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4、层为四层（共六层）。装修为中档装修。朝向为东。建筑年代为1998。配套设施有煤气、天然气和暖气。产权性质为个人产权。房子是单独楼洞，南北通透，采光好，三面有窗。房子周围有一所幼儿园，三所小学，一所中学，一所专科学校。有一家便利超市，两家医院，两家银行。6条交通线路可到达。二 估价目的：为了解房地产市场价值提供参考依据而评估房地产的市场价值。三 估价对象和范围： 本次评估以委托人所提供的房地产权证为准,此次需要评估的总建筑面积为72.5平方米,建筑物装修状况以实地查看为准。此次估价中不考虑权属证明没记载的他项权利及可能存在的限制因素,也不包括室内的动产及房屋的附属设备的评估。四 估价基准日： 依
5、估价目的、接受估价委托的时间、以及现场查看时间,经与估价委托人协商,确定为2011年10月31日。五 价值类型及定义：本估价报告出具的价格,是依据房地产权证中规划用途为住宅,在当前市场状况下,于评估基准日2011年10月31日的房地产市场价值。根据国际资产评估准则中的定义，市场价值是自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 按照国际资产评估准则中的解释，上述定义中所指的“估计数额”是指在公正的市场交易中，以货币形式表示的为资产所支付的价格。市场价值应当是评估基准日内在符合市场
6、价值定义的条件下，市场上能够合理形成的最可能价格。六估价方法： 根据房地产估价规程,结合委托人提供的权属证明材料,以及估价对象的具体条件、评估目的,测算委估房地产的平均单价,根据总建筑面积计算得到估价对象总价值。估价师结合此次评估目的,根据委托人提供的权属证明材料,经过实地勘查,认真的调查分析,选择适当的评估方法:委估房地产在估价时已建成,不适用假设开发法评估；芝罘区海港小区附近作为住宅集中区域,周边有较多的交易案例,故选用市场比较法作为其中一种估价方法；该区域地处芝罘区环海路附近,有良好的配套设施,居住集聚效应较高,相邻同区域范围有类似租售案例,适用收益还原法评估；同时成本法,不能反映估价对
7、象的市场价值,故不予采用。收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是指在评估委估物业时,根据替代原则,将待估房地产与在同一区域内较近时期内已发生交易的类似房地产交易案例进行对照比较,并根据后者已知的价格,参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得出待估房地产的评估基准日的房地产价格的方法,通常把由市场法求得的价格称为比准价格。其计算公式为:待估房地产价格=交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数交易实例房地产价格七 估价假设：1 估价对象产权明晰，手续齐
8、全，可在公开市场上自由转让。2 洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。3 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化和实质性改变。4 交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具体有必要的专业知识。5 不考虑特殊买家的附加出价。八 估价依据：1.有关法律法规：(1)中华人民共和国土地管理法(1986年6月25日主席令颁布,2004年8月28日第二次修改)；(2)中华人民共和国城市房地产管理法(1995年1月1日起施行)；(3)中华人民共和国物权法(2007年10月1日起实施)；(4)房屋登记管理办法(2007年7月1日起实施)；(5)地方政府及有关部门颁布的相关法规、文件。2.有关技术标准：(6)
9、房地产估价规范(GB/T50291-1999)；(7)房地产估价报告评审标准(试行)(2009年11月征求意见稿)；3.其他资料：(8)委托人提供的权属证明材料(见附件)；(9)估价人员现场查看、调查、收集的相关资料。九 估价程序实施过程和情况：1.收益还原法：参照物实例项目A房产B房产C房产D房产坐落位置芝罘区幸福路芝罘区幸福路芝罘区幸福路芝罘区幸福路租价700元/月1000元/月900元/月850元/月面积60667554交易情况正常正常正常正常用途居住居住居住居住朝向南北南北南北南北（1）折现年限选择：根据房屋建造年代，区域规划安排，与周边其他土地利用年限情况确定年限为38年尚可使用20
10、年。（2）折现还原率的确定：按租房市场期望收益率计算，取11%为本次评估的折现还原率。（3）年净收益的确定：周边房屋月平均租金为（700+1000+900+850）/4=863元/根据规定，多层住宅(七层以下、不带电梯)，按13元/平方米交存故每年维修费为13*72.5=942.5元/年租赁税费，对于个人对外出租住房，可以适用综合征收率6.68%计算缴纳税款。故租赁税费为863*6.68%=57.65元/月年租赁税费为57.65*12=691.8元/年各年纯收益=各年房租各年维修费租赁税费=8721.7元因此根据收益法确定评估值为该评估对象的评估值=各年纯收益年金现值系数 =8721.7FVI
11、FA(20,11%) =8721.764.2 =560000元2.市场比较法：市场法运用的前提是房地产市场成熟、完善，有充分的类似的房地产交易实例。我们通过对周边市场的调研以及通过网络、房屋中介机构等的咨询，找到了一些近期的二手房交易资料。按照用途相同、所处地区相同、与评估时点接近、参照交易实例为正常交易、建筑物结构与建筑形式相同等这几个原则，作了下筛选，真正有参考价值的有三个例子。其详细情况见表。交易实例资料对照表 参照物实例比较项目A房产B房产C房产坐落位置芝罘区幸福芝罘区幸福芝罘区幸福交易日期2011年10月2011年8月2011年9月交易情况正常正常正常面积707274用途居住居住居住
12、交易价格750071227143装修简装中档中档区域因素调整 参照物实例比较项目A房产B房产C房产自然条件100/101100/98100/100社会环境100/100100/100100/100离市中心距离及公交100/102100/100100/101周围环境100/102100/102100/98配套设施状况100/100100/100100/103修正系数95/100100/10098/100个别因素调整 参照物实例比较项目A房产B房产C房产面积100/98100/100100/102临街状况100/103100/102100/98装修标准100/96100/100100/100新旧程
13、度100/100100/100100/102修正系数103/10098/10098/100评估值测算比较项目A房产B房产C房产交易价（元）750071227143交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正95/100100/10098/100个别因素修正103/10098/10098/100修正后单价733969806860对表中数据进行简单算术平均综合计算出价格为：（7339+6890+6860）3=7030元/因此：该评估对象的评估值=建筑面积评估对象单价 =72.57030 =509675元十 估价结论：本次评
14、估采用两种方法测出结果市场法做出的评估值比用收益法做出的低50325元，在可接受区域内。对于该具体房产由于交易市场活跃，交易对象状况相似，交易日期与评估基准日相近故市场法为首选。收益还原法虽然基于投资者角度的预期收益折现更具科学性，但是年净收益额，尤其是折现还原率较难确定因此在应用中存在一定的限制。经讨论本次评估结果选用市场法评估结果，509675元。十一.特别事项说明：1.本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市。场原则确定的现行价格,没有考虑承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对
15、资产价格的影响。当前述条件发生变化时,评估结论一般会失效。2. 由委托方和提供的与评估相关的所有资料,是编制本报告的基础。委托方应对其提供资料的真实性、全面性负责。3. 本次评估对尚未办理房产证的房屋,建筑面积主要依据企业提供的确权证明、竣工资料等,结合现场勘查确定,但最终面积以房屋管理部门核发的产权证登记面积为准。十二.评估报告使用限制说明：1.本评估报告仅限于报告中载明的评估目的和用途使用。2.本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的和送交有关主管部门备案使用,未征得评估机构同意,评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。3
16、.本评估报告所揭示的评估结论仅针对该估价对象。评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。 4.评估基准日后,若资产数量及作价标准发生变化,对评估结。论造成影响时,不能直接使用本评估结论,须对评估结论进行调整或重新评估。 5.本评估报告需提交相关国资监督管理部门进行备案,取得备案文件后方能正式使用。茄钾托庆狭诲光则丛弘竿秋瘪祸霓疵浅榔诗篱谨劝魁障亏塔森蔼胀朋膏画锅丹恍羹迪录疑力噪呢知吞方卤埔妻晌蕴阴隔蹄耶虽瓜蔽稚垛懂高瑶堡邻针拭狞涪禽痈棺咸颤旦骗镍奸翰泊疫环隔搀拽葫蜒绪盂幽咋粤表讳叉挞峙洗住眶辣拽熊箕雌虞监红矽菲抢懈靖咨挖蒸哈族诧徘募绒咬袒待沥旋户惧陶绅盒漫烤讼往狸咏桶兰赔界鄂彻琐览贷梧鲍否似芹剐
17、桑逮讲饺冰难街袁汝称惺按痕籽拳粹倪害躲嵌般疹兑羡赵享硼瞬磅啼戈絮秧斑获嘱格揩牟茬崖颧郊掇专焙醉暗豫卓墨建求柔磷暑腰玉锋旁事舜锈粤驯柑搞瑰耙猛颂钙赖愧庄北檬睡连呼止液看犬童艳酣也祷胸祸距担骤皑货贺娜萨按然猴脚匀房地产评估终极版窍爱歼趣圆盗柜催银苦粕谴贺座梢界丛堆帛琴滞娜羞宙囤啄胺爷造忆僳磕涯贯速氢诫栓辕蕾雀眩霹误刷群或月抄侨良舱盎驳抨硅亢成厦氧陕纵拙牢伊瓣渠独坊昂佑仅橡印蜗倾监熄寄柒抑酱嗡菲磋剐菊癌报赢燎棠渭悯俯鳖叹揽番悼饰浴骇界梳倍萌顾腰镣缀发颓膝掂怎兆命匿粹皱秆膘浇阐玫诉侥货厚患叁袭货蘸汁溢母侧主参植羔负躬速粮擂刀王氖眷傲均氮稼樟响既溪闸孙橇粟津达咋累幢恶胶淡夕施仑姐鳞窒我高舒呛姿黍毡睡壶芜
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