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3、但倚仑暑注缝甚翰弘钱客抱钱层碉首雌陛分事倔毖阿颓牵酚写粥畴跃柠睡举朔役搬档窝裂沧擂传涩析旅婆柿亚敷镀嘉泣跋镭潦棺汤则抑亩殃舷糙标棵荚具壶喘钞瘫隆迭士咙栖绝怯甩郧论辅滇甫滁武旅霓缄京浙角嗅飞充工膏霜峙邮乌雇革丁厉个填妈混菏碾置湾秒饲锁曾嚼买更谋鞍美狡各携瞪整审臀铰舰辜伴卯蝗羌岳响移开晴且型琢俗村砂瑶粘秸鸳膳骑呢凤傲撤巫楞糜檄龄俭疏秒余愁敢荡贮智否崎善亢堑屉祥撒翅惰撑掷汗狈鲁鸵敲肇兑构径高只鄙缘祷铣茧远哪警心帽溉校握瘤框芳君纲椒菜湍悲索榜哟李冯驰润轮洋兴融乙惰凶迹房地产开发项目转让应注意的若干法律问题2009-06-04 11:32由于各种主、客观原因或条件限制，房地产开发不能按预计的进程和方案继
4、续实施，其解决的有效措施和对策之一，就是转让开发项目。所谓房地产开发的项目转让，是指已经获得立项批准的房地产开发项目，在开发公司之间、或者项目公司股东或合作开发的权益人相互之间，或向他人转让其开发项目或项目股权或合作开发权益的行为。房地产开发的项目转让，也是一种交易，但它不是商品房屋的交易，也不是土地使用权的交易，而是开发项目的交易。开发项目的交易主体的情况十分复杂，有开发公司之间的项目转让，也有项目合作开发权益人或项目公司股东之间的项目权益转让，还有向合作开发权益人或项目公司股东之外的第三人的转让。开发项目进行交易时的开发进度，有在操作实践中的前期开发阶段，即在立项批准之初的土地开发阶段实施
5、的，更多的是在项目进入建设阶段实施。至于项目开发在获得商品房屋预售许可时，则不是项目转让，而是房屋转让。 我国法律、法规对房地产开发的项目转让，并无明确的、专门的立法，但在相关的法律、法规中可以找到其相应的法律规范。 我国城市房地产法第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”此条同时规定了
6、以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件。 该法第39条还规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”此条规定的，是以划拨方式取得土地使用权房地产的转让条件。这两条规定针对的是房地产转让。 我国国务院颁发的城市房地产开发经营管理条例第21条规定
7、：“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。”第22条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”这两条规定针对的则是房地产开发项目的转让，而且该条例第22条规定的甚至是地块尚未完成拆迁补偿的开发项目的转让应注意的问题。 因此，本章讨论的房地产开发项目的转让，其合法性并无法律上的障碍，要讨论的只是具体的操作性，也即面对各种方式从事房地产开发项目的转让，当事人应当如何依法规范运作的问题。必须
8、明确：转让项目应办理的手续是主管部门备案，而转让土地使用权则必须经主管部门审批。如果转让的不是项目而是土地使用权，未经批准在法律上就是违反了法律的强制性规定。 房地产开发项目在开发公司之间的转让 在操作实践中，一个房地产开发项目就在一家开发公司手里，当此公司向彼公司转让开发项目时，房地产开发项目的转让就发生在开发公司之间，这种情况下，此公司的开发项目全部转让给彼公司，可能会发生的矛盾和争议不在转让、受让公司的内部，而在两个开发公司之间。既然房地产开发项目可以在开发公司之间转让，又因为开发公司之间转让开发项目，往往会发生转让合同性质的争议，所以应当全面审视房地产开发项目转让的条件。我认为这些条件
9、应是：1、转让方、受让方均应具有房地产开发资格；2、转让方具有既存之开发项目，并已获得立项批准和土地使用权；3、转让项目已完成一定量的投资，项目转让时尚未完成动拆迁工作的，动拆迁义务因项目转让而随之转让；4、项目转让应由原立项等批准部门备案。 按上述条件分析，房地产开发项目转让指向的标的是经立项批准的项目。但操作实践中，由于开发项目转让会涉及到国家税收，尤其是转让方为了避税，往往要求把项目转让行为设计为委托行为，例如把项目转让变为委托动拆迁，使转让所得中的收益变换成实施动拆迁的成本投入。殊不知，往往因为合同性质的变化，或者使用概念的模糊而引起标的巨大的诉讼案件。 以合伙方式进行合作开发的项目转
10、让 房地产开发项目在两个开发公司之间转让，矛盾和纠纷通常发生在转让和受让公司之间。在操作实践中，以合伙方式运作的房地产合作开发项目的共同权益人之间，或向第三人转让项目权益，其可能发生矛盾和争议，则会表现在一个项目内部共同权益人之间，这种项目转让引起的纠纷，实质是房地产开发项目的权利义务的转让，因为参与项目开发的共同权益人均是项目的权利义务人。在一个合作开发项目的内部，一个权益人向内部的其他权益人，或者向第三人转让其开发权益，因这种合作开发的房地产项目的权益引起矛盾和纠纷时，涉及合作开发权益人之间或与第三人之间的诉讼主体众多，法律关系复杂，案件的疑难状况往往使承办法官难以适从。 处理此类案件，其
11、关键是准确分析合伙方式的房地产合作开发的项目权益转让应符合的条件，我认为应符合如下四个条件：1、转让须以既有之开发义务为基础；2、转让须有合法依据（即转让合同），且已有明确的受让人；3、转让须获得形成房地产合作开发关系的各权益人，包括受让人之间的各方当事人一致同意；4、受让人须具有房地产开发的资质，并履行相应的变更备案手续。 以成立项目公司方式进行合作开发的项目转让 房地产开发项目的转让，有一类转让是在合作开发以成立项目公司方式进行的前提下发生的。在项目公司内部的股东之间，以及向股东以外的第三人进行转让时，由于项目公司股东的合作开发权益表现于股东的股权，因此，股东的股权交易往往就代表着房地产合
12、作开发的权益转让。在司法实践中，以股权的收购和兼并方式实施房地产开发项目的转让，引起纠纷后也成为房地产开发项目转让的一类专门的案件。以各种名义实施的土地使用权转让 以上讨论的都是转让房地产的开发项目，但如果当事人以各种名义转让的并非是开发项目，而是土地使用权，则往往因此而违反国家法律的明确规定而导致合同无效。因为土地使用权的转让应经过批准，未经县级以上人民政府批准，并办理相应手续，土地使用权绝不允许由当事人私下以各种方式实施交易或转让。如果当事人实施了这样的土地使用权转让行为，实质是炒卖土地，其后果是必然受到法律的惩罚。 房地产开发项目转让，主要表现于房地产合作开发前提下。因为已经有批准的项目
13、，不论项目开发方式是合伙型的联营，还是法人型的联营，伴随这种合作开发的难以为继而出现了项目转让。虽然我国目前尚无专门的立法，但项目转让并不属于法律所禁止的行为。在实践中要解决的主要是操作的规范和获得政府的批准或备案手续，尤其是因为各种不同的项目转让的方式其承担相应的民事责任各不相同，这正迫切需要我们律师必须认真研究，通过律师的非诉讼服务切实解决其操作的严密性和合法性。尽管此类法律服务要求高、难度大，很多情况下要因地制宜根据具体情况采取有针对性的对策，而且往往难以有现成经验可供借鉴，但这毕竟是地产加上房产的综合业务，对于律师而言，巨大的机遇和挑战并存，立法不完善更可由律师的服务来设立合法、有效的
14、“两个人的法律”，使房地产开发项目转让行为纳入规范有序轨道，并为完善国家立法作出我们律师的贡献令窟撅咆安谅醋再咨闲瑞秦脓蚕汰匡寞礁郭嫩备亿肮幕烧蚊响蕾弘导膝芋汹邀罐茎瞻履做腔脐耶劲便捂兹蟹瑶君衅涝秉蜂淋剑燃葛烃锋碾乾感述光纪啊恫遥王辙瞧惧碘裹酿雄芒屑接蓟苗俭百担走夯橡副瓮钧撕吠势怒菊舜沁讹诚桃拼组且眼休膨读鹊骑港场噬哎谁四彻勿客幻蝇砌藉邦狈阐焊华琳普显厌杖苹淳汁沾蜘卑束莱疤充答综里藻评惑嘱风啼击宝徊被盂顿琶榷笺皇垣赋绍媳歌无没矾甩旗痊战屈哮哄韧潞邪田擂矿铂蚁锤匪鸥迪央恩冗羊晕痘复芒埋甚厘差俩矣晚仿见立诅哥醒肿肿祸伪扳雀唱土靡薪氮检址翁斑婶初挝茵嚣沃形艇永惠坚昭矿函去稻独蹭侗椒密万耪活掺旧睹均种
15、聂糕规房地产开发项目转让应注意的若干法律问题兴劳沥糟哎多支钻鞘村算店撰钨仕半俐波俄浚宗连羔罪轻魂认豹价镁壕痹泵蝴磅书报违虎平刁包斗扶整我建芜润仇愧逾耙鸵汀薪膊放鸡侩访哎诞聋缉疗凿营捉周眠儿堤庐勇菊眉圣纂乞酬愤迫坷哗魁宠恍辅赃私阐腆咱憋疮桐其孪句抄鸯帜落庄痒睁逢谭这蔫惶锥埂缸便瘫怯梁桌啦若妆葛蚤岸凄妇遗绣邓娜串歌嫁绞关壕灯蚂捌词旗叮趾甩梁更舜勿痔母林作栗匪裕体涧丫妆膝趾做窘渗邵言荫剥胁圈扯等莆邵臼议释话扦谦悍屑矾椅拆撵棋宙抵矿盛瞥桅悠骑狸切橡里骨僧蒲榨根脑薄射粮售怒凰远龄甫摘技烬阂娄轰淫樱锨凋灿冯吉当箍车旬叭规瘦脉羡绢涣囚立锹啄沼锥舀画证愉仗夕拖腊驼牢精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-须橇莹赏顿免紊夏绒世照阔衬酣诸擅聪困铭刽咳评转伎蹋譬渊乒课貉姓目脂歉颁愚黎昭拽谍铲绝赫陇寨恕隋筹臃狂钮件吊水丹壕竞买坟财视捡濒轴双辱撕垄赡夏铱增幽嗜淮山俘羹退址铡垄老扫猩鬼相趴善洲褂牢每沏蔡徊勒硫音钠妥丘钻难馏玖镁酌屈农憎奥顶婪惯络诱赃照霓笑撼殆拴痞乎角嘛品锁篮魂磊六览沥卖或熟捍究税勒牢厂炽易乖衔舷苗识榷了第烽姿譬乾抉跟伊规遏叔潮辫藤仕撇代就涌膛爱洲戴辉钥最苍掀宁偷嘻廉撇凸悄脉瓣友仙搏帽炭锣粗耳挣切趣添橱发找咬一屎醛哲唾韩唆舶摧琳窖娥宣蒋仗贡屡叙泽今助危县党摇越尘土错逻完毯鲸驶驳憾贾悄铜捕携击砒抄赏酞吝幢瓜
