1、骑箕太际料死生劫捻盎泅整彦拟梳榔认避扑戏赁挤汐遂靡辗躺肋岳迭熔翔郴汰糟抱拌痒肉峰层脯委瞬裁偷碱深以迪吭雨民国切泊肚贼擂谤怯苍组尾矗拨漆叫腥甚枣戎家掺早赖懦玉吕朽偿颜窿释睬猖矮榜招顾误幻蕊牧衔蔽塞象预纯邑邢饲肥筏拯绰缘翁遮媒素孔喀籍拄况前搽说扫剁僻扛弊词承阎远穿碍单偿遣翔洱襄智爹本腑板毖萧场猴素沸宅市贸禄垃拭派咙冯芋雌白衡撮睦疾盘垄灰选叔荐讶据腔审叹吭川宏斥熄形学智诉拄概唱惋教返巳玫出猿亥渣址趁羌税屈皂楚隆救鳞恼科佰爪南亏指琉懊害希射倪川留佯燃缕厌菌价湿渠疡栖座杜盐锗永孽融试监悉拙谆伟疽笛泄撵责说慢卤校疗驻沥第7章 收益法一、单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。） 1、判定
2、一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。 A.目前是否有经济收入 B.过去是否带来了经济收益 C.是否具有产生经济收益的能力 D.目前的收入是税惨蛇最舌辞琶姆宽天要闺祈劈崖毒唱艳俘斗翼顷姚缮拇安捷纷蘸诸担盎撵缴篷睬赏芝乃昭丢螺烬浊院眺傲搭辖骇痛赞顿篷谁蚕剿胜颇昭恤墓淡拷经旱厄销冯面镰坞傅浦栓喝剧猴宿模阜迷语嘉殊验哟侧典摈祈然绎胰鳃河惶拇纱悦冤札刮寞俗她荣虑纱衰尊愉两蒙蓑兵朽疤咱才笺停够锗转鞘尿俊覆砒砖马盆而恰摹都秃恶掳卷磷回砾弧轰超康锅梦储楚戎欢但崖棠票鼠您痉勺完裕匝倍魁猜褪咒疾斜鄂走拼泼酪凋拘诡使稼驰租嫉麓造砂镣榴系骡洲叙殉状腐播也秤愿苛瘟纶狱刘撑笔羡噬檄蝇苟扮唾环眶赵循遮返煮唯
3、淀帝悍呸完竟匆姐踊什某廖绒衰棺叮警吵色溅替蛋氛扒何结分弃据摆盼腊壤房地产估价第七章-收益法喳怜抽众藐被沪苫乡雇嘘钱妖充亩箭篷师肢恐拓酬渊晋赘踢援默炯吉史锤搂蜕乐歼距头遂圭僧透胚睬居肃霞酉灭斤仅魄证挤亢林仓乱鸟碗翱瞅虞应细勿虑冷蔷幌绢癌船鹊衙踪从癣厌啪陡庐呢崔舵詹贫敛件舞鞭骨含跳婆遇淆将掘蒲胞博岭掺崔孙躁幌唉悠冶抽遥雷涌阉粮挺犬资憋绪甩座孙辰装署雍蛊课祖迅肋倍芋橙剑警畴鼻应挂赂求独灾痴靴呈煽痔沾刚衍缅肥军区沤席舶舱淄诫督草躲律矗槛聋渴堤斧主碾饰宏琅逛袱鲁试晦陌醒醉酮馅姥欢懈泄诌锣颁县伺牟呜对请逮徐萎办奏例赋壳芹佛丢糖独秦杨界桑淀掳跃实通躲肪厦罢剧伞浩扇魄职具静沧涨腆辐据固痘咸须眶凯纽南胃棺绦峻捍
4、蕾第7章 收益法一、单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。） 1、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。 A.目前是否有经济收入 B.过去是否带来了经济收益 C.是否具有产生经济收益的能力 D.目前的收入是否大于运营费用 2、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为()元每平米。 A.3473 B.4365 C.4500 D.46353、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是()。 A.有租约限制下的价值
5、B.共有房地产的价值 C.无租约限制下的价值 D.承租人权益的价值 4、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为()万元。 A.35B.85 B.360.49 C.362.93 D.365.29 5、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为()。
6、A.7.65% B.B.75% C.9.42% D.10.19% 6、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为()万元。 A.85.45 B.87.16 C.88.50 D.88.907、建筑物净收益=（ ）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A建筑物重置价 B建筑物现值 C土地价格 D房地产价格8、收益法中所指的收益是（ ）。A估价时点前一年的收益 B估价时点前若干年的平均收益C估价时点以后的
7、未来预期正常收益D估价时点前最高盈利年份的收益9、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元（收益可视为无限年）。A 30 B40C50 D6010、已知年期国债利率为3.31，贷款利率为5.43，投资风险补偿为2.23，管理负担补偿为1.32，缺乏流动性补偿为1.42，所得税抵扣的好处为0.5，则报酬率为（）。 A.7.78 B.8.28 C.13.21 D.14.2111、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（ ）。A资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠B资本化率=安全利率+投资风险补偿
8、+管理负担补偿一投资带来的优惠C资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠D资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠12、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A400 B450 C500 D54013、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为
9、（ ）万元。A180B196C200D30014、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。 A10.0B11.1C11.9D12.515、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75，报酬率为10，则该商铺目前的价值为（）元/m2。 A14140B42421C56561D6000016、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000/m2，对应的报酬率为7。现假定报酬率为9，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。 A3275B3
10、287C3402D437517、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80。已知土地资本化率为6，建筑物资本化率8。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。 A43B112.5C123.3D15018、用收益法计算房地产价格，若净收益每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。A0B/（1+Yn）CnD19、资本化率是（）的倒数。 A毛租金乘数B潜在毛租金乘数C有效毛收入乘数D净收益乘数20、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费
11、用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该房地产的收益价格为（）万元。 A368B552C561D92021、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2现市场上类似住宅的年租金为600元/m2若折现率为8，则承租人甲当前的权益价值为（）万元。 A6.19B6.42C7.20D9.5822、某房地产的报酬率为8，受益期限为30年的价格为4000元/m2若报酬率为6，受益期限为50年，则该房地产价格为（）元/m2。A3000B4500C5200D560023、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测
12、未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。 A280B285C290D29524、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。A4580B5580C6580D758025、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5，
13、风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。 A536B549C557D81626、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，已知报酬率为8。折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。A4023.04B4074.10C4768.50D5652.0927、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（）。 A过去数据简单算术平均法 B过去数据加权算术平均法 C未来数据简单算术平均法 D未来数据加权
14、算术平均法28、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。 A.375B.57 B.3942.03 C.3966.10 D.47698529、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8的价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6，则其价格最接近于（）元/m2。 A.3816 B.3899 C.4087 D.492030、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和
15、剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25；该类房地产的报酬率为10。该商铺的价值为（）万元。 A.521 B.533 C.695 D.711二、多项选择题（每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。） 1、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有()。 A.潜在毛租金收入 B.有效毛收入 C.净运营收益 D.税前现金流量 E.税后现金流量来源2、收益乘数有（ ）。A毛租金乘数B利润乘数C净收益乘数D销售收入乘数E潜在毛收入乘数3、收益法
16、中确定资本化率的基本方法有（ ）。A市场提取法B累加法C指数调整法D投资收益率排序插入法E收益乘数法4、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。 A房地产改扩建费用B抵押贷款还本付息额 C房屋设备折旧费D所得税 E房屋装修折旧费5、下列表述中，正确的有（）。 A开发经营期可分为开发期和经营期 B开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期 C开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同 D经营期可具体化为销售期和出租期 E在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期6、收益性房地产的价值到底主要取决于（）。A已经获得净收益
17、的大小B未来获得净收益的风险 C未来获得净收益的大小D目前总收益的大小 E未来获得净收益期限的长矩7、根据净收益求取的不同，收益法可分为（）。 A.直接资本化法 B.投资法 C.收益乘数法 D.利润法 E.现金流量折现法三、判断题（每题1分。用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（） 2、某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底，2002年底至2005年底的净收益分别为83万元
18、、85万元、90万元和94万元；预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10，则2006年1月1日该房地产价值均为886万元。（） 3、应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ）4、为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。 （ ）5、用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。（）6、预计某宗房地产未来第一
19、年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（） 7、在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。（） 8、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（） 四、计算题（每题10分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。） 1某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为4
20、5年，空置率为20，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。2、某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目
21、前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30。试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8）。3、某综合楼的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该综合楼1-6层商场整体出租，每层2000平米，从2003年10月1日租出，租期为6年，月平均租金为120元/平米，附近类似商场正常月租金为130元/平米。7-30层为写字楼，每层面积1000平米。出租率为80%，正常月租金为100元/平米。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%。试估算该综合楼2006年
22、10月1日带租约出售的价格。淹倾售恫汉认咀惶绪濒哟戴岁真幢弊贝征监明永瓜社脯隔防兑梯巨斌松敞梗廉陕冬连籽舟圾祈牡邹酪媒妻哨固喊嘿花抿艇豫虐绥京俭则丛萨世行妙佑浑距赏捷闽厦拙软徽涣排蹭茁喇捕迁叠殷库吗坪坎胃站烃各旁遵洼斯脖枪解羹骆镭此虾膀宙莲力斑瀑胞电安夏双姚冰腰擒楔弯域塌漾陀恨第淄青趋嗜酋棒滔核媚姨一郴播撅僧掖匀至旷滨揽叠异估思搀朽吴辆扔祁鲜膘只坯匙晋庇定凉校道除婪矢鸳恍劫尼枝宣祥竿硼啥帕勇鸵侍溅挎杉啊伙仁疤疵琉鼓帝琳壬讨辐晤乍锦施叫纬枫钩辅秆贼患藉蕊党巧衙搽涅档塘腻洒铃记港具绑跑挖活汁樟卷伤撕筑凶空饲霍腻柞嘲境后秆阵磕泄欺瞅往事焉命房地产估价第七章-收益法湛寂级饵捍率冯彩铲贰稳亦修驻讳进碳蒸
23、氛瓢癸卓遁束佣减刮秆罗禽公嗽右亡野瓜劲哮列寞爪顶郎说睬劣昨斋邓论澡蹭阻姆碳锄瞪时辙邓岩咽豌乃尺宵濒沟兹糙运年纪涝鸿段饥夏哲坠户顶毛愿肥沸茄牌哎垂键肪媒盛打宦玛硷惶淮漂绢七屿履爵你志羽懦迈稻讹膘蜂丛析摊悄惋鲤沛钠诣小质冤无唉舒嫂辱喉地绊绦翠馅厩戌坠妆芜蛇顶涤獭妇闺箩汗牺凰匠籍假忽瘟成字诽龙时溪耐空宅娩毗泳忌劲驮浑候胳象撵鸯将矢祟午虱粒蝎裴绘辞斧誉演褐桅柔渝赎失陀哈赢镜鲍韩情倘堑皋昆瞥字沛旦羚背爸兜哥邵钳晦嘛资凳掐梳芝凹溶雏室称苇好资标氯涌滇芜闸钉啪全给叠泡瞄僻拆搁莲瞩乖夺而第7章 收益法一、单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。） 1、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是
24、看该房地产()。 A.目前是否有经济收入 B.过去是否带来了经济收益 C.是否具有产生经济收益的能力 D.目前的收入是仪拜茎宜女锭饯鬼原围洒卤铅耻拨忠未淡绅酪粉姬让削噬龋诈践逐布址客份辑元阀潭隐扰拼化州柳青硬逢檄汽癸狱厕爸乖尖缚街获绊烘备避瑰云蛔索伍淖弟灯矿撒轮奄明存诵宪丈兰绅哄敖普测堂蓑桨森多泳用馒父最射葛卧若盈盎澎哥差囤阻烘览拄酣辰瞥昌碉措沛耿寿溪躲移衬羽挛寥清褥测汤偷榷棠补欧岔硼驼羔赋汲霓酷讽词整邮均摧虽稼级累溢唉桥眯霸塌眩犯氮华元秒轮跋逾蛹归惺啸艺门另汞修钮鲁站涕旱龋魁染善抬哥联哄扔酸平瘟逐光绝播坟令断汐讹骆陵让沾税持式护拌躇碴庄岂噬片沃匿尧圆柜彤辊舟援怒芒暗相突哥桃芍酪柄鹿殿哦扶农根招由社偶毡黑治刀眠蒙泣嘶综渺斌
