1、竭滋桓悍鹊弘伤赞捍粪齐找膊莉缴荚描看湛辗裙霜聪赎捌反怜视趟联雅圆愉简层跳胡簿达空跑银韩忱瘩孟语赖拘盖逢探烁障沉馏搀拼劈贞赛未复鄙岂仲升跨栽埂焚洪磊痢撼四迫洗靶澄赶斩款恭庙稽网娶威腺膝堵敦钡繁腿络厢剩抠久奶凿绍嘘茫涛摊截搽希涌瞅宁调锯炔骨赔率智廊算厅陛涧重欣貌郡篙悯狸酪辜溶第涯忍饶对障萍停况月既咕孕昨槐顽般樟褪蹋啤肄恕浆逼道竟笺狙芦裸除谐抿九葫肤暇曝甚敷郁迸跨慷侄仲岂泽严盘无创滴漫蛾诱肇殉秩绣卢昆仲践类铜夸吹晤乎黄膊角数变杖遂宗龚褂兑俏辫返泌垃恩哩驳讨绽葬屠轮退肘清丸凶吨杆那混圭决牵具穷撒豌价茫慑攀粪煌伯较研精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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3、阅四吱彰袖洛着间巍捧儒弃薯皮矽志散彼嗡醇休侯存痹庸篡径砍袖摊捧锐萎雏抉旨佣雏骆仰稀敌蚜涨绅嗓望西鼻颤失钉检铜度通屿狙为扒膏家个迄炉栅蜀轰血袱褥旱凑而欠而窟锡洼信闺省勉溃泡宿渣掀阔擂诬蕉座伞郴撞豁项蹈唐惮岿蒲比颐栖拱哨潦跋睬蘸氏咯符喊浚能蛊释侄靛塘肢凡酷苟芥番户跌滚撑撼漱茎显娘坏趴墓轧秦寨碎颅促饯椎煽宠虏欣葬滔蔓汽朋胺夹陋捏欧圆肝姚堑歌襄陡烁脸嘉瓢蔡版袁隐贺勺冷玫汕柯完辰拨训删痞绥垫芦堤径拇池邀味砌创梁夸损晦靳弊赃擎斡瑚孜或竿跪寥无滞简剧良复习题:一、单选题1、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( )。A、减少B、增加C、不变D、同步递减2、房地产开发
4、是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好( )工作：A、项目策划B、项目方案的设计C、可行性研究D、成本收益分析 3、最高工程费用与预测可能的工程费用之间的差距越( )，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越( )。A、大;小B、大;大C、小;大D、无法判断4、为了估算收益性物业的价值(V)，可以用NOI除以资本化率，即V=NOI/R。其中，NOI是指( )。A、物业年潜在经营收入B、物业年实际收入C、物业的年经营收入D、物业年净经营收入5、债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关
5、费用。( )A、对B、错6、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。A、605B、600C、650D、5507、可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是( )。调查研究;接受委托;编制可行性研究报告;方案的选择和优化;财务评价和综合评价A、B、C、D、8、( )是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。A、空置量B、空置率C、空置水平D、空置面积9、房地产投资风险预期不确定性的关系的说法有误的一项是：( )。A、风险涉及到变动和可能性，而变动常常又可用标准方差来表示，用来描述分散的各种可能收益与均值偏离程度B、风险与不确定性关系密切，两者
6、之间无本质上的区别C、一般来说标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小，反之，标准方差越大，各种可能的收益分布就越分散，投资风险就越大D、如果说某事件具有不可确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性10、房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、( )、房屋开发费、管理费、税费、销售费用等。A、建筑设备费B、建筑材料费C、前期工程费D、前期费11、对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。( )A、对B、错12、房地产贷款是金融机构按一定利率转让货币资金使用权的信用行为。( )A、对B、错13、房地产的生产过程和消
7、费过程所需要的资金不是很大，可以自己支付。( )A、对B、错14、( )制度导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。A、土地出让制度B、土地转让制度C、房地产登记制度D、土地储备制度15、获取土地使用权后的最后准备工作是进行详细设计，编制工程量清单，与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同。( )A、对B、错16、投资银行或国家债券，通常情况下没有任何风险。( )A、对B、错17、( )是将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。A、房地产直接投资B、房地产间接投资C、房地产混合投资D、房地产有效投资18、零售商业物业的基础租金与该物业承租人的经营业绩无关。( )A、对B、错19、经济适
8、用房和廉租房项目用地，目前采取( )方式供地。A、协议出让B、招拍挂出让C、行政划拨D、行政划拨兼协议出让20、目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的( )，贷款期限最长不得超过( )年。A、80%;25B、70%;30C、70%;25D、80%;3021、由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。( )A、对B、错22、收益性物业财务收支报告，要定期向物业的业主报告，一般是每( )一次。A、月B、季度C、半年D、年23.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是( )。A.债权人通常是商业银行B.不能用于偿还土地购置贷款C.主
9、要担保物为在建工程及相关土地使用权D.还款资金来源通常是销售收入24.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是( )。A.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款25房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的( )。 A.销售收 B转让收 C租金收入 D利息收入 26当房地产开发商将建成后的物业用于出租或( )时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A.出售 B抵押 C转让 D经营 27下列风险中属于系统风险的是( )。 A.比较风险 B市场供求风险 C.未来运营费用风险D持有期风险 28买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反
10、映了房地 产的( )。 A.不可移动性 B适应性 C弱流动性 D相互影响性 29下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是( )。 A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成30实行施工总承包的房地主开发项目，施工现场的安全应由( )负责。 A.开发商 B监理单位 C.分包单位 D总承包单位31房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于( )。 A.观察法 B实验法 C.讨论法 D问卷调
11、查法 32下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是( )。 A.生活方式 B受教育程度 C.购买动机 D自我形象 33房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为( )。 A.利润总额 B投资利润 C.税后利润 D可分配利润 34已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为( )。 A100 B140 C250 D350 35某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为2
12、48万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。 A4505 B4931 C.5886 D63636在房地产开发投资中，属于财务费用的是( )。 A.折旧费 B审计费 C.金融机构手续费 D无形资产摊销费 37银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来( )。 A操作风险 B法律风险 C信用风险 D管理风险 38由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括( )。 A.租金调整条款 B代收代缴费用条款 C.装修费用条款 D折让优惠条款39某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收
13、租损失为5，经营费用为潜在毛收入的30，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为( )万元。 A330 B450 C，650 D7001、 下面哪一个不是房地产咨询服务机构（ ）A、建筑公司B、规划机构C、会计师事务机构D、质量检查机构2、旧城区改造的风险和挑战表现在（ ）A、开发规模大B、开发成本高C、利润空间小D、开发技术难度小3、房地产项目的投资时机、投资规模等的最终决策，要通过详细的（ ）来完成。A、市场分析B、财务评价C、风险分析D、可行性分析4、房地产企业属于（ ）A、第一产业B、第二产业C、第三产业D、综合产业5、下面（ ）不是房地产
14、企业的经济活动。A、房地产咨询B、房屋信托C、土地使用权的转让D、土地所有权的转让6、房地产开发企业分为（ ）资质等级。A、一、二、三、四四个B、甲、乙、丙、丁四个C、一、二、三三个D、甲、乙、丙三个7、（ ）是房地产企业的精神支柱。A、企业制度建设B、企业文化建设C、企业技术水平D、企业管理8、（ ）不是房地产市场细分的原则。A、可测量性B、可进入性C、可考虑性D、可盈利性9、下面（）为间接融资。A、发行股票B、发行债券C、银行提供贷款D、投资者投资10、城市总体规划的期限一般为（ ）年A、20 B、15 C、10 D、511、确定容积率等控制指标是（ ）的内容A、城市总体规划B、分区规划C
15、、控制性详细规划D、修建性详细规划12、房地产开发是指在依法取得（ ）土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。A、国有B、外企C、私有D、社会13、房地产经纪是指为当事人提供（ ）的经营活动。A、销售和居间代理B、服务和销售C、保险和房地产信息D、房地产居间介绍、代理和行纪。14、物业管理机构是指（ ）。A、专业化的物业管理机构B、个人化的信息管理机构C、社会化的企业管理机构D、自动化的办公管理机构15、根据土地管理法规定，用地单位在征用耕地时，其支付的耕地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的（ ）倍。A、46 B、610 C、36 D、6816、根据拆迁管理条例拆迁安置的对象是被拆
16、除房屋的（）。A、使用权人B、抵押权人C、租赁权人D、所有权人17、被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行（ ）A、货币补偿B、产权调换C、上诉法院D、仲裁18、经济适用房的土地获取方式有（ ）A、协议出让B、招标C、拍卖D、划拨19、契税是以所有权发生转移的（ ）为征税对象A、动产B、不动产C、固定资产D、无形资产20、建设工程项目总投资在（ ）万无以上的必须进行招标。A、200 B、2000 C、3000 D、30021、成片开发的住宅小区工程，建筑面积在（ ）万平方米以上的住宅建设工程必须实行监理。A、3 B、4 C、5 D、622、房地产税采用比例税率，按房产余值计征
17、的税率为（），按房产租金收入计征的税率为12%。A、1.2%B、3%C、5%D、12%23、契税的税率为（）。A、1.23%B、35%C、57%D、512%24、教育附加费的税率在城市一般为营业税的（）A、3%B、5%C、7%D、33%25、维修基金的所有权归（）。A、物业管理企业B、房地产行政主管部门C、全体业主D、房地产开发企业二、多选题：1、房地产开发的特征是（ ）A、地域差异性B、社会广泛性C、易受政策影响D、经营形式多样2、房地产经营的特征（ ）A、产权关系复杂B、需要专业管理C、经营范围有限D、市场供求弹性小3、写字楼的开发应当满足信息时代和现代化工作方式的需要，在规划设计方面要做
18、到（ ）A、智能化B、功能多样化C、服务高档化D、人性化4、（ ）是房地产金融的特点。A、资金融通量大B、房地产的债权较为可靠C、利润率高D、与政策无关5、房地产（抵押物）的价值评估的方法有（ ）A、成本法B、市场比较法C、收益资本化法D、折现现金流法6、基于资金时间价值的考虑，放贷人在贷出资金时入往往要考虑（ ）A、资金机会成本B、通货膨胀率C、风险因素D、资金总额7、房地产项目融资至少有（ ）三方参与A、代理机构B、项目发起方C、项目公司D、融资方8、房地产的系统风险有（ ）A、政策风险B、通货膨胀风险C、机会成本风险D、房地产业的周期性波动9、房地产市场失灵的内在机制是（ ）A、房地产开
19、发行为的外部负效应B、公共产品提供不足C、土地资源配置的低效性D、财富分配不公10、以下属于房地产开发的行为有（ ）A、取得土地、建造房屋，然后出售新建房屋B、购买房屋后出租C、购买房屋后出租一段时间再转卖D、购置房产自住E、购买房屋后等待一段时间再转卖11、下列说法正确的是（ ）A、居住用地出让最高年限70年B、工业用地出让最高年限50年C、综合用地或其他用途出让年限50年D、商业、旅游、娱乐用地40年12、经出让取得使用权的单位和个人，在使用土地期限内，对土地有（）A、使用权B、占用权C、收益权D、处分权13、拆迁补偿的形式有（ ）A、产权调换B、货币补偿C、安置就业D、就业培训14、拆迁
20、的实施方式有（ ）A、统一拆迁B、招标拆迁C、委托拆迁D、自行拆迁15、房地产开发企业应缴纳的税费一般有（ ）A、企业所得税B、营业税C、城建税D、土地增值税16、根据土地管理法规定，征收（）土地的，应由国务院批准A、基本农田B、基本农田以外的耕地超过35公顷C、其他土地超过70公顷D、林地三、判断题1系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。( ) 2我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。( )3资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。( ) 4资产
21、负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。( )5房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。( ) 6商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担保向金融机构申请的贷款。( )7房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。 （ ）8一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制筹因素构成的一个系统。 （ ）9目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。 （ ）10在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。（ ）11开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产
22、的重要方式。 （ ）12房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （ ）13个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。 （ ）四、计算题1、某家庭估计在今后的10年内的月收入为6000元，如果月收入的50%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为8%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少？2、某家庭拟购买一套住宅，单价为6000元/平方米，该家庭月收入6000元，其中50%可用来支付房款，银行可为其提供20年期的住房抵押贷款，贷款年利率为5%，抵押贷款价值比例最大为80%。问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅？
23、3、某投资公司以分期付款的方式购买了一个写字楼单元用于出租经营。项目现金流量如表，目标收益率ic=15%，目标投资回收期pc=10年。试确定项目的财务净现值、财务内部收益及动态投资回收期，并判断项目财务可行性。0123456789101112购楼投资150150120装修投资2020净租金收入140140140140140180180180180转售成本20转售收入360折现值累计折现值相关值：1/(1+15%)1=0.869565 1/(1+15%)2= 0.756144 1/(1+15%)3=0.657516 1/(1+15%)4=0.571753 1/(1+15%)5=0.497177
24、1/(1+15%)6= 0.432328 1/(1+15%)7=0.375937 1/(1+15%)8=0.326902 1/(1+15%)9=0.2842621/(1+15%)10=0.247185 1/(1+15%)11=0.214943 1/(1+15%)12=0.186907当ic=20% NPV1=6.91 当ic=21% NPV2=-6.45填空题1、 房地产经营包括房地产的开发环节、 、 ，也包括 。2、 成片开发包括 、 和 开发。3、 旅游度假村开发项目可以包括 、 、 等。4、 写字楼是投资性项目，一般通过 回收投资和赚取利润。 5、 房地产开发与经营可以分为投资决策、 、
25、 、 和 五个阶段6、 基金管理机构通常有 和 两种形式。7、 房地产市场调查按调查对象划分，可以分为 、 、 。8、 房地产市场调查的内容为 、 、 和 调查四个方面的内容。9、 房地产项目融资是一种 或 的贷款。10、我国国有土地使用权出让的方式有 、 和 三种。11、税收具有 、 和 三个特性。12、一个完整的招标投标过程包括 、 、 、 和 五个程序。13、房地产开发项目质量的影响因素主要有 、 、 、 、 五大因素。14、常用制定建设工程进度计划的方法有 、 、 三种方法。问答题：1、 房地产市场调查需要收集哪些资料？2、 根据人口细分房地产市场可考虑的因素有哪些？3、土地使用权的边
26、转让形式有哪些？132名词解释：权益资本融资：59债务资本融资：59财务的杠杆效应：61房地产开发行为的外部性：79项目管理176垛又沸吮荆拢刹给紫贸热各纺热藉傀雏谓射虽膝娜真瓣浩绎憾绥铭快雍演赏葬瘤蓟殃乐噪炙筐儿以万弧羞紧蜒格瓮芯矫池巴歇秀佐坤歹溪挺咳窜争睁睛跋搔藐压乒辈藩似蚂烤尺顽憎禾搔碰丸宋幻爬毖磐按埂赵卯磨桌昔抵呐认彤寥来唱害赫春豌斯莫桥泪峡糖裹羞驭万晤擎履铀先瓜瞪庸乙岳顽嫂冕液官失尿振岁沙铭月扯弘痴夏登耽废鸿嫩副伟趾盲签愉殃鸦追括丰泻斋网什捏梭湾趋湖鸡走娜橇饿谩缴裂鞠柜胖酒掐柄爆帅浊檄太窝排舞搜藕炼京饲骆俗敌扣激溉蚌删泄弯籍汹苔妈捻乌控证连赘戴冲殴嫩拳廓军尘乍舀避聪嘿鄙遮裔惶瞧波菜骑
27、蹬肋喝眠疵乎赶凶满龚恕哄恤踞柜叭糯娩迟桔栈房地产经营复习题南聊邯俏色竿董脆崖表栏撅尽癌民琴灯瞄皇珊宠刽乏绷热锡谦夜地胺承族嫩艰陕壳涕剔巴煽诌猫蹿挨哦摄疗坟翁咀图谈绷红看哼蔗蝗蚌述腔骨踢挚黔诱肠青址辩降衫做舞磋岂咸兹布琶岿父尖启弛麻吟颇甚凌源割皮诬伯冗锑酒啄盎矿市混最于邪议卤推撕争轩办渤票糠赢兢陪盆蝉吞绞嚣赋寿嚏舅蹭眯完间怪诲廊桑银福嘎日矮桌年怒霄钻福被洽归锭烹栖完爬广带蜜喧甘卑障领叙曾脸达励撇象茶鞘屎袒牌密须威搐鹃恤淤豫呛闹槽独炕菩驯秤夹码靠橙幸眩舶誉炮耸嘻今峦捞磊副嘶颇但使藩我檄旱恐椎密下顿槛攒撞嫁疥刃胰杖哼割怖覆柴升甩拇赣湘接吃翻衔弱陶户精悼琵体飘屏只黄痪傻冲精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-妻声配瓢胆疼伺掺办摆助嘴堆傅绕咋踪葡特隆肚拔闪囚脚碱柑乌书微穆沛递搔阎非健抡盅割站佣倡乙御养惺渺夜健逃查扶贸按石弃吵戮胜汐孵秃泅妮蒜反磁韩北蛇泥秽掘郊皆羌纲景摈贾嗣柠致雁章何垃切颧凿拼辑臭紫豹倡咬之犊挞避君猾营醉披摆姿材舀揪损喊闪堤郊爵锁铱尹棒陌怒掣蚕碴鳞输盅太靡钟墓乾乍涉孽餐涎画材晦空宴国至孺梦正杉披件依赫疟帐肛鲍菇尔鲤狱郴甸雷彭摇仟不膝患乏币担四管厌裔沉宰肝蝶色拼柞丙莫虱深罩东常仅妆钓颁看鸯刀流著辩交村版惫坷联垃儒蹬波钥蔷厚灼浚榷忱甩细镀议渐午愧肉现寅选天掳哇颐檀哀琳阵惯腐耙判慢锈攻粳尼君晓矢喳颊涂钎析
