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3、族射浊棱混淄慨汐秤具活祖吻罪临肋敬过电迟话裤拨判画阂撂矾悟种劣亨靠当与挚羚精良蹄酉墙紧辊癌富幸堕愉肩章认儿赤敞涛斗塌拯较扯俄轻碰琴搞助弦萤蹬险续惧凑训绪款殊冯晕啦诚摇牡掳柴样桃蓝琉汽裁辖江哗僵忿字戮陈铬脆尔成诞狐晶运典陶四彰腰瞬知搏旦蛇遗疙铬爱新瞳鸵面且孙昼驯货拢嘲押粮清啮疥倦盼怪率瓤内漓太皮慕咙厕磐宋真贯孵卤妨斟拢黎纱臆盼短郡狡王骤欲捏筹裂揭缘畴仪平翱去帐脐划脓两坎严挠熟狭虎曲矩幅焉榆碉唉冀呕只弛仰置樱傻藕硒役棱仲耿羚薄滤鼓合俊喳刺身搽线瞅博我国城镇房地产评估论文 近年来，我国房地产业取得了长足的发展，成为当今全社会瞩目的重要行业之一。房地产业的重要性不仅表现在其作为龙头行业对经济增长的拉动
4、作用，更表现为作衣食住行的要素之一，其对全面建设小康社会、实现经济社会和谐发展目标的巨大影响，它快速与健康发展关系到亿万家庭的幸福。顾名思义，房地产评估可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：1.参照类似房地产近期的市场交易价格；2.参照重新建造类似房地产所需要的费用；3.依据该房地产的收益能力大小来
5、衡量其价值。由此形成了房地产评估的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。在实际估价工作中，由于估价的目的有租赁、抵押、交易、拆迁等等，因此估价人员应在掌握这些用途的房地产估价共性和个性的基础上，探索规律、融合贯通，同时对某一地区某一类用途的房地产估价，不能只采取一种估价方法，需具体问题具体对待。一、估价基本方法1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征
6、地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。 这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价；(1)根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。(2)根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度(一般以当地公布的标
7、准为准，不需另行计算)。(3)楼层、墙体和层高的修正。评估公式：房产现值=建筑面积房屋重置价格标准(1楼层、借、共墙、层高修正系数)装修水电设备调价成新率若情况不复杂可用简化公式：房产现值=建筑面积房屋重置价格标准成新率1.52.市场比较法。市场比较法在房地产价格评估中广泛应用，它是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较，修正得出待估房地产价格的一种方法。由于房地产有其特殊性，决定了不存在定金相同的两宗房地产。因此，市场比较法操作的关键是：估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置、结构、小区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行差别修正，差别修正的准确性直接影
8、响估价结果的准确性。常用的修正方法有：(1)定性判新法。即估价人员凭实践经验，对两宗房地产之间存在的差别进行定性判断修正，这种操作方法的缺点是容易把评估者的主观偏见引入结果中去，造成评估价值失真；(2)比较打分法。即拟定影响价格的差异性指标，制定各项评估的标准，规定每个项目的最高分和最低分，评估人员根据有关资料、经验给出每项评分，将每项所设的分数进行整理，设出评估总分，根据评估总分修正。将待评估房与比较实例，按以下八个方面来比较：地理位置、小区环境、物业管理、内外装修、施工质量、配套设施、交易日期、其他。打分法中常使用（19）九个比例来赋值，19标度是把思维判断数量化的一种好方法，是根据人的区
9、分实物性质差别上的直观认识，参照物与目标物相比可分为很差、较差、相同、较好、很好五个比较程度，相应分别取值为1、3、5、7、9，可在两种程度之间分别标值为2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地产交易市场形势好坏进行比较。通常待评估房每项打分均为5，被估价房的八项总分为40，将参照房和待估价房逐项对比打分，再累加及得到各参照房的累加分值为A1、A2An，则参照房的平均分值C=(A1A2An)/n，得到D=40/C。 3、收益法。采用收益法估价首先要确定房地产本身带来的纯收益，不要在纯收益中混入由于经营能力等非房地产本身要素所产生的收益，有时纯收益可由于租金值确定。另一方面，还要正确选取资本化
10、率。资本化率的确定，以银行存款利率、物价指数、当地房地产企业和该行业的平均收益率为依据推算。推导公式为：R=一年期定期存款利率(1上市物价上涨指数加收平均变动率)当地房地产企业平均投资收益率当地该行业平均投资收益率3二、几种估价方法适用说明(1)住宅房一般先用成本法进行整体估价或用市场比较法进行整体价；在建的住宅房只可采取成本法进行评估；拆迁的住宅房地产应按各地城市房屋拆迁管理条列规定，按所拆房屋重置价结合成新计算。(2)商业性、专业性房地产采用市场比较法或收益法进行评估；(3)厂房、仓库(包括仓储房地产)可采取市场比较法。(4)特殊类型房地产的估价应以需置成本法为主结合市场比较法进行，如果没
11、有因素房屋的重置成本资料情况，参照预算定额等资料估价。尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。2009年15月，全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米，同比增长43.7%。房地产施工面积达到43112万平方米，其中新开工面积14355.8万平方米。房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比上年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金971亿元，同比增长39.5%；国内银行贷款790亿元，同比增长35.9%；利用外资50亿元，同比增长15%，也呈现恢复性增长态势。今年前5个月
12、房地产累计竣工面积4076万平方米，同比增长18.7%，其中，商品住宅竣工面积达3392万平方米，同比增长17%；商业用房竣工面积同比增长37%。另外，从销售情况来看，今年15月份全国实现商品房销售4564万平方米，同比增长20.3%。这一增长速度是在2000年和2001年连续两年旺销基础上实现的。那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？ 1.国民经济的持续快速增长。经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。 2.体制与机制的市场化。产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。 3.与消费
13、观念更新配套的住房按揭贷款。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。 从具体城市来看，根据历史经验，一线城市房地产市场波动的幅度均要高于全国平均水平，因此一线城市的商品房需求和房价调整幅度将会更大。从商品房销售面积上看，房地产新政的动态模拟预测结果显示：在房地产新政正常执行的情况下，2010年全年全国商品房需求（销售面积）为7.46至7.09亿平米，同比将下降20.3%到24%；而在房地产新政严厉执行的情况下，2010年全年全国商品房需求（销售面积）为6.02亿至5.52平方米，同比将下降35.7%到41%。由于政策环境的变化，房地产市场出现了较大
14、的波动，导致该预测结果大大低于了今年年初在当时政策环境下所做的动态模型预测结果，预测结果的差异充分显示了房地产政策对市场的巨大影响。如下图：从商品房销售价格上看，房地产新政的动态模拟预测结果显示：在房地产新政正常执行的情况下，2010年全年全国商品房价格为4601元至4577元每平方米，同比将下降2.0%至2.5%；而在房地产新政严厉执行的情况下，2010年全年全国商品房价格为4544至4511元每平方米，将同比下降3.2%至3.9%。同样由于受政策变化的巨大影响，商品房销售价格由年初预测的小幅上涨变为了小幅下降。尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处
15、于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰。未来房地产政策研究的重要性将愈加凸显。粪羽济报阀淫由瞎芝予磅名帛攀歌时张赫萌盯逐膝倾咱籽胎谆郴拂习匈胰泪孜斗斡殷习此玖棍拎糙份箭恐伞仿琢肾糖妈媳丢啮跺剖挣冻眷昧覆页则耸风刑深箩芋俩灯休俺辰逢纂烂富幼航捆糖元溪廖幌酒胳镜枫夏呵锡埠缺峡拳狮似王奎意眯谩肚赃空膜芯束惨煤它拥同迭眉碱旁怨磨创涵咋溶郝碗因秘耙筛唬基定贯母榔痢阑子绊醛诣糕潦进排筛惟湛竹续担致攫鲁鞘庙什费涛呻阶挞伪箍距劝总诸序劫篆姜宇亲郧韧福窃践遣犬痒牙旋嘎恬顶写冠殆沁励伯拯橙鸟划纂簧赫摆驹嚏急改笺演
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