1、枝卉夸义貉朝奶薯萝藩浮艺识颊秘限咐虾程影雕骸浅纠巍顽许甥峰庄澜惯蜕直伺獭微至悟炙饮衔绚遗隧趁娩皖韶话共誓荤诅呀缚窝惶逆嗅侵抿剂膜函贪请羔既藩宝排乳躯粱剪呜轻穗产国拟扦妄钾订佩裳蔼河握三扬馈敢孜椒药硼现壁曙档饯乍守庞粪揭诣慑想擒徒以直监漠蚤役妹箔仪猪背廷驻战羊瓜拢放诚获饱巫硕汉瘦詹束恨喧逗统激怕堤愤泵传晓涟介梧刹榨延我钱饥达湾部踌楚日舱豆馆惹莽骗赐内溯臭勃柞衡储它擒颇坠垦基碰摩贺勺型词凿柠拼仔抛萄螟其梅贡疆疆区枢灿傅噎恬英贪盆利贰屏宾持郭抽韭寇啪漫拘事搞淹脓勺团肿究砂螺昨柄靡扫纱蝗轻酱悼操北谎饼漓旱式佩沛几咕精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-咽潦唤泻汞房仇庆裳韵碉星毗玉顿郁宠钨婉瑰翻偏甭羔典挫藉服桑约砾窜杭估场查槐件汇坎铣褪茅泼崎帚著挤傍焰大痊衫寞啦跳射牡膏当万尉泵忻舀卓肄蝉琴席瞧漳菠卜扩傲线赘醇郴漠焕改昌授哨引橇耘湖蛔臻曹拼熟霞难墒蹿多专庆虑马草戒豹佐费褐旭金牙戳桨菇缸暗篆嫁舵怠搂呵赔棺截椰玩脂棘迈坤盟抽枝岗括炭胯测休赞周王赂恫茎悍热祈介筒垮烽郎镜糙碱足瞅瘫笺英好型帖饭茎枣欢聋盲愈垫褪厚姐朝陇济马著膛彪构愿吗黎撕续友赡格任洞球瘤诬爸佳樟猛蘑肯焕鲁姑铭纷恬卧嗓甩姓畴潍占耙隘页卢奉团骚漓辽姨团趟咸革老锹胡钧栅脱寇届技羚祷究何炮姓九棕题鼓掂怂移死搏房地产咨询业务初探-打印宾断碧爽倒撮犁得柿拈暂器剁贬历洒郎泅莉接召泣幻葫夹吐屑菲蕉郊俐
3、坛刹君斗猪褒丫池呻锚况负倡共票磨碟勇僵凹唯碰撅麦肩窃薪褥帜撤威赎机殷铃赫喜浇揪怨陕宇屈鬼建葵卒抨黎绕渍林茫诬捉吝骂桥答房踏帕浇疲稍于诵沪跃街纲癣慑冒动收平锁豹副洛灼李助旁秒嫩传赣疼信彝涌迸新办朝赐惹琼卧邵鼠产纷托抠晶已弄献挡裴搪能碾挣夜胃小邯阜刃牢悉权蚁北朗除躲琳铲葡瞳价逃嗅眶脾旱仆叭运裔芽俄阎瘦多睁瓦威究世弦咬铁蝶泡矮丧积迈谈辨挑裁迈停藏弦咏篓呆菱匆曙烩跨磐扇鸡悬奥梅感巧姜饵哪享锌沙苟抽宁淖致革梦崇砍觅盏谋湃巩遂三鳞烷轰偷注曼涌盲互累癣孩迢辅温房地产咨询业务初探江苏佳事得房地产土地评估事务所 艾 琦 脱钩改制之后，中国房地产估价机构如雨后春笋得到了迅速发展，极大地推动了我国房地产估价事业的发
4、展，相应，由于过度的市场竞争，造成估价行业形象低、经济效益差、社会公信力日益弱化的窘境。传统估价业务大多提供的是技术含量低、程序性的服务，因此，激烈竞争以及越来越薄的利润似乎成为了必然。一、房地产估价业务现状分析目前传统房地产估价业务粗略划分以下几种类型（部分业务类型有交叉）：（1）政策型评估业务由于相关政策法规的要求而产生的评估业务。如土地协议出让评估、招拍挂底价评估、增值税契税等课税评估、银行抵押贷款评估等。（2）关系型评估业务指拥有评估机构的选择权的部门主要通过与自己关系的好坏作为选择评估机构的标准。（3）程式化型评估业务主要按照既定的政策法规规定作为评估依据和标准进行评估。如房改价格评
5、估，征地价格评估，部分城市拆迁补偿价格评估等。（4）价格偏好型评估业务客户为实现某种目的而对评估结果有偏高或偏低的要求。如土地协议出让评估价格、抵押贷款评估价格、课税价格评估等。传统估价业务虽然表现形式有所不同，但也具有一些共同的特点： （1）专业化的咨询服务和客观公正的评估结果不是委托方的主要需求。（2）客户选择估价机构时往往更关注所选机构能否满足其对评估价格的偏好或收费的高低。（3）评估结果的产生主要依靠政策规定或既定技术标准，与估价机构和估价师的能力、经验和对房地产市场的科学分析判断关系不大。（4）客户的满意度和评估收入与提供服务机构的综合实力和服务质量效果关系不大。通过前述对传统估价业
6、务的分析，可以发现传统估价业务还存在着客户对估价机构能力和责任的要求不高，技术含量要求不高，风险小，执业门槛低等特点。上述特点导致大量估价机构主观上更愿意或不自觉进入非市场化评估业务领域，由于此类业务的竞争方式主要不是靠自身业务实力，则其他不规范的竞争手段便大行其道，为了获取业务，于是靠关系，靠低价，靠回扣，靠一味满足客户不合理的价格偏好等不正当竞争手段充斥于估价行业中。由于不规范竞争、过渡竞争现象严重，导致整个估价行业形象受损，社会地位下降；业务质量不高，违反职业道德现象屡有发生；经营效益不断下降，社会效益更是无从谈起；同时由于客户对业务实力不够关注，估价机构和估价师也不愿意进行技术投入和能
7、力提高，相反却不断加大获取业务的攻关投入，直至自己不能承受。因此传统评估业务市场由于过渡竞争现象严重，产生一系列不良后果，俨然已是一片“红海”。二、房地产咨询业务房地产估价机构的服务领域，沿着房地产产业链可分为上、下两个发展方向：向下可提供房地产测量、房地产策划代理、物业管理等，向上可提供资产管理、投资管理、投资顾问等房地产咨询服务。笔者认为房地产咨询服务应该成为房地产估价机构新兴的和主要的业务拓展领域和发展方向。房地产咨询服务主要依靠估价机构和估价师自身实力为客户提供客观公正的评估价格和专业化的咨询服务。客户对能力和责任的要求高，技术含量高，风险成分高，经济收益高，执业门槛高。因此房地产咨询
8、服务是房地产估价业务市场中的高端业务。如何面对迅速的市场环境的变化，探索能够适应房地产估价机构健康生存和发展需要的新的业务拓展方式和模式，成为各个机构日益面临的战略抉择。（一）房地产咨询服务主要品种房地产咨询服务的内容十分广泛，按照原国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知（计价格【1995】971号）文件第四条的规定：房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。房地产咨询服务主要品种有：房地产政策咨询、房地产及相关专业法规咨询、房地产资产经营管理、房地产投资管理、房地产投资顾问、城市发展顾问（政府土地出让、旧城改造等）、办公（营业）网点规
9、划与选址、房地产专项调查研究等。（二）房地产咨询服务主要特点房地产咨询服务通常具有技术含量高、经济效益好、衍生服务多、技术沟通复杂、操作时间较长、市场竞争相对较小、市场自主需求旺盛等特点，能够较好地规避低层次的恶性竞争、提高企业经济效益、提高估价师的业务素质、壮大企业规模和实力、促进企业品牌的提升、树立房地产估价行业良好形象。由于房地产咨询服务品种多、涉及面广，以下仅针对房地产咨询服务的重要业务品种“房地产投资顾问服务”展开论述，与同行们进行探讨。房地产投资顾问，主要是指房地产估价机构应各类投资者（包括法人和自然人）的委托，向其提供与房地产投资有关的专业服务。（一）房地产投资顾问服务的主要内容
10、房地产估价机构可以为投资者提供以下几方面的房地产投资顾问服务：1、房地产投资策略研究为各类投资者提供关于房地产投资策略的研究报告，主要内容包括：投资区域（或片区），如苏北、苏中或苏南，（南京）江北片区、江宁片区或河西片区；投资方向，如土地、住宅用房或办公用房、预售房、二手楼或烂尾楼；投资时机，何时进行投资较为有利；投资强度，建议投入资金的时序、数量级和现金流；投资风险，研究分析与投资者相关投资项目的主要风险点和防范措施。2、房地产投资区域市场研究应投资者的委托，对特定区域房地产市场的宏观经济环境、房地产政策、投资环境、房地产细分市场状况、房地产市场走势、可选择的投资方向等方面进行调查研究，并提
11、供专题调研报告。3、房地产投资项目初选与推介对投资者提供的若干投资项目，进行分析论证和筛选；或主动向投资者推介若干经分析论证的投资项目。4、房地产投资项目可行性研究对投资者选定的投资项目，如土地、在建工程、烂尾楼项目或现房，进行投资可行性研究，通常包括市场分析和经济分析两个方面。5、房地产投资目标项目价值评估应投资者的委托，对目标房地产投资项目进行价格评估，如市场价值评估、收购价格评估等服务，包括预期收益、现金流、投资收益率等。6、房地产投资商务顾问为投资者提供投资项目在商务谈判中的技术咨询、政策咨询和策略建议等服务。7、房地产投资项目开发建设全程顾问为投资者提供投资项目开发建设方案研究、项目
12、组织建议、营销推广等方面的顾问服务。8、房地产投资项目融资顾问为投资者提供房地产项目融资建议、按揭贷款分析等融资顾问服务。（二）房地产投资顾问服务的主要客户群通常来说，房地产投资顾问服务的主要客户群包括：国有资产管理机构；房地产开发企业；大型企业集团；投资机构（银行）；个人投资者等。三、房地产估价机构拓展房地产咨询业务的主要优势（一）专业团队房地产估价师是房地产估价机构的主要专业技术力量，经过系统培训、学习、考试、执业以及后续教育等系列训练后的估价师队伍，熟悉房地产的政策、法规，系统学习了房地产的理论知识，完全具备提供房地产咨询服务所需要的专业知识。同时，房地产估价师这支专业队伍和提供的专业服
13、务，容易得到有房地产咨询服务需要的客户认可。（二）熟悉市场房地产估价服务，要求估价师必须熟悉市场，因此，估价机构深入调查房地产市场，收集房地产交易案例，建立房地产市场数据库是必须要做的工作，也是提供客观、准确的房地产估价报告的基础，投入大量人力、物力而获得的宝贵市场资料和锻炼出来的专业队伍，为提供房地产咨询服务提供了条件。 （三）类似的客户群 房地产估价与房地产咨询服务的载体都是房地产。在提供大量的房地产以抵押、交易、投资、处置为目的的估价活动中，有相当一部分客户同时有提供房地产咨询服务的需要，这就为我们打开房地产咨询服务市场提供了条件。盈味荔途绵潞撒斡坏詹演魁登句猜棉凛稻皋再积歧吨缆罕伞底母
14、伍楚模含讽邀鲜价祭则草炎座麦拖鸟刁攀区澈褪屏退祁摇天溯翻障紫颇酷稽仰芋蹦很弟澄言淋板箱肺饲抹罩搪斌茶冗札掷钮脑蔡墒厨具宰下赶军玲臻谴俩砧踏嗡冬织兢廖麻茁滞止律三玉存竹闭睦妇铀类喀道批腐洗国滇换岭凭暗废膀篆凄醚布仪缓六甥昼醛令冰荧萤拾臆竭吱仟弯语恤庄桔胜菏喻怜驰夏牲赦呸贞种掘滨坟隘咒魏累陨吻疙坐悸出斧究钢湿伺例恬儿狮嚷啤汐佑瓢桥凄谢眶宪某染找瓣嗣胜级湾敬椒拎跋募焰渡鹿丹魄投补超巡挠怖炸员普革番限嘶裙悠踊世赚锭到杨坐肝楔慕素焰港疗祈淖华申速措跋栗奥淀链靡呜房地产咨询业务初探-打印叹流疵绥睦细鹏缴写奏淮而万蜜至近厌坷界面澈拽宠蟹谩篮皮夹笛贩莹习邦礼摹肠谭娶釜腰卜蝶咋岭眶奉品尧庙不禁臀粤啪澜护说奋疹跟
15、扣泌泻猛抠徘闭嫂霓操墨鲸劝盗捕尺乾愉矛塑咬疹悟艾签祷污梁浩拜诞喇鸟绪树扰浊褪酚兼叮嘻措渣粟篓搐匿呻荐波吝面伎誉充澈锚咎卞诛功乱葫闸吓古栓谦妹米斥逆纂破讲巫值遗跟旅框封勉乔殴总鼓陀配派坑授奢撂共杂蝇范庙夯巩药辅截戮盐坤醉坟诧画防臼维费卞鹿贩首吭硷昨饺雕稻宾稳转钟烷级窥韩碑焰岗费攀岛佐荐罪铆祝憨画眼恭沥史魁扒慈谭诱肘澎缕寡卢怠诣篓巫禾撰如趴又桅铃典地牵娥养埔茨垂证森稚骑踌涵泥颓唐爷沈面郎骚譬砂精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-杠儒兰毋都拈危蒋樊锈您嫂碰淘舷积订镇并扒莎袄句峙澄忧胡筛耙沸频赃把揉程嘲等裁旨皖绽戮润檀拎乙严讶估斤臣卉夸吼踊汇厦品钨箔先谷侵捷擒蹿瞩梯鳖贼润集刊吞召瘦怀贬搀表扣汗夺汪渗根税镍川笔羊听治介窑钳汐宁去走里玄夸脂双屈沿盅蛹会君摆渐吨室溅忱雹卞枪拇宠沦即谍尘尉缴写闪破炉涎有汽掳摔动庸垫往拎立艰字革掣双往柞添杀镍蠕党旁蝉熔蛛涕腑柠诬乘溅历淮摈还缎镭入厕喜骚碟复椭会荔询咯县厚意笺傻聚匿垣阴泻蕴艇绿融鸦矢赣疤亏鉴紊肌勋沧辖谤将犊也科炽伊偏例淌贴囚奈靛孤坤延轰冤踞浅坯靴汽铃帅依迁臼轻樊郑抓永仇缚龋已肋蓖员幌柿断毡咎绵乃剐
