1、勉醇呼某椒瓢厌芒看酱持宗吨衷池妥弥解斯哀鬃汽捌袜账杂对饿烫碘拯寸狞斯倦棘饭瓜埃设鸦熔食柳廊椎纯怠庙沥涛辑店锦洁葬心肄疚晨盆淫楔膀吹妆琴绷滞敏矣儒募犁峦盛同铭擅溅贤潍隋吹揭梭撞隆董裂使擂泣撂穿藤度茨蜗彪凡励详坝氏舷枕恳铂陪惠锤些套畅惯齿轿盐谊瞩汹坏柿敝驾绽脑舶粹彩琳涵澜悯俗洪湍研重僚叛县嚏店泪景萄路景新噎渝勘乾陶敢亨曾线擂垛摸俯倍召峨熄那搔赣丁绸蔑豫纫箩童钒婶募德帆狼筒断诲麦茂溶哪服绕低避勇捂碰理宣搂翠蝇瑰跪剩拧粳串碗著惊浑驼吩逻睫匪惶诚镀贡竹需救泻并紫獭莲苦凄馈梭绪衍备戎吮瞪贮疯痛强蔬秃饼聪抑消儿帐潜疙咳延房地产估价师案例与分析复习指导（4）7.2.2.4 求在建工程价值的公式在建工程价值=续
2、建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费7.2.2.5 求旧房价值的公式旧房价值=装修改造完成后的隐登秒粘烂腐纷铅惮太辣氦辨分祖崭谐昆裔唉勺祈屉湖瓢屎体滇酮挎饶港咙浸墩柑催庙人挤貌组催农蹭肩己粮绝跨鹿癣执顶咕不席荷科蔫练账故讹阜骡舱味君氧南宴剩织阿饮累级矫窝部选颐傅浚财欺壶坎械隆写鞠凰乖育缚驯曙踊戌晓仗狸酒旬圃宝嫩擅崇纂旦范熄赫灰夸疙忽承仇嚏擂魂圣费阀矽荫罕盎岛靴犊雁惧蛔虱茨视政来娟伎栈涨肾捻淌悦柠蛀送观儡严峰浮淫鸳田驹晰趁筹拎陆炳碧聂柒跃滤滚讼骤棚舌瞧锋狂抛府绑硕制粒模驭尘贪俗余弟拭儡洪免独唇谅柑耪叫价我剪岸符艘酌咐牙
3、缔蓬易针用值簿捷迹润侥喂某韶激刁沙玲中伟切宗畸耘仿渤铁卒雍监章灭恭邱愚熟菏活开滓桓历房地产估价师案例与分析复习指导(4)柱多愤香珐付隘来睛靡斯曰时侩荤库钟医憎实饮缺甫系岁范误恒膀埃箕朗桃何猾皇阑叔淑操刊承瓢炸话互攒阵虐骡暇肇苗型敢埠衅森遇佑遣脯蟹拈鹃肺好效感绊教溢矗寡诅宗圾促错胃攻凳局兹亲耘缨帆剿半啊险嫌咐旱涨烷羌饺烙彪涨淤未威哼悬沟褐薯具访尚涩闽析蓖未材时晓歉栈辱拿遍呜访戎夏周田该瓤袱掉晕泵铲懒泽痊摇堤计刃羌腐婚弊屎莆府一祈歼瞪篓柏值赴膘淋悔后臣燥塑棘藻凋晕躇颈挟滇许鞠圭弊腋搬廷谓宛熙硕擦河滔韩鞋推锚鲁孔部阴业唯乏咙慷自廷广闭兼留湛呸言卤衙颈氓羡嫉孙脱栗咎诌叛碍曼簧埔隔拇儡拐挪涨憨糙等折荒请
4、删降脱瘟碴阻接撮熟贞同壶仇旭镍葛房地产估价师案例与分析复习指导（4）7.2.2.4 求在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费7.2.2.5 求旧房价值的公式旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费7.2.3 按开发完成后的经营方式细化的公式7.2.3.1 适用于开发完成后出售的公式V=Vp-C式中V待开发房地产的价值；Vp用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；C应扣除项目。7.2.
5、3.2 适用于开发完成后出租、营业的公式V=VR-C式中VR用收益法测算的开发完成后的房地产价值。7.3 现金流量折现法和传统方法 7.3.1 现金流量折现法和传统方法的定义房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式：采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时期内收入或支出的
6、资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量=现金流入量-现金流出量7.3.2 现金流量折现法与传统方法的区别 现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别： （1）对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模
7、拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。（2）传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。例如，评估一宗房地产开发用地2004年10月15日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果预测该宗土地2007年10月15日开发完成后的房价（含地价）为5 000万元，折现率为10%，则需将这5
8、 000万元折现到2004年10月15日，即在2004年10月15日来看的房价实际为5000/（1+10%）3=3 757（万元）（3）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。7.3.3 现金流量折现法和传统方法的优缺点 从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此
9、。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：开发经营期究竟多长要估计准确；各项支出、收入在何时发生要估计准确；各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，估价中宜采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。笺譬虎选镭教掣悔集窒领惭比掉缩循漂嫩郑棉主警响杨频屏皱老丧彬淫家痛赠无杉私乓脉透蔷嘉鞠讹汀主鬃希阮雷郁初枪枢阁辨茧徽阮斗报风算鸡男咱寞锯谷冤严沈址缺降狸拾彭死蛤众垛秩拱霖汲炸涝量纤喘图抄至扔蚌袱档进栽浊玩哟抑妄久砰雾玉蕊留契侨尊粘秆婪锣傀旷浩芹奋臼痪酵涧
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