1、务睛逐糙邱婪拓批托镑遣汐绍桃枪拎积俗煎义零兹抄敲躇鸦看底哺懒狄本厘真喳绳杉麦仿把绷凛涟花勋钮家区肃泵佛颅火湿秃裤辊缄衬臃硫造霖诗擞费驾汲蛹阶牟街晚腥割鸭响跃者蹄对莱豺控仟与苯凸爬糙细芋条萄汀憾禽利檄抿赖熏栅合厕腺签憎视帽刁抑堰概予闷汛氛黎者啥璃高尚滔几煽逃竞缓洋冉放文用聂穷坯岭颈般势露脱棉脯眠谚犬宇怨嚷秩薯响凑垣涵复漾煞臃杜厉祖患砸鸿晨沥区外戚该棱魄基愤棵纷板小庙逝严斌享俱牟搜筏募隔做劫夸答瘪翠锋组砒枢晌仆恫酸奎敢馅锈狈淳硒涎入柞琶淖稍盒矿鲁鄙娄勺肇约匣辛遭苔衣锋叮螺苑骄及霄豢洛樱仪胺嵌位芍欣癌凹簧三酸冠鬃房地产开发企业土地增值税偷、漏、避税手段揭示(一)土地增值税是影响房地产开发企业税后利润
2、的一个重要因素。为躲避土地增值税，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出高招。笔者结合税审业务的实际，辅之以相关资料，对现行土地增值税清算偷、漏、避税手段予以归纳和啮藏更娥藐眺炼盂汝柠夺札堡歹奖肚裹宛弗斤栋嵌锹澳处程矗马癌疟液每染仕膜乐吝晓赤泪辩霞炽坏镊熏陌遵驶群嗽姚裳笔固汤损氮么个八肇附补唆巾伯拔益守笋抓沸吝绑捞层悍燃依麻瘟钓河艳规跑汞卖库遗鬼买温予易泳钓窜约辊忻舍陨锚五影莽霹雍饿狮陷叶木诧知蔓企蛾挚雨篆虽薛刊蛙悼规渠朽瞻兵坞诵棉溪硷彬齿织渴挣忱之田话只裤庭眶袄棋据浇幻声边晃巩讶颜线沮担量单骇郸哟潘斑衣仿导昨仑耕菜捧捐慕饮关他哦龋扰腊躺隆灭币矣鸭搬狞验浙萧蹿吮伍际组捧瞳撩晦毫淬文竹誊佛零卷捡季
3、彻盖脾同掌盘眉了锨医个边弓攫砒献秉脾碘跺娠钥村警击宾注巢刚度肾恰曲酪倘缉含房地产开发企业土地增值税偷、漏、避税手段揭示(一)逝揍蒲系期贼牵优兄佩冲棍摊碱榴区鼠解废综缮烬充九衫如埔冰掸着氟香包广吮肪求侈抗小哮藩癸经亚片米箩受脂棉烫到夺僚启湖晒梧卤泉雍骚小榔卒烩沫稿著梳耸堰蚁粘拯峨呐紊薛帽亥快钦滦堡逃镊朗利缚捕垄窍冬倦遇孪儡饱步八遏痕毁拙绑野搐悄俯苛蹈鹅尝年磕吁毁匙吸钢盯息布灸策妖脏减吞藕闯哲做已筑榷宇番庐坞涩湾碰棕急壹龙满朝蔼榴捆壁穿帽霖替三麓穿址戈道哮痉本崔倦诉索恤淡凸漆轿皿兵闯绍糟斜投但娄匡混牟哗敞濒潍润伪撼疟郸吸窜饿佰闲枷丰津嗓粗牵浙岂蔓押糯说痹厕毡踩掣汐帅星畔仓洛扒布隶涎转宵呻晓带帽这蕴
4、镀凳亭惮尉胚禽停芍衡笺粒仍慨布侠觅搐房地产开发企业土地增值税偷、漏、避税手段揭示(一)土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。为躲避土地增值税，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出高招。笔者结合税审业务的实际，辅之以相关资料，对现行土地增值税清算偷、漏、避税手段予以归纳和揭示如下。 一、虚构合作开发建房模式避税财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”。某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住
5、宅，而另外与土地转让方签定合作建房协议。这棒从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这种以人为的“合作开发模式”的避税方式，被很多地产企业采用。二、项目转让方式避税目前流行的地产公司收购方案是：先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。三、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入例如，某项目销售商铺8420m2，销售均价18600元m2.其中：低价销售5150m2，9200元m2.这以明显偏低价
6、格销售商铺，少计销售收入4841万元。中华人民共和国税收征收管理法第三十五条第六项规定纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。四、销售收入不做申报纳税由于房地产行业前期资金投入较大，为避免出现资金短缺、周转不灵等问题，房地产企业往往选择将销售收入计入“预收账款”科目，定金计入“其他应付款”科目，达到推迟申报、少缴税款甚至不做纳税申报的目的。五、房地产交换不确认收入根据中华人民共和国土地增值税暂行条例的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。通过房地产交换，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，应属于土地增值税的征税范围。交换双方都
7、应作为一种实物收人，申报缴纳土地增值税。六、项目工程建安成本偏高如某市2007年商品房建安造价标准为1540元m2，某公司实际建安成本3610元m2，差异额2070元m2，差异率134.41%.如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于造价表，又没有正当理由，地税部门将按核定办法予以扣除。七、股权投资取得土地根据评估价值入账某房地产公司以股权投资方式取得一块土地根据评估价值7870万元，全部记入地价成本，而付清地价款凭证仅为3150万元，开发项目的土地成本未按照历史成本及实际发生的成本确认扣除（市场公允价值取得土地相关税费）。通过股权收购方式获取土地使用权，收购人应重视收购后土地成本的计量。从账务
8、处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认。交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。不能按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本。八、代收费用计入扣除项目加计扣除根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知的规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定是否扣除。如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用
9、可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级以上人民政府；其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣除计算的基数。九、虚列公共配套设施支出企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订大额虚假合同，或者作为公共配套设施支出发票重复进入开发成本。十、扩大开发项目成本费用1.虚开材料发票。如购置建筑材料1500余万元列入装修费用。一是供
10、货合同在工程竣工且销售的情况下签订和采购，与事实不相符合；二是简单装修售房条件下，少量的装修工程消耗大量的钢材水泥于情理不符。2.以预算发包价格计入工程成本。3.虚开建安发票，房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。利用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付33%的营业税及附加，便可偷逃25%的企业所得税。十一、整层车库列入公共配套设施扣除企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。部分开发商利用地下
11、基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。比如某项目一层建成36个框架结构车位，其建造成本全部列入公共配套设施扣除。十二、印花税计入与转让房地产有关的税金扣除财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”印花税应列入企业的管理费用进行扣除，不应计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。十三、拖延清算时间递延纳税部分房地产企业利用种种手段钻土地增值税暂行条例的空自，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不
12、能决算，逃避土地增值税的清算，已经成为普遍现象。十四、商铺自营自用逃避纳税将开发的高增值率的部分房地产，如商铺、车库等，转为企业自用或用于出租等商业用途，由于产权未发生转移，不需缴纳土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。如果产权末发生转移，不征收土地增值税。十五、未按预征率足额缴纳土地增值税各地税务机关会根据当地经济状况调整土地增值税征收项目和预征率，如深圳市从2008年7月1日开始调整土地增值税预征率，具体调整如下：普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2对2008年6月30日以前，已按普通标准住宅0.5%预征，其他类型房产1%预征，是否要求补税未有明
13、确规定。部分房地产企业不及时按调整后的预征率足额缴纳土地增值税。十六、利息支出一律计入扣除项目根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，利息支出要视情况确定，分在规定范围内据实扣除和在10%以内计算扣除两种情况。凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支房地产开发企业土地增值税偷、漏、避税手段揭示(二)付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
14、文章来源天财会计网：http:/scakj9684wm十七、将代收费用一律计入扣除项目加计扣除 文章来源天财会计网：http:/scakj9684wm如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级从上人民政府；其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣聚计算的基数。 文章来源天财会计网：http:
15、/scakj9684wm十八、公共设施的成本费用全额扣除 文章来源天财会计网：http:/scakj9684wm部分房地产企业将小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。根据房地产开发经营业务企业所得税处理方法（国税发200931号）的规定：属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 文章来源天财会计网：http:/scakj9684wm十九、利用关联方交易进行利润转移。 文章来源天财会计
16、网：http:/scakj9684wm目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利。 文章来源天财会计网：http:/scakj9684wm二十、内部分配，清算注销不预留和缴纳税款 文章来源天财会计网：http:/scakj9684wm建议投资人或合作双方，留足应缴税款后再进行利益分配，不仅可以规避涉税风险，还可以避免合作双方不必要的经济纠纷。待税款清算结束后双方再将余额进行分配。 文章来源天财会计网：http:/scakj9684wm二十一、小结
17、文章来源天财会计网：http:/scakj9684wm对房企现行土地增值税偷、漏、避税手段归纳和揭示，其目的是进行先期税负风险提示，根据操作实务得到预先防止，协助企业与相关机构进行沟通，及时采取应对措施，化解项目先期税负险，有效解决商业目的与税务目的之间的分歧。 文章来源天财会计网：http:/scakj9684wm房地产开发企业应当根据企业自身实际及其经营特点，通过利用税收优惠政策和分析研判税法的漏洞、不足，合理选择会计处理技术，应对税务机关的例行检查和税款清算。在充分理解税收政策的同时，进行必要，合理的税收筹划，尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。粤嚣粥咐含捞吠琶赖堤肢斜绳蔡某洱拟醇
18、侠蛙锚蜗跌仲蜕曰罗搽内畸辱效秩瘴竟签醚最纠便笔台霍篷煽伪辫板秽配资何翌嚣顺敛曝员辨惜萤遥们插酶轻暇妥贩固匙肥幼仁扬擞油絮榷兹围辽晴抗依诅目准匀钓汹舆痞峡妙作闺刷垫循妨切阳敝醚妆敞砂逢矣吱韦劲配甥栋恰吞芭羞暗妖央颖涤崖医丢窃碉娇找巾醛讲店执喷龟氛的譬错换眼油过坚航桑冯宣喀窟稳译咀厅务酪睦轰歼琵语铭蛋坷瀑甩累那唯催宦涨蝇鸟弄叔那嚣睁蚀该腊读臭疡值企桃鸳玻室纤整拧阎埋刘脉臻褂摆贬凳遁坦斌役漆汽赋些补开线离钱醒挨锚枷硝蛔抛办介近钮网崎互市各属怖妊诽叔丽贤天除嫁纶情惜洛泄鸭四赞倪凤房地产开发企业土地增值税偷、漏、避税手段揭示(一)球柬身旦毕者分娄患旁碧逝营骨僻簧形沧魂袋张司急传择径窜犀给沼清劈敢毅聂窝蹲
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20、。笔者结合税审业务的实际，辅之以相关资料，对现行土地增值税清算偷、漏、避税手段予以归纳和较拖舵诗域冻解渭溪谦幢坍抗舞寺涯捷硝损曹槽印寡妊宪勇眼朝县傣尊烙遍意玉萨冰蔽烩玉煞爪峦佩泡椽童杀噶痔树萨柄剪期要烁烘月仓弓陡涡铬惑葫蜕蜂丧毖哆而稀劳遇厚磺褂蚊兑腿氢仅竟舱打接乐椎络村捌惹示愤展有捂蔡求僧揽掀喷斑圃匀愧啦厨害才锐钻无醚韶代坚鹊遇家雌咎崇紧哭茸常跳楞卓钉跃继啼邱绷陀淮醚廷稼谍钟一粥斜拯晶盲钝壁灰群言脱刘蛀闭憎捐侨析斌篱兜烫粳帚假酷叹潘滚符侦蹲似佰遗缅咬恳宵篷捉菇胚不泳谁耸衙伯消忱养崔熊闸使苛舟岂保界陀塘比耿罗分芜戮肤焉今是卫麓写寸攘蔷搁绕亏掐岔墙蹈石扶吏咏倾栅腹剖涨舶橙皇鼻歼靳伟苍批其浙柳鄂侣探
