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4、以国务院办公厅1月7日印发的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称国十一条）为标志，以平稳发展为总体基调的第一轮调控；第二轮调控以国务院4月17日印发的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称国十条）为标志，以坚决遏制过快上涨为总体基调；第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实国十条为标志，其中财政部、国税局、住建部下发关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知；住建部、国土部、监察部下发关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知。
5、这轮调控以巩固调控为总体基调。纵观2010年的三轮房地产调控政策，基本呈现以下特点：（1）三轮调控一轮严于一轮三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极的变化做出的及时反应。第一轮调控是针对金融危机过后2008年四季度以来，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台国十一条；第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待房地产市场的态度由平稳发展转向坚决遏制过快上涨；经过两轮调控的房地产市场取得一定成效，但随着金九银十的到来，市场又表现出积极的变化，因此第三轮调控出击，主要是国家有关部委针对国十条进一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方进
6、行限购等。而被业界很多称为房地产新政出台的三轮调控，实际上很多政策在几年前就已提出，如信贷政策，有些甚至在房改初期就已经提出，如住房保障政策。只不过很多政策随着国内外经济形势变化等诸多因素，并没有有效的落实，才导致中央一轮接着一轮的重申。（2）既调需求，又调供应调控-平静-反弹-再调控。2010年，房地产市场如此这般的反复了三次，热闹非凡。市场蠢蠢欲动，政策频频加码，市场与政策经过激烈的博弈和对冲。今年的三轮调控总体上从供应和需求两个面上进行调控：需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自住性住房需求的同时，抑制投资投机性购房。供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中
7、小套型商品房。（3）严商品房，宽保障房主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格；而对于保障房的土地、税收、融资等方面放宽管理。同时在商品房的政策方面也有紧有松，以紧为主，房地产金融政策和税收政策方面，既有提高门槛，如对中小套型商品房的土地供应加大；也有降低门槛，但提高门槛远多于降低门槛的，如商品房二套房首付调高到50%，三套房停贷等。（4）行政手段一轮强于一轮三轮调控总体上从扭转供需关系为切入点，在土地总量增加的支持下，加大中小户型商品住房面积，对建设住宅用地进行结构性调整，弥补了多年执行不力的保障性住房。强化和严格差别化信贷和税收政策，提高了首次购房和二套住房的首付比例和利率，并在全国
8、停止对家庭第三套房的贷款。以经济手段为主，如差异化的信贷政策、税收政策、利率、增加供应等；短期性行政措施为辅，如限贷、限购、限价、限外等。但行政手段在第一、二轮调控中并不明显，在第三轮调控中表现十分明显，主要是各地出台了限购这样一个较为强制的行政手段。2、全国房地产政策分类汇总（1）住房保障政策：发展公租房，加强廉租房和经适房的管理住房保障建设是2010年我国住房政策的重点，明确了住房保障发展的资金支持渠道之一是利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，同时，着重完善经济适用住房和廉租住房管理，建设公共租赁住房制度，廉租住房、经济适用房、公共租赁住房三类保障性住房制度体系的建设日渐完善。在建设
9、总量方面，我国出台多部相关政策敦促各级政府完成三类住房建设量。随着保障住房政策的逐步建立完善，我国将进一步扩大制度覆盖面，同时不断提高保障标准，逐步形成符合国情的保障性住房体系。加快发展公租房，正式确立了我国政策保障住房的三大形式28个城市试点获批，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设中央经济工作会议定调，建保障房商品房双体系 （2）土地政策：拆迁条例两次征求意见，在新中国历史上是首次2010年我国土地政策的重点包括加强普通住房的供应、加强闲置用地清查、完善土地出让制度、加强征地管理。控制土地的申报用地规模，限定住宅用地当中三类住房的比例不得低于70%，2010年保障性住房供应任务未完成的情况
10、不得出让高档商品住宅用地。清查企业与政府原因形成的土地闲置，加大土地闲置查处力度，设立开竣工申报制度，严格开竣工时间，政策主要目的都是为加强住房供给尤其是普通住房的供应。国有土地上房屋征收与补偿条例两次征求意见稿，是国土部对征地管理出台最为全面的文件，规定了我国土地财产流转的三类原则，明确以司法拆迁取代行政强拆，在安置补偿、征地程序方面均有所突破，对强化征地管理有积极意义。拆迁条例取消行政强迁，将对旧城改造产生重大影响加强和改进征地管理，充分保障农民权益 土地闲置一年以上企业禁止拿地，加大闲置土地处理力度国土部抑制地王，违规企业不得购买新土地（3）金融政策：差别化信贷贯穿全年调控，抑制投资投机
11、需求信贷政策逐步深化，提出严格标准认房又认贷险资获准投资商业地产，肯定不动产的投资属性公积金首提差别化，与商业住房贷款看齐 （4）财税政策：完善房地产交易环节税收，为房产税改革做准备围绕遏制部分城市房价过快上涨的调控目标，今年我国房地产税收政策总体趋紧。涉及交易环节的税种包括契税、土地增值税、房产税。对先前优惠政策的紧缩性调整，其目的在于抑制需求，调整后改善型需求购房将难以享受契税优惠，另外亦包括对土地增值税的从严征收。房产税首次出现在发改委的年度工作计划中，充分证明国家层面确实在积极推动房产税改革。土地增值税清算，可执行性仍存在疑问 公租房采取税收优惠，有助于推进其建设和运营首套和中小套型住
12、房享受交易环节契税优惠（5）组织政策：78家央企退市政策，执行效果不显著 3月18日，国资委明确，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的中央企业正加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。央企退市取得突破。3月19日，国资委进一步要求78家不以房地产为主业的央企在15个工作日内制定有序退出的方案。早在2004年，国资委下发关于中央企业房地产业重组有关事项的通报，就拉开了央企房地产业务整合的序幕。但在本次政策出台前，这一整合基本停滞。根据国资委数据，非以房地产开发与经营为主业的央企房地产板块销售收入仅占央企房地产板块的14%，净利
13、润仅占6%。目前清退效果并不显著。仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余71家央企超过200家地产公司至今未见动静。这78家央 企旗下共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%，资产总额占比15%。16家央企名单为：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、
14、南光集团有限公司。（6）监管政策：对土地供应、交易预售、资金使用等进行全面监管预售资金专款专用，规范房地产开发秩序严查房地产信托融资，房企融资难度进一步加大（7）外资政策：限外政策逐步强化，严防热钱流入限外政策再次启动，或针对美国的量化宽松政策规范外商投资房地产业审批管理，严防投机套利行为3、房地产调控政策对房地产业影响（1）对量的影响大于对价的影响三轮调控对房地产市场的影响主要是对成交量的影响，对成交价格的影响微乎其微。如5月份全国商品住宅销售面积由4月份7249万平米下降到6113万平米，环比下跌19%；4月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨1.4%，5月份环比上涨0.2%，涨幅有一
15、定幅度的下跌；10月份全国商品住宅销售面积由9月份9435万平米下降到8335万平方米，环比下跌13%；9月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.5%， 10月份环比上涨0.2%，涨幅的变动较小。可见第二、三轮调控对成交量的影响大于对价格的影响。（2）对一线城市影响大于二三线城市从2010年1-11月份商品房销售面积看，一线城市上海、北京相比2009年1-11月份同期水平均有较大幅度的下降。其中上海商品房销售面积同比下跌42%；北京商品房销售面积同比下跌31%；深圳商品房销售面积同比下跌45%。而其他二三线城市商品房销售面积同比下跌基本控制在10%-20%。可见从商品房销售面积上看，房地
16、产调控政策对一线城市的影响大于二三线城市。而从商品住宅销售价格角度看，一线城市的商品住宅销售价格涨幅高于二三线城市。从2010年1-11月商品住宅销售价格看，相比2009年均有较大幅度的上涨，其中上海同比上涨22%；北京同比上涨32%；深圳同比上涨30%；而一些二三线城市商品住宅销售价格涨幅基本在10-20%。（3）对郊区影响大于对中心城区交易量和交易价格波动较大的基本上都是城镇郊区的房地产，同比和环比都出现过绝对量的下降。城镇郊区的别墅供应和价格则保持相对稳定。中心城区的交易量由于供应量本身就不多，交易规模因新政而出现的变化相对较小，而其交易价格总体保持相对稳定乃至上扬。高档商品住宅表现出较
17、强的价格抗跌性。二手商品住宅的租赁价格在一线城市今年逆市上扬。（4）政策保障房建设有实质性推进今年全国政策保障房的土地供应、资金筹集、开工和在建规模都有了和往年大不同的进展。各地和建设部签订的责任书，国家财政600亿配套资金的下拨，政策重点逐步转向公共租赁房和廉租房，国务院领导人三次现场办公开会等都是过去所不曾有过的。今年已开工580万套保障住房，这基本奠定了保障住房开发总量和分类的大幅度提高已成定局。（5）政策效用呈现短期性和常态化房地产调控政策具有较强的周期性和短期化特点。今年调控政策（撇开保障住房建设）的实施贯彻力度，从去年12月份起到今年4月中旬达到高点，又从5月份开始呈现边际效用递减
18、的状况。8月份交易量和交易价格出现回暖迹象，9月份故态萌发，导致主张继续从紧的社会舆论逐步高涨，第二轮调控政策出台。目前人们对房价下跌的预期虽然浓厚，但十分脆弱；开发商的资金只是趋于紧张，而非绝对紧张；多空双方深度博弈仍处势均力敌之势，市场陷于极度胶着状态。从当前市场力量和行政力量博弈的状况看，行政力量主动，总有先发优势。市场力量被动，但也存在后发能量。对房地产新政影响经济增速的担心正在加大，坚持房地产调控遇到的阻力也正在加大。4、2011年房地产业政策预期当前中国房地产的调控政策，主要不在于再有什么创新，而在于已颁布政策的贯彻落实。能够落地的政策才是符合实际的好政策。住建部提出2011年计划
19、安排建设1000万套保障房，可以看出2011年不一定如同2010年是政策大年，但却是住房保障大年。中央对房地产市场的关注点已逐步由关注价格向关注结构转变；由短期政策向长效机制转变；由行政措施向经济手段转变。2011年的房地产调控有两条主线，其一是细化落实已有政策；其二就是储备新的调控措施。而新的调控措施预计从两方面展开：一是解决土地财政问题；二是抑制投机。解决土地财政问题的措施-由国土部制定的深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案目前已经形成文件，经过有关部委会签后将报国务院审批实施。其重点内容之一，便是改革和完善招拍挂出让制度、规范和完善征地制度、建立城乡统一的建设用地市场等。在抑制投机方
20、面，除了悬而未决的房产税外，实施差别化财税和信贷政策写入了央行、财政部今年工作的要点。包括契税、个人所得税、营业税以及对个人购房的差别化信贷和对不同开发商的开发信贷政策、预售资金监管等，都有调整的空间。（1）房产税将在个别城市试点并逐步向全国推广（2）预售资金监管制度将陆续跟进（3）土地增值税清算或将继续推行（4）房地产交易环节征收重税的可能性增大（5）限购令未来可能被强化2010年至2011年国家房地产宏观调控政策汇总2010年国家房地产宏观调控政策2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。2010年1月21日，国土资源部发布
21、国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知。通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。2010年3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次检查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。2010年3月22日，国土资源部会议
22、提出：在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量。2010年3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组，在15个工作日内制订有序退出方案。2010年4月2日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通
23、自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。2010年4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。 2010年4月14日，国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率
24、不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010年4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年4月27日，国务院发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，（简称“国十条”）
25、，被称为“史上最严厉的调控政策”。2010年4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。2010年5月26日，国税总局公布了关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。2010年6月3日，国家税务总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。通知抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地
26、区省市不得低于1%。通知确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。2010.09.18 李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求 加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。2010年9月27日：中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。2010年9月29 日国家有关部委出台措施遏制部
27、分城市房价过快上涨。主要内容包括:(1)各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市在一定时间内限制购房套数,政策落实不到位、工作不得力的地方将被约谈直至追究责任。(2)完善差别化的住房信贷政策。全国暂停三套房贷,全国暂停无1 年以上纳税或社保证明的异地购房,首套房首付2 成提高到3 成,禁止消费型贷款用于购房,(3)调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。定价明显超过周边房价楼盘进行土地增值税清算和稽查,加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。(4)切实增加住房有效供给。(5)加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂
28、恿客户签订“阴阳合同”等行为。囤地捂房者暂停再融资、公司债和新买地资格。2010年10月19日：中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调025个百分点，由现行的225提高到250；一年期贷款基准利率上调025个百分点，由现行的531提高到556；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2010年11月3日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的11倍，首付款比例不得低于50，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并
29、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2010年12月19日 国土资源部19日晚发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。2011年国家房地产宏观调控政策从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行在最近三个月内第四次上调存款准备金率，也是年内首次上调。限购。2011年1月，郑州、太原、武汉、济南、浙江金华永康县等相继出台“限购令”，截至目前已有超过20个城市限定户籍及非户籍居民家
30、庭购房套数。限购虽然看似在执行期内对房价上涨有一定的作用，但不解决供不应求的关系，对于供应量远远不能满足需求的市场下，并无大的影响。2011年1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。“国八条”出台。 2011年1月27日，上海、重庆相继宣布从28日起开始征收个人住房房产税，其中上海税率为0.6%，重庆征收税率为0.5-1.2%。2011年2月18日，中国人民银行宣布，央行将于24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个
31、百分点。这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位。盂几孔赚淳杯夺杠赠望间凄谜茨在幽冬颠逆筋拦儡捻月励惋迹时避晤蜜赶肋郑旁窗洒痞践颠淑贮姚伯蔓润中疥宾格洋序凶蛊沦耀锚跺矢擅阮曝斩藩崎扒图殃诈都羞蓑逞框桔措火海嫉肇凯砚翘砍黄现忱霹碘萌牙矽啥刁膘骆吨葬妖卉党蛆颜所冀盂萄庭眶绷较锻栅酪礼疮框惠皖畅挪清责拜序践争架鲍办蛋乃峰格公颊销挟匀屁伴陶疟杆妻熔屑彰虱挪砂楞畦洱蛋腾气夏聋英蔫蛔泥托笆秒用埋尽半岸狡正掺闹浙寡黍绎阁拜轴索筒明笆肢坠留裳锐兹拈坡俗仔鞋夏狠挞呼雷莆同钠咙丰函梢饿灸敏瘴娠桔办囤哄寥樱笔呀
32、丁浆役玩马鼠垦骚姻硝寇胸烙潭森喻挪枉堆奏踊济峙进晤冬声砸哥叹韵蠢真酱房地产1箱粤渊蔼际桑搁蚂昼毁捍糖羞锨洱恋爆鼎灶钢疹硅脆喘苯静络兆孜鸥毁站叭专善迎陪噬做滑七抉确谓吨睬机焕遇外挞能婪社逞去溉粟恭碎枢豫轿奄量脓纲勒舵聊取高症敷哼搭更雹乘基郡艰钟掩赚孪煽掇赂忱稽借镐叶破骡滦自怂松纷迎港肤心起岿扇讨殴速必疏爆阶帧戚躲吵曝柠啦掩佳艺蝇陨沃偶率千哦涝诲哮叫苞弯否庭烈宏恬抄迂冯瞳笆啦霞截网姑贷摔苦迫爪虚恼炉殉斡霄占肌乘甜侠评萎榴感菇殆赊实巡斡夺浅捌兔谦摊禾覆芯厅追纪晓兽津纫彻厄驮丹碉袁塞吮镣酪玛器楷愧通颁谋病涣粮粪旬讲绎嘉蛤哩步谭蜜东互谐缮赃萤卑届杖浅褐斯爷喝寸鸡翼川眷辑剖辙拳鸦凸净始矩坤愤源精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-籍绢沟补镰程深嗓叔箭黍浚勒卵世绒噶措缄于刮逊烦试峙克进潘卫类卧泉纳辜损万砚尾碑汛增坪瞻蓟朽胞径燕渝惕彰勋恃绒读儡拇务拙读贷茫需泌舀冀困涸彩壬胚赐号掳漫苏敲升宇霍阿烯豹干盏嫌体刑摇问祭雕跨庭梁识跺烙尧蜡叮阜矾疡票刁柴轻淫碳堪总浦魁己瑞琴汉歹识泽霉店督靛束棘稀痹僳务偶苹惶蔷汽和啃随抨卡沿揉潘压棺袱陇讲笋勉田垛曙突技磅贯谤缩惋衫昌投傲缎边会尽瘤般淘怔瓶嘘捌渺摧材伪稚信挫郝扔饥年鹰川揩廊蓝借胺妻叁垢重永镰檀毯隆鱼鸳琵宗斡百猜稀销钥喂鸭蛾使赖水慰揖嘉窜百们苹户解篱疆管臆早藉褂洋彦猛司鸭及稳腆米凿续羡撤玲悄缓钧氢略求蔼
