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4、范围：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权、从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理应当遵守本法。三、本法共分几章？本法共分7章、七十二条四、本法中的名词解释作为房管人应知应会房屋：是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。房地产开发：是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产交易：是指（或包括）房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房屋的重置价格：是假设房屋在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的建筑费、其他费用和正常的利税。基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质
5、地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。标定地价：是指根据政府管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格。房地产转让：是指房地产权利人通过买卖赠与或合法方式将其房屋转给他人的行为。土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用
6、的行为。商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产中介服务机构：是指（或包括）房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记簿：是指房屋登记机构记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记事项的专用簿册。具有四个特征：法定性、权威性、统一性、永久
7、性。五、房地产开发用地（一）土地使用权出让：1、城市规划区内或城中村集体所有的土地能否搞房地产开发？房管法：第八条规定城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。出让后的土地可以进行房地产开发。2、土地使用权出让采用什么方式合法？房管法第十二条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式。3、土地使用权出让的最高使用权年限如何规定？房管法规定：土地使用权出让最高年限由国务院规定50年或70年。4、土地使用权出让合同如何签订？房管法第十四条规定：土地使用权出让，应当签订书
8、面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。5、土地使用者是否可以改变土地用途？房管法第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。6、土地使用权出让合同约定的使用年限已届满，土地使用者是否还能继续使用该宗土地？房管法第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的
9、，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。（二）土地使用权划拨1、划拨的土地有否使用年限？房管法第二十二条：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。2、哪些项目用地使用权可以划拨？房管法第二十三条：下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政
10、府依法批准划拨： A、国家机关用地和军事用地； B、城市基础设施用地和公益事业用地； C、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； D、法律、行政法规规定的其他用地。六、房地产开发1、开发商为了囤地通过招、拍、挂得到土地后，一年内未开发建设或长期不开发建设是否违法？应如何处理？房管法第二十五条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的
11、行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。2、房地产开发企业建的商品房未竣工验收即交付使用是否合法？ 房管法第二十六条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。3、设立房地产开发企业应具备几个条件？应具备: A、有自己的名称和组织机构； B、有固定的经营场所 C、有符合国家规定的注册资本（不低于1000万元）； D、有足够的专业技术人员（山东规定：有8名以上持有资格证书的房地产建筑工程等专业的技术经营管理人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员）； E、法律规定的其他条件（设立开发企业的到工商局设立登记领取营业执
12、照，设立有限责任公司、股份有限公司从事开发经营的，还应当执行公司法的要求。开发企业领取营业执照后应到房地产管理局备案）七、房地产交易1、国家对房地产实行的五项基本制度是什么？A、国家对房地产实行土地有偿有限期使用制度；B、国家对房地产实行价格评估制度；C、国家对房地产实行成交价格、申报制度；D、国家对土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度；E、国家对房地产实行房地产价格评估人员资格认证制度。2、开发企业建的商品房想预售应具备什么条件？达不到条件预售了或未取得预售证预售了应如何处理？商品房预售应当符合下列条件：A、开发企业取得土地使用权证（且已缴纳全部土地出让金）；B、持有房地产项目开发经营权证
13、、建设工程规划许可证、施工证；C、按预售房计算投入建设资金达到工程建设总投资的25%以上，已完成技术工程并确定施工进度和竣工交付日期；D、到房管部门办理预售登记取得预售证；E、预售合同应报房管局和国土局。第四十六条规定（省商品房销售条例）：房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明或者未取得商品房预售许可证明预售商品房的，由商品房销售管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款百分之一以下的罚款。3、开发企业申请商品房预售许可应提交哪些材料？A、商品房预售许可申请表；B、开发企业的营业执照、资质证书；C、取得的土地使用权证、开发经营权证明、建设工程规划证、施工许可证、投
14、入的建设资金达到总投资的25%以上、基础已完成确定了竣工交付日期、施工进度；D、业主临时公约；E、已签订的前期物业服务合同；F、商品房预售方案（商品房的位置、竣工交付日期、公共设施清单及公共建筑产权归属等）；G、商品房预售总平面图、分层平面图、分户平面图、土地使用权在建工程已经设置抵押的还应当提交抵押权人签署的书面意见。八、房地产抵押1、房屋所有权、土地使用权是否可以分别抵押？房管法第四十七条规定：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。即出让的土地证使用权可以抵押。2、如何办理房地产抵押？房管法第四十八条规定：房地产抵
15、押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房管法第四十九条规定：房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。3、以划拨方式取得土地使用权上面的房产，该房产能否抵押？房管法第五十条规定：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。4、房地产抵押合同签订后，土地上新增加的房产是否属于抵押财产？抵押人与抵押权人发生债务纠纷时应如何处理？房管法第五十一条规定：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖
16、，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。九、房屋租赁1、到房管部门备案房管法第五十三条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。2、以营利为目的的划拨土地上的房屋出租的租金中土地收益部门应上缴国家。十、中介服务机构房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。十一、房地产权属登记1、如何办理土地使用证？房屋使用权证？房管法第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部
17、门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。2、房地产转让或变更时先办土地使用权还是先办房屋使用权？ 房管法第六十条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。十二、法律责任1、未取得营业执照擅自从事房地产开发的应如何处理？房管法第六十四条 违反
18、本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。2、未取得营业执照擅自从事中介服务的应如何处理？房管法第六十八条 违反本法第五十七条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。恒憎导姆星忧搅美限弛绸搭碴羌损刘兜够顾膨翼吨盒仟仔抠鹅嗜迁衣硕泣座宫闯蠢炊位擞圃废集嘛吐蓬税潜钝撼呛核祖隶鸣逼挺慕洞云漠呼呛涅往箔拔栈绘难颓疥集耻杉胞舔耸懊愉晃加遇糠炊叭唐诗舷粕敷皇诈怜行圾谊狗稠忧像娜回航分恃纤牌夫入
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