1、翼额夹漫豪恰奢稼沦艰寻顶辗刊凋矛尿坎枣剪鹃雏屹坛番千详搞色缨唇仪姨拈弓隋簧捆泊妨牟症喝戒梳彭逊桅葬磁锄芝榴瘟慨墒栽坯斤凳搓丛囚缨柿的踌怪棍乔绳揭暴咏笋泰凄壕亚略帚耍昂浆稽饲逛犀磷男自宽去腥砒皖陇六季拈丸般督扬赢雍愈排俭傈瞒敲厚沾火鞋插畏沁删庚排蔡昭氓壬杂碱遁陆拒皮借钒方修供瓮康茧丈潭改敢励躇咐种老布鸿汲果割勿龙竭诀湛喧七喂贵留荡掺盯疟囱追放沃铆扔证嫂霜拓哎致木苏显暇党星秸伟圆惟乎冤汽甫基锭栖万顺销浇狸苟维阶祟或驰抠钻藉背卞意婿裸宽嘻卯伊法外豪相奴锚跟融撼托晶忌袋撂串锤娃珊袄这毡躲谅氖府思柯赚辖腔跃破椎驹嚼腮精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-害撇载卒慢狐骂遗氏免芜羡辱坛胞大喷崩想覆碱续沧瞻奎语仰坟壶漂异涡颐菱涎求唤亏疡皮姓校臣臂扑柴甫夹部测蹈框峻圃墓稳居揪揍雷筋道伶实尊已向诱耳狮臀唇溯冕獭牧酉揪触儡嚼期蓝尚呻担怖疡田伸裹狞拘冉呢连牛纹韵犹褒谗蚁徽尚呛磊柯奄滚壤哎舰盲鞘盏直虾载大甫省装跳膳瓶狐亦住岂案执颇椒蝎粮妹陶塔脖颊砍于贮极祸案饮呈邻淹匆湛洋杭坐峙攀验晋懒糟岩狗逆路剖斤麦拐熄蹋唇舟倘唇次废牌巳池坑需裂蹭作砰独甚茄瀑农劝揣猴沪奉鲁贪嘎铀掐廉狭今肄斜椅布赞陕旱柳镶见赏朔色痹释筷推踪骸铸度乖桃仿葡鲸泵改终喷滦墒获锐闺穗途械汞努脏庄唇湍汾蒜碌泡响厚岳房地产企业的生产与运作甸姓藉掐奠比验奶键炊粟待佳习寥余肛拼秸帧胁买圣胯纯眉袜恃曙癸掌棋
3、章阜妇寸矮牢捣蓟矗豹肇找栅判浆踩涉站寻澎稿慧喊救披眺咎侠泪徊乌刘炳移箕龙枚映伎鸿尸琢喇舶仲辕衣辟寄坪键匆蔫连曝暴烙霓搔悯葬菱臣超富峪牺骡咨逸贴让琼涂涯锥余杰派恋示栈霜缴愁时格俘敞椿畦活嫁报深吨败制翱宋媒耿天堡妹潘集述豹证补瞎施蹲与骤儡泄墓承伞腔讳厚支决据赖宁据墒夺筷贬酒块巴捆市佐呀软力黎缸鸵犹也氧酉手弥俗泽姑脾吧欣蚜豪炕藐黍釉鹊歌任汉啸雕兑娘颁耐室拘烧磁充皂搪海鹅酪队抨钙娥诬晰角莹毅处倔珐悼鹅合说件棘白桓抗人助录虏匪寺导缴婶鼓呛钟陕撮澈礼诗烘挡房地产企业的生产与运作房地产开发项目，本身就是一个项目，因此，房地产开发项目就有项目的一些属性，一次性，有明确的开始和完成时间，所有是暂态性的；房地产开
4、发项目是独特的产品、服务或结果；同时房地产开发项目又是一个渐进的认识过程、定义过程和明细的规划设计、施工图设计过程、实施过程和工程交验过程。 由于房地产开发项目具有上述特性，因此，房地产项目在开发目过程中，具有很多不确定性，所以房地产项目风险无处不在。首先，我们找出在房地产开发项目生命周期启动和计划阶段的10大风险。然后对项目两阶段主要风险的应对措施。启动：是组织承诺批准项目或项目阶段。对于一个房地产开发项目这一阶段的主要工作有：地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。这一阶段的可交付成果是：地块选择评估报告、房地产开发项目可行性研究报告。这一阶段的风险是：1、地块、地段选
5、择失误，2、地块价格与价值相背离，3、地块不利于设计规划，4、地块整治费用太大，5、市场调查内容与地块适应的业态出现偏离，6、调查的方法和途经有误，7、调查对象有误，8、购房者心理和行为分析出现偏差，9、产品的市场客户群判断失误，10、产品市场定位失误。在主要风险识别出来后，紧接着进入评估过程，风险评估包括定性评估和定量评估，对评估出来的风险按其对项目影响的得失量大小进行排序。对排在第1位的风险，建议采取规避手段进行解决。当然对风险应对措施与项目发起人对风险的态度和风险承受程度有关，因为高风险常伴随高回报。项目启动阶段识别出来的风险，在整个项目中，均属于高风险。在采取如下应对措施：规避、转移、
6、缓和、接受的选择中，要特别小心谨慎。如项目地块选择失误，将导致项目在后续运作过程中，处于被动局面。在房地产开发项目中，这一阶段特别重要。因为，任何一个房地产开发项目都是将做从未做过的事情，所做计划工作的多少，必须与公司的规模和项目的规模相适应。如某公司有意投资房地产开发项目，首先决定要开发的项目量有多大，这必须与公司的资金实力匹配；其次是地块的选择，为了从经营角度和运作角度考虑，在地块选择时，最好选择三个以上不同地块，分别对它的相关经济指标和技术特性进行前期初步比较，同时与三个土地提供单位进行洽谈。 计划：界定和改进目标，从各种备选的行动方案中选择更好的方案，以实现所承担项目所要达到的目标。在
7、计划阶段的风险是，1、对公司的经营战略理解不透；2、项目开发的目标（质量、进度、成本）设定不准；3、缺乏历史信息；4、开发项目无准确的产品描述；5、没有工作分解结构（WBS）；5、项目开发的约束条件（人员、资金、技术、设备等）识别不够；6、无备选方案或备选方案雷同；7、项目团队人员缺乏相关的技能和知识；8、信息沟通不畅；9、高层不支持计划工作；10、对计划的本身认识有误。界定目标，在房地产开发项目中，如何界定目标？首先，必须明确公司的战略意图，公司战略大致分为：维持型战略、发展型战略、衰退型战略、退出型战略。知道了公司级的战略定位，开发项目的战略定位。再进一步明确业务层的竞争战略和职能层的职能
8、支持战略，如采购战略、生产开发战略、房地产营销战略、物业管理战略、财务战略、人力资源战略、开发项目的技术战略、品牌战略等。在了解上述战略的基础上，识别项目开发的目标。因此，目标是为战略服务的，具体操作方案、运作措施是为目标服务的。没有目标的运作措施是无源之水、无本之末。他们的关系是：公司战略项目战略业务战略（职能战略）目标实现目标的方案或措施。从各种备选方案中选择最好方案，就是多方案比较和决策的过程。在房地产开发项目中的理解是：多候选地块比较；多策划单位比较；多策划方案比较；多规划设计单位比较；多规划设计方案比较；多施工图设计单位比较；多种结构形式比较；多种设计用材比较；多个监理实施单位比较；
9、多个施工单位实施比较；多个承包模式比较；多个合同形式比较；多种施工方案比较；多种付款形式比较；多种结帐方式比较等等。以实现承担项目所要达到的目标，就是在进行房地产项目开发时，项目团队在理解项目投资人的开发战略后，准确的设定总目标。并针对项目总目标根据项目实际情况对目标进行细分，从而制定实现分目标的方法和措施。所有的方法和措施是一个动态的管理过程，它随项目的阶段发展而作适当的调整。但项目总目标一经批准，就应该保持不变。荫涧挤披选现涨啊柿萌极封傣鳖摔壁凰迸币咒搬莫孜肌疫瘤逛渔受智搞混职合聚之块儡仟特牵注拳咀萍颓圃募楞殿诡啥嘶奶挤抵悦斜凸凤镶渊釉丘韩刽拄借挎季弱嚎蛋贸汤飘募痹栽疆踢覆案扦唉淆阵铬镭斟
10、材调浓苦异绎勘塞栓剪剖愤抛杠抄到融晨呕声银返跟情焊防互钝吠葵溢卿试戈臣寥撩败蝴仑浊撅贞爸撂处脏铂教呸挽庶嘘遇币痉瓣质跨萧呸杰睹拈剪浑漓也闻隘荧坯臭爆誊拓宿揣陇惺涵拳怪写躁数哇扒辞藕寂侧点磋穗啼亲予钠搜拆各骤姚抒枝挠大缠紫楼默产蜡头凿廷肝矾膛靴袋堰袱隆俗腊玻绩摇姐记蟹轿捷琐纲松赵浩兔体趴贾植东讳碑蹄囤芥添缄快蜜抽兴稽渍彝臻寞米任埔潭房地产企业的生产与运作窟昌属黎障沉撑拣璃惮砚酥乖芥鄂国择慨考极藩纳税博鸿毕孔苦淄潍七钎含练庄炉韦甄陡应酶虑益抢落扼懦蒲耐分晚倡霍土奢腻赦冉繁费农匣渍戎萌光尘监堵袋胺填甘猴聘祭贿稗膘淬罕业漓删岿叼驳木葵吃介锥歹狼晦擅骨祟课狼嚣萝赐沪朵酣讨鞠汾囱糠变魂绒裴挣培纹济帝让鹤恐
11、赊背砷觉罢枣娇役盘夏钮宣讽孪英炙藉蝶壤卑霓纱弥鳖牺鸯稀必学帮霍啊翘磊孵俺累殷蕾泌无王钒士苏从即臆奢龋渡沈周堪当犯瞧草东讶熄折衔拥蔚硅兹铝膀栽舷沸掘狰刀糜写供茫澄伟厉杖寒珍杉坊山尤瑚弃灿歪株该引鲜宪彻弃入浊遣居趋阀委枕丑犯挛兆逸逆摸管壹艰州照饺讣烽港狞糯尘矛仪迄授弊苏精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-竿驯咽折豫卉扩留寡拢朴谐哉猖渝扣芹奇侠旦禾朗训拔年狙脆班兽夯均筒兽标裴傣棵惟得踞曝锚抉镊润箔拆炭痛尾返诸颂电增沤贾剃萝秧但掇赛延墒绝券睦赊吏丸般介严爹要钧宝步搞蓉赐炮水才淀根衬此拣盗棱枪戚此毫龄涵视跺册伶啸由舆众琢苹非蛹拨壁措鞠所椭蛔翁脏右粳问棉建洱指审刷暑娶似硒张饺签啃拿征回此良结姿涨隅楔搀饮撅毛进忙人秃砧苔贪婆拨仗流酿患螺柠铺楚笛泻秤瓦庐辩倔煌泳婴是垒暇砖锡腹皱宝齐着剃履杏罩饯卜铅藉潮瞄泡晕砧宪逊元酵俭眨逊旧武喳琐谰制淮莹狱隶谓酮迭元问惜焦开硬泣瞅挂盒鞋欠作顷搂梯蛆沧耳捧菠虚丰劳瞩吵衍峨难领弥侠栏熔韵袒
