1、淅川逢春养老公寓建设项目 PPP 实施 方案 1 淅川逢春养老公寓建设 PPP 项目 实施方案 二 O一 六 年 十二 月 淅川逢春养老公寓建设项目 PPP 实施 方案 2 目 录 第一章：项目概况 . 6 一、项目基本情况 . 6 （一）、项目名称 . 6 （二）、项目性质 . 6 （三）、项目位置 . 6 （四）、项目发起单位 . 6 （五）、项目实施机构 . 6 （六）、项目协调机制 . 6 （七）、项目运作方式 . 7 （八）、项目回报机制 . 7 （九）、 合作期限 . 7 （十）、项目 PPP 运作的必要性与可行性 . 7 （十一）、项目提供的公共产品和服务内容 . 9 二、经济技
2、术指标 . 9 （一）项目建设规模及内容 . 9 （二）、投资规模 与资金来源 . 10 三、项目公司 . 11 四、项目进展情况 . 11 第二章：项目必要性和 PPP 模式可行性 . 11 一、项目建设的必要性 . 12 二、项目采用 PPP 模式的可行性 . 15 （一）、申报条件满足情况分析 . 15 (二 )、物有所值定性分析 . 15 （三）全寿命周期合作 . 17 （四）可行性分析结论 . 17 第三章 风险分配基本框架 . 17 一、风险分担原则 . 17 （一）公平原则 . 17 淅川逢春养老公寓建设项目 PPP 实施 方案 3 （二）归 责原则 . 18 （三）风险收益对等
3、原则 . 18 （四）有效控制原则 . 19 （五）风险成本最低原则 . 19 （六）风险上限原则 . 19 （七）直接损失承担原则 . 19 （八）风险分担的动态原则 . 20 （九）风险偏好原则 . 20 二、风险归类 . 20 （一）公共部门承担的风险。 . 20 （二）社会资本承担的风险。 . 20 （三）根据谈判结果承担的风险。 . 21 三、项目主要风险识别 . 21 四、风险评估 . 21 五、风险应对 . 22 第四章 项目运作方式和合作期限 . 23 一、项目运作方式 . 23 二、合作期限 . 23 第五章 项目交易结构设计 . 24 一、项目投融资结构 . 24 （一）资
4、金来源、性质及用途 . 24 （二）项目资产的形成和移交 . 24 二、项目回报 . 25 三、投资收益分配机制 . 25 第六章 财务测算 . 25 （一）相关参数 . 25 （二）成本计算 . 26 （三）财务收入 . 26 （四）财务分析 . 26 第七章 合同体系 . 27 一、法律主体 . 27 （一）淅川县人民政府 . 27 淅川逢春养老公寓建设项目 PPP 实施 方案 4 （二）淅川县民政局 . 27 （三）社会资 本方 . 27 二、 PPP 项目合同体系 . 27 （一） PPP 项目合同 . 28 （二）、股东协议（合资合营协议） . 29 （三）、履约合同 . 29 （四
5、）、融资合同 . 29 （五）、保险合同 . 29 三、 PPP 项目合同框架 . 30 1、 PPP 项目合同主要条款 . 30 2、特许经营协议主要条款 . 31 3、项目边界条件 . 31 4、股东协议主要条款 . 32 第八章 监管架构 . 33 一、监管原则 . 33 （一）坚持以立法为先导， . 33 （二）限制与激励相结合原则 . 33 （三）公开透明、可问责原则 . 34 （四）独立专业原则 . 34 （五）提高监管效率原则 . 34 （六）多层次监管原则 . 34 二、授权关系 . 35 三、监管方式 . 35 （一）履约管理 . 35 （二）行政监管 . 35 （三）公众监
6、督 . 36 第九章 采购方式 . 36 一、项目采购方式及其适用性 . 36 二、本项目特点及采购方式 . 37 三、社会资本资格条件 . 40 1、基本条件 . 40 2、资质条件 . 40 淅川逢春养老公寓建设项目 PPP 实施 方案 5 3、项目经验 . 40 4、是否接受联合体 . 40 四、项目实施计划 . 40 淅川逢春养老公寓建设项目 PPP 实施 方案 6 第一章：项目概况 一、项目基本情况 （一） 、项目名称 淅川逢春养老公寓建设项目 。 （二） 、 项目性质 存量项目 （三） 、项目位置 淅川县香花镇南部 ，位于风景秀丽的丹江湖畔。 （四） 、项目发起单位 淅川县人民政府
7、 （五） 、项目实施机构 淅川 县人民政府授权批准 淅川 县 民政 局作为本项目的实施 机构。 项目实施机构主要负责本项目的具体实施，具体包括初步实施方案、协助开展物有所值评价及财政承受能力论证、项目实施方案编制和报批、项目合同的编制、社 会资本方选择及制定社会资本方准入条件和标准、谈判与合同签署、项目执行和项目移交等工作。 （六） 、项目协调机制 本项目由 淅川 县人民政府发起，授权 淅川 县 民政局 作为项目实施机构，并逐步组织县财政局、发展改革委、建设局、国土局、规划局、环保局、审计局等各相关部门协调推进项目正常开展。 淅川逢春养老公寓建设项目 PPP 实施 方案 7 （七） 、项目运作
8、方式 本项目属于投资规模较大、需求长期稳定的准经营 性项目 ，适宜采用政府和社会资本合作模式（ PPP）实施本项目。鉴于 本项目属于养老公益 类项目， 政府投入较小， 政府部门节省了大量财力、物力和人力，因此本 项目 适于采用 BOO（建 设 -拥有 -运营）模式， 该模式由BOT 模式 演变而来，二者的区别主要 是 BOO 方式 下社会资本 或 项目公司拥有项目所有权，但 必须 在合同中 注明保证 公益性的约束条款 ，不涉及项目期满移交。 （八） 、 项目回报机制 本项目回报机制为 使用者付费 。 （九） 、 合作期限 参照 PPP项目合作期限一般为 10-30年，根据 本项目 投资回收期的
9、 实际情况，确定本项目合作期为 20年 。 （十） 、项目 PPP 运作的必要性与可行性 1、 适宜采用 PPP 模式 本项目在运营期间以床位租金、 医疗康复作为 项目的 主要 收入来源，无需财政对项目进行 补贴。 本项目属于投 资规模较大、需求长期稳定的基础设施，适宜采用政府和社会资本合作模式（ PPP）实施。 2、 增加公共供给 若采用政府传统采购模式，资本金需要政府全部投入，若采用 政府和社会资本合作模式 ，政府仅需少量资金，相比传统模式节省的资金，可用于其他基础设施项目建设，增加公共供给，提高 财政杠杆作淅川逢春养老公寓建设项目 PPP 实施 方案 8 用 。本项目通过采用 政府和社会
10、资本合作模式 （ PPP），可拓展项目建设的融资渠道，形成多元化、可持续的 资金投入机制，有利于整合社会资源，盘活社会存量资本，激发民间投资活力， 提升城市 品质，提升经济增长动力，促进经济结构调整和转型升级。 3、 优化风险分配 本项目不但要耗费大量的资金、物资和人力等宝贵资源，且一旦建成难以更改。因此，需要分析识别本项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失，优化风险分配，降低政府风险承担责任。 本项目主要存在 9 个方面的风险，按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要
11、素，在政府和社会资本间合理分配项目风险。项目组织、施工技术、工程、 投资估算、资金、市场 和财务等风险由社会资本承担，政策等风险由政府承担 ，不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担。政府仅承担法律、政策风险和一部分不可抗力风险，大大降低了政府的风险承担成本。 4、 提高效率 规范的政府和社会资本合作模式能够将政府的发展规划、市场监管、公共服务职能，与社会资本的管理效率、技术创新动力有机结合，减少政府对微观事务的过度参与，提高公共服务的效率与质量。 对政府而言，可以减轻政府债务负担，有效促进政府职能转变，较少对微观事务的干预，腾出更多的精力放到规划和监管上； 淅川逢春养老公寓建设项目 PPP 实
12、施 方案 9 对企业而言，可以降低参与公共领域项目的门槛，拓宽私人部门的发展空间，进一步激发非公有制经济 的活力； 对社会而言，通过“让专业的人做专业的事”，高低效益相配置，产生宏观效益，提高公共产品供给效率。 （十一） 、 项目提供的公共产品和服务内容 国内首家以“移民寻根、京津冀人民寻源” 为主题的养老公寓，主要服务于淅川四十万移民寻根养老及京津冀人民寻源养老： 1、养老食宿用房 54000 平方米、健身中心 2880 平方米，老年娱乐活动中心 2880 平方米，满足 1296 人养老需求； 2、 生态移民文化公园一座。 3、生态旅游码头一座。 二、经济技术指标 （一）项目建设规模及内容
13、淅川逢春养老公寓建设项目建设占地 400 亩，投资 6.6 亿元，建筑面积 61000 平方米（目前主体工程建设已完成）。包含养老食宿用房 54000 平方米、健身中心 2880 平方米，老年娱乐活动中心 2880平方米，满足 1296 人养老的规模：（ 1）老年公寓；（ 2）医院及康复中心；（ 3）图书馆及老年大学。（ 4）广场、公园、体育场。（ 5）中药虎杖植基地（神龟口服液原材料）。（ 6）神龟口服液（老年养生保健品）生产基地。 (7)生态移民文化公园。（ 8）生态旅游码头。 淅川逢春养老公寓建设项目 PPP 实施 方案 10 主要技术指标表（二）、 投资规模与资金来源 经估算，本项目总投资为 6.60 亿元，其中社会资本出资资金 1.60亿元，政府 出资 0.20 亿元 ， 申请财政扶持资金及贷款 4.80 亿元 。 附： 逢春养老公寓项目投资一览表 序号 内 容 数 量 单 位 单价（万元） 备 注 1 主体工程 61000 平方米 19000 2 药材基地 400 亩 400 3 客房设施 1296 个 6500 4 餐饮设施 1 套 1000 5 公园建设 1 个 2000 6 娱乐中心 1 个 650 7 康复中心 1 个 1050
