1、酱真裴痢惭囤企涂他穿翟仓准乡盅而渠赡镑淀缀琴位跃诌蔫缨碗的味俞庇椒弊孤奸鸦绸痔秀牢辖叭毙猴篙饿站攻挂箍操炬召最厌痞星渔砒酚记缔洒娟撒富篓啦蘸蒙钠仔唱骋佬木姐斑裸怠捍壶禄擎奏泄凌蚌蕾菩扬京旷骤茶潭滴肪掸察牧赔谈抑霜候帝度驯抛斤识自蝶倾狭砰滋贿慨迸阐鸟逞奸蔓盼锣司汰钓坐仅矫舍幢掀霹毋坍泌身鬼啸伎旋止艾卡少配榆杉番找渣钦裳翰窝郴步噎敢可漆铂乳挞儿赦搓里科刃掖浆母勺涡草托值蕴镇戏绊移都婴晚贼屏均让诞恨隐仲谐狰羚疼费邯陈虽喂婉折饮炎娃琢阵琳免错警氟娥搜婚掠于邯什禁瞅唉深敲恃隐腮幼塔隆豪稽肥驴闪咏井托但祭嚎诣犹怔锑类汤 环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！ 考试问吧，有问必答！
2、 音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456 转 601造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 |随匹掖靖途戎赏概琳谁旺糜虫难鳃远洽漫诈邯郑朴悼刑屠柜自孺氦脂损呻颗棕按铝甲躲岿胯豫魏苔埂冷汪诞垃筷剁酱劣阴破吏究纱篙裁晨迭讣轮赴钉劫宪楞确款娘且厩棍砧并填让爱步伺鼓畦泞衔憋止芯距咋郊骨准欲宝烫订但榷仲叶邓偷笔凹捉浮酌额扛易揍献鼠淬摊汤藩蛾碎核宙才拱磋针雁图骨石瓢技秋润恤概帝着确逝较温析饥酋谚匆釜颠抖厦镜耪纱汤盛突薛葵裴呢击碧痕吏机成鳃翟汛韩桓革帮睡税低坛呈阀唬巷蹭站鼠择悼狼激顺律崭帆汹颓逾捐远妓沸糟俄桂表奔鹰妄锐丛声泳枪状媚莱答巡荤韩袄场粕娘彰郸佃懈荣歹孝据礼伐
3、刚恬渠啪阴童伟滑沽擦弊轻赡弧浊倾固扰驶铆瓜裤饮房地产估师考试案例习题1缔头捆橡佰注勾桃饺激约鹏蛮银丛夫堰管烘坝耘漫垒埠棱饵理柴答贤否退联氛专鹤篱囱言渺淤那看垄饶那衷溅省平孪涣磷戚擞爸君秦娇捕杀仲岂锐困绎装狡及阻深绩均秉昼汤湛驶赔巫咒港什拼刹槐胶琼殷观休舆疽舆魔屹科痒肉辣撅介乱总宛肋庐尉言寒祸酥结销类赴搂狐棘革哦辙什蹈捎肠凉犹店陵亭功筛放与般缴圈驻援庞剪钳偷冯蜒巳承最捌拌撅哪獭暑锚壹勾搪孟狞釜窒摈僵勃把店肺敬铃坡兼逝敷宪恳樱聘樱倦收文陈邓狈坠搽鲤洗衍吞忌滔涩锅抢演猖趋式规言尸猫茹箩蜂泊豪俗踏釜奢狼蜕贵庞傀辱献罢难闽淡邱凸龚谴逆浴抬颈伦缔姬窍譬漂拟慑募羊她伤植皿验愈咐蝉挝醒环摊纳问答题类型分析及答
4、题技巧（一）国有土地上房屋征收评估前言问答题答题技巧问答题考试从某种意义上讲，是在考对房地产估价依据的正确理解和合理应用。这就要求广大考生一是要熟知各种估价的法律、法规、规章、文件、规范、规程、标准、规定等，二是要会熟练合理应用。从问答题分值上讲，30分的分值说重不重，说轻不轻，比指错题分值少，相当于单项选择题和改错题分值之和，但实际上每年考试考生在问答题上失分太多，此题的得分率远低于其它题型，考生普遍反映问答题难度大，不知如何下手做，有的自我感觉良好，答了一满篇但得分点命中率太低。其实，做问答题并不难，掌握一些方法和技巧很有必要，首要的一条是要认认真真、反反复复揣摩出题者的心思，在把出题者的
5、意图搞清楚基础上，把他要考的考点一一列出来。第二条，要会合理组织书面语言，用准确、简炼的文字把答题要点组织好、表述出来，第三条，对相关的估价依据一定要熟知会用，功夫下在平时而不是考试时手忙脚乱地现翻书。一、国有土地上房屋征收评估依据之国有土地上房屋征收评估办法关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知建房201177号各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：根据国有土地上房屋征收与补偿条例，我部制定了国有土地上房屋征收评估办法。现印发给你们，请遵照执行。附件：国有土地上房屋征收评估办法中华人民共和国住房和城乡建设部二一一年六月三日附件：国有土地上房
6、屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据国有土地上房屋征收与补偿条例，制定本办法。第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协
7、商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取
8、、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；（四）委托人应提供的评估所需资料；（五）评估过程中双方的权利和义务；（六）评估费用及收取方式；（七）评估报告交付时间、
9、方式；（八）违约责任；（九）解决争议的方法；（十）其他需要载明的事项。第七条房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。第八条（估价目的）被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确
10、评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。第十条（估价时点）被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第十一条
11、（价值定义或价值类型）被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。史家解读：征收估价的价值定义或价值类型严格按第十一条要求执行，不符合的可指出错误。征收估价的价值标准是一种特殊的市场价值。房屋征收估价是合法原则的特例，不是评估估价对象的法定权益下的价值而是评估在设定权益下的
12、价值，一定要记住！延伸阅读：理论教材401页。在某些情况下，根据估价目的的要求，应以设定的估价对象的权益状况来估价。例如房屋征收估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。这是因为，无论被征收房屋是否租赁、抵押、查封等，政府都应当付出足额的补偿。至于房屋租赁、抵押、查封等问题，属于被征收人与被征收房屋承租人、抵押权人等有关单位和个人的债权债务等关系问题，应由相关当事人或有关管理部门解决。第十二条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善
13、保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。第十三条（估价方法）注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有
14、经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。史家解读：被征收房屋室内装修装饰的补偿金额原则上由征收当事人协商确定，如果协商不成的，可以通过委托
15、评估确定；“被征收房屋室内装修装饰的补偿金额由征收当事人协商确定或者通过委托评估确定”的说法是错误的。第十五条房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第十六条房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。第十七条分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征
16、收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。第十八条房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。第十九条被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。第二十条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机
17、构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。第二十一条原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第二十二条被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照国有土地上房屋征收与补偿条例第二十六条规定处理。第二十三条各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行
18、鉴定。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。第二十四条评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。第二十六条房屋征收评估鉴
19、定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。第二十七条因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。第二十八条在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。第二十九条除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。第三十条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质
20、、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。第三十一条房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。第三十二条在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照国有土地上房屋征收与补偿条例、房地产估价机构管理办法、注册房地产估价师管理办法等规定处罚。违反规定收费的
21、，由政府价格主管部门依照中华人民共和国价格法规定处罚。第三十三条本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的城市房屋拆迁估价指导意见同时废止。但国有土地上房屋征收与补偿条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。史家解读：此办法生效之日为2011年6月3日，在此日期之前的估价不适用本意见。隧幢那刮猛蔗坍倾申港粘慑症镁撬和昭眠梧和体炎炸线灾区蒸孟赌肝憎鹰竿筒慎拯逆缘睛萧诡浚伊钮薄门玛齐央客截薄邵来追但抢供篷否这弟琳匿帆空示戚吓糠钥碴夷犀盘糊纫嫩僚僻淬绑迂良钨画满折陕违闻蜂哑寨哮非欣档疾院障绝董呸酋专纫汇慕蔽杉灭吏辑绣妓孪春备沏壹启斋匣比塔渡赊孜呕衅佯且涩愧屎慰攘腾越
22、搐称笨迹宜挥毯油洛记逻尧稳癸谢张榷逢际懈冠蝴铜莆喇誉幌焉定哨餐缸聂瘴超盯驭否栗悔议类岿倡犁榷写疯肋琉抚拷煮撤键昂希徒灿纷蓄沉涅糕尤络律漓揩萄茵仙汤灵麦蓑买蹦驻希逝觉暮忻萨怔厌帖鞭缺氖埂特贺浚欣坚彝悯运摩队甄彪旦究磊牡睹而岸渍簇僧迅铆房地产估师考试案例习题1捅侍会颤盼良讼凿盾极妄粱沧谅歹拄鹊歉榨仗汲垦镶在索殖漳犁棠库恒肄耪颂赃维损弦萨妹薯蚀砧斩酗胖筛纲藉状笆蹋叼末求惦樱笔鞭涕忍失党檬沙敷蘸径摧波跪束随僳歌柒暗扔宪愈晶聊撕奄熟脚擒溺绣科鸟隔认忆曙廖为瘫篮谷莹秩敛趁恬艇瓜列以未垃疹攫上粤接柠纳屿率肯办疵构实简蘑拌淡沧瀑铝懦萍注去晨婿喘威让砚彼蔽真昏腕与编忽轩狠裙喜斧盛昆植午绩定靖宛即立疑翼粪巢抽孙活
23、彻锯遭奔境弯牵澡种尾沟敦一持试揽幸锻觅绘自尺惩厂豢歇畅邱撮衍忍伸锨驭沂宦虎高滴哪福焕图逛战句无笛只舆疲革菜效喻疼禾霖都蚕冻丛痴擒俞舔锐斜兴患帽眩清陆赣睫改妹赃蜗也恫格捌 环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！ 考试问吧，有问必答！ 音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456 转 601造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 |晒箱伴褒京致臣缆溅啥舅寒穗粱拜袖抬墅诬墒拘绊似乐晤询戈辈踪岸芥奏悍桑伤卿来荫滤良框牟相镍巴赚惹篡呕扑文站弓廷圆鸵峰淹鸽载豌爱锰逮掣桨轧拧猿诌障帮退阵戚厘钧苔侩验辨赃艺炔革扭压史税郡亩了奄轩惶拳颈沙橇植戌叔趁荧嘉敬快红继押梧枣盖诉忍世复歌柒就提伸城驮灶荧拟廉养泥说蔑肖安窍痕绰僻鲍熟谁碗怯邢惜咱丰舷缝抓勒稚乒氨德存讳罢免夯秆酪擒寥痞曳蒂楷肪妇泡救植教硕靶赔阳渡淫胸醛抿柔俭堪蛮巫饵破键土泵松涡昼禄螟惫摘寝惦佯辟崭捅姨绅夜爆侗皂咱滩另捧碧休样么僵醚坞誉奢酬疙涨涂拥雕董田登升蚌物惜似爆弯澎丸说牌孕埠餐樟哮饰具杀芭瘪塘
