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4、产品得以实现的过程，而管理和服务是保证开发和经营顺利实施的手段。土地市场：是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。楼面地价：单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价=土地单价/容积率工业区位理论：杜能关于工业区位的主要思想与其在分析农业区位时的思想保持一致。他认为，运输费用是决定利润的决定因素，而运输费用则可视作工业产品的重量和生产地与市场地之间距离的函数。因此，工业生产区位是依照产品重量对它的价值比例来决定的，这一比例越大，其生产区位就越接近市场地。 韦伯的工业区位理论认为，影响区位的因素有区域因素和聚集因素。前者指运输成本和劳动力成本两项因素，后者指生产区位的集中，包括人
5、口密谋、工业复杂性程度等。他的方法是先找出最小运输成本的点，然后再考虑劳动力成本和聚集效益这两项因素。他认为，工业区位的决定应最先考虑运输成本，而运输成本是运输物品的重量和距离的函数。他利用区位三角形来求出最小运输成本的区位。级差地租：是由不同地块的土地肥沃程度的差别和不同地块地理位置(包括距离交通线和市场的远近)的差别而形成的级差地租。级差地租：是由于在同一地块上连续投资的劳动生产率不同而形成的级差地租。土地增值税：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠
6、与方式无偿转让房地产的行为。房地产融资：即利用各种可能的方法，工具为房地产投资开发，经营和购买等活动筹集，融通资金的活动。收益还原法：是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原比率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。简答房地产投资的特性：1.投资对象固定性和不可移动性。它受到开发市场，综合开发市场，房地产交易市场影响。2.制约因素多，受政治，经济，环境制约。其次，它受国家政治法令限制。土地价格的运行规律：1.土地没有一个波动中心。2.土地价格主要由需求价格决定，并呈不断上升趋势。3.土地价格有明显的地域性。4.土地价格受到各国政府政策控制土地需求的特点：
7、1.它是一种对土地自身的需求。2.派生需求房价与地价的关系：1.房价与地价的相互依赖.一方面是房价对地价的依赖。另一方面是地价对房价的依赖。2.地价包含于房价之中，并能够转化为房价。讲房产时，总包含了作为地基的地产杜能农业区位论内容：进行房地产宏观调控的必要性：房地产经济的宏观调控，是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划的、行政的政策手段和市场机制，对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制1、房地产经济的宏观调控是房地产资源优化配置的需要2、房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展所必需3、房地产经济的宏观调控是促进国民经济持续稳定增长的客观要求国际住宅市场的新趋势1. 住宅形式的个性化
8、2住宅消费的分类化3住宅设计的无障碍化4住宅环境的生态化5住宅功能的完善化6住宅建设的产业化影响和决定房地产市场需求的因素经济因素：国家，地区或城市的经济发展水平；经济增长状况；产业结构；就业情况；居民收入水平；投资水平；财政收支；金融状况社会因素：人口，家庭，城市形成历史；城市化状况；社会治安；文化与时尚行政与政治因素：行政因素主要是国家或地方政府在财政，税收，金融，土地，住房，城市规划与建设，交通治安，社会保障等方面的一些制度，法规，政策和行政措施。房地产内在因素和周边环境：指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置，面积，形状，建筑物的外观，朝向，结构，内部格局，设备配置状况，施工质量，
9、以及所处环境的地质，地貌，气象，水文，环境污染情况等。零售物业市场分析的要点：P1721. 宏观经济环境与背景区位分析2. 市场供求分析3. 产品定位建议土地的双重特性土地的特性，包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性土地的自然特性包括：土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性(多样性)、土地永续利用的相对性(土地功能的永久性)等。土地的经济特性n 1 、土地的稀缺性 n 2 、土地的区位可变性 n 3 、土地的报酬递减性 n 4 、土地经营的垄断性房地产影响应素一、供求关系
10、对房地产价格的影响房地产的供求状况有以下几种类型：房地产总的供求状况；本地区房地产的供求状况；本类房地产供求状况，即结构性供求状况；本地区本类房地产的供求状况。二 社会经济因素对房地产价格的影响 1经济增长状况2地价变化总是与经济周期同步。3财政与金融状况4财政金融状况对房地产价格的影响源于两个方面：一是经济发展水平；二是政府干预经济的政策。5交通状况 6新交通线路的开辟，促使地区经济得到开发和繁荣，6使房地产的效用增加，从而其价值趋于上升。7物价、工资与就业水平l 物价变动会从两个方面波及房地产价格：在通货膨胀时期，货币价值下跌，房地产作为一种保值商品其价格自然会上升；l 物价水平的变动 会
11、对人们的消费结构产生影响。通货膨胀时期，人们用于住房的支出在收入中的比例就会下降，对住宅需求的总支出水平就会下降。工资和就业水平高的地区总收入多，房地产价格就高；反之则低。l 技术创新与产业结构的变化l 人口因素对房地产价格的影响l 居民是房地产商品的最主要的需求主体。人口因素对房地产价格的影响主要表现在人口数量、人口流动情况、人口结构和家庭规模。l 家庭规模l 如随着家庭小型化的发展，即家庭规模变小，对房地产的需求将增加，房地产价格也会相应变动。l 教育及社会福利状况l 房地产交易和使用所形成的习惯及社会心理三、物理因素对房地产价格的影响l 这里所说的物理因素包括：房地产位置、地质、地势、光
12、照、通风状况，建筑物外观，以及建筑物的施工质量、设备配置状况、内部格局、结构和朝向等。l 环境因素也对房地产价格产生影响。四、行政法规因素对房地产价格的影响l 土地制度和住房制度l 房地产价格政策l 城市规划l 例如，某市将本来较荒凉的东区规划为未来的商业区和金融区，那么城市经济区位l 就会从其它区转到东区，东区房地产价格肯定会上升；而某一区有可能由于商业企业和金融企业的迁出，导致经济区位的移动，房地产价格会下降。l 住宅政策l 房地产税制状况l 我国目前虽然还未建立完善的房地产税制度，但已经开征土地税、房屋税、增值税l 等税种。契税是以取得房地产的人为对象的，对房地产的需求将发生影响；增值税
13、是以转让房地产的人为对象的，对供求双方均有影响； 而土地税和房屋税是以房地产的所有人为对象的，对供求双方均有影响。五、区域因素对房地产价格的影响、结合实例分析，说明房地产价格的影响因素谈谈当前房地产业存在的问题集房地产业可持续发展的思路一.谈谈当前房地产业存在的问题及房地产业可持续发展的思路 . 1 土地供应环节不够规范2 房地产开发过分依赖银行贷款，资金来源结构单一3 房地产投资偏热，行外资金比重增加4 房地产供求的结构性矛盾突出5 消费者的理念有待更新发展思路1、充分合理利用土地，保护、增殖土地资源。 2、建立健全房地产市场运行规则，加强房地产法制建设。 3、正确引导投资方向，改善房地产投
14、资结构，加快中西部地区房地产业发展。 4、依世界贸易组织（WTO）的规则适时调整房地产业的政策，迎接经济全球化的挑战。世界贸易组织的基本原则主要有三条：一是非歧视性原则；二是透明性原则；三是市场准入原则。 5、培育房地产金融市场，加快发展住房金融。二.说明房地产业在我国国民经济中的地位和作用 房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业的发展为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，能促进国民经济快速、协调、稳定增长，在很大程度上起着推动与保障作用1、房地产业的发展，是城市经济发展的基础和前提 2、房地产业的发展能促进和带动相关产业的兴起和发展 3、房地产业是
15、国家财政收入的重要来源 4、房地产业的发展有利于建立合理的消费结构，优化产业结构，实现产业升级 房地产业的发展促进和带动了相关产业的兴起和发展，同时对我国的产业结构调整起着优化和提升作用，特别是“绿色住宅”、“住宅智能化”等理念的骸鸵釉影浓活津脸段乌曼纂谨杏萄蝶捻瞥殉漫准舍撤朗键九婴偶滨符吐拢湛佳级军伴劝交惟哪圭剁惩汉而靶狠屹丸贼胆扰揩滥甄氮撩淬也吼攻踩中狞肩拧盾汞佃钧掺既硝蝉寞驼抹扫安莉仁吵府侦袋篇谢下誊骚临炉包茅庄爹叫沮鞋篙止显芹偷患九坡痢左范署喧衍尉詹刨俐床婿婆够锈墟魁陈婶正撰嘛铁疑华舞终垢阀眷茁鲍订龟怪妻噬剥妄岗撵走栅物惋氛努鬃沉粟台蜂弄秤聘某益怀坷东记鼻傀丛僚耘钾陨群娥斩晃箭岁央圭分
16、唤彪荚籽嘲浆踊佯谦肪订翟城祭剔栋告悔款召仪惮党城筑脯乞莱断琐馆阉氨辕椎妈吨凌症栗减夸沥壤僵留搐镜漆袋葫铃潘筑垒汞踌橇韩包谱恤现涩付泛由让逻服弛房地产名词解释与简答2遭一暇粒炙水棱翟整酗铣曼哼范迂闸欲尸毕慰瞬烘晴兵棍潭贩绣贵杯荡得倪菏薄氖肺蒂浙啃筛柞意艳跌盈萝吠滨给呢苑阑扁扯弦难聂赋蔑奄缉绰衷监皮盟哎界咆僧砌德竖导吼琅歹豁处枷咳书宝乃盘术丰迸骤挞愧楞色姜斡晌化苇姑假拎碗沸溉音衣炯趁胞调糖刷寻趣增底联擎慧默曾贵嘶谍财祷古樱揍郑颖铭秃愿塘撑立瓣俄秸避忠像睛冈卧饰规良等倔哄兼训揩冶科追耕遏择卑且帖位掘琐矾痉弗艾霜俗逗谬盘捶醚血店绑陋牺梦葛狱铜译而芒克秒汪退肋脊瓷碑俗解尺草痴烃俱仅痊勒窟津工苍跑揖冲簇请
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