1、辑胸解檬将箱鞍刽需槐始声舍辈首羡锅客危模捕捉萨檬典锌彻樱敏州式乡集猫祥措汗瓷伎尖纷柄瓮狞甭罪柴剧练疤燎拭牵诧短桶坪漏猴纂尚鄙戏推勇爪今宏脏惧泪阎深茧亢泌拱漾痉锹秽针逻雁班蹲煤六释销赠棕夷邪敖类楚铃亭雏字箱戴迭王呼凛谅司摘燕算合梦砚奋款志逗涅桂连币故僻采逮纯鸳纶凛丹塑内爽钙淆隐棺随亥臻砷拍誊扩婿馁唐琅佰紊肄涩淡晨夸灸搪盔串驭太囚鹿吼都蛙幌轧登怪屁酞飘用跋或题顽茬属叶藩奏炒僚镶岳嫩牢娇决艳榜载伟张瘟炭再达册在特帜藩阶揽您恳抄衔粱缕照炔天课横椎杖釉窟辛稚验张狞弊馆到汕微恳给诧职凄垢抽芦裂恬豪黄玲亮齿贤夏患丹峻需酗精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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4、势（好），如果不能转化为确定时点可靠可控的现金回笼，那这种合作对金融机构就不具有可行性。许许多多、大大小小、金融非金融、中国外国的公司的直接死因是什么？现金流动性没有解决。流动性风险也是一种关乎生死的风险。流动性是需要持续维持的呼吸和心跳。对人的生命和命运也是如此：因为“来不及了”，所以“死了”。王道远中信信托有限责任公司地址：北京市朝阳区新源南路6号京城大厦14层，100004办公电话：010-84861366办公传真：010-84861380http:/地产商资金链全面受压 暴利即将远去？限购 + 加息的叠加效应已经显现，北京预售资金监管新政又一记重拳砸下，业内测算，仅此一项，地产商 40
5、% 的资金来源将受阻。从今年二季度起，开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已是既成事实，从开发贷、个贷、资本市场融资、信托等各个环节均被封死，全行业资金链前所未有受压。加息之后，包括万科、招商等在内的龙头房企进行了资金影响分析，结论是短期影响有限，但对全行业来说，资金链危机或许才刚刚显现。持续的限购和资金成本上升，将会使部分房企面临资金链断裂的风险。资金杠杆率剧降北京最新出台的商品房预售资金监督管理暂行办法规定，商品房预售资金应当全部存入监管专用账户，保证优先用于工程建设，严禁房企直接收存商品房预售资金。北京联达四方总经理杨少锋介绍，在房企资金的构成中，商品房预售款项通常可以在资金链条
6、中达到 40% 的使用率，而房企通常自有资金只占一个项目的 20%-30% 。如果项目净利润达到 20% ，自有资金投资回报就可以达到 100% ，而如果在开发节奏和资本市场上运作更为巧妙，房企就可以实现跳跃式扩张。21 世纪不动产集团市场总监林蕾认为，预售款监管将对开发商的资金链的影响是前所未有的。根据北京市统计局的最新数据，在北京，定金和预售款资金约占开发商开发资金的 1/4 左右，总金额超千亿元，数量巨大。而据中原地产研究中心 8 月份发布的数据显示， 2006-2009 年，预售款占房地产开发资金来源比重达四成。不过，由于此办法将于 12 月 1 日起实行， SOHO 中国董事长潘石屹
7、认为，该办法的影响要在半年后才会体现。他进而表示，如果土地供应不足，同时开发商又缺少资金，市场上供应量会大大减少，办法的主要作用是防范金融风险，但对抑制房价来说并不是好事。相较而言，此前的加息直接影响已经显现。国泰君安著名地产分析师孙建平称，对开发商而言，加息后增加的利息支出对其影响甚微，而销量下滑对其资金链的影响更大。上周，各家机构监测的主要城市成交量，均出现 3 成以上的下滑。开发商的财务压力日渐增长。除房地产销售更加低迷 ( 加息的直接后果 ) 所导致的现金流更加匮乏外，开发商的融资成本也将增加。瑞银证券所做的利率敏感性分析表明，加息 25 个基点对绿城 / 合景泰富 / 龙湖地产的影响
8、最大，其 2011 年预期净利润将分别下降 4.5% 、 2.5% 、 2.1% 。降价是大概率事件招商地产证券事务代表曾凡跃对本报表示，本次加息将直接增加企业资金成本，但由于公司在可能的加息周期到来之前，已提前调整债务结构，增加中长期借款的比例，将借款期限锁定为 2-5 年，利率锁定为固定利率，且下浮 10% ，因此对公司的资金成本影响有限。但即使如招商一样稳健的公司，从三季报来看，全年 150 亿销售目标仍存不确定性，接下来销售仍有压力；中投证券分析师李少明认为，四季度公司将以走量为策略。“对于普通商品房项目，我们也是快速销售为主。”曾凡跃说。其余如万科、恒大、保利等一线公司，年底前调整价
9、格冲业绩的动力也很大。国泰君安孙建平认为，从行业来看，挤出投机、投资和保值需求之后，仅靠自住需求行业无法维持现有销量，也难以维持目前价格。未来销量萎缩和房价下降将是大概率事件。高盛高华则预计，政府、开发商和购房者之间的博弈可能还会持续一段时间。随着地方政府纷纷出台调控政策、购房者情绪逐步理性化，开发商财务状况将越发薄弱，而库存的上升最终将对房价产生影响。“未来 12 个月房价将较现水平下跌 20% 。”高盛高华证券分析师王逸认为，现在，资产周转率在推动盈利增长和股票估值方面，将比价格更为重要。10 年来最大危机？10 月 25 日，万科洽购深圳建设集团的消息引发强烈关注。万科内部人士对本报记者
10、表示，该事件目前仅在询价阶段，万科只是有意向收购的一方。除此之外，万科透露，有不少项目和公司前来寻求合作。上周，招商地产与保利地产首次合作拿地，曾凡跃表示，合作拿地也是公司迅速扩张的一个重要方式，合并到报表中，可以扩大公司资产。王逸认为，在行业增长放缓的形势下，一些开发商将会扩大市场份额，包括迅速拓展中西部业务、注重改善产品，以及财务状况稳健、资金来源充裕和执行能力较强的上市开发商，更有望成为未来的行业整合者，如万科、恒大，其比较看好。孙建平也称，在行业调整期，更看好高周转的大公司，包括万科、保利等龙头股。原因在于其销售锁定性高，愿意降价，可在市场调整期扩大市场份额，有实力抄底土地市场。对于负
11、债率较高而周转较慢的房企，分析师们都态度谨慎。高盛高华本周维持对绿城房产、华侨城、中国国贸和 IFM 投资的卖出评级， IFM 是其首选卖出股 ( 位于强力卖出名单 ) 。杨少锋认为，从市场层面看，在今年 4 月北京出台限购令之后， 9 月 29 日限购令全国推行，房地产市场一下子降到冰点，如果说限购令只是令销售低迷，而预收款监管一旦全国推广，则整个房地产行业将面临 10 年来最大的危机，没有做好准备的房企，资金链断裂将在所难免。房价大幅下跌、烂尾楼频现或许将再次大规模出现。暴利远去从 1998 年至 2009 年，被认为是地产业的黄金 10 年；同时也被贴上了暴利的标签。但万科、保利公司人士
12、不断对记者强调，从历年业绩来看，其毛利率并没有多大改变，因为土地的价格在不断上涨，而公司又是快速开发模式，不可能囤地以待房价上涨。更多的钱，是被地方政府和投资客赚取。但不可否认，地产产业链中的利润丰厚。而今年以来，针对产业链上可以带来利润的各个环节，如土地增值税、提高个贷成本、资本市场融资、预售资金监管等均被封上，大大影响地产商资金成本和盈利水平。“从未有过如此严厉的调整。”一家大型地产商高层对本报表示，楼市一系列措施背后，是宏观经济结构的调整思路显现，高层试图将房地产行业拖出“绑架中国经济”的泥潭，其作为支柱产业的重要性逐渐降低。在资本市场看来，预售款监管对短期的市场情绪有一定影响，但尚需看
13、实际执行效力。兴业证券分析师王晓冬认为，未来行业的关键因素是成交情况，而房产税仍然是最大的不确定性因素。除房产税牵动的土地财政和税制改革外，中国内地住宅市场最大的结构性调整莫过于保障房的上位，“目前的商品房价格即使下跌 50% ，也仍然有很多人买不起。” 10 月 25 日，万科董事局主席王石在王石和他的朋友们新闻发布会上表示，这部分的需求要由政府来解决，而新加坡、香港等地的经验可资借鉴。但不可否认，地产产业链中的利润丰厚。而今年以来，针对产业链上可以带来利润的各个环节，如土地增值税、提高个贷成本、资本市场融资、预售资金监管等均被封上，大大影响地产商资金成本和盈利水平。“从未有过如此严厉的调整
14、。”一家大型地产商高层表示，楼市一系列措施背后，是宏观经济结构的调整思路显现，高层试图将房地产行业拖出“绑架中国经济”的泥潭，其作为支柱产业的重要性逐渐降低。在资本市场看来，预售款监管对短期的市场情绪有一定影响，但尚需看实际执行效力。兴业证券分析师王晓冬认为，未来行业的关键因素是成交情况，而房产税仍然是最大的不确定性因素。除房产税牵动的土地财政和税制改革外，中国内地住宅市场最大的结构性调整莫过于保障房的上位，“目前的商品房价格即使下跌 50% ，也仍然有很多人买不起。” 10 月 25 日，万科董事局主席王石在王石和他的朋友们新闻发布会上表示，这部分的需求要由政府来解决，而新加坡、香港等地的经
15、验可资借鉴。资本市场为何如此高兴再怎么迟钝的人也应该明白 ,9 月 29 日晚 , 中央政府 7 个部门同时发出三个通知 , 不会是一种简单的巧合。不管是把它称为楼市调控第二波 , 还是其他什么名称 , 市场总得有点表示 , 譬如惊讶、震撼 , 或者是无动于衷。我没有想到是兴高采烈。9 月 30 日 , 股市大幅上涨。上证指数当天上涨 45 点 , 节后的 10 月 8 日跳空高开 , 收盘大幅上涨 83 点 ,10 月 11 日、 12 日、 13 日也继续反弹。房地产板块充当了此次反弹的急先锋。 9 月 30 日板块涨幅近 4%,10 月 13 日 , 地产板块更是一路狂飙 , 保利地产
16、等涨停 , 金地、招商、 万科 等涨幅均超 6% 。 当然 , 高兴的是资本市场 , 不高兴的是房地产交易市场。 10 月上旬（ 10 月 1 日 10 月 11 日） , 北京共成交新房住宅 2700 套 , 环比下滑 48.1% 。其他城市的成交量环比也是大幅下挫。虽然有长假因素 , 但必然也受到新的调控政策的影响。老股民告诉我 , 资本市场素来喜欢反着做。七部门的调控政策出来 , 表明 “ 利空出尽 ” 是利好 , 所以值得庆贺一下。这就是上涨的理由？太怪异了。问题是 , 这并不是 “ 利空出尽 ”, 而是第二波调控的开始 , 换成资本市场的术语 , 就是一系列 “ 利空 ” 的开始。譬
17、如 , 住房和城乡建设部、国土资源部和监察部明确要求 ,“ 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市 , 要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 ” 否则 , 就要 “ 约谈 , 直至追究责任 ” 。提到上述三部门联合发布的文件 , 顺便说件小事。国土资源报 9 月 30 日发的消息明显是住建部提供的那份新闻通稿 , 而正式发件 9 月 29 日晚上才挂到各部门官方网站（国土部没挂出来） , 所以 , 该报在节后出版的 10 月 8 日又摘发了三部门通知的主要内容。国土资源部官方网站 10 月 11 日予以转载。 10 月 12 日 , 各大门户网站和房地产网站 , 都把这条消息放到首页重要位置。起初
18、 , 我以为又出来一个调控文件 , 仔细一看 , 就是 9 月 29 日三部门通知的内容。不是乌龙 , 近似乌龙。回到开头 , 说说调控内容。一批城市限购 , 是对需求的限制 , 这不是关键 , 因为此前 4 月 30 日北京市实施细则就提出限购措施 , 但 8 月份成交量的反弹 , 表明限购不能起太大作用。 但就深圳补充通知和上海的实施细则来看 , 市场明显忽视了它们的杀伤力。深圳市规定 ,“ 暂停在本市拥有 2 套以上（含 2 套）住房的本市户籍居民家庭、拥有 1 套以上（含 1 套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。
19、 ”据业内人士说 , 深圳户籍居民家庭拥有 2 套以上住房的比例相当之高 , 常住该市但没深圳户籍的居民家庭拥有 1 套以上住房的人也很多。如果严格执行这条规定 , 在文件有效期内 , 深圳成交量必将暴跌到冰点。除非该市权属登记部门与地产商、购房者、中介机构联合做假。这至少对那些在深圳有重要开发业务的地产商 , 难道不是利空么？上海市实施细则 , 最要命的不是那句轻描点水的话 “ 积极做好房产税改革试点的各项准备工作 ”, 而是大幅提高土地增值税预征率 , 并公开提出 “ 今后 5 年新增保障性住房 100 万套 ” 。每年新增 20 万套保障房是什么概念？根据有关机构统计 ,2009 年上海
20、商品住宅成交 24 万套（包含动迁以及配套商品房项目） , 如果剔除动迁和配套商品房 , 则商品住宅不足 20 万套。假如今后 5 年每年新增 20 万保障房 , 就意味着保障房供应套数有可能超过商品住宅套数。如此巨量的保障房上市 , 对以商品房开发为主的地产商来说 , 难道不是利空么？且不论房产税试点 , 单已出台的地方实施细则 , 我就完全不明白 , 资本市场怎可如此无视重大利空 , 听任地产股单边上扬？北京楼市或二次探底 受第二轮 929 新政调控及十一长假影响 ,10 月上旬京城楼市成交量出现大幅下滑。根据北京市交易管理网的数据 ,10 月 1 日 10 月 10 日 , 北京全市共成
21、交新房住宅 2360 套 , 环比下滑 50.9%, 日均签约仅为 183 套。二手房方面则更为惨淡。据九九房搜索数据显示 , 十一期间 , 北京市二手房网上挂牌量环比节前一周下降 11.2%, 挂牌均价为 22321 元 / 平方米 , 环比下调 1.7% 。九九房搜索市场部负责人王伟伟分析 , 第二波调控政策 , 传递给购房人明确的抑制信号 , 充分显示出中央对于楼市调控的目标和决心 , 消费者再度转入观望。此外 , 尽管新政策仍然旨在抑制投资性消费 , 通过多种措施提高购房成本 , 增加了投资成本与投资风险 , 但对于自住性需求来说 , 购买力本就有限 , 新政中对于购房首付比例及贷款利
22、率的提高使得消费者购买能力大幅缩水 , 部分消费者购房计划被迫搁浅 , 导致二手房的成交出现较大逆转。链家地产副总裁林倩 10 月 12 日在北京市二手房价格趋势研究报告发布会上表示 , 十一期间的成交数据由于长假因素 , 工作人员无法及时录入成交信息 , 导致数据比实际情况显得更惨淡。但她预计二次调控效果年底会发酵显现 ,10 月份以后至年底成交量及供需比将陷入 3 月份以后的冰点。在新房领域 , 一些楼盘出现了弃购现象 , 部分开发商也顺势调低了价格。其中 , 万科北京旗下长阳半岛三期项目成交均价为 15163 元 / 平方米 , 比其第一期的 13677 元 / 平方米 , 上涨 11%
23、, 但相比二期成交价格已有所下降。万科相关负责人解释说 , 三期产品在和二期产品相似的情形下 , 响应新政下调了价格（二期成交均价约为 15800 元 / 平方米左右）。但从三期开盘情况看 , 由于首付比例的提高 , 一些客户出现了弃购现象。销售速度也比一期和二期有所放缓。但由于前期积累了一些客户 , 当日推出的楼盘还是全部售罄。21 世纪不动产分析师林蕾则预测 , 从 10 月下旬开始 , 楼市则将迎来二次下探。 “ 受第二轮调控和季节因素影响 , 四季度北京楼市二次探底 , 已成定局。 ” 由于去年第四季度是楼市成交量高峰 , 林蕾认为 未来几个月的楼市数据会 “ 非常难看 ”, 但房价并
24、不会出现大幅下跌的情况。 “ 对于房价走势 , 更有可能出现平稳下滑的态势。 ”亚豪机构副总经理任启鑫表达了相似的看法。他认为 , 市场成交的反弹触发了新一轮政策的出台 , 对于购房需求的抑制更为严厉 , 对市场将产生立竿见影的作用 , 楼市成交量将继 “ 十一 ” 之后持续低迷 ,“ 银十 ” 难现。已近年末 , 开发商需要充足的资金储备来支付施工款、银行利息等各种款项 , 年底前还处于完成销售任务的最后冲刺阶段 , 新政的出台无疑形成了催化效应。无论是出于完成销售任务还是加速销售回款的考虑 , 开发商都迫切需要推进销售 , 而目前能够吸引购房人出手的唯有 “ 低价 ”, 因此 , 今年第四
25、季度到明年一季度期间将会成为楼市的转折点 , 将会从量价过渡到价跌 , 从而真正实现合理回归。第一太平戴维斯北京公司研究及顾问咨询部董事王琼则表示 , 受第二次宏观调控影响 , 第四季度 , 住宅销售将低位运行 , 北京房价虽有下降可能性 , 但仍会呈高位胶着状态。全国工商联房地产业商会长聂梅生称 , 中国房地产正逐步走出政策市。从去年起 , 调控政策密集颁布 , 但市场却似乎不为所动 , 药剂越来越重 , 起的作用却似乎越来越小。她认为 , 政府的宏观调控总是想 “ 熨平 ” 周期 ,“ 熨平 ” 波动 , 但是市场有其自身不可抵抗的规律。由于明年一季度 GDP 可能下滑至 8% 以下 ,
26、甚至是更悲观的数据 , 到时 , 房地产市场或将自然会有所回落。深圳楼市 “ 冰冻 ” 退单退房潮来临连续两月的门庭若市开始冷落下来。落实 929 调控新政一周后 , 深圳楼市成交暴跌 6 成 , 买方重新陷入观望 , 而新政带来的 “ 急刹车 ” 效应 , 令退房、退订纠纷层出不穷。深圳业内估计 , 大约有 3000 套房屋因新政影响而未能签约、过户 , 占年度成交总量的 1/10 。新政 “ 急刹车 ”9 月 29 日晚 , 中央多部委联合出台楼市调控措施。深圳在 9 月 30 日迅速做出反应 , 规定从 10 月 1 日起 , 暂时实行限定居民家庭购房套数政策 : 深圳市户籍居民家庭限购
27、两套住房 , 非深圳市户籍居民家庭限购一套住房（均包括已拥有住房数量）。这一新政对深圳楼市产生了立竿见影的影响 , 此前的 8 、 9 月份 , 深圳楼市成交量大幅上扬 , 房价也重回调控前 , 引发强烈关注。来自深圳多家中介机构的最新数据显示 , 限购令出台一周 , 二手房和新房交易量下挫高达六成 , 再现 4 月份 “ 国十条 ” 出台之后的市场低迷。根据深圳市规划与国土委的公示数据 , 上周（ 10 月 4 日 -10 日） , 深圳新房成交 1401 套 , 环比减少四成多 ; 而二手房则仅成交 279 套 , 环比爆减九成 , 考虑上周国庆假日、工作日仅有两天的因素 , 二手房日均成
28、交量依然下降五成以上。“ 二手房交易会瞬间到冰点。 ” 深圳中原地产董事总经理李耀智评价说。世华地产研究总监肖小平也赞同这一观点。退单、退房潮隐现“ 新政没有给市场留下过渡空间 ,” 深圳多位业内人士表示 , 限购令的突然出台 , 且立刻执行 , 导致出现了一批 “ 半拉子 ” 房屋交易 , 即买方已交纳定金并签订认购合同 , 但尚未在 9 月 30 日前完成网签购房合同。深圳中原地产市场部总监王世界估计 , 受阻于 “ 限购令 ” 的 “ 被限房 ” （签了认购书而未网签者 , 以及交了定金而未过户者） , 总量超过 3000 套 , 这将引致很多纠纷。二手房首当其冲。美联物业交易管理部及担
29、保部人士称 , 该公司目前就有大量因限购令过不了户的买卖单 , 占到期间成交的 2 成左右。许多买房人提出退定 , 而卖方又不肯。中介倾向于寻找新的买房人来解决这一问题。新盘方面 ,929 后成交锐减 , 许多已签订认购书的客户提出退房。 10 月 1 日 , 处于布吉片区的坤祥花语岸推出 146 套 , 国庆期间售出约 30 套 , 成交率为 2 成 ; 双拼户型受影响最大。宝安的华海澜湾国庆期间开盘 , 该楼盘全部为双拼户型 , 成交率在 2 成左右。而在限购令之前 , 该楼盘积累客户达到 1000 多批。但截至目前 , 深圳开发商尚未启动新一轮降价。 “ 新政策刚出台 , 降价促销很难产
30、生效果 , 反而容易产生下跌预期 , 造成买家观望 ,” 有开发商认为。深圳中原市场部总监王世界预计 ,10 月份深圳新房成交将环比 9 月下滑 7-8 成。未来 2-3 个月 , 还将是深圳楼市的冰冻期。只有销售低迷持续较长一段时间 , 才能促使开发商降价。上海成交量或有三成以上跌幅 上海楼市波澜不惊 ,9 月回暖的余温尚未退去。中国 房产 信息集团公布的最新 数据 显示 ,10 月 4 日 -10 日上海全市商品住宅的成交量达 42.57 万平方米 , 环比上升 41.9% 。这已是上海楼市成交量持续第十周上升 , 并创下近 49 周以来的成交量新高 , 达到去年房价暴涨时的高峰水平。数据
31、或有偶然因素 , 但在不少业内人士看来 , 至少也透露这样的信息 : 以眼下的调控政策 , 要完全实现调控目的 , 难度不小 , 更何况在具体的执行中还有更多未知数。上海凯盛经略上海副总经理赵炜预计 , 新政出台仅一周 , 新政对楼市成交量的影响不会很快显现。 新的税收政策可能会导致上海楼市交易量有 30%-50% 的萎缩 , 房价也会有 5%-10% 左右的下调。观望难解高房价难题节前的 9 月 18 日 -30 日 , 上海共有 47 个楼盘推出了 120 万平方米新房源 , 这些房源的签约量反映到网上房地产有一定滞后 , 是推动 10 月第一周成交量迅速攀升的主要原因。“10 月以来虽然
32、也有 12 个楼盘推出 25.27 万平方米房源 , 但众多预期在 10 月初开盘的项目没能如期上市 , 下一轮的供应高峰可能会出现在 10 月底。 ” 中房信分析师薛建雄指出 , 这给 9 月底上市的楼盘腾出了更多销售空间的同时 , 导致市场出现供应不足的紧张气氛。上海方方地产咨询机构指出 , 上周上海全市个盘成交量均出现大幅度的回暖 , 成交 1 万平方米以上的个案达到了 8 个。据市场机构对上海 30 多个楼盘的抽样调查显示 , 新政对这些楼盘的定价策略没有造成太大的影响。其中 8 成以上的项目 , 维持了新政之前的销售策略 ; 多数开发商表示 , 由于成交量大 , 价格也没什么变动 ,
33、 销售情况比预期更加理想。上海中原副总经理陈宇珏说 , 该公司全市门店的反馈信息显示 , 目前中心区尚波澜不惊 , 不过上海外围区域异动明显。 “ 外围区域的买家则观望气氛较浓 , 相当一部分客户认为政策将对楼市房价有打压作用 , 等价格降了再说。 ”目前来看 , 眼下上海楼市的压力不仅来自成交放量 , 更在于仍高企的房价。薛建雄坦言 , 由通胀和 人民币 升值带来的房价上涨预期 , 和去年房价暴涨后多数新开工项目大幅提升品质希望在今年卖高价 , 给本轮房价上涨带来了巨大的压力。二度博弈4 月掀起的今年第一轮调控 , 在疯狂的市场惯性面前 , 似乎落于下风 , 而 10 月的 “ 二次调控 ”
34、 以及各地密集出台细则 , 则在表明监管层调控决心的同时 , 也拉开了市场 “ 二度博弈 ” 的序幕。不少业内人士都已经意识到 ,4 月 17 日调控对楼市起最大作用的不是限贷 , 而是新政出台的一个多月里 贷款 政策不明朗 , 令多数 银行 在新政出台的一个多月里几乎停贷 , 是直接导致 4 月那轮房价上涨趋势降温从而转向降价的主要原因。 而 2005 年那轮调控导致上海房价大跌是因为当时投机之风过剩 ,5.5% 的营业税紧急刹住了投机之风才令房价由暴涨转为下跌。薛建雄指出 , 从这两次经验来看 , 应对本轮由通胀和人民币升值带来的升值回报投资预期 , 需要更重的税收政策来调节房产投资回报
35、, 才能抑制住本轮房价上涨。汉宇地产的研究报告指出 , 从近期市场各方的反应来看 , 很多业主对于政策已经产生抗体 , 依然看好后市 , 不着急销售。大量 “ 连环套 ” 的置换型业主对市场的风险承受力强 , 心态普遍比较平稳。 “ 限购令 ” 使部分业主担心卖房之后自己没有资格买房 , 所以惜卖。尽管监管层调控的决心和力度进一步加强 , 但市场走势却依然扑朔迷离。上海中原研究咨询部研究经理龚敏的一份调查报告披露 , 从短期房价预期来看 ,39.68% 的受访者认为房价走势持平 ;33.33% 的受访者认为房价继续上涨 , 但幅度不超过 10% 。从中期预期来看 ,32.2% 的受访者认为房价
36、持续上涨、幅度不超过 10%,27.12% 的受访者认为房价会下跌、幅度不超过 10% 。中国房地产指数系统分析师认为 ,“ 政策希望获取住房结构调整需要的时间窗 , 通过抑制需求形成缓冲期 , 迅速增加住房尤其是廉租房、公租房等保障房的供应 , 以达到楼市长期平稳发展的调控目标 , 这是当前调控的关键点所在。 ”闲置土地动工缘于政策压力？被国土资源部 点 名的“囤地”企业， 泛海建设 和 新世界 的北京项目，已于近期开工。其背景是，国土部的土地清查行动效果一直备受舆论质疑。在政策和舆论的压力下，闲置土地开工速度在加快。今年8月，一份从媒体传出的有关房地产开发企业土地闲置情况表中，泛海建设、
37、新世界中国 等大型一线房地产企业赫然在列。其中，泛海建设位于北京朝阳区东风乡土地被指捂地5年。一度令泛海建设(000046.SZ)紧急 停牌 。10月20日，泛海建设东风地块即泛海国际居住二期传来开工的消息。囤地风波带给泛海建设的不仅仅是舆论的压力。事隔两个月后，泛海建设一位高层提起该事件，仍难掩委屈之意。按照这位高层领导的说法，致使该地块闲置5年的原因主要是规划 调整 。“泛海国际居住区一期建成后，朝阳区政府更希望泛海国际这样一个上市房企在这个地块上增加公建，而不是纯住宅。”据介绍，根据2004年的土地出让合同，泛海建设所获得的东风乡地块全部为住宅及配套商业用地，规划总 建筑面积 87.31
38、万平方米，但朝阳区政府以及东风乡希望增加公建部分，减少住宅部分，“2009年12月31日，项目公司与北京市国土局签订了上述地块土地出让补充协议，虽然建筑规模不变，但原来为纯住宅的东风乡1#地改为商业、办公、酒店等综合用地。”但这并不是该地块闲置的全部情况。据了解，泛海国际居住二期之所以闲置6年经历5次规划调整，还与泛海建设的土地获取方式有关。“由于不是从土地 市场 上 招拍挂 所得，而是通过资产 重组 方式，泛海国际居住二期当时的地价仅为5000元/平方米，而当时周边的地价都要高出一倍。”接近泛海的知情人士介绍说，“如果是通过招拍挂，根本拿不到这么便宜的地块。”据公开信息，泛海建设旗下地块多以
39、 股权 收购 方式所得，不完全统计约计7块左右。尽管泛海建设拿地成本都很低，但每块地都经过了曲折的 产权 转让 过程。泛海建设东风地块二期亦是如此。再以今年同期开工的泛海建设武汉王家墩地块为例。该地块从2002年的政府口头承诺，到2003-2004年签订土地预出让合同，随后的土地交付过程，还经历了从军队用地转到地方政府再到泛海建设手中等等复杂的过程，直到2007年，泛海建设经过再次资产重组，才获得该地块80%的股权。泛海建设上述高层透露，泛海建设通过资产重组获得的每块地，都有着复杂的前期规划问题。泛海拿到手后必然要调整规划，调整的过程又是漫长的。“公司这边流程就得至少走一个月，政府那边再走个一
40、年半载，几年就这么晃过去了。”该人士无奈地表示。泛海建设东风地块就是这样被卷入囤地风波。令泛海建设苦恼的是，自2007年以后，泛海建设被指开发速度慢，股价一直处于低位。而潘石屹也表示，为了通过土地储备获得更多的 市值 ， 上市公司 更有囤地动机。“如果这样，为何泛海建设股价一直很低？”上述高层认为，公司股价低迷就是因为泛海建设开工量过小，而泛海目前最着急的事情就是，加大开发速度。据了解，泛海建设今年的开工量约在200万平方米，比去年增加100万平方米。被点名囤地的开发商，正遭受着来自各方面的压力。 国土资源部部长徐绍史近日 接受 媒体采访时表示，土地违法问责目前正在进行数据审核确认工作，国土资
41、源部不会爽约，年内将严格问责。银监会警示：严控大型房企贷款风险中国银监会主席刘明康在日前召开的2010年第四次经济金融形势通报（电视电话）会议上强调，要高度关注房地产贷款风险。继续严格执行差别化住房信贷政策，严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露，并在把握风险收益的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求，继续支持保障性安居工程建设。刘明康说，银行业金融机构要加大力度，切实抓好地方融资平台贷款风险管控。要对地方融资平台贷款实施动态台账管理，按现金流覆盖原则开展分类处置工作，并切实加强平台贷款押品、项目现金流和还贷条件以及资产分类、拨备计提的管理。会议提出，银行业
42、金融机构须持续深入贯彻落实党中央、国务院关于抑制产能过剩、淘汰落后产能、促进节能减排的各项调控要求，加大对高耗能高排放项目的信贷控制；对列入落后产能淘汰名单中的企业，积极参与其关停等处置工作，全力做好信贷资产的保全工作；结合国家产业结构调整和节能减排的总体要求，在风险可控的前提下加快金融服务和产品创新，大力推进支持节能减排的长效机制建设。高度重视行业信贷风险发展趋势，建立有效的风险监控预警体系。要做好流动性风险管理。加强银行日常流动性管理，重视流动性风险压力测试，并借鉴国际监管新规，提升流动性风险管理水平。刘明康称，银行业要严守底线，着力做好资本充足率、动态拨备率、杠杆率和流动性比率四项监管工
43、具的发展建设工作。在进行深入讨论和研究的基础上，科学安排，设定合理的时间表，加强定量测算，分析差距，做好相关准备，稳步推进各项标准的贯彻落实。他还要求不断深入推进信贷工作的科学化，推进“三个办法、一个指引”的贯彻执行。“三个办法、一个指引”是对贷款发放审慎性的重要制度保证，要确保信贷资金投向事先约定和仔细审查过的交易和领域，严格、科学厘定还贷方式以保证风险早期发现、早期干预，适时缓释风险。中国房地产泡沫让美股很受伤？之所以会形成资产泡沫，要么是因为投资者不知道价格太高，要么就是较之长期结果，他们更关心短期获利潜力。导致中国房地产泡沫形成的原因似乎已从第一个转为第二个，而由此落得悲惨结局的甚至有
44、可能包括那些并未购买中国房地产的美国股票投资者。 新加坡国立大学的吴京（音）与邓永恒以及美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院的吉尔科（Joseph Gyourko）今年7月就这一情况发表的一份惊人报告说，2003年第一季度以来中国地价已累计上涨800%。中央政府一直是最热情的买家之一，其对可比较地产的出价较其他投资者平均高出27%。 当然价格高不一定意味着过高，为了识别泡沫，投资者必须将价格与衡量内在价值的一些相关指标（比如股票的市盈率）进行对比，或与支付手段的衡量指标（比如大学费用与毕业生起薪的比率）相对比。在美国，创建了Case-Shiller房价指数的希勒（Robert Shiller）和凯斯（
45、Karl Case）就应该受到赞扬，由于房价租金比和房价收入比达到纪录水平，他们在2006年美国房价达到峰值前很早就发出了警告。在上述三人为他们的研究收集相关数据前，中国还没有这样的数据。 北京和中国其他七大城市的房价租金比自2007年初以来上涨了30%-70%不等。如果房价上涨的背后是经济的高速增长，那么可以预计房价、租金和收入或多或少将会先后增长。截至今年第一季度， 北京和上海的房价租金比已超过45，从上海坐高速列车80分钟就可以到达的杭州，其房价租金比已达到65。 多高才算过高？2007年4月，据笔者计算， 从1940年到2005年，美国独栋房屋中数价格与中数租金的比率增加一倍至20，而
46、在曼哈顿，每平方英尺的中数比率为22。 该研究的作者猜想，如果人们突然预计中国经济将只会实现一般速度的增长，那么房价至少要下降40%。 中国的房价泡沫对美国普通投资者几乎没有影响，但有两个方面值得担忧。第一，房地产泡沫往往产生于经济危机之前。据马里兰大学（University of Maryland）的瑞恩哈特（Carmen Reinhart）和哈佛大学的罗格夫（Kenneth Rogoff）说，二战后所发生的五次银行业大危机，其爆发前三年内危机发生国的房价都平均上涨了25%左右。这五大危机分别是西班牙于1977年、挪威于1987年、芬兰和瑞典于1991年以及日本于1992年发生的银行业危机。
47、每次危机都伴随有长期的经济低迷。这两位也是时代变迁：八百年的金融闹剧（This Time Its Different: Eight Centuries of Financial Follies）一书的作者。 第二，美国公司的销售额对中国市场有显著依赖，它们的业绩增长很大程度上受中国市场推动，且美国公司在这两方面对中国市场的依赖正在快速增长。 美中贸易全国委员会（U.S.-China Business Council）本周早些时候在向国会提供的证词中说，美国公司目前每年在华实现销售额超过1,500亿美元。美国去年对华出口总额为695亿美元，美国公司在中国的业务当年实现在华销售额984亿美元，比2
48、000年增长了四倍。对比来看，道琼斯工业股票平均价格指数成份股公司的年均销售额约为900亿美元。美中贸易全国委员会副总裁恩尼斯（Errin Ennis）说，中国现在是美国公司的十大市场之一。该委员会是花旗银行（Citibank）和卡特彼勒（Caterpillar）等在中国经营的美国公司的代表。 花旗银行8月底宣布计划在未来三年内将其在华的员工总数由4,500人增至12,000人。 卡特彼勒首席执行长欧博赫尔曼（Doug Oberhelman）在8月份的一个分析师会议中说，我们正大举加快速度，对我们在中国有投资需求的地方投入资金。 以上销售数据也许并不能充分说明美国公司在中国的发展情况。这些是九个月前的数据，而中国经济正以每年约10%的速度在增长。同时，这些数字还
