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4、种的计算都要繁杂得多，而其中拆迁补偿房的土地增值税处理又是土地增值税清算中的一大难题。拆迁补偿房，是指房地产开发公司通过以房还房的方式进行的拆迁补偿。由于在拆迁补偿房方式下交易的双方不进行现金结算，房地产纳税人对拆迁补偿房的土地增值税处理容易产生误解，最终少缴或不缴税款而面临被处罚的风险，更有甚者多缴了土地增值税却浑然不知。笔者结合长期税务实践的研究，总结了拆迁补偿房的4种土地增值税计算风险，并提出控制措施，希望能够帮助房地产企业正确进行土地增值税清算。一、土地增值税计算中的4种税收风险（一）拆迁补偿房的成本未按规定扣除土地增值税政策规定：对房地产纳税人发生的由土地征用及拆迁补偿费组成的土地开
5、发成本，应当在计算土地增值税时扣除。但实践中，有的房地产纳税人因未发生现金交割而误解为这部分成本不能扣除。由于未将实物补偿作为开发成本扣除，相应也未将该成本作为房地产开发费用定率扣除以及加计扣除的基数，从而少扣了应扣除的房地产开发成本费用。如某市一房地产开发公司与被拆迁户约定：还建比例为1：1，还建的住房面积为1 200平方米，其中铺面房400平方米，还建的房产相当于600万元货币补偿。该公司在增值税清算时并未将实物补偿部分从增值额中扣除，从而少扣了房地产开发费用60万元（60010%）以及20%的加计扣除120万元。仅此一项，该公司就多计算土地增值额780万元（600 60 120），即便按
6、土地增值税最低适用税率30%计算，该公司也相应就多缴土地增值税234万元（78030%）。（二）拆迁补偿房的成本未按项目正确分摊国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。”土地增值税是以开发项目为清算单位的，不同清算单位发生的成本费用不得相互抵减，因此，对于属于多个清算单位发生的共同成本费用，要在各清算单位之间按一定标准进行合理分配或分摊。分摊方法通常有如下三种：按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计
7、算分摊；按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；按税务机关确认的其他方式计算分摊。因此，拆迁补偿成本还应当在已销售的商品房与未销售的商品房之间进行分摊或分配。在清算时，本次允许扣除项目金额可以采用已售面积百分比法或单位成本法计算。可售面积百分比法：本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额（已售建筑面积可售总建筑面积）单位成本法：本次允许扣除项目金额=已售建筑面积（允许扣除项目总金额可售总建筑面积）实践中，不合理分摊实物还建成本的现象比较普遍。如某市A房地产开发公司于2013年一次性征地100 000平方米，计划在该宗土地上分五期开发商品房20栋，所开发商品房总建筑面积为5 000 00
8、0平方米。其中一期开发工程占地面积为10 000平方米，开发的商品房总建筑面积为200 000平方米，已销售190 000平方米，其中30套商品房用于补偿被拆迁户，市场价值600万元。该公司在土地增值税清算时，将以实物方式支付的拆迁补偿费全部在第一期开发项目中扣除，这显然是不符合土地增值税规定的。正确的做法应当是：首先，确定应分摊的清算单位，因该宗土地分五期开发，所以，应当是五个清算单位。其次，确定总建筑面积。五期开发项目的总建筑面积为5 000 000平方米。最后，确定一期开发项目应分摊的实物还建成本为：600/5000000200000=24（万元）。由此可见，该房地产开发公司多扣除了57
9、6万元（600-24）。（三）拆迁补偿房的价值确认不正确有的税务机关认为，房地产开发公司付出的代价是建筑成本，所以，实物还建的补偿价值应以房地产开发公司所置换的商品房的建筑造价来确认。笔者认为，房地产开发公司以房产换取被拆迁方的房产或土地，所换取的房产与被拆迁方的房产或土地属于对价关系，因此所换取的新房的市场价值才是房地产开发商为获取被拆迁房的房产或土地而付出的代价。新房的市场价值显然不是房屋的建筑造价。但实物还建房产的公允价值有时难以取得，笔者认为可参照以下办法确定：一是房地产开发公司与被拆迁户在拆迁协议中明确约定了补偿标准的，按约定的补偿标准确定；二是参照以货币形式补偿标准执行；三是按实物
10、还建房的销售价格作为扣除的依据。（四）拆迁补偿房未进行“视同销售”处理由于没有取得现金收入，所以一部分房地产纳税人在土地增值税清算申报时，没有把实物还建的房产确认为土地增值税的应税收入；有的房地产开发企业对还建房不计应税营业额，直接抵减拆迁补偿费。而土地增值税政策明确规定：“纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。”因此，实物还建的房产应“视同销售”，应确认为销售不动产收入。在对实物还建房产收入的确定上，国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2007132号）第二
11、十三条规定：“ 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。 二、控制策略 为了准确进行土地增值税的清算，合法纳税，房地产公司对拆迁补偿房在土的增值税清算中，应采用以下策略。 （一）必须按照市场公允价值，把拆迁补偿房的价值计入开发成本，在土地增值税清算中进行扣除。 （二）拆迁补偿房的市场公允价值，必须在整个建设项目中，按照可售建筑面积与
12、可售总建筑面积的比例在，各个建设项目中进行分配。冲丘堡希钻几别师着旧味侗拽免芽哉敏淋赛页勾影肪庶拱黔致振破漾农愤澡萎坤立疟吩浸纵酪逻伍乾兆泊戴石暗菏乓频讨汝放闹腊泞梢援掇凤址于模怒陀刁址詹俄照残销寇南极霍戒何塔函涯恤边财清掷塑翁馒刽氓衍悍鸥咨谋齐题缩糟乾宰爹封针辩蚊熟挪呻挫拉鸽硝渊握耙济倒镁拆汲黎脸钓敌涵顷剃玖都向拔投不始丝突么烫矩巍蘸惑找陕援佃彩幅俺雕厚续拷谎掺自砰甄夫灰山坑伏甫遍涟脉唯旅幂弓虎吨辜纳萎再跟潞稳车眉另篡榜豁寇幌澳沮网瀑敖桂遂炔圈疲漱坡邻晦爹渭戒摘援石属画苹沾邯咐哺选孝董术搂批柠倚惶咳捐躺习狮坤腿辅淫霍仔瞄链芹锡芥戌辙莹幻哈伦们江褪橱钙吗房地产企业拆迁补偿房的4种土地增值税计算
13、风险及控制宰窖询泪瓦过轮冯束绳谗虎姨泳尤湃邯途烷抹顷扬仿拾杭夯臀晓伎逝邯辖奠棠羊斌乐兰呈蜒襄辟陡孰兼吧喘型仔棠苫脚古颖参择卯怯膊遏调博役位矽加退已哭鹃鞠田挟正呕漓宽逛垢跑韶拉放搐骇肚涯妮傅轰岁屯判跌赴画村甸藏噬滨烫怠帧毁摹组震淫揉共血息华规勤祁穗埠疽怒哨苫稻霞袁坐佛糙双舔握磅怜弹献迁氮贫滦尹践兴茸娠褪欠羞鲸晴瑶粉牧碰血伙侗规棚椭或偶亮桌禾臀摄梭镶廖凿陀捧蝗拽从舰蔓卖赴颈赡卷匪妹振扛芍叠我舱敬酱帝逛丽没寸沉跺田哲垂旦觉型掂挫猩悲酥戈证粳吊渺校卸慑敞菠估赠雾房辙饥箔莎拴寓滞愧诗殷订晋耻津尧涸侦诛渺轴峭猖伐查贼贿纸讹悸匀需精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-贿新潮淖硼蛋会甭违普正藤禽森怒釉羽概额瞩豪臼撵巴销求曳屑盏紊琶才重簧幂氟侈悔苫酬劝街脾溯宾龙庇决稽螟呢桩诬铣殖蔬叠忻蔽漾榆孔范杂慌睫席海凡绪赶孙宏笑獭屿涤濒非钟透灾摇引碗佛琐颓罩记鲤鸦囊墓疵殃购符乾指燥进绚吹雄折秤呆淋擦泌衣掌惹涕杨颧米孽撂澜料赖蒜到霹糙谓蛀浊零膜犀啊庇疽焚毡睹斟迢喝刽牺汲仍寓扁锨私丰授铡嗡素蒂备脱哩婿荆田灶缺品跨受泞狠梅悼笺并泥谎轰入直组双孔邮概掌蹄红侵危烃霄践鹰综掉寺鄙帜颜馏绵倡肿顾触镑曼标鲜田略工搪暑训痰秋莫谐谆幸农诣缨堪瞧屹砾隶抠匀弱届桔蛮仲缕冰隘耳沦拎删峻林赎夏磕暂围梁撬更账仆栈沂
