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4、房地产市场中的作用，需要先认识房地产市场本身以及房地产市场与政府的关系。所谓房地产市场就是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。根据房地产流通顺序分为：1房地产一级市场又称土地一级市场即土地出让市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。2二级房地产市场。又称增量房地产市场。是
5、指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。3三级房地产市场。又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。房地产市场无时不刻不与政府产生千丝万缕的联系，以开发商的角度来分析，开发商要建一个楼盘，首先得选地，地是国家的，那么要建房就得先向国家买来土地，然后是楼盘的设计，建造都要经过政府的监管，房屋建设完毕，还得通过政府的验收，验收合格之后才可以销售给消费者。从消费者的角度，消费者要买房，一般情况下都是以按揭贷款德方式买下住房，然后再在以后的时
6、间里，慢慢还款。这其中，也与政府有联系，那就是消费需要一次最低交清的额度与买下整套房的价格的比例，这个比例叫自有资金比例，这个比例是不是银行规定的，这是国家以法律的形式作出的规定。另外房屋的交易过程中会办一系列房屋产权的手续，这些手续的办理也是直接到政府部门办理的。在大概了解了房地产市场以及其余政府的关系之后，就可以看出房地产市场中政府的作用了。这些作用如下：1政府在房地产市场中的监管作用。政府的监管主要体现在两个方面。一是对房屋质量的监管，从一个项目的审批，设计，施工，到验收，政府都必须起到监管的作用。只有这样，房屋的质量才能得到保证。近年来，出现了很多像楼歪歪，楼倒倒的严重的房屋质量问题，
7、这说明我们国家对房屋质量的监管还存在很多的不足。另外一方面，就是对房屋市场秩序的监管。房地产市场是一个暴利的市场，因此这也就催生了很多不合法的房屋交易，以及欺骗性的房屋交易行为，这两年，很多虚构的开发商，采取欺骗的手段向消费者销售不存在的住房，造成了消费者严重的经济损失。类似这样的欺骗时间，每隔一段时间就会发生一起，这也说明国家在市场监管方面做得还远远没有到位。市场监管中还有另外一个重要的方面，近几年来房屋价格可以说是像火箭一样一飞冲天，根据全国平均房价的上涨幅度，08年一套价值50万元的住房，到现在的价格大概150万元左右。在两三年的时间里，房屋的价格上涨了三倍，这样的速度可以说让人不可思议
8、。有很多原因导致了房价的上涨，但是有一个很直接很重要的原因就是市场上出现了很严重的房屋投机现象，很多人一次性买很多套住房，目的不是拿来自己住，而是希望房屋价格上涨，然后转手卖出去。而出现这样的投机现象，政府或多或少有一些责任，所以现在政府在市场监管时，必须遏制房地产市场大规模投机现象的产生。2.政府的调控作用。由于我国的房地产市场还处于发育的初期阶段，政府的主要职责就是要保护房地产市场，促进房地产市场的正常发育。我国目前房地产市场表现的不成熟性和诸多幼稚性，大多与市场发育不成熟有关，因此，政府的重要职责就是保护和引导房地产市场的发育，而不能将它一棍子打死。当然，政府保护和引导房地产市场的发育，
9、并不意味着政府要直接参与或代替市场，而是要保持政府的独立性。如果政府直接参与市场，就难以保持其公正的身份，就难以制定公正客观的规则和制度。近年来，不少地方政府热衷于搞经营城市。经营城市本身无可厚非，但一些政府借经营城市之名，实则行开发房地产之实，或站在开发商的立场上搞旧房拆迁、圈占农民土地，再加上长期以来，我国的土地实行批租制，没有采取公开的竞价招标制度，导致土地市场的混乱，因此，也需要转变政府职能。充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求。在一般情况下，政府调控市场，主要是运用经济手段，经济手段需要通过具体的经济政策来实施，包括财政政策、金融政策等。从我国房地产市场的供给和需求总量来看，价
10、格上扬表明房地产总量处于供不应求的状态。要抑制价格的过快上涨，一方面要加大开发力度，增加供给；另一方面，要控制需求。控制需求并不是控制一般的以家庭居住为目的的消费性需求，而是要控制以投机或炒作为目的的需求。在市场经济条件下，即使对投机性需求或炒作性需求进行抑制，也不宜采取行政办法，而是要充分运用经济手段，如提高房贷利率，课以较高的税率，从而增大投机成本，减少投机性需求。从房地产市场的供求结构来看，目前我国存在着结构性失衡。一方面，有大量住宅卖不出去，空置率越来越高。据统计，我国积压1年以上的商品房面积超过了1亿平方米。另一方面，经济适用房严重供不应求。房地产开发商为了获得丰厚的利润回报，对开发
11、大面积的高档商品房乐此不疲，对小面积的经济适用房则不感兴趣。要解决结构性失衡，就需要增加开发商开发经济适用房的比例，而且严格限制以经济适用房的名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。因此，可采取对建设经济适用房征收较低的税率，对修建豪华住宅要征收高额税率；对购买普通商品房征收较低税率，对购买豪华住宅则征收高额税率。要及时准确地发布房地产市场信息，推进国有房地产企业改革，以避免盲目投资。在市场经济条件下，单个的房地产企业不可能及时准确地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化，及时发布信息，以便企业能够准确掌握信息，作出决策。同时，房地产市场主体对政府发出的市场信号要
12、有灵敏反应。如果市场主体对政府信号不灵敏或没有反应，政府对市场的调控就会失效。目前，我国的房地产投资中相当多属于国有企业，而国有企业由于产权改革不到位，法人治理结构不健全，激励和约束机制缺失，对于盲目投资所产生的损失可以不负责任，因而必然对市场信号反应迟钝或没有反应。从民营投资主体来看，他们往往更多地注重短期利益，缺乏长远的眼光，在一定程度上产生了盲从行为。因此，要建立房地产投资主体对政府信号的灵敏反应机制，就需要深化国有和民营房地产企业的改革，建立现代企业制度。3,政府的主导性作用。我国目前的住房很大程度上还是由房地产商开发建设的，这也在一定程度上导致了高房价的现象，要能让老百姓有房住，国家
13、需要采取一定的措施来主导房地产市场，可以采取的措施，包括建设大量的经济适用房和居民保障性住房。目前，我国采取先补贴开发商并要求以较低价格卖给中低收入家庭的方式开发经济适用房。其结果，要么是开发商不执行政府的规定，私自抬高价格，以普通商品房的价格卖给需求者；要么富人跻身其中，享受不该享受的优惠政策，不少地方已经出现一些家庭拥有多套经济适用房的现象，就是明证。要解决经济适用房的错位现象，就需要将暗补改为明补，由补给开发商转变为直接补给中低收入者群体，中低收入者家庭可以完全按照市场价格购买住宅。目前廉租房建设存在房源不足、建设资金来源不稳定、承租分配不公正等问题。有专家建议：一要落实廉租房建设资金筹
14、集渠道，将各市政府拍一定比例的土地出让净收益用于廉租房建设；二是制订政策，选择一批国有房地产公司专营廉租房的建设、经营、管理，解决好建与管的问题。专营廉租房公司不再从事商品房开发，不以盈利为目的；三是解决好廉租房建设用地问题，可采取定向拍卖方式，同时避免把廉租房都建在郊区，形成新的穷人区；四是建立严格规范的廉租房承租审核制度，确定合理的分档租金。因此，解决当前住房矛盾，政府的政策目标应当是尽快实现人人有房住，而不是人人拥有产权房屋。勾笨吾兑遇卒双卜刹啦冯围超急四翱胡尿瞬拇喜孽芦寇毒嘱喝鞘聋馆魁蜒愚面浅铺瞬馈候赛锑茁阔拆晶零烛鸯尽办绒秉脱龚柏吨竟这咨搓寝恳务捻举珊翼晶散婶尹虚则踞债絮臃耕貉隔叭倘
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