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4、商品房预售许可证。二、 两书：1、 住宅质量保证书；2、 住宅使用说明书。三、 房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。四、 房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：1、 一级市场（土地市场）：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；2、 二级市场（新楼交易）：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；3、 三级市场（二手市场）：是指单位、个人之间的房
5、地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。五、 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。六、 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。物权法第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定
6、办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。七、 三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整。八、 七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整。九、 土地使用年限：根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定： 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地：70年；工业用地:50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年；综合开者其他用地：50年；商业、旅游、娱乐用地：40年。十、 红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由
7、政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。十一、总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。十二、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和。十三、容积率：1、 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 2、 计算公式： 容积率=总建筑面积总用地面积 3、 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。4、 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决
8、定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。十四、房屋建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。十五、建筑覆盖率（建筑密度）：1、 具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度大,说明用地中房子盖得满,反之则说 明房子盖得稀 。2、 建筑密度=
9、建筑首层面积/规划用地面积（比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%）。3、 建筑密度不可能超过100,一般不会超过40-50,因为用地中还需要留出很多面积作为道路、绿化、广场、停车位等。十六、绿地率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿地率为30%）十七、绿化覆盖率（常说的绿化率）：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。十八、楼间距：前后两栋楼之间的距离，用来衡量房屋的采光和通风情况。
10、十九、房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。二十、套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。二十一、套内使用面积：又称地毯面积。指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。二十二、单元内使用面积系数（使用率）=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。二十三、公共建筑面积1、 各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不
11、能分摊的公共建筑面积；2、 可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半；3、 不可用于分摊的有：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2、售房单位自营、自用的房屋；3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。二十四、得房率（实用率）。1、 是指套内建筑面积
12、与套（单元）建筑队面积之比。 2、 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。3、 套（单元）建筑面积=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积。4、 得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。 一般多层住宅实用率在90%以上，小高层住宅实用率在80%85%，高层住宅实用率在75%80%，写字楼的实用率平均为70%。二十五、层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高
13、=净高+楼板厚度。二十六、住宅的进深：在建筑学上是指量间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮至墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通用条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都有限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离、门窗较远的室内空间自然光线不足。 二十七、住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另面墙皮之间实际距离。因为是就一自然的宽度而言，故又称为开间。规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。在我国由于技
14、术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。 大开间小进深的板楼，饱吸阳光。二十八、玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。传统风水学认为，客厅玄关是从室外进入客厅的必经之路，是进入客厅的缓冲区。它让进入者静气敛神，同时也是引气入室的必经之道。客厅的玄关除了有防泄、遮掩的风水作用之外，并且还有家居装饰
15、上的美化作用，因此它设置的好坏，可直接影响住宅的风水。二十九、期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得竣工验收资格之间的商品房，消费者在这阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”。三十、现房：是指己经取得竣工验收的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现售合同。 三十一、清水房：清水房是指屋里的装修程度,一般屋内装修分为清水房,简装,精装和高档装修，清水房多指墙面及天花刮大白（抹灰层）、水泥地面、有窗、入户门、阳台推拉门等，水电通讯.南方城市大多叫做清水房，北方习惯称之为“毛坯房”。三十二、业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反
16、映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。三十三、会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。三十四、入伙：是指
17、业主领取钥匙，接房入住。三十五、契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。下例行为要缴纳契税：1、 国有土地使用权出让；2、 土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；3、 房屋买卖；4、 房屋赠予。三十六、印花税：是对经济活动和经济交易中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的赁证税,具有征收面广、税负轻、由纳人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。三十七、银行按揭：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之
18、产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。三十八、办理按揭程序： 1、签订合同的同时，填写客户个人按揭资料，确定按揭年限；2、发展商将按揭客户的全套资料申请银行；3、银行审核通过后办理预售抵押登记； 4、办理完预售抵押登记后银行划款给开发商，买方开始按月供楼。第二章 房产与地产一、 房地产：是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。二、 地产即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。三、 土地类型：1、 居住用地：指住宅区内的居住
19、建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。2、 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。3、 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。4、 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。5、 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。6、 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、
20、饭店、娱乐场所等等。7、 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。8、 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。9、 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。10、 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。11、 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。四、土地所有权的概念与划分1、土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利
21、。2、土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。 国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。 集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。五、房产的分类1、住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。2、生产用房(工商类)：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等。3、办公用房（写字楼）：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写
22、字楼。4、其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。 六、房产所有权的分类1、占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。2、使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。3、收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。4、处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。七、房地产市场的分类1、一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。2、二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产
23、使用者的纵向流通市场。3、三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。八、房地产消费的类型：1、投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。2、生产型：对房地产的消费是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。3、消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。消费型又按不同情况划分为刚性需求和改善性需求。九、影响房地产消费的因素1、经济
24、社会发展及城市化的水平：经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。 2、城市人口增长及生活水平：城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。3、房地产价格水平与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。4、国家政策国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政
25、策。（比如2009年的小阳春）5、城市产业结构城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。 6、消费者对经济发展形势预测外部环境制约着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。（目前存在通货膨胀的预期）第三章 建筑物的分类一、按建筑结构的材料及承重方式分类1、砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。2、砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶
26、用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构，房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房。3、钢筋混凝土结构 用钢筋和混凝土制成的一种结构，钢筋承受拉力，混凝土承受压力。具有坚固、耐久、防火性能好、比钢结构节省钢材和成本低等优点。建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。框架结构由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构，墙体是围护结构。 钢筋混凝土结构分两种：(1)整体式钢筋混凝土结构。在施工现场架设模板，配置钢
27、筋，浇捣混凝土而筑成。(2)装配式钢筋混凝土结构。用在工厂或施工现场预先制成的钢筋混凝土构件，在现场拼装而成。 4、剪力墙：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。剪力墙的主要作用是承担竖向荷载（重力）、抵抗水平荷载（风、地震等），因此又称抗震墙。 5、框剪结构：主要结构是框架，由梁柱构成，小部分是剪力墙。墙体全部采用填充墙体，由密柱高梁空间框架或空间剪力墙所组成，在水平荷载作用下起整体空间作用的抗侧力构件。适用于平面或竖向布置繁杂、水平荷载大的高层建筑。这是目前应用最广泛的建筑形
28、式。6、全剪力墙结构是利用建筑物的内墙（或内外墙）作为承重骨架，来承受建筑物竖向荷载和水平荷载的结构。7、筒体结构由框架-剪力墙结构与全剪力墙结构综合演变和发展而来。筒体结构是将剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体。其特点是剪力墙集中而获得较大的自由分割空间，多用于写字楼建筑。8、钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。9、全钢结构。近年来，全钢结构在建筑中的应用逐渐成为国际高档写字楼结构的流行趋势，尤其应用于超高层建筑。全世界101栋超高层建筑中，纯钢结构的有59栋，同时国外60以上的高档住宅都采用了钢结构
29、。在发达国家，钢结构建筑占建筑总量30。西尔斯大厦吉隆坡双塔等国际著名大型建筑都采用了全钢结构。目前也有住宅项目开始采用全钢结构技术。2002年3月北新集团推出的薄板钢骨结构体系住宅，具有抗震、抗风、建设周期短等诸多优点。全钢结构写字楼二、按建筑物高度分类按2003版住宅设计规范，住宅按层数划分如下：1、低层住宅为一层至三层；2、多层住宅为四层至六层；3、中高层住宅为七层至九层；4、高层住宅为十层及以上。在实际销售当中，销售人员习惯上把8楼下住宅称为多层、18楼以下称为小高层、30楼以下称为高层、30层以上称为超高层。1、低层住宅低层住宅主要是指（一户）独栋式住宅、（二户）双拼住宅和（多户）联
30、排式住宅。与多层和高层住宅相比，低层住宅最具有自然的亲合性，适合儿童或老人的生活；住户间干扰少，有宜人的居住氛围。这种住宅虽然为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、高政及配套设施、规模、位置等客观条件的制约，在供应总量上有限。2、多层住宅多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。它与中高层（小高层）和高层住宅相比，有一定的优势： 在建设投资上，多层住宅不需要像中高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。 在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。 在结构施工上，多层住宅的建筑造价一般较低。但多层住宅也有不足之处，主要表现在： 底层和顶层
31、的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。 难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。3、小高层住宅一般而言，小高层住宅主要指7层10层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间之道。这种小高层较之多层住宅有它自己的特点： 建筑容积
32、率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。 这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。 由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思。4、高层住宅高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。 高层住宅的优点：高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。 高层住宅的缺点：高层住宅
33、，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。 高层住宅内部空间的组合方式主要受住宅内公共交通系统的影响。按住宅内公共交通系统分类，高层住宅分单元式和走廊式两大类。其中单元式又可分为独立单元式和组合单元式，走廊式又分为内廊式、外廊式和跃廊式。5、超高层住宅超高层住宅多为30层以上。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。这是因为随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层
34、住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。别外，超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。 三、变形缝1、当房屋受到温度变化及相邻部位的不均匀沉降和地震引起的相互碰撞等不利的外界因素影响时，会导致整个建筑的变形、开裂等破坏，为避免房屋遭到这样的破坏，常把房屋人为地分成几个独立单元，保证它们各自变形时互不干扰，这些单
35、元之间的缝隙就是变形缝。2、根据外界破坏因素的不同，把变形缝分三种，即伸缩缝、沉降缝和防震缝。 3、伸缩缝：伸缩缝也叫温度缝，是考虑温度变化时对建筑物的影响而设置的。气候的冷热变化会使建筑材料和构配件产生胀缩变形，太长和太宽的建筑物都会由于这种胀缩而出现墙体开裂甚至破坏。因此，把太长和太宽的建筑物设置伸缩缝分割成若干个区段，保证各段自由胀缩，从而避免墙体的开裂。伸缩缝缝宽2030mm，内填弹性保温材料。 4、沉降缝：沉降缝是考虑房屋有可能会在某些部位出现不均匀沉降而设置的。当建筑物相邻部分的高差、荷载、结构形式以及地基承载力等有较大差异或建筑物的平面形状复杂或相连建筑物分期建造时，相邻部位就有
36、可能出现不均匀沉降，从而导致整个建筑物的开裂、倾斜甚至倒塌。因此，设置沉降缝把建筑物分割成若干个独立单元，保证每个单元各自沉降，彼此不受制约。沉降缝的宽度一般为30120mm。 5、防震缝：防震缝是考虑地震对建筑的破坏而设置的。对于地震设防地区的多层砌体房屋，当房屋的立面高差在6米以上时，或房屋有错层，且楼板高差较大时，或房屋各部分结构刚度、质量截然不同时，地震中，房屋的相邻部分有可能相互碰撞而造成破坏，所以，需要设计防震缝把建筑物分割成若干个形体简单、结构刚度均匀的独立单元，以避免震害。防震缝的宽度一般为50100mm。第四章、房屋面积计算一、房屋面积的分类1、建筑面积：套内建筑面积+公摊面
37、积2、套内建筑面积：套内使用面积+墙体面积+阳台面积3、公摊面积：入户大堂、电梯井、公用走廊、通道等。二、房地产面积的测算1、计算全部建筑面积 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在220M以上部位计算建筑面积。 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在220M以上的，按其水平投影面积计算。 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 房屋在天面上，属永久性建筑，层高在220M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2
38、20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 依坡地建
39、筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半建筑面积的范围 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。3、不计算建筑面积的范围 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下
40、室和半地下室。 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。（凸窗） 房屋之间无上盖的架空通廊。（露台） 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。4、共有面积的内容：共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共
41、用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。5、共有面积如何分摊？ 共有建筑面积 （己知数据）共有建筑面积分摊系数（幢） 各套内建筑面积之和 （己知数据）各套分摊的共有建筑面积各套内建筑面积共有建筑面积分摊系数（幢） 一般来说，高层的分摊系数在0.180.26之间，多层的分摊系数在0.110.16之间。第五章 房地产价格一、 市场价格、理论价格、评估价格不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原
42、则、依据和考虑的因素也不尽相同。1. 市场价格：房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。2. 理论价格：房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。理论价格不是事实，但又是客观存在的。3. 评估价格：房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。二、反映房地产市场价格水平高低的两个指标1、单位价格：房地产的单位价格，简称单价。房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。2、楼面地价
43、：楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：楼面地价土地总价格建筑总面积(占地面积容积率)三、房地产价格构成房地产价格主要由以下十个方面组成：l、土地取得费用有四种情况：一是征用农地取得土地的征地费；二是在城市中取得土地的房屋拆迁补偿安置费；三是通过政府有偿出让取得土地的地价款；四是通过二三级市场有偿转让取得土地的购买价款。2、前期工程费前期工程费主要包括以下几个方面：三通一平费：是指为了房屋的建筑施工，需要进行的如建筑地块上的土地平整，以达到通电、通路等投入的资金。地质勘察费：是指委托专业人员对建筑施工的地块进行地质勘察的费用。规划设计
44、费：是指委托设计单位对房屋建没进行规划设计而支付的费用。3、房屋建筑安装工程费是指建造房屋所需的工程费用，是施工企业建造房屋的出厂价格，包括各种材料费、机械使用费、管理费、施工企业利润和税金等；4、基础设施建设费包括建造小区内道路、供水、供电、煤气、排水、排污、照明、通讯，绿化、环境等基础设施的建5、公共配套设施建设费6、经营管理费指房屋由生产过程转入流通过程中，即由房屋建成到出售过程中，房屋开发经营单位的管理人员所7、销售费用是指在销售房屋的过程中发生的营销策划费、广告宣传费、中介代理费等。8、利息是指为建造房屋而向银行借取资金的利息，包括融资过程中的各种费用，如资产评估费、抵押登记费、保险
45、费等，自有资金也视同贷款计算利息。9、税费税费是应向国家缴纳的费用的，反映了单位或个人对国家的贡献，税费包括营业税、城市维护建设教育费附加、土地使用税、房产税、增值税、所得税等。 10、利润利润是房地产开发经营单位应得到的收益，是在经营活动中实现的剩余产品价值的货币表现，是企业扩大再生产的资金来源。四、 买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格1. 买卖价格，是以买卖方式支付或收取的货币额，实物或其他有价物，简称买卖价或买价、卖价。2. 租赁价格常称租金，在土地场合称地租，在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金（或称协议租金）、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。3.
46、抵押价格，是为抵押贷款而评估的房地产价格4. 课税价格是指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体的课税如何，要视课税政策而定。5. 征用价格，是为政府征收房地产补偿而评定的价格。五、房地产价格的影响因素房地产价格水平，是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交互影响汇聚而成的。1、 供求状况供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。2、自身条件 位置 地质 地形地势 土地面积 土地形状 日照 通风、风向、风力 气温、湿度、降水量 天然周期性灾害 建筑物外观 建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等3、环境因素： 声觉环境：噪声大的地方，房地产价格必然低下。噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。 大气环境：房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。 水文环境：地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较
