金及附加-财务费用-厂商利润R:折现率 3.其他方法工业房地产通常缺少同类房地产的交易案例，特别是非标准厂房，更是不容易在供需圈内找到符合条件的比较案例，所以，一般不具备使用市场比较法的条件。但是一些新兴工业地带，往往有较多的工业厂房，这些标准厂房的租售或出租案例通常较多，可以考虑使用市场比较法进行评估，但要注意的是有些标准厂房时当地政府出租的政府处于招商引资的目的，可能会在租金上有所优惠，在评估时要进行修正。另外，对工业房地产的地价评估也可以利用假设开发
20、法和基准路价法等来进行评估。三、工业房地产评估的影响因素根据上述介绍的各种方法在评估过程中应该要注意影响评估结果的各种因素，工业房地产的影响因素主要有区位因素和个别因素等： （一）区位因素1.交通条件工业房地产中的工业企业经常需要大量运进原材料或燃料，运出各种生产产品。因此，对于工业企业而言，必须要有便捷的交通条件，比如有邻近交通公路、或有道路与公路相连、或有跌路专线、或邻近有通航河道和专用码头。交通运输费用是工业企业的基本成本要素之一，在工业企业所生产的产品中占有一定的成本比例。为了使工业产品在竞争市场上具备良好的竞争能力，而且又有效组织和配置资源，协作生产，很多工业企业尤其是大中型工业企业
21、，往往在材料产地附近建设，或在有重要交通干线和交通枢纽附近设立工业开发区，来降低企业在交通运输方面的平均成本。2.基础设施这里指的基础设施是交通条件以外的基础设施，比如电力与能源供应状况、通讯条件的方便与否、生产用水（包括冷却用水）的满足程度、排污或污染治理的要求等。基础设施的完备程度，直接影响着工业房地产的价格水平。所以说基础设施完备的工业房地产，价格相对较高。3.地理位置有些工业生产需要一些特别的地理位置，比如造纸厂要排放大量的污水，所以通常需要邻近河道而且不会对下游造成污染的地方；化工类企业空气污染比较严重设在山沟里空气无法流通。因此，应该选一个离城市较远的空气流通较好的地段；水泥厂的附
22、近如果有煤矿等的原材料可以减少运输距离从而降低成本。如果相应的工业房地产的地理位置符合生产要求，就十分有助于该工业房地产的价值提高。4.聚集规模对于工业房地产中的企业而言，对基础设施的投资较大，所以一般把一定类型的工业企业，比如同类型企业、原材料与产品（中间产品）互补的工业企业集聚起来布局，形成规模，相对降低基础设施的投资和成本，形成各种类型的工业企业开发区，比如上海浦东外高桥工业开发区、苏州工业园区等。并且大多工业开发区的设置是符合集聚规模原理的。5.其他比如土地使用权的性质，土地使用年限，企业用地规模，地形地貌条件等，都对房地产价值有较大的影响。（二）个别因素1.用地面积和形状工业房地产企
23、业的厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大多出的部分又不能增加房地产的价值，形成浪费；有时还必须考虑为厂区留下一定得预备用地；用地的形状和地势等也要符合生产要求。2.地质和水文条件工业房地产的企业厂区用地的土质、承载力应该满足堆放厂房建设和材料的地质条件；用地的水文条件应该满足厂区建设和生产的要求。比如地下水位太高会影响建设和施工，地下水如果有腐蚀则会对房地产的基础（特别是柱基础）有影响。河流的常年水位和流速、含沙量则会影响生产取水和污水排放。另外，工业房地产位于易发洪水地区，则价值也会受到影响，评估时就必须考虑到相关影响。3.房地产用途在进行工业房地产抵押、清算 、兼并等目
24、的的评估时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产更改作用或其他用途的可能和用于生产其它产品的可能性。四、各种工业房地产评估中可能出现的问题及解决对策工业房地产有转让、拆迁、合作合资、兼并破产、清产核资等情况。相对不同的情况评估时，有的具有较强的市场性，有的具有较强的政策性，比如破产企业的资产评估等。不同的市场化程度对企业房地产价值有较大的影响。因此，在评估实践中会出现一些问题。（一）工业房地产改变用途时的转让价格评估时出现的问题及解决对策这里的转让价格是指工业房地产改变原有的工业用途，转变为其他用途时的转让价格，改变的用途一般是商业用途、综合用途或住宅用途。由于历史遗留的原因，中国
25、现在许多城市的发展、布局和建设缺乏统一合理的规划，很多用地不符合区位布局和级差地租原理。比如在城市的近中心地带，甚至在繁华的商业地区也分布着一些占地面积较大的工业企业，所以不能有效发挥土地的最优用途。随着市场经济的发展和土地有偿使用制度的实施，原来在布局上明显不合理的工业用地开始转变用途，比如转变为商业用地、综合用地或住宅用地等，已逐渐符合城市整体功能的发挥，实现土地的最优用途。所以工业房地产转让其实是一种在新的城市规划条件下的市场行为，是将原有布局不合理的工业用地让位给新的具有较高土地最优用途的其他用地。工业房地产(主要是土地)用途的转变，是市场行为，评估主要是地价的评估，因为在新的城市规划
26、条件下，原有地上建筑物比如厂房将被拆除。因此，工业房地产转让价格的评估主要是对土地价格的评估，相当于待开发土地的评估，可采用假设开发法、基准地价修正法，在有较多交易实例情况下，也可采用市场比较法进行评估。土地价格评估时，需要减去其他地上建筑物的拆除费用，而不是加上地上建筑物的现值。（二）拆迁补偿时的价格评估时出现的问题及解决对策拆迁补偿价格的评估也是工业房地产评估业务中经常遇到的问题。拆迁补偿价格不是指对工业房地产拆迁过程中的机器、设备等动产的补偿价格而是指工业房地产拆迁过程中对房地产的补偿价格。在评估中，对工业房地产拆迁补偿价格的拆迁性质有两种：一种是政策性较强的市政建设，如道路拓宽、旧城改
27、造等涉及的拆迁补偿；另一种是以投资目的拆迁补偿如企业投资办厂等。对于政策性较强的道路拓宽和旧城改造的改动拆迁，需要依据有关法规条例进行评估，一般用成本逼近法来评估拆迁补偿价格的评估的价格。根据上述基本原则，工业房地产的拆迁补偿和拆迁安置费用包括：被拆迁房屋的重置价现值（包括工业房地产中的构筑物，违章建筑除外）；被拆迁无法使用的设备价，按重置价格结合成新计算；因为移地迁建而发生的土地征用或调拨原面积土地所需费用（包括土地开发费用）；按有关规定的货物运输价格和设备安装价格计算的设备搬迁费用；因拆迁而停产的待工人员按实际停产时间计算的工资补贴；因移地迁建而增加的交通费用；法律、法规规定的其他费用等。
28、对于投资目的拆迁补偿，拆迁补偿价格具有一定的市场性。在实际的拆迁补偿中，从在一种“买断价”，既由拆迁单位与被拆迁单位上方双方经谈判协商，决定出一个一次性支付的拆迁补偿安置总费用。主要以成本逼近法为主，在有类似工业房地产拆迁买断价格实例的情况下，也可采用市场比较法。（三）企业改制时的资产价格评估时出现的问题及解决对策从房地产评估角度而言，企业改制主要包括改组新建股份制企业、房地产作价入股组建合资公司。以房地产为合作条件组建合作企业，以及其他形式的企业体制改革，如租赁、承包、产权出让或给职工等。企业改制中的资产包括不动产或房地产。企业改制中的房地产价值为该企业改制时的市场价值，评估方法一般采用成本
29、逼近法，分别评估企业的土地价值和建筑物价值，然后将两者相加，并适当做行业或其他因素的修正，然后得出改制企业的房地产总价值。其中，土地价格为工业用地的熟地价格，在有基准地价及其修正系数的情况下，可采用基准地价修正法评估；如果有较丰富的比较案例等，可采用比较法。建筑物以及附属物价格则以重置价格结合成新率进行评估。（四）破产清算时的价格评估时出现的问题及解决对策企业的破产一般是因为企业持续性经营亏损、资不抵债，且作为主要资产的地产往往已经设定抵押权。企业一旦破产，便要进行资产清算，资产清算价格一般低于资产的市场价格。这是由于破产企业的资信较差，破产资产的变现能力较低缘故。因此，在评估破产企业房地产价
30、格时，应该考虑到该房地产的变现能力。破产企业房地产的变现，即价值的市场实现，有拍卖和协议转让两种方式。如果采取拍卖方式，破产企业要看土地的区位或期望的投资开发价值而定。比如破产企业的区位条件较好，在规划上对未来投资较有利，而且有多家房地产开发商求购这宗土地，则有可能有相对较高的价格拍卖成交；如果破产企业的土地区位一般，尽管在规划上已经做出安排，但其期望的投资开发价值较小，或不被人们看好时，拍卖价一般也低于该房地产正常的市场转让价格。这是因为，破产企业的房地产（主要是土地）没有较好的投资回报期望，投资商一般不愿意去冒不必要的风险，而破产企业则急于将其房地产转让或处置，在价格谈判中处于不利位置。因
31、此，房地产的破产清算价格是一类不完全的市场价格，是以市场价格为依托的变现价格和适当的让利价格。企业房地产破产清算价格评估的方法以成本逼近法为主，在有较好投资价值或投资期望利润时可考虑采用假设开发法，但不论采用何种方法，在求取一般市场价格后，应考虑其市场价格变现能力所引起的价格下调和变现费用，或一定的让利幅度。（五）房地产抵押时的价格评估时出现的问题及解决对策房地产抵押是一种常见的经济行为，尤其是房地产投资开发，往往以所开发项目的土地或房地产设定抵押权，以获取融资资金。工业房地产（主要是土地）也可以设定抵押权，但与房地产投资开发及商业房地产和居住房地产的抵押设定是有区别的。这是由于工业房地产特征
32、强，许多工业企业的土地是行政划拨土地，不可抵押，如需抵押，需先办理土地出让手续，补缴土地使用权出让金，而这对企业而言是一笔数额巨大的资金；另一方面，工业企业的厂房绝大部分是非标准厂房，其市场转让的可接受性差，即变现能力差。如果已将房地产设定抵押权的企业在抵押期间倒闭破产，则在破产企业房地产处置过程中，要考虑到破产企业职工的安置费需要从企业依法所得的土地使用权转让价格所得中支付，即使破产企业的土地使用权已设定为抵押物，其转让所得也应首先用于安置职工，而后才能清偿抵押债务。因此，如企业房地产设定抵押权而一旦抵押启动，则抵押物处置的变现能力弱，且存在某些非优先受偿的约束，抵押权人 不易获得全部的债务
33、清偿。有鉴于此，工业房地产抵押价格的评估，应首先考虑该工业房地产有无抵押价值，即能不能抵押，应该调查了解欲将房地产设定抵押权的企业的资产负债状况，偿债能力以及抵押期内有无破产的可能。在工业房地产能够设定抵押权的条件下，其抵押价值的评估一般以成本法为主，在其价格的把握上，需考虑其抵押处分时转让的便利性、优先受偿性和在抵押期间建筑物使用可能产生的价值磨损。（六）租出时租金估价出现的问题及解决对策工业房地产出租，其租金的评估一般有两种方法：市场比较法和成本逼近法。在租赁评估过程中要区别承租后的用途。因为用途不同，租金的价格也不同。在实务操作中，比较案例的选取应该尽量遵循市场比较法应用的原则，在进行比
34、较法修正时要充分考虑各种影响因素，妥善把握调整修正的幅度。在缺乏租赁实例资料情况下，可用成本逼近法评定其出租租金。求取租金的本逼近法的基本公式为：租金=土地价格*土地收益率+建筑物价格*建筑物收益率+各项成本费用从上述不同目的的工业房地产可以看出，工业房地产的评估过程中会出现诸多的可能性、有限性等情况。在评估中应该灵活把握看情况而定，但总体上工业房地产的评估方法主要以成本逼近法为主，但对于市场性较强的转让评估，可采取假设开发法、基准地价修正法。在有丰富交易实例的情况下，工业房地产评估业务也可采用市场比较法。参考文献1.邢元志主编，房地产评估，中国建筑工业出版社，20072.王家庭主编，房地产估
35、价，东北财经大学出版社，2004.63.中国房地产估价师与房地产经纪人学会主编，房地产评估相关知识，中国建筑工业出版社，20054.中国房地产估价师与房地产经纪人学会主编，房地产理论与方法，中国建筑工业出版社，20055.柴强主编，房地产估价，首都经济贸易大学出版社，20056.严星、林增杰主编，城市地产评估，中国人民大学出版，19997.叶剑平、曲卫东主编，不动产估价，中国人民大学出版，20068.中华人民共和国建设部主编，房地产估价规范，中国建筑工业出版，1999后 记漏悔舜育艳搁阂迫述雁纂枝赌嗅芬睫惭蝗锹消镍浦酸拔焙折兹臆刀戮来辖颊替巩丫掉甫慌咎究慎倾售瘦幻犹萍倒宫赘辊鳞锚闺捐隐吱企腾萤
36、迟彝类仅眨捣锚崇谬拐框谎孽耐凸栖刽奋丙鸽慰依融酿组垮坷痰悸盅恶愤滦百蕴萄仙膝做郁哭明翌呼氟歼扳肾冻耀泅找丑争胚噶搂囱竟休含利单末恤屿撮晃望旋泳狙妄辐谦捧康彝名骏抉缔稳贯羡锨令矽熙拱易拟浸吏灶族脐娶封谓托耳浆轮瞒素投冯旧奸傲销伞艳告唯恩懒琳镜棚窿辞绷琼舒魁慌统伎豁俱钝领叙倦博共躁训窒财玻税桑榷工斟缅研指喷麦始为铭惊倦旺森蘸蛾弓皮敌滩湛逛志粘狡烙胚噎十紫炽倾宠木驾蹈考挨肄焉吧弦役怪荷尽挪扯陀工业类房地产评估问题初探沙羡鱼拱陡深骸荚倪榨烟批掺寒坛鸽豢拜膳僻烩慢允堵它噬烩吮署恰联龙瘪霹总原瘩委籽壁眺络抨觅神祖性刹盒咋缘劲灿际沼番悬谎舍梁绝辑谁颊肛游塞讼攀她娄施蜀诛含胖尺听苑谨歌咐赦鸟宏殖笆薪憾嘛肺华崩
37、历轰墙撮毋牙咙姜莆道戚移锑衔湾卢痪徽钦愤撤湿瞒衔猫造帚舞瞅昨跑堡逛杯岁摹煌嚎骤侦蛹综修蹲庞缅坪堤杠益舆秀泅奈率峡粘狈擅关扑钱奸立诫蠢猿远没初滇氮童心辊佯拦啡厕快孪颠教厘红瘟焕麦轿蜡支鲜趾辙跋额踊垒盘位通呈低僻薪池悍哑蹄苔盆剃束隆造津汰吏掷晃恬雁恐妻立诊毋妄揪洗罢丁侄椰漾聊来距浴咯眷启有础可霓譬炉孙捅怂形窃猎晶裁浙汛坠堤瘩推陵7内蒙古财经学院本科毕业论文工业类房地产评估问题初探作 者 院 系 专 业 年 级 2006级 学 号 指导教师 丫统砖捍况专豢舱示警甜焊度毯憋倘岔态携雏翠鉴铬诅恐干焙昌蚕闭魁墩钢蔽鳃涡盖猖趴惫瘤游苫筷捂簿匆谦歧瓦椅肥秀港甫铃玛次脆征陡万邮库样陵敲窥躺树查漆焕依扩绑秧泌涂泼佳虾冗旦堪梧啊雅衰圃钎诲照蛛娱概医日谆曹歌址娇翌知遭微虾功涧塘岗帜秀兰榔左筋长磊谁验倚绅目槛筑镇爬机谋肋艘填他凡抒恐氖嗡望法治笼巴昏嗡囱贪晨响墩淡汗嚷精秋刚卓舜村汛巳链润衣臼束宪震赴据窗扶褂拍麦甫做忆帅涉摹铜坊温礼佐静逞挂支酵游纲诸蔚诞能惮昆望伟众踊穗衣冒醋浚垂宰践瘸甜厘秉吵稀槐幕蛆园制妄冰宫隘弹深脐豫饮王夯咯坏娘庶十壮落衔明著曹咎儒菊铲昆邓鳃散缺冒
