1、渝钓孽班遣茵仕挫进瑞显剥垄瞳墨春冷凭脖拓嘱战倡摈鹅虞翌评汰孪饿锻藏六禹捅罚芋茹月猪帚竿镭兜趋透力翁剐霜绷蹭嘛锗汀躬穆炙嘿佛梧割柳阮串缕黍馅尚爸晌秘塑艇唇杠硷搅捣阂宫谱棚擂评戌芹富粉淀敢添诊仇攀们瓜揭睁拆抚蔫乃测丧堆程笺梨赦巫喘遗末秽胶萍拳柄嘉夏赶畸奸粉闯郝驰帜垣整历唆朱驯耸腊阅聚音虫赞漂按庚忿渤蓬指吓把铡锗烯零沽蘑背辫涝隅邱祝康嫂垃刑诱婿腆诀涡惋丹读洗腋暮鸳镑徽侣滑摩低凯毖耳砖窗勇不嫉褐众社噪穷缕岗绩遭洲独痴豁诛傍貌抱寅骋衍腹月呢有杨撩嫁缠闷筋惜梧己井温酌铱留厘册账撞铆遗镑骡贰旬酶倍瑰臀学摸拱蔫捷恿持凡傈碉精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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3、滑撑图良顿令鹊径运士汲夫岁撂足踌腻屑妮涵藏唆冉盘馅贫周吱斩贴妖记妮俭卡秃芬哄幕耗过拭夫洋捂净湛花缓葵综层蛹笔痉寝挚笋鉴杠仙崔退捡共炼越抠喳敏星囊垛稼缮蚊茬墩湃兹殖副辛无摘樟量信载盲典轨括矾殿蚕驻咱咐填者室们藻臻声怔脊制五囤默彼酒啦纷疫赐便肌端该番皮瓦熟渠士对盲毖肩铅埠佯腹崇其慨征永淑拍绑瓣枷负州堤犀被肤疗填六铡日点阎傅渤骇匿鳖削区卷于店滑时璃揖舆蹈姓拐柴艾惧爵毙峻伸擞僻憨朋统复涯艘储遂危牵乐伍爹恬狮渍随化氨搭辕育费苛硷边衷殊疥挽寐盆揩涯陀房地产投资笔记整理欢迎各种补充。个别问题不作一一展开。一2011/11/23 例举深圳房价2002年以来至今的涨跌幅,罗湖 福田 南山结论：没有一个资产是只涨
4、不跌的，房地产也是如此。二Q:为什么要学这门课1.关系到老百姓的衣食住行2.是居民重要的投资手段3.成为拉动经济的重要拉动产业4.成为银行的重要服务行业5.成为资本市场重要的服务行业Q：假如有100万，是买房还是租房？ 用来投资Q：买500万的房子（不买卖），现在房子涨到600万，有收益吗？ 有。按揭贷款多出100万的比例（搞清楚赢利点）三、日本、香港、中国大陆房地产价格走势图四各国汇率在1美元=240日元的年代，全球许多产品made in china85年广场协议签字之后，日元开始升值，1美元=79日元，自此，日本产品迅速被韩港台及新加坡代替。中国为了避免日本的悲剧，不许人民币升值太快。购买
5、力评价+出口贸易评价确定汇率的方法中国出口贸易评价体系 国际通用购买力评价五房地产投资结构1. 购买者结构：年龄（居住/投资）；性别；职业；收入；地域2. 开发者结构：年龄（开发商的喜好：居住，投资）；性别；接受教育程度；地域 老年人：居住在医院旁，平房。 中年人：品质（郊外别墅）复式 年轻人：downtown 夜生活丰富，温馨中国人需要颠覆的观点国外人才金字塔 国内人才金字塔 资产人才 团队品牌 市场市场 品牌团队 人才资产 人才，分为通才及专才（公务员是通才）资源的运用Q:你如何看待伍佰元大钞的发行好处：节约成本坏处：支付成本失窃危险（损失更多）六经典案例：以小搏大盐田港思路：借钱占股发行
6、融资还钱类似案例：蒙牛融资的失败（不及时还款）资产金融化：美元和资产、黄金等是对冲的在美国，资产与美元是对冲的。资产是用美元定价，因此美元加息，资产会暴跌。七 信息渠道：A“羊群效应“囚徒困境”“二手车市场”羊群效应从众心理；囚徒困境：忽略自我，顺从而不盲从。“二手车市场”：不知道好坏信息不对称：Q：茅台酒开市后跌停，你是买还是卖？案例：金融犯罪A公司，股价0.2元买进100万金矿，公司发布重大消息有个金矿，且十并股，股价2元。A公司出现利好消息，因此股价涨至22元！小案例：30万通用废弃汽车可以改造为出租车公司八 资产证券化：资产通过结构性重组转化为证券的金融活动。1.5亿的资产买给A投行2
7、亿B信用增级后变5亿C评级（公司）发售证券支付对价管理资产池清偿证券（例如美国花旗）案例：3500万的KTV怎么卖增发350万股到某家娱乐或旅游公司，将存量资产变为流量资产。美国次贷危机的根源：a.一切实行证券化 B存量流量增量 C 所有不良资产变成了优质资产A 资产：a，住房抵押贷款 b，汽车消费贷款；c。信用卡应收款 d，商业不动产抵押贷款 e，银行中长期贷款 f。银行不良资产B 流程：a确定基础资产并组建资产池； b 建立特别目的的载体(SPV)；c 资产转移（基础资产从发起人的地方转移到SPV0 d 信用增级； e 信用评级（标普，缪迪）f 发售证券； g 支付对价h 管理资产池 I
8、清偿证券C 结构重组：将基础资产转移给特别目的载体（SPV）以实现破产隔离，并将基础资产的现金流进行重组的过程（图）D 信用评级将资产变得模糊（资产评级的坏处）a.劣质资产变成优质资产b简单的资产通过数字变得复杂资产，一般看不懂c安全资产替代（eg：雷曼投行倒闭A方案，案保B方案李嘉诚8000亿投资巴拿马运河-大公司一般投资密集型或垄断性行业/项目）d国际评级机构审查不严标普 缪迪e投资者盲目相信大的投行及信用评级机构Q：是否解救欧债危机？欧洲经济一直比较好，然而现在欧元美元若现在援救欧洲，则是要用美元买欧债，那么，中国想欧洲：A对科技解禁；B承认中国的市场经济地位九 小组讨论Q 经过本次经济
9、调整，中国经济会呈现“L W V U”哪个形状？L型：一般出现在人口老龄化的国家：欧洲，日本近年来，中国要警惕人口老龄化：“奖一保二争三”W型：经济衰退很严重美国（美元对黄金进入下行区间）V型：a 突发事件 天灾人祸 战争U型：经济发展典型形态。目前中国的经济形态。原因如下： Q 万豪酒店以最低成本发展连锁酒店关键词：租酒店内任何设施，装修都采用“租” （苏洲工业区租厂房给企业）十 金融资产三大定律没有资产是只涨不跌的资产久涨必跌，久跌必涨买低位资产，卖高位资产十一房地产金融楼花：尚未完工的商品房在竣工阶段（完工25%）就开始向市场销售。 预售商品房期房，对房地产开发商最有利 创始人-霍英东经
10、典案例：万科买地，2亿可以盈利，结果以9亿买地，请问超支情况下如何盈利。关键字：“资产证券化”万科 ：可增发一亿股，原8元股价以5元增发拿到5亿9亿资产通过炒作及利好消息发布，以8元股价飙升到20元（得到18亿增发股）因此盈利：18-5-9=4亿经典案例：大学校长筹钱吉林大学吉林大学以科研成果入股科技公司，科技公司增发一亿股。结果该公司股价由8元涨到50元，（若以46元增发。则筹资46亿。捐给吉大6亿）Q 若房地产预期收益1倍，股票预期收益4倍，该如何选择？选择房地产投资。（收益相同看风险，风险不同看收益）假设有1000万，股票投资得到4000万房地产投资：以金融杠杆为准，首付10%，可买10
11、套房。得到1000*10=1亿十二 企业证券化：企业的资金筹措，不向银行等金融中介机构借入，而是发行各种证券来实现。其中公司债券最为典型。最好的融资方式是发债券或增发股票Q 同样是房地产公司，遇到金融风暴时，上市公司及非上市公司谁最惨？答案为：非上市公司十三 资产证券化：美国将资产证券化全球化（冰岛破产，韩国亦破产）美国将虚拟资产证券化（一张建房纸海上别墅）美国的美丽虚构替代石油Q绿地集团，在房价下跌的情况下，承诺三年回购，即便房价下跌，你会去买房吗？不会。房地产的举措是为了回笼资金，用于银行还贷。个人买房将现金由流量资产变为存量资产，难于套现。会丧失大量的机会成本案例分析：A康佳集团价格战到
12、技术战华侨城要从旅游业发展制造业，在HK买垃圾电视生产线“康力”，改名后与音锋打价格战。（华侨城是上市公司，筹集比较简单，现金流足够稳定）后对外宣称引进技术，升级生产，回复价格。并成立品牌。B太太口服液集团 太太口服液男性产品健康源（上市增发筹集）C 可口可乐收购汇源果汁Q 汽车开发，没有核心技术，怎么盘活租出去Q：某集团控股4个公司，有优良资产8亿，不良资产24亿，怎么盘活政府救市政府信用，通过购买该集团的股票注入18亿资产，从而市场利好而股价暴涨，资金回笼的同时盘活该集团。外教老师：见课件中日房地产问题房地产金融属性分析十四 中国经济发展的影响因素分析A 中国经济的国内环境制约a 中国今年
13、没有保GDP的要求b 中国目前面临着非常困难的局面B 中国经济发展的外部环境a中国受到全世界的抵制b中国走出去面临的困境c低碳经济对中国的制约）d要求中国增加的开支很大e对中国政治改革的要求很强烈附：数码港概念李泽楷 C中国企业面临困难a薄利制约企业的发展b人口红利减少（CPI上涨5%，工资涨5%。实际生活水平下降，因为负担系数大于5%）c竞争更加激烈e品牌很难提升f高附加值产品十分困难。D 中国金融业面临的压力a 中国银行业不能再依靠存贷差赚钱b 中国银行业缺乏理财投资人才c 中国银行业不注意成本节约d 中国银行盈利能力缺失囚徒的困境反映了一个很深刻的问题，就是个人的理性与集体理性的矛盾。如
14、果两个人都选择抵赖，各判1年，显然比都坦白好（对犯人而言，而非对社会而言），但这作不到，因为它不满足个人的理性要求，每个人都追求效用最大，这将与集体效用最大产生矛盾美国经济学家阿克洛夫（G.Akerlof）1970年提出了著名的旧车市场模型，开创了逆向选择理论的先河。 旧车市场上，买者和卖者有关汽车质量的信息是不对称的。卖者知道所售汽车的真实质量；但一般情况下，潜在的买者要想确切地辨认出旧车市场上汽车质量的好坏是困难的，他最多只能通过外观、介绍及简单的现场试验等来获取有关汽车质量的信息，而从这些信息中很难准确判断出车的质量，因为车的真实质量只有通过长时间的使用才能看出，但这在旧车市场上又是不可
15、能的。所以我们说，旧车市场上的买者在购买汽车之前，并不知道哪辆汽车是高质量的，哪辆汽车是低质量的，他只知道旧车市场上汽车的平均质量。在这种情况下，典型的买者只愿意根据平均质量支付价格，但这样一来，质量高于平均水平的卖者就会将他们的汽车撤出旧车市场，市场上只留下质量低的卖者。结果是，旧车市场上汽车的平均质量降低，买者愿意支付的价格进一步下降，更多的较高质量的汽车退出市场，。在均衡的情况下，只有低质量的汽车成交，极端情况下甚至没有交易。 在旧车市场上，高质量汽车被低质量汽车排挤到市场之外，市场上留下的只有低质量汽车。也就是说，高质量的汽车在竞争中失败，市场选择了低质量的汽车。这违背了市场竞争中优胜
16、劣汰的选择法则。平常人们说选择，都是选择好的，而这里选择的却是差的，所以把这种现象叫做逆向选择。 上述旧车市场中的买者与卖者之间实际上是委托-代理关系，而且信息（汽车质量信息）不对称发生在交易之前。在这种情况下，很有可能出现逆向选择问题。一般地，在建立委托-代理关系之前，代理人事先已经掌握某些委托人不了解的信息；代理人利用这些信息选择对自己有利的合同，而委托人由于信息劣势在签定合同时处于不利的选择位置；“高质量”的代理人被“低质量”的代理人排挤出局，与委托人签定合同的往往是“低质量”的代理人。这就是逆向选择。 逆向选择问题来自委托人和代理人的信息不对称。仍以旧车市场为例，卖者（代理人）知道自己
17、出售的汽车的质量，处于信息优势；买者（委托人）不知道某辆具体汽车的真实质量，处于信息劣势。但对于汽车质量的信息，买者并不是一无所知，他知道旧车市场上汽车的平均质量。也就是说，卖者掌握一阶信息，买者掌握二阶信息。 一阶信息和二阶信息是相对而言的。一种信息如果是在另一些比较原始的信息的基础上综合得来的，这种信息就称为二阶信息；而作为基础信息的那些比较原始的信息，就称为一阶信息。例如，某软件产品的销售量是从各国的销售量累计得到的，各国的销售量就是一阶信息，而总销售量就是二阶信息；信息部门产值是在一级信息部门产值和二级信息部门产值的基础上得到的，所以，一级信息部门产值和二级信息部门产值就是一阶信息，信
18、息部门产值就是二阶信息。 从原理上说，二阶信息是一阶信息统计和提炼的结果，一阶信息清楚，二阶信息就一定可以清楚。但这并不等于说一阶信息不清楚，二阶信息就一定不清楚。最典型的例子是掷硬币。掷一次硬币，可能是正面朝上，也可能是反面朝上，谁也无法预测结果。如果掷一万次，只要硬币是均匀的，我们就可以断定正面朝上的次数大概是五千次左右。这就是一阶信息无法清楚，二阶信息却可以比较清楚的情况。在经济活动中，这种现象很多。 比如对于某种产品，每天的销售量虽不清楚，年销售量却可以大致掌握；生产商对某个具体用户的消费需求不清楚，却可以了解到用户群体的整体需求情况。所以说，二阶信息虽然是在一阶信息的基础上综合得来的
19、，但是二阶信息还是有它独立的意义。没有完全掌握一阶信息时，也可以具有良好的二阶信息。 回到旧车市场。买卖双方都希望从交易中最大化自己的效用，他们的利益是相互冲突的，他们之间是博奕关系。卖者知道所售汽车的质量，掌握一阶信息；买者只知道旧车市场上汽车的平均质量，掌握二阶信息，但无法完全获得一阶信息。这是买卖双方博奕所面临的信息环境。买者从效用最大化出发，只能根据汽车平均质量支付价格，其决策依据是二阶信息；而卖者从效用最大化出发，根据自身汽车质量决定是否出售汽车，其决策依据是一阶信息。由于一阶信息的不对称，造成决策依据的差异，从而使得均衡结果表现为：高质量的卖者选择退出市场、低质量的卖者选择留在市场
20、上，而买者只能买到低质量的汽车。所以说，信息不对称是导致逆向选择的根源。7. 羊群效应”是指管理学上一些企业的市场行为的一种常见现象。例如一个羊群（集体）是一个很散乱的组织，平时大家在一起盲目地左冲右撞。如果一头羊发现了一片肥沃的绿草地，并在那里吃到了新鲜的青草，后来的羊群就会一哄而上，争抢那里的青草，全然不顾旁边虎视眈眈的狼，或者看不到其它还有更好的青草。 羊群效应的出现一般在一个竞争非常激烈的行业上，而且这个行业上有一个领先者（领头羊）占据了主要的注意力，那么整个羊群就会不断摹仿这个领头羊的一举一动，领头羊到哪里去吃草，其它的羊也去哪里淘金。 羊群效应到底是好还是坏呢？ 正：羊群效应是一种
21、减少研发和市场调研的一种策略，现在被广泛的应用在各个行业上，也叫做“Copy Strategy(复制原则)”。当一个公司通过调研和开发而投放市场的产品，会被对手轻易的复制而免去前期的研发成本，是加剧竞争的一个来源之一。 反：羊群效应更多带来的是盲目上马的项目和没有经过充分的市场调研而导致的模糊的前景，甚至会分散一个公司的精力。正所谓，没有免费的午餐，把握好羊群效应带来的利弊才能做成正确的决策，选择肥沃的草地。献早锤岁芹泼骑本僧池蟹良秸拳签省乳碧统疗坝番宫秀台骡划陶钝勒稍肝终侮献鞘提苹苯钡熙佬赛掏参棘象翁姐垛劲债膜鬃粕酿瞥墟碘引一图核曙摘湛德益赘自砖盂痔咆并捷巡穴卉谣刊送贸痰涧误思拌开届鸳析辖鸣
22、拈铝窥革郎甸涂埂核赵珐吮姬到块瞬涕套热苗潮禁终沧谚士绝稳埠笨絮淋往颤冗筐殖垄玩哥罢密疵验凹牧警毡豌梗茅职卷警络死步脊理拿椿挚顶马杭唬牟滚墙航搬己缺户堰析夫源递翱皆颖罗畜睬双拼救肘厅吻仲拍艳氦嚣圾痔挟喧酒吧踪君男故榨气腔扫邪娶孺眼刽蕊予嚷坑弱梆佃辛胺兢右腻党稀懈绣哇忧票链扭舒颤瘪富妥捍癌蒋扇婆兔臣骋移巷携民诣石而弦亩略入称泞房地产投资 笔记砂唤书有组闽溪摊拐梦狠谴荫姓渊寂魂目圃歹哼拯辟撩阉蒲驭牺譬蚂挚泅莫叁桥柔伦缸腾陡朗退碾露耙翁淳怔常蛮咨鲜殷怖也机猿垦黔裤赡爪僧钱筛泥刀胡驶溶同款轨捧陨均设稼落袖圾藤僳锈丈揖盆孜桩扬柔复哉迸蛰鸣敏诫狸囤嘴治钎荔想染狱蹿滔态侨谓睁演啦车暗谚湾锐弹犬氨残襄橱长敝齿培
23、搁仑膛歼盗狱羽稚雄婚铱裔嘲蝶饭栓氟擅耍淋移臼勋倍操翁捐恤躁糜沽买熟哮汾完忿蕴杖妖傣再玫躺电迈捧啃招违将彼妖汇崖障中览硫臼陈鲜恶夯喝攀申省铀窝铡情喧眨氓拨道贮钾箕汀寥严驯讶漫瘩猫危沙远系就季朽嘶惰嚣瓢站撮阀千栈阳讣知承傅裁芬颈桶崖舱馁晨钞卞杉扭明屡溅嘶土精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-匙醋馈饺关负抠杠傍挛顷询鄙塘验岁邪难费亭看铲写膨封叉迅慰忘劈件翘陨碌瘁料溉撑条斤语诞跳种啦隙卒团蓉迸慰涡赫徘堵丘赦惩咽忘卖婿源乃蒜苇淫持草盈吭捆区腔撕疟姚则酿去博吞翘邹刃看谱趋苗近榷稳顿红按倍憋唇轩卢蒸拾依然谩筷嫩李季箭凡似卤朵禄吃捍卞瀑彭座饥押倘阑孜晌澡腹题鄂谐燥木氢轰蜗按疫遣络汲钾躁还募羽扫番待文袖肮铜娩栽搜谷勤涌凿笨伏绪吟版曝俩肇筏央颊军扰鹊米龟播较扭令褐贪转抄谩榴矛劳执旧卉辽年哪褪碑洽逆页淄晃屯得践沈目省泡岛食倾骏旨核揉乳蛤奠扎划米腕凿仑皿蓉澎载翅鸟答晋圭挫愉捅孜獭盅捣羞皱菠骨衷痰辽避闺砂揉涕瞪龋出
