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4、速发展的重要力量和支柱产业。近年来房价的不断上涨，使我国房地产业热度不断提高，房地产业也得到迅速发展，但与此同时，也暴露了不少的问题和隐患。从而，房地产业未来的发展喜忧兼备，机会与挑战并存。本文从房地产行业概述入手，首先运用供给原理从消费者和房地产商两方面出发，研究我国房地产业的发展现状及未来的趋势；其次，结合上文,从房地产商的定价实践及决策来分析我国房地产业所存在的问题及原因；最后，综合运用管理经济学原理对我国房地产业的发提出建议和相关措施。关键词:房地产业;供给关系;定价实践;生产要素 1引言房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的
5、建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业。【1】 近年来形成的房地产热吸引着众多投资，房地产企业像雨后春笋一样，迅速冒出来，急速增长。企业数量的增多引得市场竞争更加激烈，在激烈的市场竞争中，企业要寻找发展的机会，就必须对企业、行业进行分析。本文采用数据等资料结合理论依据，对其进行分析。通过分析有助于对我国房地产业现状进行了解，也有助于对房地产企业进行科学分析。2我国房地产市场供求现状及发展趋势2.1房地产业发展背景从十一届三中全会以来，我国的房地产业开始发展。八十年代的中国，是房地产业初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房
6、这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，中央有关“八五”计划中提出“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。其重要标志是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。二十世纪初，中国入世，我国房地产业与国际接轨，尤其是外资机构的进入，有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。【2】房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，这正决定了其规模经营的性质。到目前为止，全国房地产企业已达到3
7、万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。并形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。【3】但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。而2009年美国房贷两大巨头房地美和房利美股价暴跌直至被迫让美国财政部和美联储接管“两房”，到引出较为严重的次贷危机，这无不给我国的房地产业敲响警钟。2.2我国房地产业供求表现 供给和需求是微观经济学中的一对基本概念，当总供给略等于总需求时，达到供求平衡。由
8、此，本文从房地产商的供给和购房者的需求两方面出发来研究。2.2.1房地产需求现状影响需求的因素有：商品自身的价格，消费者的收入水平，人口数量和结构的变动和政府的经济政策等。从我国房地产市场现状来说，一方面：近年来，城镇新建住宅面积走势持续增长，而我国人口趋于老龄化，城镇人均住宅面积走势趋缓，尤其在 20032006年间，城镇人均住宅面积有减缓增长的趋势，这说明我国城镇人均住宅面积日趋稳定。但是新建住宅面积则始终增加较快，这意味着房地产市场需求的饱和度越来越高。另一方面：从人均可支配收入指标出发，虽然我国人均收入在不断提高，但房价却水涨船高，增长幅度远大于人均可支配收入。在商品价格大幅增高和消费
9、者收入水品小幅增加的作用下，消费者对房屋的需求量则会降低。而政府的一系列提高贷款利率等抑制房价的政策更降低了人们对商品房的需求量。从而，可以得出作为耐用消费品的住房市场已经进入成熟期，市场需求已经趋于饱和，房地产市场需求趋势日趋减缓。2.2.2房地产供给现状住房作为一种商品，具有消费品和投资品的双重属性。住房的消费需求取决于个人的实际需要和购买力，这些因素短期内相对稳定，因此，消费需求是房地产市场的相对稳定部分，对房产市场起着基础性的支撑作用。而供给量对于资金、成本、收益等市场因素的变化非常敏感，构成房地产市场波动的主要部分，对房地产市场的扩张和收缩产生催化作用。而企业目标也是影响供给不可或缺
10、的因素。在我国房地产业暴利的诱惑下，房产商盲目追求利润，2008年的施工房屋面积比1997年增加了238280.5万平方米，是1997年的629.68%。并且由于开发商利润期望过大，其宁可空置也不愿意降价，导致空置楼盘剧增。与此同时，一直远远超过其他类型住房售价的别墅或高档房间的高额利润，更是另房产商趋之若鹜。从2003年开始，高档房屋的售价还是出现了近乎直线增长。因此房产商在大量开发土地的同时，选择了高档房屋作为主要开发类型。致使我国出现了房价持高不下和经济适用房开发量过少的现状。【4】商品房价格持续增长已成为我国居民的一大沉重压力，而大量住宅建设质量较差，住宅寿命过短并且房地产企业大量增加
11、，土地资源开发过猛。导致我国房地产行业的过度开发现象较为严重，在房价持高不下的情况下，房地产行业成本也随之上升，从而一些房地产企业也不得不随之减少相应的投资。2.2.3房地产供求失衡由上面两点不难看出，我国房地产业供给远大于需求，供给出现失衡。且在地域分布不均和档次分布不平衡上均有表现。在我国，如广东、江苏、北京、上海之类的一线城市，属于房产过热地区，即使面对银行贷款紧缩，政府施压等调控政策，房价依然居高不下。而辽宁、福建、四川、安徽等占全国人口72%的地区，房地产平均投资额不及以上这五个地区。地区间房地产业发展不平衡，在一定程度上影响着我国房地产业的健康持续发展。而在房屋档次建设分配上，房地
12、产开发商重点开发高收入人群所需要的高利润的高档住宅，高收入人群可能拥有已经几套房。但是中低收入人群买不起高档住宅，经济适用房的数量又不足以满足需要已成为房地产发展的难题。由此可知，我国房地产的未来发展前途是光明的但道路曲折，需要房地产商在不同方面策略的更改以及政府的相关措施。3我国房地产发展中所存在的问题及原因3.1定价策略对我国房地产供求失衡的影响由我国房地产现状分析，房地产供求失衡是房地产发展中所存在的重要问题，而引发此问题的原因离不开房地产商的价格决策。企业制定价格的目标离不开追求最大利润，获取一定的投资收益权，维持和增加市场占有率，应付或防止竞争等。房地产业作为商品经济发展中重要的组成
13、部分，为得到更大的收益和利润，它的定价策略直接关系到其的营销结果与投资效益。3.1.1影响因素影响企业的定价因素有很多，对于房地产业而言，在具体的价格制定过程中，结合定价策略理论，其因素主要涉及：土地的开发，成本，预期收益，市场竞争，消费者需求，物业类型等。【5】在房产开发过程中，任何的定价都是在成本收回的基础上做出。近些年来，房地产企业大量增加，土地资源开发过猛。城镇新建住宅面积的增长速度远远大于人均住宅面积的增加速度。而建筑面积如此疯狂的增长，正是房地产商开发过猛的最直接的体现。但现如今，由于过度开发，土地寸金寸土，土地开发成本大大提高。从而，相关资源的价格以不断提高，致使房价节节攀升。3
14、.1.2定价方法于我国房地产业而言，从改开初期房地产开发企业少，开发项目也单一，目标市场尚未形成，房地产业近似于寡头垄断市场，由少数几家大企业生产、销售了整个行业的极大部分产品。到如今，大量外资涌入和政府对房地产开发的放开，企业进入房地产开发市场相对较为容易，各种形式的房地产开发企业大量出现，而市场的需求量随着前期不断消化，已经形成，竞争变得非常激烈。在激烈的市场环境之下，房地产业的定价方法有多种，至于在何种情况下采用何种定价方法，以及在销售过程中如何调整价格，直接关系到开发商的营销结果与投资效益。与普通商品相比，商品房除了具有使用（居住）功能外，还有保值与增值的功能，因此在一段时间内无特殊情
15、况下，商品房的价格一般只能升不能降。因为一旦下调，一方面打击了已购买的客户，该商品房没有起到保值与增值的作用。另一方面减少了顾客即期购买的欲望，都希望等价格更低时购买。某个商品房项目上市后，面临着两种销售结果：旺销和滞销，对这两种销售结果采取的价格调整策略也不一样。【6】如差别定价法，增量分析法等。但我国房产在开发中，仍存在价格分布过于集中，结构不合理，没有顾全整体，经济适用房不足以满足中低收入人群需要。同时地域分布也存在较大差距，地区间发展不平衡。3.1.3开发商与消费者心理预期不同也对供求失衡产生影响房地产商乐观供给预期过度、消费者乐观消费预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构性矛盾的内在原
16、因。次贷危机后，广大消费者对未来收入的不确定性和房地产市场降价的乐观预期，使得大部分人保持持币观望的心态。由于对供给和需求存在着两种截然不同的心里预期，房地产市场渐行渐冷，不可避免地进入调整期。3.2市场操作欠规范和制度缺失，银行信贷体系不够完善少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期。从房地产融资模式来看，目前中国房地产商大都从银行贷款，将资金投到具体项目上，这种方式潜藏着较大的金融风险。一旦房地产业受挫，其风险会向银行转移，形成大量的呆坏账，最终影响金融和社会的稳定。4对策与相关措施 当前我国房地产业虽然
17、存在投资增长过快、部分产品价格上涨幅度较高、结构不合理和土地开发利用不科学等问题，但从总体上看，整个行业仍然是健康的，并没有出现过热的现象。作为国民经济的支柱产业，保持房地产业持续稳定发展，是我们的首要任务。对此。我提出以下几点我的建议：（1）合理开发土地资源，节约利用相关资源，逐步降低建造成本。（2）商品房的定价是一个较为关键和复杂的环节，需要在销售实践中不断地总结和改进，才能制定出一个科学、合理的售价。实行差别定价并不意味着一旦确定就不能变更，它也可根据销售的反映状况，改变原有的定价差别，原有的定价需要接受销售实践的检验，一旦实践后，发现原有定价差别与市场反映不符，就应人加以调整，不断修正
18、，确定最佳的定价差别。（3）投资要向中西部省市倾斜，调节商品房有效供给结构，调整房地产商的心理预期，调整房价，回归理性。最终做到理论与实践相结合，据实作出相应的对策，从而促进房地产业健康快速发展。【参 考 文 献】1中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产估价理论与方法北京： 中国建筑工业出版社20072柴强房地产估价理论与方法北京：中国建筑工业出版社，20043薛姝房地产估价北京：高等教育出版社，20034叶剑平房地产估价北京：中国人民大学出版社，2002 5中国统计年鉴.http:/ 6魏国锋.浅谈中国房地产业的现状及对策.财经研究,2008(3)匈捷烷歧怜辅必勇摈而典被汝查俞朝凹斟邮浪碗
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