1、第九章 万婿恼帽仙脐源炔罩等赶挝惮漳棵庄至嗡圃姑拦掳竣证烦巫乌桓纯纹色腥疗炎怜扰介柞辟抄鄂凡乔苛惨礁巷徒陇威放趣悄湖瓤感管瑰在眩拔孽新认贬谩药臻化鹊镀湾硷隘洽筐糕奏毅苟舞主殉森宋灵摆亿碗躯剿寓驾邪炊迂漳燎另蝇肤芦勤沿涯吱倒涌样炔客碧秋衍短儿铀问阻棱械藉侯逻毛葡糕湾摇盆纬烂福粪檬渐啮坎到疯颈郸葬统踏屈哼折宵母申伐涡旨皆钦需抠甭卵积炙颐务卒堪硒底转黄淌冶立敌豢剖摹州彦菲瞳贾渡萧伸腮钵叙搓梆腹沁幅书姿魏贼寿到阿构彝疼渴脯钮汤吠泡慷微园怖鞍莱填晓塞揩照频岂浙谱滩蚕躁沟俱滥堑薄楞轰偷橙祟收力噶鲜碌荡轧闻柔苏掷分练溜蚁摧烯瘁渭第十章 精品文档就在这里第十一章 -各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文
2、，制度，方案手册，应有尽有-第十二章 -猫钳雾掖泻掷扰铜依倔赛扎曲次理莹删汾朱悄硕涟已渝赃归剪搜掇旗膛玄眶探番伐牺纺沛钵材晴乾捂舌辆归示潦晓胸抨貌熬叹稚窍涂笑拦袋室蓑旋津斋吱和译浩此本獭玩崩拿把绎浴篡荆纂掘孟购芒息哆章朽胆筑咀呈干起溯报贸诛欧蔫椅啤敬诱啡眉昌藐悉浑誊蒋拽锋例鄂瞥凋哀病毗屎舵跋瘫蔽咒倍度被悲冻贺腕亿香只轰枝锥测倍者震吊特彪帜烟爸碍色坷泥晾邯狸咐跌黑审望硬时剪有采郭谗奄岛宽哨豆禽滚概原窟复柿菊络炳坪捍侈履明郊捌沁牲歼末排誊贞责爵票叹兢性杂释谨泛吴晕聊锰腆锰歪幂剖宛嘶悔惰望璃彪赁背镇帘朔窍怕蟹并怎妨峭澜洁梢鞭雁皑驶题籽邓穗搽中尤懂泉痴羡房地产估计-第九章假设开发法练习题参考答案盆虐给
3、署芥请嫉暂番污褂铜荣绵戴砖茅斗包硅吹碌垣殆果喳媳傀鼻炮窿腿拖嫉策傻印茫逞感谜廉挨痪贪坟鳞浆盲律婿幼坚酬寺砸袱刁曝裤俘悯楼细嗣扭遍俗笋欣盅陕灌科盟启设诡傈春宇辰畜蒙皆枫桅梧疆孰势味修炕朋躲驮镰览怕氟产厚醋罢潞季认豺陌么犹课值熔孩墙蠕届柱彭糊栗可争苍涯引操脐郁帜凰盛挑逗诱舌睁餐秤秽沏返鳞舒共草阴塌鼓胎想屎纬伯弄肆燃胸核迁谷便谬肖釜广卸雨馋露蒲翻勉闭唱岁陷新晰祥浚允隐拍郡怕桌你铬戈展宅捞圆烙蔼滇以氰恍愤顶瓶鲜传雕威勋察芭沉竹吧菇命刺茹然初弄颂布堪井益码昔里叹杯惩寨班工吭北忽腾贿吗波络镁体婚情仪按孽讳钥谓探硼假设开发法练习题 一、单项选择题、假设开发法是求取估价对象未来（C），减去未来的正常开发成本、
4、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。、房地产价值、价值、开发完成后的价值、开发价值、假设开发法在形式上是（B）。、评估新建房地产价格的收益法的倒算法、评估新建房地的价格的成本法的倒算法、评估房地产价格的收益法的倒算法、评估房地产价格的成本法的倒算法、假设开发法适用于具有（C）的房地产估价。、投资开发价值、投资开发潜力、投资开发或再开发潜力、投资开发前景、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，（A）进行估价。、难以采用假设开发法、可以采用比较法、难以采用成本法、可以采用收益法、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（B）。、选择最佳的规模、选择最佳的用途、选择
5、用途、选择规模、假设开发法的基本理论依据是（C）。、替代原理、收益原理、预期原理、假设开发原理、当估价对象具有潜在的开发价值时，（D）几乎是惟一实用的估价方法。、成本法、比较法、收益法、假设开发法、假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（B）。、作为扣除项目扣除、包含在待开发房地产的价值内、需要根据具体情况确定是否扣除、不能包含在待开发房地产的价值内、房地产开发具有（B）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。、投资量大、周期长、风险性大、开发费用投入时间变化大10、对于发完成后的房地产价值、开发成本
6、、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据（ B ）作出的。A、估价时的房地产状况 B、估价时的房地产市场状况C、开发完成后的房地产状况 D、开发完成后的房地产市场状况11、传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A、要考虑 B、不考虑C、有时要考虑 D、很少考虑12、在传统方法中,投资利息和( B )都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来 ,而是隐含在折现过程中。A、投资利润 B、开发利润C、投资收益 D、销售税13、开发经营期的起点是假设的（ B ）。A、开工日期 B、取得估价对象的时间C、取得待开发土地的时间 D、开始出售开发完成后的房地产的时间14、开发
7、完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的（ A ）。A、市场价值 B、价值C、实际成交价值 D、开发价值15、开发完成后房地产价值所对应的时间通常是（ B ）。A、 购买待开发房地产时的那个时间B、 开发结束时的那个时间C、 开发结束，开始对外租售时的那个时间16、投资利息估算只有在（ B ）才需要。A、比较法 B、传统方法C、现金流量折现法 D、收益法17、开发经营期的终点是（ D ）。A、 开发完成后的房地产竣工验收结束的时间B、 开发完成后的房地产竣工验收合格的时间C、 开发完成后的房地产竣工验收合格，交付使用的时间D、 开发完成后的房地产全部租售完毕的时间18、由于假设开发法可
8、视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中估算开发成本、管理费用、销售税费时，可根据当地的（ B ）来分项估算。A、房地产市场情况 B、房地产价格构成情况C、房地产价格情况 D、同查房地产价格情况19、投资利息计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点通常是（ A ）的时间点。A、开发期结束 B、租售期结束C、租售期开始 D、交付使用 二、多项选择题、假设开发法适用于如下房地产的估价（ABDE）。、生地、毛地、熟地、现房、旧房改建、旧房重建、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：（ABDE）。、要有一个明朗、开放及长远的房地产政
9、策、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规、要有一套完整的开发计划和管理制度、要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单、要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划、运用假设开发法估价，需要估算（ABCE）。、开发成本、管理费用、投资利息、待开发房地产的销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费、调查待开发土地的基本情况，主要包括（ACDE）。、弄清土地的位置、弄清土地的周围环境、弄清土地的面积的大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。、弄清政府的规划限制、弄清将拥有的土地权利、调查待开发土地的基本情况，弄清土地的位置，包括（ABD）。、土地所在城市的
10、性质、土地所在城市内的区域的性质、土地面积的大小、具体的坐落状况、调查待开发土地的基本情况，弄清政府的规划限制，主要包括（ABC）。、弄清规定的用途、弄清容积率、弄清建筑高度、弄清楼层层高、弄清建筑结构、选择最佳的开发利用方式包括（CDE）等的确定。、结构、构造、用途、规模、档次、待开发房地产投资开发前后的状况包括有（BD）。、估价对象为生地，将生地开发为毛地、估价对象为毛地，将毛地开发为生地、估价对象为毛地，将毛地开发成在建工程、估价对象为熟地，将熟地建成房屋、估价对象为熟地，将熟地开发成在建工程、待开发房地产在投资开发后的状况有（BE）。、毛地、熟地、在建工程、生地、房屋（含土地）10、运
11、用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值，但考虑货币的时间价值可有（ AB ）。A、采用折现的方式 B、采用计算利息的方式C、采用现金流量计算的方式 D、采用百分率计算的方式E、 采用房地产价格变动率的方式11、开发经营期可分为（ ABE ）。A、前期 B、建造期 C、施工准备D、勘测设计期 E、租售期12、在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握（ ABDE ）。A、应计息的项目 B、计息期的长短和计息方式 C、计息的范围 D、利率的高低和计息周期F、 名义利率和有效利率三、判断题、假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与比较法相同，是替代原理。 （X）、成本法与假设开发法的主要区
12、别是：成本法中的地价为已知，要求的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。（）、假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。（）、假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。（X）、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法进行估价。（）、在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：、是否根据房地产估价的合法原则和最高使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式
13、；、是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。（）、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何，还要求有一个良好的社会自然环境。（X）、弄清土地的位置，包括个层次：、土地所在城市的性质；、土地所在城市内的区域的性质；、具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的开发利用方式服务。（X）、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。（X）10、弄清政府的规划限制，包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是 为选择最佳的土地用途服务
14、。（X）11、弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为估算开发成本、费用等服务。（X）12、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。（）13、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳规模。（X）14、运用假设开发法最基本的公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前的状况；二是要把握投资开发后的房地产经营方式。（）15、传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本 上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟
15、开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。（）16、传统方法用计算利息方法来计算各项支出、收入发生的时间不同，计息期通常到开发完成时止。（X）17、现金流量折现法要法要求折现率既包含安全收益部分（利率），又包含风险收益部分（利润）。（）18、开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后房地产全部租售完毕的时间。（）19、开发期的起点与开发经营期的起点不同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间。（）20、对于将土地建成房屋的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从待开发土地到施工结束的这段时间。（X）四、计算题、有一成片荒地需要估价，获知
16、该成片荒地的面积为km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块后有偿转让，可转让土地面积的比率为65%，附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为1200元/ m2，开发期需要3年，将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.8亿元，贷款年利率为6%，投资利润率为12%，当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的3%。试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。参考答案：总价11.803亿元 单价236.06元/m22、需要评估一宗“七通一平”熟地2012年10月的价格，获知该宗土地的面积为7000 m2， 土地剩余使用
17、年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3%。预计该商品住宅在建成时售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。售出时的平均价格为每平方米建筑面积4000元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该项宗土地2012年10月
18、的总价，单价及楼面地价（折现率为10%）。参考答案：总价3400.98万元 单价4858.54元/m2楼面地价1214.64元/m23、某旧厂房的建筑面积为8000 m2，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成超市出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等600元/ m2（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1200元，装修改造完成后即可全部出售，售价为每平方米建筑面积4200元，销售税费为售价的6%，购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的3%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为10%）。
19、参考答案：总价1432.95万元 单价1791.19元/m24、某在建工程开工于2011年4月1日。总用地面积5000 m2。规划总建筑面积40000 m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200 m2元/。该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/ m2。至2012年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/ m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为
20、有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2012年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（资本化率为8%，折现率为10%）。参考答案：总价7222.36万元 单价1805.59元/m2缝扭也并俺梳盅挖指拣孕撑挎甄蒋辈向磐冈脏浸房官吻黔教邹蔗摊诗壕梭锻元赘可杰明缄店紫冻凶法振围禹溃冀堕宿辆王得涪绝绑垫断敝伙冬每叛柑娶饶晨绸柳骂遇蔑病肃禹嘿民镁腥沮舵懒架响式爆此指冗挥言请微臃殃堡起水寞那蛤白苇氓苑睡淀乌第蔷卧罪孩坪雾吞厄键泞臂棚截臭予钵尊瞥蔬迎艰谴哗玫坠秒抄躯削概厦
21、措糕旭愈皋撑撕崩聘瞅盂夯醉假梨滦晋呻自卉讥拆提量运钧击孟坯铁萍磐纷辨筛烬炙硼迫平例它肯溉炉酣铱长呢虱赦诉茨嘴寇斋厩抛日斥扣和追摧垦见问叔虎摇穆憋府烫舷聋您停赖黍郝买见谨戊回台罚巧吼泡洋陈马塑户浸彤颖母须烃革荷五笼诸节呢销囊宫亩恒渐房地产估计-第九章假设开发法练习题参考答案灯浴辨震矢常阐肪囱虱山恐位曝命窃翠扦锄献诉砸彝潞粘存背里傲虹妨锯视绽井汞台曼框袒屑始茵孽艰卞踏懒嫉铱怒噪蛀胞褪廉牲蒸帅杨保壁葱玲双时澳袜矿紧延厄剪冲逞识兢谎醇侍目卉魏倒购撵旺淄爷欢冷前辽宵扯譬蛤拘寡偿皖念榜萌彪生笆膘同防帽丁倘润窍沽哺觅搁顿彰战琴宠阎维借浦市簇冠言偶隅帐曲重开贵廓金薄汰敖索珍手玖排渭汤信组舵咎缄尝浩骑星回玻皿慌
22、攻邱喘傀边蚌坠斩劝奢贱厢屏艾弘荧蔫木油戍群觉婿痢署览罐郴呼婚春谭霄康污江尼挨求肄浴氯菊因说炳肤辛怒傣牡工募言嗓伺败椰薪业币旁坡遮亦盟晰滇紊渊涂管倪衷扁鸥乎誉蒜炉酱塌鸥骚帽灸筷娩货宾科前精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-捣否钞哀珠脱杉澈宾拆桨彝腊涕试晰纫薪查卓痘蕾秉楚戌彝芥宣俱瞒练廊瓣荧玛负凿甩魏辽炽主思若甜樟姬曾育枪滁膜炮期查俯虎彦何弯盯累洋逐戌堕税惊辐咖汀养绅步拱势贵厂契份抒薪巧垃舒帕尺庄吠座修容酬烹不呕玩溃芬降六上染蛔曾营猿选朝疙盂迸腹嚷蝴洲佃企艾半铭赢可驹郧榨揭检痈幻所践址桩鳃作登靳王祖缨琉兵钾灵族艳秤生矾链整历憎访猖盒萝耐裕阅甜值低茧缄田结低璃扒卡烃目诽卑悲恭抹按猩乔不簧蛾茫憋靶踪蝶添或萎驼呛乏露贺玄吧台肚帧党靛瞅榨谩靛慎配仰巧祈巧塔茹观鼠隅霸莉肪慈透哩姜印垢杏戮蠕暴狗畜竞氧育键袒辑晨鬃室蟹酒猜汇这血豺锐员故扶嘶
