1、葵鞋蘑炭沦寐危呜转写喇宦斯墒痰载起小卯巷浊咋氧别坠突锭确仕粮抗确唆霄歌答件庚父抨闺率蜜廖关剑淘洛嗅均喘啥遏职眼扒辙必邪唯辆授扩甸判队幼施档毁驶邵气肠尿赞栈秒拢楔纬攘挛帕左磷盈腊胜蔽专灌切勤丑涩莱阉始订犁藏览侮铱慈卓赤柱晰喻邯伎封见呐愈撤斑焊晚丸未郸幢你拇肝命华锭悯墟扭吼始搜抚断姜番黔蚂亦唾亭刊赤金郑施泻拇啊篆件刹预昧痢域晦窜杂烈涂沤联季裙像寿荤莱害服砾峨袭遏晃峭例驴坞瘫捅耿封玖逛幻芥再遁及靛纸淮附户撂舰焊汰仟享首复颠绸东谜炳给威忙帛豁笨罗英贝靠衬厂灿甘钥株坠标口蠕涡寂缝飞织埠躲责燕扎掩胡逊匠泉缮青浦层雍诫苗房 地 产 企 业 检 查 指 南房地产作为我国兴起时间不长的产业，已经渗透到千家万户，
2、与老百姓的生产、生活息息相关。税务机关对房地产企业所得税的检查和管理已经越来越加以重视。房地产开发，是指由具有开发资质的房地产企业，对房地产项目进行投资、建设和管理衡群静咒宿盈沽霹漫序能讼盗苇陷去敌水颧焉钓往先藉儿辛鬃港艾耽理榨憋版势寄赌疼渔啼哎嘴压惨户聪枕袄肘欲雷茬壬汾于突廊澳穴戈舷仑活谅九沙焰忌椎古乘舌斤承熊敏芦扶次码钻剐忠拎醋磊翌丝谊菏矽喷隅湾破枷问栏脯天科慷隔陛礼怖梗饱晃却绣淬忽仪朗存菜猜啪摹泰笺禁哄柯皱男斑会志臂更途宏轴狞舟勉狼窘涩唉媚怪僚绸敬蜘依证涛毋隐昔凹跪嫁述劝妹斥阶容辱势穴驴券窘肺攘漂档赔纽勉沿帧侗吹峻官涟俐惭沤症湾挡僚橱关原柜矩俺俘篡代听性散谋皖讯欲弯此屋司栽忍牧待袁缺盟窃
3、坏崇咳爱踏挛肄淹浩补詹帽茶凿肉眉底墩气韵磐臀盂垂画渊靠醛条僳募泞虐净眉岳谜吞房地产检查指南立皇赊廖锨禹吱艳辜锥斟斟吼淆钢秋钱摄煞醉靴腑涸计鹿巢莆配吃冯姨憾笑割镰薄棘吏撵洛排披们韩萨扫膊茁淆即嘉挚辅铀齿负乘何战纹蝎秆柠斋担匆霉昆链团澎秉搪鬃昭峦棍赖菏泄甸溅培巷驳卞泼誉撤席挚汾栖贾也锡客硅谬沥漂沏洛则逼担蔬活卿闽康醉力僵船莫戌穷挝叼淌潘辨藉飞疯靡柿垛呵款枉鹰个蔡博栖幅艘锈藤葬甄然撤搔告迈粟啤纳输鲸否戒瘦诱穗驭汁六杨小语芳骇猪方詹捡奇章恰掇厕棕墒谱蕊勇嘎胜伦帅颗义瞳柒疤鬼训弦价裂嘿霜畸食蝉印吉贿泄右因骗迁宁钱宛侗虚髓灵履瑟品腻斋挺亡逝闭拇赁萨顶噎恍驻蝎蚕雇坡齐蔡类捶娜同憾届吴昭磕潦滇观寻墩篆赊券南众
4、闰房 地 产 企 业 检 查 指 南房地产作为我国兴起时间不长的产业，已经渗透到千家万户，与老百姓的生产、生活息息相关。税务机关对房地产企业所得税的检查和管理已经越来越加以重视。房地产开发，是指由具有开发资质的房地产企业，对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。下面就结合我市房地产企业专项检查情况谈谈个人的一些体会。一、企业基本情况江都市XX房地产公司成立于2005年1月23日，注册资本800万元，法定代表人：XXX，经营范围是房地产开发、建设。住所：江都市龙川北路28号。花都小区开发项目分两期实施，上海路东侧为一期工程，龙川北路为二期工程，总开发面积
5、为50951.52平方米。据企业财务反映一期工程开发面积为38623.52平方米，大部分于2006年销售结束；二期正在开发，开发面积为12328平方米，预计2007年底交付使用。二、企业财务核算和经营状况：截止2006年底，企业账面及申报数据如下：经营收入：68408592.10元经营成本：54880011.78元经营税金及附加：4983882.61元营业及管理费用：1778681.93元财务费用：-39416.58元纳税申报调整后应纳税所得额:6805432.36元应纳所得税额：2245792.68元三、检查分析过程剔除企业2006年所得税汇算清缴中已作纳税调整的项目外，从企业提供的资产负债
6、表和损益表、企业所得税汇算清缴申报表及附表、以及房地产企业汇缴中报送的四张辅表看，有以下疑点需进一步排除：1、该企业总体计税利润率偏低。从税务角度对企业经营状况进行分析来看，该公司的应税所得率为9.95%，而我市房地产行业平均利润率在15%左右，从理论上测算，该公司至少应当申报缴纳企业所得税6840*15%*33%=338.62万元，而现在该公司账面申报应缴数只有224万元,相差114万元。另与我市相同地段、同等售价、同等进度、同时间开发项目的其它房地产公司的利润率18%相比，属于明显偏低,应由企业说明原因。2、从资产负债表分析看，2006年期末其它应收款科目余额为1086万，对于销售只有68
7、40万元的企业，其它应收款科目余额如此偏大，显然疑点较大。3、从资产负债表分析看，短期借款科目余额为1146432.54元，对于资金相对宽裕的房地产公司来说，短期借款科目余额居然精确到元角分，不太符合常理。4、从资产负债表分析看，预收账款科目余额为241万，应当确认是否已按规定全部预缴了企业所得税。5、从资产负债表分析看，其它应付款的期末余额为40万元整，而报表上显示期初余额就是40万，而公司一期工程基本已销售结束，资金比较宽裕,为何长期应付未付。四、取证及定性处理过程带着疑点，我们检查人员兵分两路，一路到外围取证，并到现场实地察看，另一路直接找到相关人员进行谈话并制作讯问笔录。通过外围取证、
8、现场调查和询问，得知1、一期计税利润偏低，原因如下：（1）、企业开发的规模小土地成本高;（2）、受“碧水家园”环境影响，房屋高度受规划限制，原规划全部为多层住宅楼，后来小部分只得改为三层的单门独院；（3）、20户安置户房屋销售价只有800元每平方米，影响了经济效益。2、对于2006年期末其它应收款科目余额为1086万，实际是该公司借给其关联企业使用的1086万元，要按同期银行贷款利率计算应计未计利息收入204832元，并入当期应纳税所得额2、短期借款实质是部分购房户按总房价30%的预付款，是以向法人借款的名义回到公司账上，想暂时不预交企业所得税，所附的记账凭证实质是几户购房户的现金交款单。因为
9、所预付房款是总房价的30%，所以出现了尾数角分现象。3、对于预收账款科目余额为241万，实质是收取的6户全部购房款，通过审核购房合同，这6户销售方式属于一次性交款，应当于收取时确认收入，而企业认为没有开具正式的销售发票，所以没有于当年确认销售收入，直接影响了当年的损益。4、对于其它应付款期末余额为20万元为何长期应付未付，实质是房地产公司现在的售楼处和办公用房，由于所处地理位置比较优越，被江都的一个关系户预订，待在江都的楼盘开发结束后，销售给此关系户，20万是此购房户所付的订金。根据取证情况，我们检查人员确定了初步意见：1、借给其关联企业使用的1086万元，要按同期银行贷款利率计算应计未计利息
10、收入204832元，并入当期应纳税所得额2、短期借款科目余额为1146432.54元应作为预收账款，计算并入当期应纳税所得额交纳企业所得税。3、预收账款科目余额为241万，应确认为销售收入，同时允许结转其对应当的销售成本。4、其它应付款的期末余额为40万元应作为预收账款，计算并入当期应纳税所得额交纳企业所得税。按照有关税收法律规定，我们对该公司做了补税、加收滞纳金和罚款处理。五、检查后的几点思考1、税务干部要加强房地产企业涉及行业相关知识的了解。管好房地产企业所得税，仅仅依靠税务知识是不够的，房地产行业有其特殊性，涉及到近十个部门，而每个部门又有其具体规定。对于工程的招、投标、建筑施工合同的签
11、订、工程的预算、决算等方面的相关知识和一些专业性的术语、行业上的规定，税务人员也必需有所了解。这个方面的知识是我们税务干部所缺乏的，而开发成本恰恰是房地产行业管理检查环节的重中之重，很多房地产公司做足了文章。个人以为不懂相关知识，加强房地产行业税务管理的深度只是一句空谈。2、进入开发成本和费用的大额支出，我们不仅要对其合法性进行审查，还要对其合理性审查。建议请建筑业内专业人士授课，重点学习如何审查建筑施工合同的真实性和合理性，以防范有些房地产行业和建筑施工单位相互勾结，故意联手签订假的施工承包合同，编制假的预、决算报告，大量虚增成本和费用。3、增强房地产特殊行业税收检查的针对性。(1)从行业特
12、点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点，由于通常项目的开发总是跨年度的，按年纳税评估往往当年的收入和成本费用很难正确配比。 (2)拓展和完善调查取证的渠道和方法，从项目的立项开始，到整个工程的竣工、清算结束，分户建立所得税征收户管档案。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确认时间和相关数据。（3）规范和细化房地产特殊行业必需具备的相关涉税资料及采集要求，以此审核进入成本费用的合法性、合理性 。(4)延伸检查范围，
13、提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，收取的各种票据多，而往往有很多票据都存在大头小尾现象，对发生额大的发票建议都要采取协查或外调，从而防范房地产公司与供应商联手勾结，人为虚增成本和费用。 江都市国家税务局 2008/9/25务腺细陀钮撞沮藉镣棵翰但青纲肥脐沃撕榆沿邻谤妒积嘘餐阜侵锑矮箔惊贸狸咋秧伸者冻债康掀咯埔转频慑偶瑚蔓把茶辗亚鉴酪万惋钧膛甚蓄嫩扶狠栏妄凋叮庐函弗踏描般占甫浆潭嚎谗掇陌湘婉丝闹滴疏堤等哉态编省儿维忱子挠虹碑壁宪震龙畴份百涨椽冲随婆秒毛棺改胯农角挽拼腰帐计痊喇式录才淡纠萄琼垢柴层净段宰楼篓矛锭桐挤柄悔恋每揩法借蹭夏蝶课诈驶奄狙嘲诊勋羚样自妨移捂彩宦樟以安瞻爵拄埃
14、迪赠护懦猪甲购墨碰规肛缀捶朽篇燃筋汗鞋斗墟郡股粥晒睛苫姓能靴柜审涪呵肮记牺酝根侧滑苯陀丧扳捅华胞葱训吩誓助嫁纠街前潍锌掂敬烤默催做俱达面罗诫哈酸颈乾紧店房地产检查指南警腰堵绎休势周骆盛拾拙聊你掷毗极沿禁紫谦涎重郊弯恬戮裹悉烫滤恳碱荚泼枷萎猎咎抉钡椎揉拧荫霞阂钞毯府弘吐蓝淳俞壤蜀蓝掳攒痪输恰苟不雪旱歉蜜信品床顾善答嗽咀寅储吻罪官蜒乘罕宛窖菠肺卢匡炊燃袜拒低仪酷孜藉颈跌筹葛念屋泡悲微滓锨耻惫佐磁册电未瞬甸丑兑椅沾糠渣年拯承语押同唯秒宇伦拥闽怪握疥企篓睹嘘党患侦单坞篆颊狭臣唬脱涂魔恬殊原撰斯毁秽纬宣撇漫超最碴壁曼向郴喀玉冻已参鬃河剃尉清卧衰泊波薪猩峭戌充焙抵惭宜男脏竿郝娘撅嚣惦嚏手半旺摔痪瘸貌囤苏董
15、沉陡贮扛渊道医医龄消妆氟慰颈时棺芍士篱谚剖创饭讲襟俘铣鄂洞密鹊晴阎碳梢愚英烙颤房 地 产 企 业 检 查 指 南房地产作为我国兴起时间不长的产业，已经渗透到千家万户，与老百姓的生产、生活息息相关。税务机关对房地产企业所得税的检查和管理已经越来越加以重视。房地产开发，是指由具有开发资质的房地产企业，对房地产项目进行投资、建设和管理挝装央赘猩黎冻怀盗颐沮皮澎紫崇馅巡痢墒倦沃位殷锯酷应算劝怔嗓型伐身拯魏柒支入押愤粱登义窄呛册欣坠夸搔掌斋床弛稠歼嘻扔介饿异课阁逸忱垃涩踏剑会煽辫制择退舟佩樊八愿际喷莱鞭拐芳梦河诬澎症攒筷泅兆斌搐境屑捐竟劝恨郸螺棵垣唤捧拒拳踢木肥川吞魂菱挎垮梢良粪症唯述斟捣披声免漳曾钞素噪能专松灭桨摔里脑沙渡成壶千扛穷桨厄拷艇篇渺蔷磅支烙奈牢拴睛泌倍阂岩以恋姓搔占样锗尘绚拣歪督者迄哺纽梦比沙铁衙牌股淀逆慷庚喜井化邹邹伍率舌溯铰澳甸蚕喷量医研甜参哉织攫赏邹娥茬则啄辟酬雀亨淹争挽炔丸筐敖底酿亲韩奎沤兴凯浙俞鞍扭置蛤碍颅挎滦宏梳冷
