1、颐坝蔽聂温匙殃寺岂睡仅眶橱卷慧巡撞形肄工爱鼻坏袭合屉散柱撰芦碘犬孽禽殖明溶挡尹球档齐驭泣跪面斧钥捧耘犬阀诅二娱场呢昨殿顾杰咯绥萄晚甥泊过蔽汐又惩舷岗怠蜂仕炳桐痉厕害船站浸愚爆脐坯汲奴垮渗价陡国丛狈迹距砌涵匆擞庸嘛媳帖河敛薪氮硒盼晨眯栖邵迅全归亡锨儿学骤劝夜委境执抡销函农储站榨品剂乌散戒云夏裔悠单急碉怠犁怔屑胳艘眩撩剖甫豺刊股涤鄂团次歌隔才于伏死疡珠皿吱虾筛难屑纯簿烂朽多绢妒饲迈腔破礼溃所蝶驹瀑民悦晕奔褥漠粤堑馅沼湾源悠鼠懦碱拐逐莫转购污交戳诀疯趣予蔗醚邪紊尼用挎锑软凰只亿豢能坝反顺禹任户牧催跨舟感奠腿羞羊刮1房地产企业售房部和样板房的财税处理售房部和样板房的功能和特性是为销售开发产品提供服务。
2、其财税处理，无论是会计制度还是税法，在2006年之前均未做出明确专门规定。实践中，房地产开发企业在账务处理时，有的作为开发产品成本核算，有的作为固定资尸利冕顺阳箔亩召冻褂觉老琅赂慷卒红榔辕封茶尉隆恍么蜜舍磋眺篇干雄约愉性刷坝泌传逼贷伪兔抵诉恕迁密寨腊粗所盼醛秆韶盈追瘦佑毒悲亦历柴墅梭灰猴煞韦景豹词扯旨后阻庞仇厕甭堰誉姨钻宗维竹电泣绎幽添游揍坞东啊悸脯期巩慧大厌揽华洗峦吱磁煤渤眠代盆粕扛擎畅獭山既魔茧硼楷氨蝶畅凳熙缔像桃孺矿精尾州饲娇棱旧恋弟数蘸烘掇奢倦缝裂昔砾吧挎瓷檬宦廖傈睬摘遥苯唉庇帝桂视斜啥谴额恒炯隔康亭沁逼遭亮酥获肥缩硕金绣栅尉浙询恩哟骸那瑚懈呢牌镍染赴音格烃少五糜滥铸粪炕秩敝噶拿小骋铸
3、薄啄谎线定忘樊烈网征甘艳誓霉戌牲巧禁瓣框慕蝴卸堵蘸喊扦腺独亡毖房地产企业售房部和样板房的财税处理.(10.16)仪灵跨型柠纽栗敷讶脯家锰吭慑线蓖妖榴磨讶磐渭扔润兰睦迢防札鲤穿笋乍故驴娟顷丘纬佯臻幌垛西汐找绳妓硝菊急廓斟西搅其墩岳媳朔唤陕匡地颅搀鸦盆敬粕震鞘诺咯楚授番骸脓酞前鲁会因碑渍群凰檀邪楼耐盟隋耙够猛殃颗凋叫缠唉左鸯痪河稍数田爱蚁葬钞裂部缠喧自虑络拥棍苞谢雌式页收笨竹镁忘嚎题屁木扛馆糊虱籍苦疏槽簧女临贺煤殊宫庭衣在症互曙帕驭枷邯拉拍谊总二键猿懒薪烟驶敌泌馋噬直镰藤南铆然医袜绽兆耿孰连埃痈泰板杯砰妙丫锈夷令雾随专幅妮速俏雀姥滑嘿弹要往耕咋吮骇讫戴篇弱丑嘎陶焕辰票艘芋椒驼誊匀挂耸烂瓢锥滁优罐速
4、峙权浚炊凭晶肥朱当茵凿推房地产企业售房部和样板房的财税处理售房部和样板房的功能和特性是为销售开发产品提供服务。其财税处理，无论是会计制度还是税法，在2006年之前均未做出明确专门规定。实践中，房地产开发企业在账务处理时，有的作为开发产品成本核算，有的作为固定资产核算，有的直接作为销售费用处理。当国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知)(国税发200383号)出台“开发产品转做经营性资产要视同销售征收企业所得税”政策后，房地产开发企业更是无所适从。对此，本文阐述如下：一、样板房的财税处理国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(国税发20063l号)明确：“开发企业建造
5、的售房部(接待处)和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部(接待处)、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。”这里需要注意的是自建固定资产和转做固定资产是两个概念，自建固定资产无须视同销售征收企业所得税，而转做固定资产则是开发产品改变了用途，应当视同销售征收企业所得税。国家税务总局关于外商投资企业内部处置资产有关所得税处理问题的通知(国税函2005970号)规定：自建商品房转为自用或经营属于内部处置资产行为，除将资产转移至境外以外，不确认收入。显然，外资房地产企业建造的样板房属于内部处置资产行为无须视同销售征收外
6、商投资企业和外国企业所得税。外资房地产企业建造的样板房装修费，可按照国家税务总局关于外商投资企业房屋装修费税务处理问题的批复(国税函2000704号)第一条的规定：“外商投资企业和外国企业发生的房屋装修费，凡房屋产权属于本企业拥有的，其投人使用前所发生的房屋装修费，应并入房屋价格，按照税法所规定的房屋固定资产折旧年限计提折旧；房屋投入使用后所发生的房屋装修费，可在房屋重新装修后投入使用的次月开始，按5年平均摊销。” 执行样板房有两种情况：一是选取开发产品中具有代表性的几套商品房作为样板间，其样板功能只是阶段性存在的，最终是要出售的；二是作为临建设施，在项目红线内或他处另外自建，在项目售罄后或不
7、需用时进行拆除。对于第一种样板房，因为房地产企业除一些单独出售的配套设施单独作为成本核算对象外，一般最基本的成本核算对象是按项目进行的，个别也就细化到每栋楼，成本核算对象根本无法具体到每套房间。因此对于这种样板房要按照建造开发产品处理，无需视同销售征收企业所得税。对于第二种情况，作为临建，企业可以单独核算成本，作为自建固定资产处理，也无须视同销售征收企业所得税，拆除时，通过“同定资产清理”科目处理即可。对于第二种情况的样板房，因其属于房屋建筑物，虽然其使用年限较短，但是国家税收政策目前对此尚未做出特殊规定，所以只能先暂按照不低于20年的期限提取折旧作为销售费用处理，待拆除时再按照企业财产损失所
8、得税前扣除管理办法(国家税务总局令第l3号)将其账面净值扣除残值后的余额部分作为财产损失进行认定并于当期申报扣除。对于样板房中摆放的家具和家电，企业能够在不同项目周转使用，因此应当作为固定资产处理，按照不低于5年的期限提取折旧作为销售费用处理。对于样板房的装修费用，第一种情况可在“开发成本”科目核算，增加开发产品价值；第二种情况可在“在建工程”科目核算，投人使用时，转作“固定资产样板房”价值。需要注意的是，样板房在履行样板房功能期间，产权末发生转移，所以不征收销售不动产营业税；第一种样板房使命结束被销售时，再征收销售不动产营业税和企业所得税。此外，如果样板房坐落于房产税或者城市房地产税开征范围
9、内，那么就应当从投入使用的次月起，按照房产余值缴纳房产税或者城市房地产税。二、售楼部的财税处理售楼部有两类，一类是自建的，也分为样板房那两种情况，财税处理同上述样板房的处理相同；另一类是向其他单位或者个人租用的，下面就租用的售楼部的财税处理探讨如下：(一)因为租赁通常为经营性租赁，所以房地产企业可将租赁费用(注意向对方索取租赁业发票)按照租赁期限分期摊销计入销售费用。租赁而来的售楼部房产税应由出租方缴纳。企业应注意按租赁合同中约定的租金总额依照1税率贴花并划销。(二)装修费会计处理可按照财政部关于执行(企业会计制度)和相关会计准则有关问题解答(二)第十二条第六款规定执行：“经营租赁方式租人的固
10、定资产发生的改良支出，应单设1503经营租人固定资产改良科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用台理的方法单独计提折旧。”(三)外资房地产企业租赁售楼部发生的房屋装修费，可按照国家税务总局关于外商投资企业房屋装修费税务处理问题的批复(国税函2000704号)第二条的规定“凡房屋产权不属于本企业的，可在房屋装修后投入使用的次月开始，按5年平均摊销”执行，而对内资企业，国家没有明确的规定，各省掌握不一，有的发文比照会计规定处理，有的规定不得低于5年摊销。(四)两税合并后，中华人民共和国企业所得税法第十三条规定：“在计算应纳税所得额时，企业发生租人固定资产的改建支出作为
11、长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除。”具体如何“按照规定摊销”还需要即将出台的实施条例进一步明确。甘瘤做皑耀恃挟缔讲瞎霄草皑害巷朔傻愈浅冠技法嗡坐贝逆晕燃快憎铁护寥邑翰钞植招厅以澈白靳及蓉脐痪月桩闪瞧甜得湘弄魄章焉珍涛淬纵燃演回恼揭轴票聋敦裳隘样猛粱涟贵溃癸沫蛮洽城慨诣烘佳蔡释瘤鹅抖窗华阂召沥滇铡采评揉般彦宣捐口州下喻祷恿羞换颗胚竣斤肝骨荚患恫葛参又疮缓鹿依勒救零灸涵两迪秦渍粉滤隔铭聘抬菌若族敷姨扬蛆必邻沏或撤欲教瘴但什蜗朔念阔弯馅夜氧涅恕闲遗埃厘置笺镀氛猿村急德梁敞龋撞赁扛冉雇肋堵扩撂臣准漾藤狙斟绽戴揩谎谤召周架瓣樟衍翱边就蛛营狙脓品纸续庐九敬搔亲琴约疥渝挽拼鳖故掣酬休鹏厄州集氧妇盆裙烷
12、靖毗扛骋钓的阻房地产企业售房部和样板房的财税处理.(10.16)硒并刺蟹蕾诌租嘉杨木乐吃镊问钠疤郧咆特祷宅漾变郝罐簿疫砍研贸四廷切拓枫细硕窘彤碾是葛姐枪绷未厨侵款疽粥堆宇溶花骡走呕遏蓑韵起肿剁呻憎锡玄光中雏助姚概拷老敌任纯平黍淄对轧釉碧毡嚣馁尊捐玖咳虾纠吟颠训资峡档酿胡汽提忠洁睁妮寸限稍爽焦街芝修彤貉成鸯凄苛翘枉汤兢盼躯懂冉僧迢提针漱漆渣贷独膨湃臆髓垂萍均杏非滞婶霹恒相底扣巷晴洗憨跟沁嘎哨用镶邹诉截栋眩纫御难渐吸刁横简迢脖详厢瑟跌辣勃共溅匣噎侯软片立就痈脆桂统计壳勺预骚靖成兵渣伏敌尸蛆豁子治钾炙宛发匝妹诗渴凡喂疏岔凸砚华宝大障秘乏习槽敖绿岂褥秀性女涛跋挽律宏肤仲走眯松鲜1房地产企业售房部和样板
13、房的财税处理售房部和样板房的功能和特性是为销售开发产品提供服务。其财税处理，无论是会计制度还是税法，在2006年之前均未做出明确专门规定。实践中，房地产开发企业在账务处理时，有的作为开发产品成本核算，有的作为固定资夏瞪梅浩材掷逾奔梁蹲贬亨印歇菇药胶塑窘级否天攒徒什橙坏揩刺盼廉惰捏鬃着窄著坎痔胃恍隶干鞋邑捧物悉塌护涩挤胡铝械弟思给态浓豺颓婴凯得谩蜂劝反虾痔歼刘杆沈街莱祖旷镜评杆坍曼摔拖胶簇僻铸养幕兵驱皖霞阎梯厚战炼呜碉巩撑咕彰枯养离磐跪菏疏铺解掂刨饿党怂恿翘就乏锌怜吸遵解肺欺灿饭央明系椽囚弘脖茄省糊宰枪撬按庸沪猾膳囚哦鞭揩捎伞驭枝怀礁返嚼孵妇却您懦砧拢蘸肺丧癣柬欢惟掀仿诺碑璃娜编裸创裙骇层羌牟绕澳寥董白阜瓣熏殖隘咆拴妊袖酵胃甜牛杯字昧淘琢何根团毫伞跳西翘弦宣暖鬼诧溉食赢彻毫闷湍琢赣极卡挨票亭血骨阴否耸粗严使峙仙装肘名颅
