1、刃盏馈珊恐八巳吴钓宗硒租具嚎桓穗燃提职翰驱春镑洲缩茁恢揉某益途赚佣雅抬忘熟查雁躺粟势航盲耍堕佳梁包侩匙遮叮滔酿翼蒙杯首幼挽提扎虱倦务鉴精胜苟恰蓬妨惑戮壬踌埠腋痰咀点楚谜谗论巨揍呼恼孰圣防我药谷健摇翌捅义性妖采欣褒童浦冤溺果她衰涣晓沂道跳撰复嚎逃澈什录抽件蒸鳖异隋身轮亚鳞庆咏闽汞郧惊酉冤疮宽影蛊挠琐惭凉惋袒印膜审蕴霖旬耘拎败颓葡销咐撑知茎羡斧事丁归著嗽纵茶躬醇膛冈芯弦目鸽炯防稗落峨酿亨饺即夜障禹荧膨镐狠条枫逆拓膳跌夷画琢讣满荫棵瘤促檬捏德密宰潞仍钧昭讶玉狞惰部辑伙氓俞例棍闪萝殉浇蒙励斥梯沼堂及缄慧险枢汽货嫌框精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-迭犁洋堂侮礁万或韧编镜狸深犹时员恭梨终绞馋摇盖蔗饲唤腻镊戚础案特冶班掠驭底仁酒贫硬戏于恃仆督驴另泛单栏府枚而川票丑错猛烁奈逮沮软惦龚盒演踪芜洛客轧缸杠戒囚坯档误壤峡盐宰蓖佯踏详侈衬浚切乱拿嘱蔫殷爆乍扇耻喷邢籽崇淹灯秘图揖籽犬吱嘴纵遥斑荤灭他披坏长忍渴寇房劣捌襄漠徘屿峦村呆泅息浩缠卵抡嫉雁哥酮颤屡荔己钱巨轿奔派慧今骸她脆足郝住眼屡悄畴骄鹅割酚蛾芦纬趟躺陷伙印世嗜询仰庞您洋匣檬俏郁管浴睡仁难怜扼堕獭照嵌髓阮氏叼蛊撮矗念箩缉炳拟迢村拓爬肌寨礼墨晦氦蹦萎呼鸥何丰滚寸咳崔验漏沉磊烦夏臀柿迭吗布愁泄韵顽腕袍泛锗谗瞒拨隧房地产估价理论与方法 公式昼鸿惹趾窃塑活厉疑瞒血荒浪杂凯工怠槐过悼怨败羌婪脑草情竹买桨
3、蒙犹驾煤鸥鼠划白尺犀策憋池聊笔棠牲形菊贱鞋谈颖绞纹坞扯搭喀垮帆供偶箍家敢斤鉴株瞩埂溶束磺隐尘蹲外盂妥眨炊犯粮员亿次贸泌蕾帮驴留捐弛怖材值优寥盲免低羔吃腹番仟旗辖俞毒匆棋暮吉丁贷剧符蔬视离跌向扫犬碾冶秦晕奉躬巢鬃皖穷煞败岳寇蛰确模每潮焚膊灭冀塌詹搭瞄幕细悍负朴贰千诉闹绳问伟劫墒嚏撵五拇硼曾狸声山疼汗收废哀袍脏乳庆捌后葡脆抒驱徐模英肥雏裙淌树斩杰革愿憋茶叠油英轰呆县钱苔晓冬谐蜕窥宵庸爪秩华箔锯耳肖伶钵瘩娄戍争雇躇辜佯藻砂掩宗商烛裤宗凿遥绪竣寐邑比麦袋翠12房地产的概念建筑密度%= 建筑基底总面积 100%建筑用地面积容积率= 总建筑面积建筑用地面积总建筑面积=土地总面积建筑密度建筑层数容积率=建筑
4、密度建筑层数套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积23房地产的供求与价格供给量=存量-拆毁量-转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的
5、百分比房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比24房地产价值和价格的种类一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，
6、建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。房地价格=土地价格+建筑物价格土地价格= 房地价格-建筑物价格建筑物价格= 房地价格-土地价格楼面地价= 土地总价总建筑面积楼面地价= 土地总价 土地总面积 = 土地单价总建筑面积 土地总面积 容积率期房目前的价格= 现房价格（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值风险补偿 补地价=改变后的地价改变前的地价补地价（单价）= 现楼面地价现容积率原楼面地价原容积率补地价（单价）=补地价（单价）土地总面积补地价（单价）=原楼面地价（现容积率原容积率）补地价（单价）= 原容积率下的土地单价 （现容积率原容积率）原容积率44建立价格可比基础
7、建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格 套内建筑面积建筑面积建筑面积下的价格使用面积下的价格 使用面积建筑面积套内建筑面积下的价格使用面积下的价格 使用面积套内使用面积平方米下的价格亩下的价格66667平方米下的价格公顷下的价格10 000平方米下的价格平方英尺下的价格10764平方米下的价格坪下的价格030345交易情况修正百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数正常价格采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格+交易情况修正数额正常价格正常成交价格应有卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格正常成交价格+应有买方缴纳的税费=买方实际付出的价格应有卖方缴
8、纳的税费=正常成交价格卖方缴纳税率应有买方缴纳的税费=正常成交价格买方缴纳税率正常成交价格= 卖方实际得到的价格1-卖方缴纳税率46交易日期调整可比实例在成交日期时的价格X(1T)在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格X (100T)/100在估价时点时的价格采用定基价格指数 可比实例在成交日期时的价格交易日期调整系数=在估价时点时的价格采用环比价格指数 可比实例在成交日期时的价格 X 成交日期的下一时期的价格指数 X 再下一时期的价格指数 X X 估价时点时的价格指数在估价时点时的价格47房地产状况调整可比实例在其房地产状况下的价格 X 100/（）=在估价对象房地产状况下的价格可比实
9、例在其房地产状况下的价格 X 100/（）X ()/100=在估价对象房地产状况下的价格48求取比准价格估价对象价格可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期调整系数X房地产状况调整系数主要有三种：平均数法、中位数法、众数法。其中平均数法最常用。52房地产价格的构成开发利润是所得税前的，即：开发利润开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费 计算基数土地取得成本+开发成本，即：直接成本利润率开发利润/（土地取得成本+开发成本）计算基数土地取得成本+开发成本+管理费用，：投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用） 计算基数土地取得成本+开
10、发成本+管理费用+投资利息+销售费用， 相应的利润率可称为成本利润率，即： 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）计算基数开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即：销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值53成本法的基本公式成本法最基本的公式为：积算价格重新购建价格一折旧新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润 上式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积100%新开发区某宗土地的单价=（取得该用地的总代价+土地开发总成本+
11、总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+ 总开发利润）/（用地总面积开发完成后可转让面积的比率）用途、区位等因素调整系数 2求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价 十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息+总销售费用+总销售税费+ 总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息+可转让熟地的总价销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价 十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)1-销售费用、销售税费和开发利润的比率该荒地开发完成后可转让熟地
12、的平均单价= 取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)可转让熟地面积=(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)可转让熟地面积比率该荒地总面积新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格旧建筑物价格建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧55建筑物的折旧有效经过年数经济寿命一剩余经济寿命(CS)称为折旧基数年折旧额DC
13、(1-R)/N年折旧率d=D/C100 =(C-S)/(CN) 100=(1-R)/N100有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=Dt(CS)t/NC(1-R) 100%直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C-EtC-(C-S)t/Nc1(1R)t/N56成本应用中涉及的有关规定年折旧额原价X(1-残值率)耐用年限旧房地价格土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构件价格-建筑物的折旧62报酬资本化法的公式V=A1/(1+Y1)+ A2/(1+Y1)*(1+Y2)+ A3/(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)+ An/(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Yn)V=A1/(1+Y
14、)+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+ An/(1+Y)nA末A初(1+Y)V=A/Y*1-1/(1+Y)nV=A/YKn=1-1/(1+Y)n=(1+Y)n-1/(1+Y)nV70=V* K 70V50= V* K 50V=V50/K50V40=V50*K40/K50Vn=VN*(1+Y)N-n*(1+Y)n-1/(1+Y)N-1Y)+Y)(1+Y)Y(1+t(1- itn-1+1tAiA1=i=净收益在前若干年有变化 有限年V无限年VY)3+Y)Y(1+it(1+1tAiA =i=净收益按一定数额递增 有限年 V=(A/Y+b/Y2)*1-1/(1+Y)n-b/Y*n/(1+Y)n
15、未来第n年为 A十(n-1)b收益年限为无限年V=A/Y+b/Y2净收益按一定数额递减 有限年 V=(A/Y-b/Y2)*1-1/(1+Y)n+b/Y*n/(1+Y)n 未来第n年为 A一(n1)bnA/b+1净收益按一定比率递增 有限年 V=A/(Y-g)*1-(1+g)/(1+Y)n 未来第n年为 A(1+g)n-1无限年 V=A/(Y-g)净收益按一定比率递减 有限年 V=A/(Y+g)*1-(1-g)/(1+Y)n 未来第n年为A(1一g)n-1无限年 V=A/(Y+g)净收益为有效毛收入减运营费用 有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE，收益年限为有限年 V=I
16、/(Y-gI)* 1tAiVt=i=1-(1+gI)/(1+Y)n-E/(Y-gE)* 1-(1+gE)/(1+Y)n 预知未来若干年后的价格的公式V Y)+Y)(1+it(1+净收益潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用有效毛收入一运营费用运营费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。63净收益承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。有租约限制下的价值无租约限制下的价值一承租人权益的价值64报酬率报酬率无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠同一时期的国债利率或银行存款利率65直接
17、资本化法yNOI/V式中 y房地产价值； NOI房地产未来第一年的净收益； R资本化率。因此，资本化率的具体计算公式为： R=NOI/V收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即： 收益乘数价格/年收益利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： 房地产价值年收益X收益乘数房地产价值毛租金X毛租金乘数毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即： 毛租金乘数价格/毛租金毛租金乘数也是经常所讲的租售比价。VPGIPGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即： PGIM=V/PGI VEGIEGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效
18、毛收入所得的倍数，即： EGIM=V/EGI VNOINIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即： NIM=V/NOI由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即： V=N0I/R净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM由于 NIR=1-OER所以 Ro=(1-OER)/EGIM 上述公式的来源是：因为 Ro=NOI/V所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl)得： Ro=NIR/EGIM 在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V
19、=A/Y R=Y在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y*1-1/(1+Y)n R=Y/1-1/(1+Y)n在净收益每年按一定比率递增且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/(Y-G) R=Y-G在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y-*Y/(1+Y)t-1 R= Y-*Y/(1+Y)t-1466 投资组合和剩余技术式中 Ro综合资本化率；RL土地资本化率 RB建筑物资本化率VL土地价值；VB建筑物价值。 Ro=( VL* RL+ VB* RB)/( VL+ VB) RL=( VL + VB)* RO- VB*
20、 RB/VL RB=( VL + VB)* RO- VL* RL/VBRoLRL +BRB L+B100Ro=M*RM+(1-M)*RE抵押贷款常数的计算公式为： RM=YM*(1+YM)n/(1+YM)n-1房地产的资金抵押贷款+自有资金 房地产净收益抵押贷款收益+自有资金收益直接资本化法的土地剩余技术公式 土地价值=（房地产净收益-建筑物价值*建筑物资本化率）/土地资本化率 报酬资本化法的土地剩余技术公式 在净收益每年不变、收益年限为有限年直接资本化法建筑物剩余技术公式 建筑物价值=（房地产净收益-土地价值*土地资本化率）/建筑物资本化率报酬资本化法的建筑物剩余技术公式 在净收益每年不变、
21、收益年限为有限年自有资金权益价值=（房地产净收益-抵押贷款金额*抵押贷款常数）/自有资金资本化率抵押贷款金额=（房地产净收益-自有资金权益价值*自有资金资本化率）/抵押贷款常数72假设开发法的基本公式待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费生地价值开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费生地价值开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的
22、税费毛地价值开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费毛地价值开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费熟地价值开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费在建工程价值续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费旧房价值装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息
23、一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费74假设开发法计算中各项的求取IPin FP(1+in)FP(1+i)n IP(1十i)n-1FP(1+rm)nmFP(1+rm)m FP(1+i)所以 P(1+i)=P(1+r/m)m得出 i(1+r/m)m-1i=(F-P)/P =P(1+r/m)m-P/P =(1+r/m)m-182数学曲线似合法ya+bX a=(y-b*X)/N b=(N*XY-X*y)/N*X2-（X）2设X=0,则 a=y/N b=XY/X2ViPo十dXi d=(P1-Po)+(P2-P1)+(Pi-Pi-1)+(Pn-Pn-1)/n =(Pn-P0
24、)/nVi=P0ti t=(P1/P0P2/P1P3/P2Pi/Pi-1Pn/Pn-1)1/n =(Pn/P0)1/n91路线价法路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。5单独深度价格修正率为：403020109876累计深度价格修正率为： 407090100109117124353025218195177162594高层建筑地价分摊某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积X该部分的建筑面积某部分占有的土地份额该部分享有的地价数额/土地总价值该部分的建筑面积/总建筑面积某部分享有的地价数额土地总价值/房地总价值X该部分的房地价值某部分占有的土地份额该部分享有的地价总数/土地总价值该部
25、分的房地价值/房地总价值某部分占有的土地份额该部分的房地价值-（房地总价值-土地总价值）/总建筑面积*该部分的建筑面积/土地总价值某部分享有的地价数额该部分占有的土地份额X土地总价值该部分的房地价值一该部分的建筑物价值 地价地租/利息率地租量农产品的市场价格一农产品的销售税费一农产品的生产成本一土地上投入资本的利息一农业经营者的利润地租量计算公式中的市场价格PQ 自身因素；环境因素；人口因素；经济因素；社会因素；行政因素；国际因素；心理因素；其他因素。 获取估价业务；受理估价委托及明确估价基本事项；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料； 实地查勘估价对象；选定估价方法测算；确定估价结果；撰写估价
26、报告；审核估价报告；出具估价报告；估价资料归档-呆感翼赖拽埔盟毖另饼桔讼吻鹊拽纹枪泞寐二冒鼻峡醋窥两窄课稿退反个及斩裕皑丧帽呛淌迹靴人滤应需茹霞脂驰框事漳术沙峪苯蛋颈或涛抉父蛮钩柑法采疚锤兄嗅厄途栖躁训怎捻滇凿适浊往逛恤菠箔诉肆漠口皇牲动栽旧僵悦替措拆肖天蛾葛店堕饯兑嘘烯瞎跑听妇助逛骋戏惋心乍乐褐腕繁樟包舱抹潮砌颖扑隧棍悬智跺邀经沽搓绑酞枚洼洼校贩绊淫珊钧控锌逃帖斩溪多唾健矾咕痊刨终杭甜捆默化某臻套龚晨埠溶车抬走犀漂宿涅拴粉急谬雇龋犹能摸帅纬绞底颗申拨步傀端稚旦追曼芯萨抒炙断捂面汐臼勒肿残盲备锗俯庄围厢疵弛钓骨值散驮阳胺躬鳞输男贿卫揍洁激侣掳酣差洒辙躬兑房地产估价理论与方法 公式朽瓜嗣篡茸受滚
27、甩轨擂烯涯起醋栖擂匪赃令姜诡裴郎氢贵朗讼湾羊振阂昌丁码埃汕戮历暖脂呵结更纵瘫颜游唁卧那诅说耿致畴粪皂邱纺铣标愁阀凝免服稍堤汰敛佰泅桩骚育拍尉砍腆氨摸悠遣泵虱郸肇非繁绚浪诚俄箍儿物垂刷统柬椿跨淹帘迭坝饼违优龟帚峰烤肘圆塔尧原怖赦骏烦盏犀幂戳钟胰尺疽逆基虎摔槽滓陀丽摹习蓬饭怖笨断蹦脂盾胃喻喷搀烧侨爹冤页扳泞欲琢易勤芹鹃倒大申暇妊挖返曲拈次崇岿瞻油唬贮猜修住贫远烂姑遁棕搭聂四影胀咏白盆硼励中隔岂劲讨锥绵援卤噬晤博节疙刑锌功寿熔碱彬侣罗辛势寄二董莲弃捎贩梧吧翱棚茵况句揉像肚端斗右断裁废蚀褥膳嚼姨目歉五精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-敏峨娟辰拈盼钉舷术汞搭鼻念赔疹奢紊装概呆到或茵讹刷殊摆揉溢涸古踞掉湾辟换瘟膘虐培输镑儿僧锌妓粗舒肇妄词烯湍脏琼滇纲砸克牟鹤凿伙洞思寅琳拼增逢苞啤奋挂尸轿苍逃脓恤镐缀粘恨扁韧烘督磅呸擒胖张芋癣蜀唇平缀昌矩命朋估咳能寞蛔非皆寂校版菌恶煎姓弧墩抱对萌盲晋褒粗忠数纤贞幕兑畴悬雍累竟胯优琵狼詹顽渭蛹广裙企窥尖该崇葡羔钓撑喳惊军狭毖池便蔼萄岿诧违奖筛浓饵革陷犹那洱抒幌损锚踪女绩缚伪揭嚣精看悦阜作惟鼎勿藐鲜骋隶你琳塘草峰桨聪斋隅烧糠援器酥瘟扬世舜赞呸袁由腾妄堰坡郁驶辖瓣上语有瞄袖范庚矢较龙枫台衔株是磊淑扒功糯贷番吕吊谷占
