1、酒店物业管理方案酒店物业管理客房服务手册1.0 客户服务部工作内容概述2.0客户服务部员工岗位职责3.0客户服务部规章管理制度3.1物业验收制度3.2入住管理制度3.3二装管理制度3.4投诉处理制度3.5报修管理制度3.6拜访客户制度3.7清洁管理制度3.8绿化管理制度3.9形象策划管理3.10总台管理制度3.11安全管理制度3.12防火管理制度3.13客户档案管理制度3.14物业管理保险制度3.15有偿服务收费制度3.16客户迁出管理制度3.17商业推广活动管理制度3.18公共场地使用管理制度3.19突发性事件或异常情况处理程序3.20员工培训制度3.21管理稽核制度4.0定期检查与工作评估
2、5.0与物业管理相关的主要政策法规内容1.0客户服务部工作内容概述1.1概述客户服务部负责对客户的服务和公共地方的管理工作,是物业管理公司的窗口部门，承担着办理客户进驻及二次装修手续、进行日常感情沟通与常规服务、收集反馈客户意见与建议、督促与协调相关部门处理客户诉求、监督稽核其他职能部门服务质量、执行物业管理公司各项管理方案等多项重要工作。在客户服务方面，首要任务是推动客户的教育，使他们进驻广场后明白要遵守公共规则、爱护公物、维护客户合法权益、及促进客户彼此间之睦邻关系。作为客户的代理人，有必要在客户入住时向客户解释有关设备设施的能量配比情况及供应情况，使客户有所了解，让客户明白水电费计算方法
3、、电梯和手扶电梯的数量及使用方法、空调设备及其供应时间，加班之空调费及客户提供的物业基本设施。客户服务部有关人员负责解释有关签署租用合同的条款后，应将需要办理的各项手续（如入伙手续、装修手续）及退租程序等，编制成用户手册、装修手册提供给客户参考。客户服务部应配合其他部门共同管理公共地方清洁、维护公共卫生及养护公共设施，使管理能发挥其应有之功能，从而达到为客户提供舒适、优雅、整洁、安全的生活、工作环境的最终目的。1.2客户服务部的主要工作内容1.2.1保持物业管理公司同业户的联系，通过与客人接触和定期用拜访收集、整理业户信息和需求，并及时传达给有关部门作为工作指导和决策依据。1.2.2安排新入驻
4、的业户办理入驻手续，领取钥匙、核验能源表底及填写单元设施交接单，协助业户办理装修申请，负责安排业户的搬家事宜。在业户配合下，作好身份登记及制证工作。1.2.3配合工程部、保安部对二次装修进行管理，及时纠正违章施工。1.2.4核发及催缴物业管理费、能源费及其他相关费用。1.2.5拟订部门总结、计划、班次安排，部门文件整理及归档工作，建立客户档案和二装施工管理档案。1.2.6监督和提高保安、工程、清洁等部门的服务质量和工作效率，并相应提出合理化建议。1.2.7每日进行多次大厦内全方位巡视。1.2.8制作客户水牌并根据实际变化及时更换。1.3客户服务部员工基本要求：1.3.1服务态度，文明礼貌；1.
5、3.2服务行为，合理规范；1.3.3服务效率，及时快捷；1.3.4服务效果，完好满意。2.0客户服务部员工岗位职责2.1客户服务经理工作督导：物业总经理直接下属：客户服务主任/清洁主管/夜班经理岗位职责：1、收取及审阅大厦的巡楼报告及每天的投诉记录，并处理跟进；2、编制及安排各级管理员工轮更表，并报行政人事部；3、定期对大厦清洁、绿化进行监察协调；4、监督客户服务主任的工作；5、遇有紧急事故，协助处理善后工作；6、制定本部门的规章制度及员工守则；7、每周召集部门所辖员工召开工作会议；8、督导各客户服务助理的工作；9、接受及处理客户投诉，并予记录，重要事件向上级报告；10、协助追收管理费之工作；
6、2.1客户服务经理工作督导：物业总经理直接下属：客户服务主任/清洁主管/夜班经理岗位职责：1、收取及审阅大厦的巡楼报告及每天的投诉记录，并处理跟进；2、编制及安排各级管理员工轮更表，并报行政人事部；3、定期对大厦清洁、绿化进行监察协调；4、监督客户服务主任的工作；5、遇有紧急事故，协助处理善后工作；6、制定本部门的规章制度及员工守则；7、每周召集部门所辖员工召开工作会议；8、督导各客户服务助理的工作；9、接受及处理客户投诉，并予记录，重要事件向上级报告；10、协助追收管理费之工作；11、检查大厦管理日志，跟进所列问题；12、跟进处理突发事件；13、编写部门管理月/年报告。2.2客户服务主任工作
7、督导：客户服务经理直接下属：客户服务助理岗位职责：1、收取及审阅大厦的巡楼报告及每天的有关投诉记录并对重点内容进行归纳；2.、具体负责对大厦清洁、绿化工作进行监察协调；3、负责对客户服务助理的工作做出安排并进行指导；4、遇有紧急事故，及时向上级报告并协助处理善后工作；5、协助客户服务经理制定本部门规章制度及员工守则；6、督导外包单位的各项工作；7、接受及处理客户投诉，并予记录，重要情况及时向上级报告；8、制订一般之文书通告表格等工作；9、配合客户服务文员收缴管理费；10、检查大厦管理日志；11、协助处理突发事件；12、期整理大厦之客户资料；13、行上级所指派之工作；14、悉管理处各项管理制度、
8、收费标准及其构成、客户情况；15、责办理客户的入住以及客户的退房手续，装修审查；16、责装修档案，客户档案、管理处文书档案的管理；17、责大厦的公共钥匙和未入伙的住户钥匙的管理工作；18、时安排客户服务助理向客户派发各种费用的交费通知单；19、责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案；20、责制定节假日装饰花坛的摆放方案。2.3客户服务助理工作督导：客户服务主任岗位职责：1、期对大厦清洁、绿化进行巡视，发现问题及时记录并向客户服务主任汇报；2、有紧急事故，协助处理善后工作；3、受及处理客户投诉，并予记录，及向上级报告；4、客户办理车位手续；5、录大厦管理日志，跟进所列问题；6、时巡视检查
9、清洁及绿化设施情况；2.4前台接待员工作督导：客户服务部主任岗位职责：1、迎送客户，主动问候，站立服务；2、悉各公司入住情况，物业管理公司各部门的职能；3、受客户询问；4、持总台清洁；5、真做好交接班记录；6、助保安对出入大厦的人员进行检查，如发现可疑人员，立即报告保安部门。2.5文员工作督导：客户服务经理岗位职责：1、须按时上.、下班，礼貌待客，准时优质完成领导所要求完成的文档编写及保存工作；2、录每天之维修投诉记录，并了解处理进度。收集投诉信息后将资料整理汇报客户服务经理；3、极地学习并提高本职技能，不但操作熟练，还需懂得日常维护、保养。4、期对本工作台的机器设备进行维护，做到每日一清查每
10、月大检查。5、收物业管理费及其它费用；6、期整理大厦之客户资料；7、养得体的言行举止，树立良好的企业形象。8、客户提供传真、复印、打印等有偿服务。客户服务部管理架构图：客服经理客服主任客服文员客服助理前台接待客户服务部管理架构图：客服经理客服主任客服文员客服助理前台接待3.0客户服务部规章管理制度3.1物业验收制度3.1.1制度内容物业管理企业对从开发商接管物业的系统图纸接收、工程设备设施清点检验直至确认接管物业无重大遗漏问题的工作过程进行管理。主要验收的内容包括有关图纸的接收、消防验收、工程验收等。所有工程验收都应由发展商牵头进行。3.1.2适用范围适用于物业管理企业从发展商经过竣工验收后的
11、物业接收到本企业进行管理的检查过程。此项工作将为接管物业后的日常管理奠定基础。3.1.3管理标准1、建房屋接管验收的标准1主体结构：(1)地基基础的沉降不得超过GBJ7(建筑地基基础设计规范)的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；(2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值(GBJ10-钢筋混凝土结构设计规范)；(3)木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206木结构工程施工及验收规范中2.1.1条的有关规定；(4)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；(5)凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11(建筑抗震设计规范)(6
12、)外墙不得渗水。2屋面：(1)各类屋面必须符合GBJ207(屋面工程施工及验收规范)中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；(2)平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；(3)阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。3楼地面：(1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角；(2)卫生间、阳台、盟洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；(3)木楼地面应平整牢固，接缝密合。4装修：(1)钢木门窗应安装平
13、正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度：(2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门均应装设铁栅栏；(3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；(4)门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；(5)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；(6)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角；(7)油漆，刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。5强电：(1)电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，
14、连接点，必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MOhm/KV；(2)应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置；(3)照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置准确；(4)各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合GBJ232(电气装置安装工程施工及验收规范)的要求；(5)电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声相震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全役备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程，试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求；(6)可电视信号有屏蔽影响
15、的住宅，电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置共用天线；(7)除上述要求外，同时应符合地区性“低压电器装置规程的有关要求。6水、卫、消防：(1)管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、，无滴漏。水应试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求。应按套安装水表或预留表位；(2)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；(3)卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；(4)卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活；(5)水泵安装
16、应平稳，运行时无较大震动；(6)消防设施必须符合GBJ16(建筑设计防火规范)、GBJ45(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格签证。7采暖：(1)采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行；(2)锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；(3)炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉膛之间不得互相磨擦，且无杂音，不跑偏、不受卡，运转应自如；(4)各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活；(5)炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密
17、，风室隔墙不得透风漏气；(6)管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固；(7)设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象；(8)锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消烟减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求；(9)经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能和采暖室温必须符合设计要求。8附属工程及其他：(1)室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合GBJ14(室外排水设计规范)第二章2。3。4节的要求。管道应顺顶直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；(2)在化粪池应按
18、排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；(3)明沟、散水、落水沟头不得断裂、积水现象；(4)房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象；(5)房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合有关规定；(6)挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物；(7)单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过渡厨房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求；(8)群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。2、有房屋接管验收的标准1质量与使用
19、功能的检验。在以CJB(危险房屋鉴定标准)和国家有关规定作检验依据；2从外观检查建筑物整体的变异状态；3检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度；4检查房屋使用情况(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况)。5危险和损坏问题的处理：(1)属有危险的房屋，应有移交人负责排险解危后，始得接管。2、有房屋接管验收的标准1质量与使用功能的检验。在以CJB(危险房屋鉴定标准)和国家有关规定作检验依据；2从外观检查建筑物整体的变异状态；3检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度；4检查房屋使用情况(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况)。5危险和损坏问题的处理：(1)属有危险的房屋，
20、应有移交人负责排险解危后，始得接管。(2)属有毁坏的房屋，有移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。(3)属法院判决没收并通知接管的房屋，在法院判决办理。3.1.4工作流程1、未验收前，驻场经理须联同工程经理与发展商、承包商招开协调会议；2、承包商及供应商呈交一份竣工验收及交接计划表和组织架构；3、场经理组织管理处各部门制定楼宇接收联检方案，提交发展商审批。4、图纸资料移交清单对产权、技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式通知发展商及/或承包商提供。5、按设备移交清单对楼宇各类设备按规格进行对照检查；6、现设备设施与移交清单不符或有
21、缺漏的，管理处应以书面形式通知发展商及/或承包商予以解决。7、各单元的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查结果记录在接管检查记录表中，对发现的问题应书面通知发展商/及承包商予以解决。8、所有有关资料归档。9、保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，管理处应报发展商及/或承包商物业验收工作流程图开始收楼业主客户代理人递交客户委托书、本人证件核对有关证件陪同客户收搂满意不满意酒店红线以外物业管理方案为实现会展建筑群项目物业服务连片管理以及资源整合，切实保障建筑群项目的整体景观形象、安全维稳和环境卫生，特制订此酒店红线以外物业管理方案。本方案中涉及的主要管理项目包括保安、保洁和绿化相关物业服
22、务工作。酒店地上面积约为13700平方米，其中景观面积5886平方米，地上标准停车位24个，地下停车位53个（其中残疾人车位2个），针对实际情况，拟定初步管理方案如下：一、管理目标1、总体目标。在全面接管五星级酒店外围保安、保洁以及绿化工作的前提下，通过严格管理与优质服务，全面提高管护范围内的环境卫生、安全管理、绿化养护水平，进而达到辅助提升会展建筑群项目和五星级酒店整体形象和知名度的目标。2、职责分工。其中保安部负责酒店外围广场安全、停车和生活秩序的维护，提供相应的物业保障。衔接公安、消防、交通相关部门工作；保洁部负责五星级酒店外围广场地面的日常保洁，以酒店管理公司工作标准，做好卫生清洁工作
23、；绿化部负责酒店外围所有绿化带的苗木、草坪和植被的养护管理工作（不含水景设施以及外围设施、设备）。（不含水景设施以及外围设施、设备）。二、管理模式结合展览中心和甘肃大剧院的物业管理模式，五星级酒店建筑红线以外的物业管理工作，在甘肃会展物业管理有限责任负责实施工作。结合酒店工作标准和服务标准，做到严格考核、人力统筹、连片管理。三、人员配置根据管护面积以及实际工作情况，人员编制如下：管理人员1人，负责酒店物业工作的整体安排，并作为物业公司联系人与酒店公司进行业务协商。保安：12人，实行三班两倒制，每班4人保洁：6人，实行早晚班制，每班3人绿化工：4人，实行每班3人倒休1人制四、费用计算标准根据会展
24、公司薪酬管理标准，上述人员配置所需人力成本和其他费用明细如下（每年）：单位：元项目薪酬标准管理人员1名2200(基本工资)*1.692(工资附加费)*12(月)=44668.80保安12名1700(基本工资)*1.602(工资附加费)*12(月)*12人=392169.60保洁6名1300(基本工资)*1.602(工资附加费)*12(月)*6人=149947.20绿化工4名1800(基本工资)*1.602(工资附加费)*12(月)*4人=138412.80置装费22*1000=22000.00（工资总额的10%计）管理费747198.4*10%=74719.82（以上费用的10%计）税费821
25、918.22*5.6%=46027.42（上述费用总和的5.6%）合计：867945.64元/年（上述费用总和）注：根据市场现状，人力成本每年上涨幅度约为10%。）根据上述项目计算收费总和为：867945.64元/年（第一年）。五、总述本方案内容本着人力资源整合、人力资源共享的原则，合理制定人员定额和计费标准，在不断提高服务质量和服务水平的基础上实现会展建筑群项目物业连片管理的目标。酒店式物业管理方案酒店式物业管理，顾名思义，就是把星级酒店式服务及管理与物业管理融为一体。业主回到家，就像入住豪华的星级酒店一样，并且会比住酒店更感到亲切。首先，我们先了解一下什么叫酒店式服务。从酒店管理的内涵来分
26、，主要可以归纳为以下几点：第一、硬件的档次达到相应星级酒店的配置标准。如：装饰材料的选用、卫生洁具的选用、配套的娱乐设施和服务项目以及相应的设备设施等。第二、软件服务达到星级酒店的规范标准。如：服务意识、仪表仪容、礼节礼貌的规范和各类服务操作细则的标准等。所有的这些是建立在酒店的人力、物力、财力的基础上。使得宾客进入酒店以后能享受到便捷、舒适、豪华的服务。物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮、整治和管理，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。目前，随着人们生活水平的提
27、高，市场竞争越来越激烈。物业管理作为服务行业，必然要走专业化服务的道路。从而推出了酒店式物业管理的概念。酒店式物业管理的以人为本服务理念，让业主在完美的居住享受中完成对住宅、对人生的终极追求。传统的物业管理吸取星级酒店式物业管理的经验，一切从微笑、“您好开始，关注生活中的一点一滴，注重每个细节服务，悉心呵护您与家人的生活。杭州绿园作为我们绿城集团首次推出的高规格、上档次的高层住宅小区，无论是建筑风格还是装饰用材均达到三星级酒店的标准。小区的物业管理由五个方面内容组成，将酒店管理的标准和物业管理的内容进行比较，我们认为有许多不同之处。结合这两点，我们拟定了杭州绿园的酒店式物业管理方案：1培训物业
28、管理为一项由人力主导的服务行业，物业管理的第一线管理人员必须接受专业的特定训练。除灌输现代化酒店式物业管理知识外还包括其他项目，如领导才能或公共关系等课程。培训计划将以理论与实际并行，并配合适当的演练，才能熟悉和实际体会突发事故的应变措施及程序。1.1全体员工培训1.1.1员工手册1.1.2公司概况1.1.3礼貌礼节、仪表仪容、服务意识1.1.4物业管理的概念1.1.5管理处岗位设置，各岗位职责及基本操作规范1.1.6物业治安管理制度及各项措施1.1.7物业消防管理制度及消防基本知识1.1.8突发事件处理程序1.1.9物业及主要设施设备的概况1.2工程人员培训除了上述培训内容之外，另加插以下培
29、训内容：1.2.1日常工程运作，各主要设备的操作及维护要点1.2.2突发事件处理1.3文员培训除了上述1.1的培训内容之外，另加插以下培训内容：1.3.1管理处文档管理程序1.3.2每月考勤的统计1.4客服接待员培训除了上述1.1培训内容之外，另加插以下培训内容：1.4.1接听电话的规范1.4.2投诉事件处理程序1.5保安员培训除了上述1.1培训内容之外，另加插以下培训内容：1.5.1保安专业知识培训1.5.2迎接业主服务标准培训1.6管理人员培训1.6.1治安管理1.6.2应急措施1.6.3物业运作1.6.4基本财务操作1.6.5行政人事运作1.6.6工程运作2移交物业，用户装修及搬迁的管理
30、服务绿园的房产交付在即，装修及搬迁是物业管理的一个特定阶段。牵涉到租赁代理、用户、装修工程承包商、装修施工人员、工程维修人员及管理员工等各方面。对物业的整体管理、保安、清洁等均构成极大的影响。故制定一系列搬迁流程及装修指南。内容包括如下：2.1移交物业单位和租用户的程序2.2装修工程及物料搬运控制程序2.2.1装修单位及证明，联络人电话或其他联系方式2.2.2估算装修工程日期2.2.3装修物料的运送时间表2.2.4每天工作人数2.2.5装修时临时水电供应与保证金及费用管理处工作3.1文档管理3.1.1建立业主档案，做好保密工作3.1.2受理业主投诉，做好投诉记录，及时上报管理处主任3.1.3负
31、责管理处所有文档的打印、收发、存档工作3.1.4做好管理处员工考勤、人事管理工作3.1.5定期校对园区业主的联系资料3.1.6小区工程图纸档案管理3.2物料管理3.2.1负责采购管理处的办公用品及维修材料3.2.2办公用品及维修材料的仓储管理3.2.3负责发放、考核、统计办公用品及维修材料3.3巡视管理3.3.1负责巡视小区内的各楼层安全、装修、保洁等工作3.3.2协助客服中心收缴各项费用4保洁服务制定保洁各岗位操作规范，保洁做到定人、定时、定地点、定内容。具体内容涵盖如下：4.1室内保洁4.1.1上班后根据领班安排的任务进行执行。以从上到下、从里到外或顺时针方向进行楼道的清洁卫生工作，保持地
32、面、玻璃、墙面等各种装饰物的清洁，保持周围环境整齐。4.1.2正确使用工具、设施、节约用品和原料；发现设备损坏、丢失、断水断电等不正常情况及时报告。4.1.3清洁防火通道楼梯，每日用清水拖擦，并保证垃圾桶内无堆积，楼梯无垃圾，烟头、纸屑等。4.1.4对扶梯和电梯应经常擦，电梯内地毯干净无污迹及杂物，电梯内的不锈钢干净光亮，保持干净整洁。4.2会馆保洁4.2.1对大厅地上有的摆放的家具、沙发、电话、烟筒、台灯、服务台进行清洁打扫，使之光亮无尘；电话无污渍，无异味。4.2.2勤换客用烟缸，确保烟缸内烟蒂不超过3个，换时将干净的烟缸盖脏的上面一起撇下，然后换上干净烟缸。4.2.3及时擦拭立式烟筒，确
33、保烟盘烟蒂不超过3个。4.2.4用地拖对地面进行循环拖擦，始终保持地面清洁。4.2.5操作过程中根据实际情况，适当避开客人和客人聚集地区，待客人离散后，再予补拖。4.2.6遇到下雪或下雨时在大厅出口处放置踏垫，以防客人滑跌。并定期将踏垫拍打除尘或洗涤。4.3室外保洁4.3.1每日以顺时针的方向清扫园区的卫生，做到地面无垃圾、无杂物、保持周围环境整齐。4.3.2每日早、中、晚三次清理园区内的垃圾箱。4.3.3做好儿童嬉戏区内设施器材的维保与清洁。4.3.4夏季做好游泳池周边环境的清洁工作，春、秋、冬季做好游泳池内的清洁保养工作。4.3.5每日做好地下室的清洁管理工作，以从上到下、从里到外的顺序进
34、行清扫，确保地面无垃圾、无积水、四周环境整洁。4.3.6每日早、晚两次清理垃圾中转站，做到无异味、无蚊蝇、保持四周环境整洁。4.4建立保洁制度大厅清洁服务标准楼道清洁服务标准客用洗手间清洁服务标准会馆客房清洁服务标准电梯清洁保养服务标准PA清洗服务标准地下室清洁服务标准园区清洁服务标准游泳池清洁维护制度玻璃、镜面清洁操作标准防疫综合操作标准游泳池更衣室卫生操作标准垃圾房岗位操作标准园区管理工作标准5工程组服务管理酒店式工程管理主要体现在有计划的事先维修和应急维修相结合的管理模式，具体涵盖如下：5.1建立健全的设施设备台帐，档案。5.2建立健全的设施设备的维保内容和详尽的实施计划，严格按照计划进
35、行周期维护保养。变更计划必须有变更手续，说明原因报工程管理部门批准备案。5.3建立健全维保质量检查制度，每一次维保、维修的结果均对管理处和其他保修单位（如业主、商铺等）有一个信息反馈和质量认定手续。5.4建立报修、接单、派工、维修、检查各个环节地责任制度。逐步纳入经济考核和技术考核的体系中。质量、职责、利益三者有机结合。5.5强化维修人员服务意识和服务规范。有明确的时效和工作的量化。不能直接修复也应向报修方和管理处说明情况。作出修理、修复时间的承诺，并按时保质完成。5.6管理处直接管理维修人员，提高维修的效率和修复质量的认同度。5.7强化节能意识，有计划地做好能源管理工作，采集工程管理中最新的
36、节能技术信息。并有效而经济地运用到设备的运行管理中。使得能耗控制在同行业内的较低水平。直接降低物业管理的经济成本。5.8有计划地对工程维修人员的劳动技能、维修水平、服务意识等进行培训。达到星级酒店维修员工的素质。5.9室外园林设施养护5.9.1绿地附属设施完好、分布合理、放置整齐、保持清洁。园路、地坪平整，无大面积破损、无积水、无淤泥。5.9.2亭、池及其它园林建筑保持完好、整洁。5.9.3金属构件设施无明显锈斑、油漆剥落现象。5.9.4供水、供电、排水、喷灌等管网设施维护良好。5.9.5各类标识如指示牌、禁令牌、宣传牌等放置合理、醒目、完善、规范。5.10建立工程服务管理制度设施设备维保方案
37、设施设备维修保养年度计划表电梯维修保养规范电梯困人救援规程电梯运行检查规定电梯机房管理制度设施设备巡检制度水泵维护保养制度公共区域巡检制度照明系统维护保养制度房屋共同部位维修保养管理规定能源管理制度断电断水紧急操作规程维修工管理制度水泵操作规程6绿化维护与保养指小区绿化养护的整体质量，内容有植物养护、树木存活率、设施维护、土肥标准、病虫害防治标准、卫生标准及管理标准。6.1植物养护标准：养护要重视和体现植物造景，对植物群落进行合理养护，使植物季相分明，生长茂盛，营造优美植物景观。6.2随着植物生长的各个阶段，应不断进行调整与充实，使植物群落完整，四季有花，黄土不裸露，保持叶面清洁，有整体观赏效
38、果。6.3树木及时修剪，无徒长枝、病虫枝、过密枝、枯枝、伤损枝；宿根植物及时翻种、断根、间删；植物无死株。6.4树木成活率标准：树木成活率98%以上；树木保存率100%。6.5花卉植株生长健壮，花色艳丽，始花期方可上花坛种植，株行距适宜，不露底土。无缺株倒伏，无枯枝残花，无杂草垃圾。6.6草种基本纯正，生长茂盛，有一定厚度，草根不裸露；草坪无明显枯黄现象，草高不超过6cm；草坪边缘线清晰。6.7草坪基本无杂草、无空秃，护栏等防护设施完好美观；草坪保持整洁，不得有石块、果壳纸屑及其它垃圾。6.8病虫害控制，基本无病虫害危害。食叶害虫危害的叶片每株不超过5%，刺吸性害虫危害的叶片每株不超过10%，
39、无蛀干性害虫的活虫，活卵。6.9建立绿化维护保养制度绿化工作标准机械剪草工作标准植物修剪整形操作标准室外花卉管理标准室内盆景维护保养标准绿化环境布置质量标准绿化日常工作服务质量标准绿化保洁工作质量标准特殊情况处理标准绿化操作安全管理标准病虫害控制管理标准安保管理7.1治安管理7.1.1实行24时间全天候巡逻值班，对本区进行固定岗、巡逻流动岗、闭路电话监控、周界报警系统、可视对讲系统实行有效管理。随时监控本区的治安情况，发现治安隐患及时排除、制止。7.1.2主入口保安门岗二人，其中一人兼起门童行李接送服务。7.1.3负责本区流动人员、暂住人员的登记、管理，执行公安机关人口管理规定，制止诸如收废品
40、、商贩等闲杂人员进入小区。7.2消防、监控管理7.2.1不准随意挪用、移动消防器材、堵塞消防安全通道，共同维护好消防设施。7.2.2当发现火警火灾时，应保持冷静，不可惊慌失措，迅速查明情况并向保安部和管理处报告。7.2.3各通道、楼梯出口部位要经常保持畅通，疏散标志、安全标志和安全指示灯要保持完好。7.2.4消防、监控室管理。7.8车辆管理7.8.1负责本区的机动车辆管理，自行车管理。维护本区交通秩序，保障区内车辆行人安全。7.8.2地下停车场管理，包括标识、地面、灯光、空气等。7.8.3车辆进出登记管理。7.9建立保安管理制度临时动火、焊割作业安全管理规定装修施工场地消防安全检查管理消防工作
41、制度定期消防安全检查制度消防教育培训制度灭火器管理规定消防中心工作守则消防报警信号处理程序火灾紧急处理方案失火事故调查程序停车场管理规定停车场突发事件应变措施消防设备运行规定保安监视系统运行管理规定客户服务管理8.1建立绿园物业服务指南，将楼书表述的各项服务内容在服务指南中加以说明，包括“专项有偿服务、配套有偿服务和免费代办服务”。8.2做好接待服务，为业主提供查询、预订（包括会馆娱乐项目的预订）和信息传递工作。8.3做好钥匙管理、借发工作。8.4做好商务服务工作，为业主提供打字、复印、传真服务。8.5建立业主信息档案，以便更好地为业主提供温馨、舒适的个性化服务。8.6强化园区的各类信息数据收
42、集、整理、归类、以便和公司的电脑管理体统接轨，为公司发展作出贡献。8.7建立VIP业主服务标准，对小区贵宾级业主做好相应服务工作。8.8及时通知工程组需维修的项目，并做好记录和报单工作。8.9对有关方面的通知、报告要及时整理，有不明之处要立即核实，并通知管理员发放给小区业主。8.10做好物品的借用和出租工作，将业主的遗留物品进行分类管理。8.11负责园区内业主的信报管理工作。8.12建立客户服务制度接待来访业主工作标准接待VIP业主服务标准钥匙管理标准客人遗留物品处理规程征求业主意见服务标准客户中心服务标准设备设施报修管理规程建立绿园服务指南建立收费服务规程建立物业服务各项操作规程业主邮件、报
43、刊的收发标准9会馆服务管理9.1会馆服务员做好对客迎送服务，以便客人在进入会馆时感受到酒店式迎客之道。9.2每日做好会馆的各项服务工作，包括台球、乒乓球、阅览室、棋牌、客房、小超市、游泳池等。9.3建立洗衣收发中心，将业主每日所需清洗的衣物进行登记分类，并联系外部洗衣中心，将洗净的衣物送还给业主。9.4制定会馆服务制度迎送客人服务标准洗衣门市服务标准台球服务标准棋牌服务标准客房清洁服务标准健身房服务标准泳池服务质量标准游泳池急救标准程序客人意外受伤处理标准客人损坏康乐设备处理标准老年活动室服务标准幼儿托管服务标准超市服务标准10社区文化建设物业公司和业主的沟通是物业公司一项不可缺少的工作。除了要为业主提供优秀服务和高效管理以外，还必须化大力气加强社区文化建设。开展丰富多彩的业余文化生活，以活跃社区文化气氛，以增进物管公司和业主间
