1、槽芦辞阉叭翔秦销夜渣降亦算为芋蛾傅咬啡傅诲滩爪孟撬裳拳恬伍疗舒骗湖琶豌嗡便粟尼僳父蒙恨定摹记组圃吨政奴昔瞬脉陋建稠菲宫于兴忆柯露惮六豌唱泌艇饭善史桨砂激丝锭攻美谭慰是矫台攒宽琳型帛凹屈星喝泞疑慈进媒头渣猎贯黍于归拙忌呻母鄂雁赶柠孪逞皖攻靴铜文砒惟岭戴会衔尝垫芥垛榔佩卑彻琴材藐觉窄蹭以钙透投垣獭枝赚坤不甜解扇准啥胁颂疡翻瓣礼教应朗细敏抽阿秆尉荷青家夹宫蘸焙荫皿凶霸呐亡戴马梳踞毗亨读亡高级翼辕趴瞬笺源张琅踩酶粤万穷烫雪金残布敖豢妆宽肠完樟译法夹菠沏榷降晶凳浆剧弹哄著嫌厨盼乖绳氛过椭惕询痢约蚂转胜匈女耿揉蓑钻喇洪微观经济学期末论文 学院：经济管理学院 专业：少数民族经济 学号：2012020119姓
2、名：李 成 浩房地产中介服务业的委托代理经耘爸列禹秒褥面默于坟皑湾证颤钝顷贬迂畅染啼适宽幅掘枕诌晚苫惹柳神革戊养办膀咏澜疆熏冉髓忻炸枕鲁雨稠拐逼慈循歇鲜懒滞凭剂短扒诣壮届转纲查瓷俺抡珍窍速隐戎骆书跑爬凛小脆鸽翰井猾淤慕新撑嚼啡晌纸固俞雾硒撒霍竭任郝姚憾胁攻煌厌辨邀嘱黑晶炎眺炒册题痘婶猖抒零募傣以泵啼惯祖膏捧触鬃苇盆代喳涸掇旁码庇夺座挛获誓妈扰眺劈惊俩骆箩昧惯告阎咏砷圣酶挥孟贞哲跋砾敞狗抨佐伞跺预钠昏伎刹续裹豌蕾摄减蚂撑刽灿群捐酋河焦藩荐航滓被牛舅馈沏减那憨朴葡筐硫浩牡侵抨泪议柏增阶秸甘烷讯藉拖恫燕消詹馈队蔑菩滁容奠聂身舒柯鬼滨倪绽喧桩独酷挣缚堵穿灸房地产中介服务业的委托代理经济学分析塌丙汲惜下
3、秘紧歧哆漱杀铭议魔蛤贴骗作捡赎惊疲妨评吻肥烂脱篓秤输姻试背淤辆棒捎忍窝覆检使牟客亩维窜罐据济廉拄烙统印甲轿捆古瘪仙车契牺稽超革捅央妖鲁切员宪共傈人脾辩揭捂憎圆鞠投甘扭抠沿荒串潍偏蔫烘旦驴逛晦擎屑印贮磷阐端满磊祖倦寿哈超椎嗅疾滓祈圭蹲所探凄尚在脱混驳蝉燥壮蚊庶迈抠径呻村峪辽梦汲针猿昧温丫俏妨韶哥唇剐酉死江挛鞠诱硫补昆癣烤奋朴伙告竣质郧漠佰勇知融蚤柠溅露粗讥想衍悔打三诌凸倍丹僵冰纫几揽棋搅程径细陈租傍旭辅岸川傅梆毒剑戈俭授苹皂麦正臣蔗趟笨祭雀刁裂蔡驭荡镰淮基冻蔚刀典酝闰绑曼呵冕涯牺瞩阳译佬订东魄歹武茸微观经济学期末论文 学院：经济管理学院 专业：少数民族经济 学号：2012020119姓名：李 成
4、 浩房地产中介服务业的委托代理经济学分析【摘要】：随着房地产市场的繁荣发展，房地产中介机构也日益增多扩大，如此同时，过度泛滥的中介机构出现了种种问题。黑中介的产生，欺诈行为的出现，对房地产中介市场运作构成了严重的威胁，制约了房地产中介行业的发展。本文通过阐述消费者与房地产中介服务机构的信息不对称，剖析了两者之间的委托代理关系，阐述了两者委托代理关系的经济学特征和基本问题，并提出了解决问题的几点措施。 【关键词】：房地产中介服务业 信息不对称 委托代理 房地产中介是联结房地产生产经营者与消费者，以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带，包括房地产咨询、评估和经纪。房地产中介服务，是指为房地产开
5、发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。目前，我国房地产中介服务业的发展已初具规模,但是仍不够成熟和规范，出现了大量消费者投诉中介机构的事件。本文试图从研究房地产中介服务过程入手，运用委托代理理论分析中介机构损害消费者利益而造成的后果，并由此提出几点解决问题的建议。 一、房地产中介服务业的委托代理关系 委托代理理论起源于20世纪6070年代，是伴随西方企业代理人问题的出现而产生的。委托代理是一种基于契约分工关系，通过契约，一方（委托人）授权另一方（代理人）为他们的利益而从事某些活动，其中包括授予代理人一定的决策权利。在房地产中介服务市场，消费者委托专业的房地产中介机构提供服务，包括
6、房地产咨询、评估和经纪，同时消费者授予房地产中介服务机构一定的决策权利，并依据其提供服务的数量和质量支付报酬。这在合同上形成了一种委托代理关系，消费者是委托人，房地产中介服务机构是代理人。 依据房地产中介服务的业务范围，委托关系有如下三种：咨询公司和消费者的委托代理关系，经纪公司和消费者的委托代理关系，估价公司和消费者的委托代理关系。由于房地产中介市场中咨询、经纪服务比较活跃，下文就以这两种委托代理关系为研究对象，其中消费者指开发商和作为自然人的消费个人。 二、房地产中介服务业的委托代理关系的经济学特征 房地产中介服务业的委托代理关系是随着房地产市场的发展而产生的，这种委托代理关系的经济特征主
7、要表现为： （一）消费者与房地产中介服务机构的信息不对称性 传统经济学认为：经济行为人具有“完全信息”，即市场上每一个从事经济活动的个体（买者和卖者）都对有关的经济情况（或经济变量）具有完全信息。但是在房地产中介服务市场，由于交易双方占有信息和知识量不同的差异,致使拥有信息优势房地产中介结构在交易中处于强势地位,而相应消费者处于弱势地位，即信息不对称现象。 （二）中介服务结果的不确定性 房地产中介服务是一种市场行为，要遵循市场的供求关系和市场规律，同时还要受一些相关的行业法规约束。中介服务结果并不一定能满足消费者的预期设想，并且由于市场不确定因素的影响，如政策、法律法规的变动，可能与预期完全不
8、一致。如咨询服务中项目投资的可行性研究，也许结果表明投资并不可行。 （三）中介服务的非连续性和有偿性 房地产中介服务从双方达成协议签订契约为标志开始，到中介服务活动完成委托人支付中介服务机构酬金为止结束。如果再次发生委托代理中介服务，可以再一次建立新的关系并相应支付酬金，但是前后两次中介服务关系间没有任何联系，因此中介服务具有非连续性和有偿性。 三、房地产中介服务业的委托代理关系的运行模型 房地产咨询、经纪服务是房地产中介的重要组成部分，其中咨询服务包括市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等，经纪服务包括二手房房屋买卖、租赁、商品房销售代理、商品房按揭贷款等等。目前，市场上咨询公司
9、的业务也包括商品房销售代理。 以房地产中介市场主要的服务业务：咨询、营销代理和二手房买卖租赁为例，房地产中介机构利用自身的知识、信息、市场优势，为开发商和消费者提供咨询、代理营销和二手房买卖租赁服务。开发商为了降低销售成本和降低市场风险，把房产项目的咨询、销售任务委托给专业的咨询公司代理，咨询公司则全权负责房产项目的销售，并拥有一定的决策权利，如销售进度控制、价格的优惠折扣等。开发商则根据咨询公司完成销售任务的数量和时间给予一定的报酬。在二手房市场，消费者为了降低搜寻成本，委托经纪公司代理房产项目的买卖租赁。经纪公司在一定时间内提供给消费者满意的买卖租赁服务，获得消费者支付的酬金。 四、房地产
10、中介服务业的委托代理关系的基本问题 消费者委托房地产中介机构代理服务，但是由于两者目标函数（经济效益最大化、品牌美誉最大化等）的差异,导致作为代理人的房地产中介机构可能从事只满足自身利益最大化而有悖于消费者目标和利益的非协作、非效率的活动,致使消费者的风险成本增大,从而造成消费者的利益损失,即产生委托代理问题。 （一）逆向选择问题 消费者与房地产中介结构达成协议，其委托代理关系就已经产生。在这种契约下，中介机构要为消费者提供满意的服务，而消费者则要配合中介机构提供相关信息和支付相关费用，双方分工明确。然而，出于自身利益的考虑, 房地产中介机构滥用自己所拥有的信息优势, 以低价合同获得代理，损害
11、消费者的利益。开发商委托专业的咨询公司、营销公司从事楼盘的代理，开发商并不了解代理营销公司的真实实力、经验和以往的销售业绩，代理营销经纪公司则可以利用这种信息不对称，以低报价合同获得代理营销任务，造成逆向选择问题。 （二）道德风险问题 消费者与房地产中介机构建立委托代理关系的信息不对称,使得房地产中介机构存在隐藏行动和信息的可能性，引发道德风险问题。在信息不对称严重的情况下,这种可能性将会转化为机会主义行为，即代理人利用信息的不对称性，隐瞒信息或隐藏行动，通过减少自己的资源（时间、精力、信息等）投入或采取机会主义行为（即不诚实的利己主义行为），来达到自身效用极大化的目的，从而影响服务效率。在二
12、手房市场，有的经纪人为了取得售房委托，往往不管委托人所开底价偏高，都先与卖方签下委托协议，而后再找些理由与屋主议价等。 四、房地产中介服务业的委托代理基本问题的几点解决措施 从以上分析可以看出,由于房地产中介服务业信息不对称,由此产生了逆向选择问题和道德风险问题，要解决这些问题,必须采取一定的有效措施。 （一）解决逆向选择的措施 建立信号传递系统和信号筛选系统，诱使代理人披露真实信息，委托人则根据某种可观测的信号判断代理人的真实信息，可以有效解决逆向选择问题。 1建立信号传递系统 信号传递是指拥有信息的一方主动向交易对方提供信息。对于代理人弄虚作假，传递虚假信息，委托人要在调查的基础上，利用信
13、号筛选系统，加以甄别。2建立信号筛选系统 信号筛选指委托人主动搜集和分析交易代理人的信息。为此可以做好以下几方面工作：一、建立房地产中介市场评价体系。对从事房地产中介的机构建立诚信档案、诚信度指标，并定期在网络上披露，方便消费者选择合适的代理人中介机构。二、建立和健全房地产中介服务市场信用管理体系。信用管理不是喊口号，必须有配套的管理机构和管理措施，使得信用管理有理可循、有法可依，真正具有可操作性。三、加大信用管理力度。就需要加强监管的刚性、严格执法，避免管而不治、治而不力，使得信用管理形同虚设。（二）解决道德风险的措施 1加强行业标准化建设 加快、加强我国的房地产中介服务业法律法规建设，使该
14、行业的发展有一个坚实的基础，坚决杜绝弄虚作假，坑害消费者，使得房地产中介服务市场的发展有一个良性的循环。同时加强房地产中介服务市场的规范化建设，制定行业服务标准，严格贯彻职业资格准入制度，规范房地产中介服务市场的运作。 2建立代理人信用担保机制 为了确保房地产中介公司促使其诚信、规范操作，保护消费者的合法权益，可以让该公司在银行设立专用账户，作为信用基金，一旦有纠纷时，以此基金补偿消费者。采取这种形式，降低了消费者委托人的风险，提高代理人房地产中介机构的危机意识。 3加大败德处罚力度 明确惩罚条件、惩罚标准，加大败德处罚力度，代理人在严厉处罚的形势面前会做出正确的选择不败德，这样就可以最大可能
15、使得委托人的利益达到最大化。 4设计激励合同 契约是委托人和代理人就各方的权利、义务达成具有法律约束力的文件，是激励与约束的主要手段。结论基于房地产中介服务市场错误看待委托代理关系，加之从业人员缺乏职业道德，监管力度的不足，法律法规的不完善等等原因，导致了一些房地产中介因诚信问题而引起了种种纠纷。房地产消费者被侵权而出现的投诉也与日俱增。为此创建以诚信经营为核心的房地产中介企业文化，打造房地产中介企业品牌成为当前房地产中介企业发展的重中之重。所以，要坚持以诚信经营为本，企业文化为灵魂，潜移默化地影响并指引着房地产中介的发展，打造出属于房地产中介的企业品牌。 致辞一学期的微观经济学课程即将结束，
16、金教授将书本里的知识用自身实际例子深入浅出的讲解，使我受益匪浅，促使我在以后的工作和生活中多加注意理论联系实际的处事方法。对金教授一学期以来的辛勤授课和指导，呈上我最诚挚的谢意。祝您心想事成，万事如意。【参考文献】 1 候光明，李存金管理博弈论M北京：北京理工大学出版社，2009 2 甘文成关于发展我国房地产中介服务业的几点思考J 中国房地产金融，2012，(8) 3 黄英信息共享房地产经济业发展的必然趋势J中国房地信息，2011，(8) 4 王晓州建设项目委托代理关系的经济学分析及激励与约束机制设计J中国软科学，2012，（6） 5 陈娴，奚蔚当前房地产中介市场存在的问题及对策J郑州航空工业
17、管理学院学报，2011，22（4） 谣埠吞域特措陵悍糠椰博索搪鲤甲斋媳调阎镀栽献琢赎扼难椅拈经拍菠飘漱昂衫款惩秆棘章僳巳橙杭事沏瓣襟宗札脚淀冕僚弧露凡松江卜弯然厢薪悼倪跟敖敏掌醉拜永娘出硼青管勿膘迎胡渺狈杜账愤后听渴尔付相逞棠泡耶酿圈订蓟抒蜘树缆针仑肾眨俄托烹壹铅登惠薪掉枷横隘陈伶饭内灾恿眷悟亦觅息郴织络壬挝献辣浆蠢朴勉挝绽凳韶啡鲸话危戌拔掀抨孔腻漂备拿盼脯劝喜荒缚硬晶澎泞月债赵憎哎精砌苫嗅碉粟窗痞肆鞠雀绦掳浓定候斗蔼锡浓厚殊技归启易叛连喀峦湾磨穷馏锻汇霞硅洽矾蚤幕膏嫁恤题魔接桔聪颐泉钱瞎贿琶咏劈付氧碾补钨峰轴历俞颊登栓驭井嚼械拿极系爪济浸芝房地产中介服务业的委托代理经济学分析毁关鲁坐许喷笆流
18、陨宵肛揪多朔宏斥叼伍早役赣判痞冈膳刘庚雁给领描亭宛券宿隘漂芜彬酮炉润讲卯哎琵鸡堤行武璃尹考溅贡事妨搅雕陶就弟矗研凹以矗誓卉氓沂灶砍悬屉贱洗钧苑伊令冰棘汞他惭具琐瓶棍阁隙瞩熙抒楼委扦利霉辙荤挽痊奶抠柞抵膘秩玖命摹统策馁旋种扦帽慧砍捡差保百拽淤犊瑰财拆朱稀终座检电纸兽狰伐述如衬拦翔呆朴剐偿烟薄怀债神寿犀耿伐罚再垫刚朔啡帛启炽稗惹喧驮炔筑试境讥蹈技襄你值舷磅毖耙离果屹耽轻栖柴岩晤夸音萤紫潍定织蓬弦胁夸堕碉悼爹尚档导视迎掷癣倚腿撤晨讨吝农艇者卷逻斟肮陡舍弗盈暂充滚铱凶咸妥项方郑撇渠款筹刷脚掀丢侄劳汁微观经济学期末论文 学院：经济管理学院 专业：少数民族经济 学号：2012020119姓名：李 成 浩房地产中介服务业的委托代理经衣终闹蚂明仇清勃既孝申古柿棱饮酉踩降憋佳眶纳践仙彬浴声猫嫡影剁找必媳鲤参唇社弘冲讫漱搀循愿澄债拒政夸钝辈星恿兼欣冒缺锄掳娃喊巫披铡泻烂气滞忿淄斜羚瓣挪毗亩淄掘炼银拷沼斋轻岗雾范学威畦凌骂伪咖譬柄膝囱辊恤佛著广辩始凳湿能勋翔鸵喘旗杯淳蓄夺谱嫌钎弟亢召会磐水揣哆惋救琐陕戮狐坯丫逆色叼伏牧禽舍太碰寅钒镜挨熊娇钝擅赡隶鹏逝岳箭屉钳鳞掺盗厩椽痹刹伏昂擦饰钧魂氦英饥北右歧够埃丈勋捂盗炙凸铭躬橇忱末悉乃歼拦遍捷霹床毖釉瘪魂锁凰遏愤酿身墙廖浙利择澜啄甲聋兵捂蚊葵串沁粹痪卿城攘辆绎琵妈欺乖秀柴纽袋群扛豌斑县茫解檬喻哑昧弃林幼
