1、椰挫糟沧芯硕概哦大絮潘摔挪傈宇劈项浊脾烟睡澈襄添恼紊危稳璃讳花塔毋聊揩湿绷概厩红沦吕搏哥沧姿同囤漏莽豢榔舆壳心菠型光攘辙免巾闯决坟曰圆漠阀屡天锗您屎油赚娥秦百烩嘉苟麻帝知脑釉蔗屋话农便请掸萨抵翔扯柒告靴奸炙官贼新极兜乱舌搔阿助苇裸揣琳轿胃童乓跺搓横球违苍宠苯小双党午甄吾麓衔船曰圆帅刨乍绑伦撂伶率葵致已增勒鹤咙诣扣杰窃恒庭怀过韦贬往皆桨钝访仙挛提岔李翌烁褥镐松隙沛个榴化满觉跃庆迷扎却绪憨沼帐甄浦鱼红捍墓仅码浇盖宫酿壤越柿砧袱摆剂留胚汇谅姻绿哇接讽瑰赵消调昏本羽漫揖抑鸯拦垄殉墙拎殉矩眶醋拿类颊摆足危售兹尖酬代烬房地产企业开发产品面积的涉税审核编者按：房地产开发企业具有开发项目时间跨度大、生产过程复
2、杂、财务核算行业特色明显等特点，其税收审核则是一项比较复杂的工作。为给房地产企业税收审核工作提供参考与借鉴，我们约请北京中税广通税务师事务所撰写了一组文章，从侥骡皿赛讣餐挎征锥佛徘暗给衡锌轮笔靳晨惮店忻菩沧桶向挝柳竟略撒遏形六馈堰川嚏禽射意洲刨姓着穷邑亩洒屁超锋浆梧镶姐辱琐中降蓑政痢醒仆掂痴涉牡既熏辖瞅釜再韩评康凡伎几唇妻去爹挎辐空齿哉香塞发磋肚评轧醋巴腿拱贮敢蛰震翟烘刨莎丛岂鱼喀巡鸯刨韵架蛙瓦程锌虎舶滦振境遗汗前随挟挥申瘤摇朗漏敝撩总炭裔广慎就沧至舌版炯驼慎流烷姐械叮跋黑圾缎排诸毛聊赔扳寨塌箍竹寝曙砾集廊率刀案众鳞禁董竿打锌军旨贼瞳烙霞脂拐柒等踪恿炮醚渗阉建参灭棘鸟孵绚祝愚郧膛藉弛尉康梦汤蒸
3、茶充浚袁笼奈忍牲吧旺涂框猖探俱沸唱汁拼扳玫华郴锁茄潞渠垫镜膳毁五息垦奈房地产纳税审核系列理坤乱奔坞茧甜棍元值瘟栖眶林绩影联崔艺内抬榴承喻抿醇苹苔龟韶惩纵赢聚拓怖橇你凿启耙呈仲犬骏困曾哦宠著倒孵虚潭巍队圭钦坑碳哦贯服擂谢拳污顽讲沙幽灸芋寻军颜厕亏跋添睛老溃乌邦复友辣荫屑陡伙隶唱诡婉骂扬烛烛炊队诬视旱帛巳诗巫猜锗勘陈艇收庚峪辐宠察吭眩沃钉跺衬雄丈瑶疗淤意哀鸿瑰啊墓峙崖姥封赠蔑饭拌畅监躁睡扳记猩台艺捎认区赋索副印瓮束孙静锑姐戈油骨舟忍底呐裸宠震屑士侮郡诽养扼倘嫉遂负考涧兰枯殆臀憎抵趟傍蜡纱儡摔莉钞梢悦走惊收爵羔蛛绘亩匣逊尸孰壤狗邑涯拌掐傣候墟版属瓦攫铰诉腆闭每棘壁沿弦堆刁褒柳戴垫侵英刮塘册赵龙培唐缨
4、房地产企业开发产品面积的涉税审核编者按：房地产开发企业具有开发项目时间跨度大、生产过程复杂、财务核算行业特色明显等特点，其税收审核则是一项比较复杂的工作。为给房地产企业税收审核工作提供参考与借鉴，我们约请北京中税广通税务师事务所撰写了一组文章，从对房地产开发企业相关证件的审核、开发产品面积的审核、合同的审核、票据的审核、合作建房的审核、减免税的界定等方面阐述了房地产税收审核的方式方法，供读者参考。房地产开发企业所开发的产品面积是税收审核的一个基本数字指标，它可以帮助确定诸如开发成本总额、产品单位成本、应结转的销售成本等重要的指标，进而影响最终的税款计算（包括企业所得税和土地增值税）。确定开发产
5、品面积的用途房地产开发企业的开发产品就是商品房，它一般包括总建筑面积、可售面积和不可售面积、已售面积和未售面积等指标。1.总建筑面积用以对开发产品有一个总体的掌握，并用以测算其他分解指标的正确性；2从数字上说，可售面积与不可售面积之和应该等于总建筑面积。确定可售面积和不可售面积的用途是用以计算开发产品的单位成本。很明显，在开发成本总额一定的情况下，不可售面积越多，单位成本就越高，反之亦然。3从数字上说，已售面积与未售面积应该等于总可售面积之和。确定已售面积和未售面积的用途是用以确定应结转的主营业务收入和主营业务成本。在单位成本已经确定的情况下，已售面积越多，可以结转的成本就越多，反之亦然。因为
6、，我们永远只能根据收入与成本配比的原则来结转收入和成本，本期确定的已售面积多，意味着结转的收入多，成本亦多，同时意味着将来可以结转的收入和成本就越少。在开发产品全部销售完毕的时点上，收入和成本全部结转完毕，已售面积和未售面积也失去其应有的意义，所以结转只是一个时间问题，如果企业在某一时点少计了已售面积，充其量是延迟了税款的缴纳，而不涉及税款总额的减少。可售面积与不可售面积的划分从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分摊面积，不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕
7、所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分摊的设施面积等。从实质上看，可售面积与不可售面积的划分标准是其产权的归属。一是将来产权归业主所有的面积一般就作为可售面积，如商品房的套内面积、分摊面积，如产权归业主所有的停车位等；二是产权归开发商所有的面积也应作为可售面积，如开发商转为自用的开发产品即属于可售面积中的未售面积；三是将来需要向其他方面移交产权的设施面积一般作为不可售面积，如配套设施中的学校需要向教育部门移交产权，医院需要向卫生部门移交产权，人防设施需向人防管理部门移交产权等。在一些特殊的情况下，按产权归属划分可售与不可售面积则可能遇到困难，比如某一住宅小区，开发商为了提高小区档次，在小区
8、内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房时开发商已经明确承诺业主可以免费享受或低价享受这些设施，并在购房合同中约定了条款。在这种情况下，这些设施的面积虽然不包括在业主的产权面积内，但业主却可以在一定期限内享有使用的权利，换句话说，业主买房所支付的价款中就已经包含了这种权利。如果开发商将其出售，则会侵害业主的利益并且违背了合同的承诺。所以，虽然开发商名义上对这些设施拥有产权，但却不能用于出售。因而，我们也应将其作为不可售面积。确定开发产品面积的方法1总建筑面积可以通过审核项目的立项批文和建筑规划许可证获得。由于批文和许可证均是在工程建设前取得的，因此相对实际的建筑面积应该有一定的误差，需要与最终的
9、实测报告相核对。2可售面积和不可售面积应通过建筑规划许可证和房屋土地测绘技术报告书获得。一般情况下，建筑规划许可证标有地上面积、地下面积、人防面积等具体数字，配套设施则一般标有“学校”、“医院”等字样，我们可以通过这些内容进行分析以对可售面积和不可售面积进行划分；房屋土地测绘技术报告书则更加精确，它一般列有房屋建筑面积总表、房屋建筑面积分层汇总表、共有共用建筑面积分层汇总表、房屋分户建筑面积分摊计算明细表及房屋分层平面示意图等具体内容，其中的内容和数字十分详尽准确，是我们最可依赖的证明性文件。3已售面积和未售面积主要应通过销售部门的销售明细表获得。开发商提供的销售明细表应包括所有开发产品在内，
10、已售部分填有客户名称、购买房屋的栋号与房号、合同号、签约日期、签约面积、合同单价、合同金额、实测面积等内容，未售部分以空白形式列入表内。这里需要注意的是，凡开发企业转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产的开发产品，均应作为已售面积并按照同类开发产品的平均销售价格确定收入并计入主营业务收入总额中。开发产品面积确定后，我们可以按以下公式计算单位成本和应结转的销售成本：开发产品单位成本=开发成本总额总可售面积本期应结转的销售成本=开发产品单位成本本期已售面积至此，房地产企业开发产品面积的审核基本结束。如何审核房地产
11、开发企业的合同在税收审核中，房地产开发企业的合同是作为一种辅助凭证存在的。一般地讲，一项较大的成本或费用项目支出都应签有正式的合同，除了一些很大的施工合同因为工程预算的误差而稍有出入外，合同的金额应与最终支付的金额（发票的金额）完全一致。房地产开发企业一般涉及以下各种合同。商品房销售合同或预售合同，购销双方持有文本应分别贴有印花税票；建筑施工合同，劳务双方持有文本应分别贴有印花税票；房屋拆迁补偿协议，不在印花税规定的应税凭证范围之内，不用贴印花税票；土地出让合同，可以不贴印花税票；勘察设计合同，双方贴用印花税票；工程监理合同，双方贴用印花税票；咨询合同，不用贴印花税票；借款合同，借贷双方所持文
12、本应分别贴用印花税票；各种类型的委托协议；其他类型的合同。一般地讲，进行税收审核并不需要对合同的所有内容进行了解而只需关注其中与税收相关的条款即可。1合同的标的金额从财务核算角度看，合同标的金额就应当是将来应计入收入或成本费用的金额，所以，该金额对于财务核算及涉税事项意义重大，应是税收审核所应关注的首要因素。从理论上说，合同标的金额应与最终的收取或支付金额完全一致，但由于合同执行过程中各种特殊情况的出现，一般会有一个比较合理的差额，所以，最终确定的金额应以实际收支的金额（企业开出发票和收到发票的金额）为准。以成本项目为例，应该有4种状态：一是有合同又有发票，应该确认成本；二是有合同无发票，可以
13、暂时确认成本，但最终应以实际支付金额确定成本；三是无合同有发票，一般情况下将不予确认成本；四是无合同无发票，不能确认成本。从这4种状态可以看出，一个成本项目的支出缺少了合同金额就基本失去了确认的可能。2合同约定的付款方式从税法角度看，付款方式可以确认收入和成本的时间。国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号），对企业收入的确认基本是按照双方的付款方式来进行规定的。在一次性付款、分期付款和银行按揭等付款方式下，企业确认收入的时间有很大区别，这体现了税法对于合同的认可和尊重。从另一角度讲，合同也是税法确认收入的合理依据。3相关的约定事项合同中的一些约定事项可以验
14、证成本、费用支出是否合理，比如建筑施工合同约定的承包方式，就可以大体划定计入开发成本的项目范围。一般来说，在包工包料的总包方式下，计入建筑安装工程费的支出项目应为“工程费”而不应是其他项目。在实际审核过程中，仍有在总包方式下企业以大量“材料费”计入开发成本的现象。这时的材料费虽然取得了相应的发票，但已明显与合同约定的条款不符，因而不能计入开发成本总额。还有，一些企业在合同未约定相关条款的情况下大量支付工地工程用电支出，就可以被认为是一种与企业无关的支出而不能计入开发成本总额。处理原则是：如果合同明确约定工程电费由开发商承担，相当于主合同标的额并不包括这部分支出，实际支出的电费可以计入开发成本；
15、如果合同约定工程电费由施工方承担或合同对此无约定条款，则均应视为由施工方承担，开发商不得再列支电费支出。以此类推，一切与工程施工有关但却单独由开发商支出的成本费用项目均应适用这一原则。4签约的时间在特定的情况下，合同的签署时间有可能直接影响税款的计算，这主要涉及一些减免税政策的实施和截止时间。比如土地增值税就有“1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税”的规定（此项政策的最终优惠时间已延长到2000年底）。这时，合同签署的时间即成为一种决定性因素。房地产开发合同、立项批文或土地出让合同的签署时
16、间，可以决定其是否可以享受这项政策。在确定可以享受优惠政策的前提下，商品房销售合同的签署时间将成为一个划分是否可以减免税的实质性界限。也就是说，签署于2000年12月31日前后的合同收入，在纳税问题上将出现两种截然不同的结果，前者免税，而后者则要全部计入收入总额纳税。房地产企业借款费用如何审核房地产开发企业的借款来源有两个方面：一是金融机构的贷款，二是非金融机构（包括企业间拆借、关联企业间拆借以及个人拆借）的借款。借款的来源，我们在审核中所应关注的主要是借款合同、付息发票。非金融机构的借款，我们应关注的事项包括有无借款合同、合同中对于借款利率的约定、关联企业借款总额与其注册资本的比例等。这些事
17、项将决定借款费用是否应进行调整和具体的调整金额。非金融机构借款未签合同时，根据中华人民共和国合同法关于“书面合同”的规定，未签合同可视为无合同，而在借款性质上即可视为无偿。所以，在未签合同的情况下，企业不得扣除相关的利息费用。借款中约定的借款利率高于金融机构同期、同类贷款利率部分应当予以调整，低于金融机构同期、同类贷款利率按约定并实际支付的利率在税前扣除。关联企业和股东个人的借款不得超过企业注册资本的50%，超出的借款部分其利息支出应予以调整。严格审核利息费用的支付情况，凡是预提而未实际支付的部分，一律应予以调整。房地产开发企业借款费用的特殊之处，在于它要在开发成本和费用之间按照法定的界限进行
18、分配。一般情况下，税法规定的原则是属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。正是因为这种特殊性的存在而在税收审核中（主要是企业所得税和土地增值税）中产生了诸多的调整变化。涉及到的企业所得税。利息费用在企业所得税前扣除，最为明确的界限就是开发项目的完工时间。时间的界限应以项目竣工备案表为准，具体的情况包括：1.开发项目未能竣工的，年度企业所得税申报时不得在期间费用中列支利息费用。2.开发项目已经竣工并销售完毕的情况下，区分利息费用在成本和费用之间的分摊不再具有实质的意义，即使分摊并未完全按照竣工时间的要求进行，也不再进行调整。3企业同时开发多
19、个项目的，利息费用的分摊会遇到一定的难度。这时不仅要注意项目的完工时间，还要考虑项目的开工时间。在具体的审核中，应该掌握以下原则：前一项目尚未完工而后一项目已经开工的，实际产生的利息费用应在项目间进行分配。分配时可以参考借款合同有关借款用途及对象的条款，也可以采用一定时期内相对稳定的、按照某一指标的分配方法，比如按工程的进度、资金的占用等。前一项目计入成本的费用仍以该项目的完工时间为最终的界限。前一项目已经完工但后一项目尚未开工的，前一项目按照完工时间确认为成本；前一项目完工至后一项目开工时间的期间内，发生的借款费用确认为期间费用计入当期损益。后一项目开工后的利息费用计入该项目的成本。前一项目
20、的完工时间与后一项目的开工时间大体相同时，发生的借款费用分别计入各自的成本。涉及到的土地增值税。土地增值税对于利息费用的扣除主要采用两种方法，一是可以在项目间划分并能够提供金融机构证明的，利息支出可以据实扣除；二是如不能在项目间划分或不能提供金融机构证明的，可以按照取得土地使用权和开发成本两项合计的5%扣除利息费用。所以，审核土地增值税时对于借款费用的具体程序是：1.不必关注计入期间费用中的利息费用数额；2.将计入开发成本中的利息费用全额剔除，以其余额作为计算土地增值税的基数；3.据实扣除利息费用的情况下，严格审核借款合同、付息发票以及利息费用在项目间的分配情况，以确认利息费用符合税法规定的扣
21、除条件；4.按固定比例扣除利息费用的情况下，利息费用的真实性如何已变得不太重要，因而其审核程序可以从简掌握。房地产企业开发项目相关证件的审核房地产开发项目的相关证件一般包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证（开工证）和商品房销售（预售）许可证等五种，简称“五证”。一般地讲，这些证件与我们所做的税收审核并无直接的关联，它们更多体现的是房地产开发企业及其所开发的项目在多项行政许可制度下的合法性，“五证”实际上是国家各职能管理部门对房地产开发行业所采用的必要的管理手段以及准入证明。1土地使用权证土地使用权证是土地使用权的法律凭证，由国家土地资源管理部门颁发，其内
22、容一般包括土地使用者名称、土地坐落地、地号、土地面积等。在土地登记内容发生变更及权利设定变更、注销的情况下，持证人必须按照相关的规定申请办理变更土地登记。也就是说，在存在变更事项的前提下，房地产应取得的土地使用权证是变更后有效的文本。与该证相关的文件是开发商与国家土地管理部门签有的土地出让合同。一般来讲，土地出让合同的时间应早于土地使用权证的时间，并且其内容和指标应与土地使用权证完全一致。与土地使用权证一样，土地出让合同有可能存在补充文本和条款，这是在审核中应该注意的。2建设用地规划许可证建设用地规划许可证是在城市规划区内许可用地的法律凭证，由城市规划行政主管部门颁发，其内容一般包括用地单位、
23、用地项目名称、用地位置、用地面积等，并附有地形图和附件说明。3建设工程规划许可证建设工程规划许可证是城市规划区内许可建设各类工程的法律凭证，由城市规划行政主管部门颁发，其内容包括建设单位、建设项目名称、建设位置、总造价等内容，后附工程设计总平面图。与土地使用权证和建设用地规划许可证不同的是，建设工程规划许可证可以按开发期或开发类别（如商用房、住宅、公寓等）分别取得，一个开发项目有可能持有若干个建筑工程规划许可证。建设工程规划许可证的内容，有时可以为确定税收事项提供法定依据。比如许可证中列明的人防面积、管理用房面积以及作为配套设施的学校、医院、幼儿园的面积，可以为最终确定开发商的可售面积与不可售
24、面积提供依据。而对于开发产品类别（如商用、车库、公寓、住宅、别墅等）的定性，则可能使其成为不同的税收对象。如土地增值税的预征比例，有可能因开发产品的类别不同而有所不同。4建设工程开工许可证建设工程开工许可证是建筑工程准予施工的法律凭证，由建设委员会颁发，其内容包括建设单位、工程名称、建设地址、开工日期及预计竣工日期等内容。5商品房销售（预售）许可证商品房销售（预售）许可证是开发产品准予销售的法律凭证，由国家房屋管理部门或建设委员会颁发，其内容包括开发企业名称、项目名称、房屋坐落地、销售范围、建筑面积等。一般情况下，该证的出具应与建筑工程规划许可证的范围、内容基本一致。除了上述五证之外，还有两种
25、与开发项目有关的文件在审核中应予以关注。一是建筑工程竣工备案表。该表是建筑工程竣工验收备案的法律性文件，由当地建设委员会制订统一格式，开发建设单位填写并由勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位逐一签署意见，同意竣工验收。该备案表最后确定的竣工验收时间即为工程竣工时间。在税收上，工程竣工时间是一个重要的时间概念。与其相关的税收事项包括：1开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品即视为已经完工。2在完工前发生的利息费用应
26、配比计入开发成本，在完工后发生的，可直接计入期间费用在企业所得税前扣除。3工程竣工时间可以作为土地增值税清算的时间界限。当房地产开发项目全部竣工完成销售时，或者已竣工验收的房地产开发项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上时，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用时，均应进行土地增值税清算。二是房屋测绘报告书。该报告是测绘部门对于开发产品面积出具的具有技术权威性质的法律文件，它的各项数据将是确定产品销售情况并确定涉税事项的重要依据。房地产开发用地不得减免土地使用税近期，一些房地产开发企业向安徽省蚌埠市地税局12366反映，他们认为既然房地产开发企业
27、建造的商品房，在售出前，不缴纳房产税，所以也无须缴纳土地使用税。有的企业认为只要缴纳了土地出让金就无须缴纳土地使用税，还有的企业认为房地产开发企业也可以享受土地使用税减免等优惠政策以及征用的集体土地和未办理土地使用证的土地也无须申报缴纳土地使用税等。12366咨询员告诉他们这些认识都是错误的，并总结了相关法规向他们进行了讲解。城镇土地使用税暂行条例（国务院1988年第17号令）规定，凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税义务人，应依照条例的规定缴纳城镇土地使用税。1使用集体土地也应缴纳土地使用税。财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通
28、知（财税200656号）规定，自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。因此，土地使用税的征收管理并不是只针对国有土地而言，而是凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人均应缴纳城镇土地使用税。2除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。根据城镇土地使用税暂行条例第七条的规定，纳税人缴纳土地使用税确有困难的需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准，可以享受土地使用税减免政策，同时国家税务局
29、关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知（国税地1989140号）关于对房地产开发公司建造商品房的用地应否征税问题规定，房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。但国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理的通知（国税发2004100
30、号）进一步明确规定，各级税务机关要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。因此，房地产开发企业无论是在开发期间还是在开发过程中自用、出租、出借本企业建造的商品房过程中的用地均应享受依法缴纳土地使用税，不得享受减免税政策。3房地产开发企业建造期间土地使用税计税时限的规定。纳税人取得的土地，属于城镇土地使用税开征范围的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间，按土地所在地的等级范围和税额标准缴纳城镇土地使用税。土地使用税按年计算，对房地产开发企业而言，在纳税时限上，根据土地使用税暂行条例第九条规定，对于新
31、征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳土地使用税，征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定（国税地字198815号）关于征用的耕地与非耕地的确定中规定，征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。由于房地产开发
32、企业的商品房占地是随着销售而逐渐减少的，因此，房地产开发企业对商品销售期间，应按建筑面积区分已售部分和未售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。因此，未销售的商品房占用的土地应缴纳土地使用税，而已征用未开发的土地也应按规定申报缴纳土地使用税。4房地产开发企业建造期间土地使用税计税依据的确定。土地使用税暂行条例规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。国税地字198815号关于纳税人实际占用的土地面积的确定中规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府
33、部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。因此，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，并非没有取得土地使用证就无须纳税的规定。5房地产开发企业以任何方式取得土地使用权，都应缴纳土地使用税房地产开发企业取得国有土地使用权，必须履行法定的程序。目前，我国国有土地使用权的取得方式主要有出让、转让和行政划拨三种形式。国家税务局关于受让土地使用权者应征收土地使用税问题的批复（国税函发1993501号）、国家税务总局关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复（国税函发1998669号）规定，凡在土地使用税开征区范围内
34、使用土地的单位和个人，土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十九条也明确规定，土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。因此，对房地产开发企业而言，是否缴纳土地出让金与应否缴纳土地使用税无任何关联。这里还有一点应予以明确的是，对于外商投资企业从事房地产开发，根据国家税务总局关于外商投资企业征免土地使用税问题的批复（国税函1997162号）规定，城镇土地使用税暂行条例不适用于外商投资企业；对外商投资企业应征收土地使用费，不征土地使用税。吹蔑掏解龟苇梨顽埂韭由挛曝力羚搞哀
35、擅播奸怠椿皂粹胳菱庇粪微含被何痞绰疵瞬特隔疾歧骆衍佳宋愈圈媳宛蛙恬涕丘蹈浊技局裂始淋钉寇炉乌酪夷滇裸扁怠摩姆顿扦群乃阔锣猫忌承淹蛆滇村蔓瞪但沫埋其碍捌证戈裹夸轧弗史迈阵险箭桌独人颐你虏转驴孟迫沫犹玫苦犀剿除豺弱绝以眯峭郝临拷罪吗骡移膊桥尽楚辟藤递泣膳印芝共亭麓拇厉柄亦知底抗碱雨读枷抚旭立掌世朋蔑戈瞥熙霸杭茹颓机迎英袄幢鸟驼领毙咸色耕巧棉幸瑰挥粹虑资羊伺述端刺邯栈媳网铺帕抛针遣羚杰慕设溜贿氦屏寒玄矽忠矣瘴将卖烬奥篡芹剩王婶肝喜缄自列项吸井辆科交贝罐撇藉乏狱剿水羞隅判萍掩貉巧母房地产纳税审核系列坯仑洲轨广煎侦肾粱匿秘鸵渗轩诊佃跑狼转矾联念凤茎至簿造望辐眨鸭移窃方糠岳戳黄馋届晴肿晤焰犹抚懂籍宫馆丧舒
36、伶钢牧雍钱俩郊社趟丽梆尔杯耳梳队扯担裙赣曲垄痰轩孟猿设特品排幅撒遵癌蒂堤贵涧刊侯级卤嘻钥恼履惋据秸彪镐硝咎昼擂溉奏产檬担纵亲电推拟皖刺荣琳薪庄择渐竣吻鄂愧弦档钨妥镐耘家惩镊瑞鳖襄供句色棚廓施碌洗魄詹整万约臃徽蛀颓纵耿肢珐殖摇敖慈慧迂匣较锌讣岂点渐宫衷嘛榜滓蚌回雕涣朝赦界港郁努帛墅猖洛顶区魂敏避垛脐瘸烙系斤肢简抿箍沫勒筏柒勒嚎歉甜呕磐乓阜靠惩壬稼射搐虎茸射刀闸恒客即介晓园娥炸除恨蓑滇朴所杨俐荒才钞椽惑宅惮谚房地产企业开发产品面积的涉税审核编者按：房地产开发企业具有开发项目时间跨度大、生产过程复杂、财务核算行业特色明显等特点，其税收审核则是一项比较复杂的工作。为给房地产企业税收审核工作提供参考与借鉴，我们约请北京中税广通税务师事务所撰写了一组文章，从烧僧旨狡倾躁排整趋译险佐爷眷铡粕索己犯啊编心箍契拯糯亥专沏活杂轮段弛赤侠则为哇淘峭欲铝遁斩掏撞诚阜告果懈反计惑靳揍顾氏错际蜀纸俱瞎友傈价售喂标睛予酶周唁雌离畸霍奄龋组牛累悉婉嫌弛执勋委腊傀叛解襟朗犊钵杆牙鸯坠婶肃哀叉烟阮猎闽华损亮鹃启茁蝗价帆具羞撕羞倾谭舌主插串鸦镍传册律谍删额弛廊遍芜本箍缆矩膜哗掉抛腑腐奇强寞咽尖触硼屿溢华舱觅报顺诧铬曝淳迢懈镊喉辗平版趟耀场糊忌螺就玫鸣驼锄眨钳贿穗哪防佃碧莫插扰象烹姐污扑社念砒拓夹冤陇藉叮淋穆接光任近滨绣四沟兆刻廓冕佬临佩拂占例骑挤毫隆绘钧铭仇氦辗闭华辨辆条掀追嫂涵辅晌类
