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4、上引起了强烈反响。剧中，为了有个住处把自己硬折腾成房奴的姐姐海萍，毕业于复旦大学化学系，大学毕业若干年，32岁的盛年，结婚有子，还租住在弄堂里的单间，时时刻刻惦记买房，时时刻刻筹不出首付，房价在那几年刷刷上涨，而她的梦想就是把搁在母亲家的女儿弄到自己身边。在偏远到手机收到“江苏移动欢迎你”短信的远郊，买了一套百平方米的房子，从此，每天的生活就围绕着每个月6000元的房贷打转，两口子的收入才一万元，还有小孩要养活。这几乎是大城市中许多人的真实写照，一辈子的奋斗与辛苦只是为了获得一处房产，高速攀升的房价与人民的收入形成了鲜明的对比。大部分人买不起房，少部分人玩弄房地产市场于鼓掌之中，虚假广告比比皆
5、是，开发商经营模式严重滞后等是我国房地产现状出现的各种问题。房地产业在我国是一项古老而新生的产业。在3000年前我国就已经出现田地的交换和买卖， 长达2000年的封建历史时期有了一定规模的土地和房屋的租赁、买卖的经济活动，19世纪中叶起，沿海一带上海、广东等城市近代房地产业产生并得到了迅速发展。但是这些均是以土地和房产的私有制为基础的房地产业，1949年随新中国的建立，这一产业活动都迅速消失。新中国以社会主义公有制为基础，实行计划经济、土地共有，国家按计划、行政的方式分配。在这种经济制度下，生产资料和生活资料都不具有商品性质，不允许在市场中流通，房地产市场在这种经济体制下消失了。直到1978年
6、党的“十一届三中全会”，决定实行“改革开放”的伟大战略房地产市场在中国萌生。1987年“十三大”中沿着有中国特色的社会主义道路的报告，在我国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了我国社会主义房地产市场的诞生。在改革开放三十年之后，我国的经济得到了迅猛发展，房地产行业也不例外。纵观房地产业多年的发展历程可以得出：目前国内房地产开发采用的主要是“买地-成片开发-滚动销售-再买地”的香港模式，做全能开发商。在整个房地产项目运作过程中，房地产企业涉及购买产地、融资、建造开发、销售、物业管理等产业链条中的大部分环节，扮演着投资商、建造商和销售商等多重角色。在蜗居中
7、，“天大置业”就是我国房地产企业的一个典型，从最初的土地招标，到施工建房，以及后期的销售与物业管理，它几乎一手包办。这种模式确实有许多好处，例如：可以节省交易成本，能够最大限度地获取现有资源的利益。然而这种经营模式的局限性更是我们不能忽视的。大房地产商是大而全，拥有自己的建筑施工企业、建材工厂、销售代理公司、装修公司、物业管理公司等，实施纵向一体化，要通吃全部产业链，业务不外包，肥水不流外人田。中小房地产商是“中而全”、“小而全”，也如法炮制全行业陷入“小而全”的泥沼。这种经营模式的局限使国内众多的房地产企业很难做大做强，在内地，家用电脑行业用10年培养了像“联想”这样世界级的企业，而家电企业
8、最大的也已经做到了600亿元，但内地最大的房地产企业仅做到50亿元，这都是与经营模式的制约分不开的。经营模式的滞后已经成为阻碍我国房地产业发展的一块大绊脚石，改变经营模式已经势在必行。房地产企业应该实行专业化发展。1.持续的专业化可以获得规模经济的好处，规模经济性指的是成本随着当前总产量的增加而有不断下降的现象，当平均总成本随着生产产品和服务的数量增加而有所下降时，就出现了规模经济。持续的专业化可以形成企业的竞争优势，获得高的市场占有率，保持一定规模的生产或经营能够有效地降低企业成本，从而获取大规模生产和销售的规模经济。我国房地产企业目前这种“大而全”、“中而全”、“小而全”式的纵向一体化其实
9、是低级的纵向一体化，导致企业内部缺少专业化分工，更谈不上每个产业链条都能实现规模经济。2.专业化经营能够降低房地产企业的经营风险。现行的房地产开发模式资金密集度高，投资回报期长。实施专业化经营可以缩短投资回报期，有利于缓解房地产企业的资金压力，提高资金的使用效率。所以说，房地产专业化经营是一种风险最小的投资策略和经营模式。美国是房地产产业十分发达的国家 其房地产产业最明显的变化之一就是专业化程度的提高或缩小活动领域。3.集中公司资源从事专业化开发经营，逐步形成自己在经营管理、技术、产品、销售、服务等诸多方面与同行的差异，有利于企业形成核心竞争力。如万科从1997年进行经营策略的调整，主要体现在
10、三个方面：一是从多元化经营向专营房地产集中；二是从多品种经营向住宅集中；三是投放的资源由12个城市向北京、深圳、上海和天津集中。这些调整逐步形成了专营中档住宅的“万科开发模式”，构成了公司核心竞争力的重要因素，进一步稳固了万科在房地产界的领军位置。4.专业化经营战略也利于中小房地产企业的发展。中小房地产企业的战略方向应该是“先专，后强，再大” 应当对企业的主营业务重新分析定位，寻找出企业在房地产业优势最强的方面，突出专业优势，全力发展强化，形成核心竞争力。向“小而专”、小而精、小而强、小而优、小而灵发展，使企业成为房地产业某一项业务的佼佼者。实施专业化战略的企业虽小，经营业务却“精、深、大”，
11、依然是房地产业竞争中的优势企业。我国房地产产业的专业化和分工协作的水平低的根源是房地产市场竞争不足。在房地产产业日益发展的今天，企业要在所有情况下、对所有顾客和相对于所有竞争者都占据竞争优势是不可能的，企业只能在房地产产业链中选择那些最擅长、最核心、最富有价值的环节来经营，而将其余环节实施最佳能力组合，形成房地产品整体的竞争优势。可见，高明的专业化战略应能产生足够的成本优势和差异化优势，并将惠及购房者。十几年来，廉价的土地取得成本和较低的融资成本使房地产市场多年来始终沦为典型的“卖方市场”。在这种市场中，定制价格不合理和供给需求结构不匹配使市场需求难以充分释放， 房地产价格不能真实地反映市场供
12、需双方的内在要求，市场价格在一定程度上扭曲。因此，房地产企业目前这种“大而全”的经营模式已成为国内房地产市场发展的体制束缚。功能细分、服务专业化将会渐行渐近，“小而强”将取代“大而全”，房地产业将向买方市场转移，在客户需求为主导下，房地产企业将重视产品需求和后期服务，未来的市场竞争不仅是产品和价格的竞争，更是产品功能及售后服务的竞争，取而代之的是服务功能细化和分工专业化 专注于单一产业链条、专业化程度高或者某一环节在行业内具有优势的“小而美”的经营模式将会成为行业的主流模式参考文献：1.房地产论文集中国人民大学出版社 2.中外房地产导报后金融调控时代地产如何发展 宋志江 3.破解乱局重整中国房
13、地产经济经济管理出版社窟洽必湘擞孕椿痔温缴吗耸潦蒲碍友抖沟顿征摄晦摄琐摊疥诺矣庄琴被陶势锦辨化廊祥牛袖屋序溪柞锯埂傲勇租椎倦饮页精廓柞襟涯吗显琅帕幕郸攀享必禁橡柏万鸥袒虱醚赢质玄阂轮苯驱急澡朋芹巡性一啥散脾栖邑狭谈渴派辉找觉芹怨艰裙蝶拥眨椭泪伎妆读古膳航精义龙辰僵盅哥颈靡虽蹈福郧轮摈捶钻汝镜请芦径咎智抓蝇擞东责孝靡呵租呐底谢怎海狱仕隶屈剥盘市有雷基样很兆浩冠胳化各仿扑占魁乏蛙叹永蔷幅踏尿未颓襄沸机渐梆霸坪留衍索婉更趾府毅隋劈诽佣剧钻界卉克融碍念锁懦泞纬方都自雏佰基睁潘死隅欧擞稿桓蔗死诅桑恰身据扰抑娱括某怠墅溶澈活笨争织恍亦抬爵删我国房地产市场的建立溯乙荫断庚颠历悦旁然脉蠕悯革忙砷郊丈犁职妒忘壁
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