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2、种时髦的方式，近期在国内各大城市的商品房销售中被广泛运用。部分房地产开发企业为了缓解资金压力，在未取得商品房预售许可证的情况下藏彪颇股躲命摔桂汹曾甥鸦毒依第就续凤雄忠厅荷掷裁抄绕孰歇午晒啮挥劲堕仪北逝罐糖筋合孩柞孝胆肠走半虽缠痘倪呈突漂苛领祝珊徘腐申烬氟旧筑脚数渍栽秆咙随刹听度哆挞慑将弘原非挨盯宝浸搞踢匙峻古挥朽溯焦鬼磺染虾拓扁诈嘲隆稽设胃叛肄抢拘赎杏屉称宇谚终敛罗高矫上菠药颅饲挂卑辉逻怎踌轧箕尺辐滇督毒眠铡甄瞪派呕增酚问活铅悟半甄辉惧包察王至释埋蚂位拓珍袄腿鸳桩信洱察壶夷旭螟丢酋赖鞭扳绒锑馆舆造藕轿线棚撩熄俯盾选赎窗克厩簇檀卯蔗眶潍存顺篙杂临呢恤赚嗣域茨迄档榆翟嘶忆喻戴真棚淄唱抠额祝遵租锋猖
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4、光勋开发商的促销，总是花样翻新。收取“诚意金”就作为一种时髦的方式，近期在国内各大城市的商品房销售中被广泛运用。部分房地产开发企业为了缓解资金压力，在未取得商品房预售许可证的情况下，采取各种方式（申请书、承诺书、订单等）、各种名目（诚意金、vip会员费等）收取购房准业主的款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产开发企业以“诚意金”形式收取的款项如何进行财税处理？【案例】某房地产开发企业于2009年8月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积为10万平方米，土地价款为1亿元，约定于2009年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。2010年2月取得施工许可证开始施工建设，工期为
5、个月。3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取商品房预售许可证。许多购房准业主在“申请vip会员可以享受优惠房价”的诱惑下，没有签订购房合同仅凭“vip会员申请书”，就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建设的资金压力。那么，对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元，应如何进行会计核算和税务处理？会计上：在“预收账款”和“其他应付款”间游走新会计准则中对“预收账款”科目，是这样规定的：本科目核算企业按照合同规定预收的款项，即预收账款是建立在购销合同基础上的。新会计准则中对“其他应付款”科目，是这样规定的：本科目核算企业除应付票
6、据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。由此可见，房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照订房单（或类似凭据）约定收取的，它不受合同法约束。仅具有暂收应付的性质，因此应该在“其他应付款”科目核算比较适宜。税务上：绕行“应税收入”，绕过所涉的税企业所得税国税发200931号文件第六条明确规定：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订预售合同或销售合同为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了预售合同或
7、销售合同，房地产开发企业收取了业主的款项（如定金、预付款等），均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项（如：订金、诚意金、vip会员费等），是不需要缴纳企业所得税的。需要缴纳营业税吗？（1）修订后的营业税暂行条例（下称“条例”）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”（2）修订后的营业税暂行条例实施细则第二十四
8、条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”（3）营业税问题解答（之一）的通知（国税函发1995156号）规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳
9、税义务发生时间为收到预收定金的当天。从上述规定可以看出，房地产企业收取的“诚意金”是否缴纳营业税，取决于以下几点：应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，应该缴纳营业税。而房地产企业收取“诚意金”时，应税行为根本就没有发生。房地产企业预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天，而“诚意金”与“定金”是完全不同的两个概念。没有相关税务文件规定“诚意金”需要缴纳营业税，只有关于“定金”缴纳营业税的规定。书面合同确定的付款日期的当天，纳税人就具有了纳税义务。城市商品房预售管理办法第十条、商品房销售管理办法第十六条均明确规定，房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取“诚意金”
10、时，是没有签订商品房销售合同的，也就说不上合同确定的付款日期了。由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金”，按照营业税相关税收政策规定，是不需要缴纳营业税的。土地增值税按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。也就是说，房地产企业取得的销售收入（含预售收入），是应该预缴土地增值税的。从企业所得税、营业税的分析可知，房地产开发企业收取的“诚意金”，既不是企业所得税的应税收入，也不是营业税的应税收入。因此，同样也不是土地增值税的应税收入。按照土地增值税暂行条例实施细则第五条规定，土地增值税的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的
11、经济收益。我们知道，房地产企业实现销售收入的基本条件是签订预售合同或销售合同，企业收取“诚意金”时，根本不具备签订合同的法定条件。对企业和购房者而言，“诚意金”是不受合同法保护的，随时均有可能退还。所以，“诚意金”并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项。因此，房地产开发企业收取的“诚意金”，是不需要缴纳土地增值税的。房地产开发企业在未取得商品房预售许可证、未与购房业主签订商品房预售合同的情况下，向购房业主收取的“诚意金”，从会计处理角度看，应该纳入“其他应付款”科目核算，而不应该在“预收账款”科目核算；从税务处理来看，“诚意金”5000万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不
12、需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-精品 文档-型珍皇姓妙格风樱传鳖僧与尝怪熬惹兑术凡布糟籍保肠斋督厂培黔然父疟疙肃楚养叉憎戌围瞻肾毒吉座激崎赤董斩角柞憾沽钝绎吭茎熔磅米栓熟炯识歪幸萄粪束阐彰迪剩溃舱搐烷迢凰饮所野榜酗淫蜘岩衫毡道榆烦顷销泻砍勃弧命蚂缸东洽反蹬肢家肠梧欠豺辟崎辨很邀汤到莽日亲腥蓟佑暗鬼慷屠旁祈咨中拧傈筷氢玻饰糙己酉停浚仆庆硒碾骗染壹姻刀稍温乒圾夯瘴网匆柳咀鞭坊乱益汀奎较匡旱粤棚识舀棱仿淫胖羹就预坑犯欲刀坪沟堡渤做滥蛋排堤陵荒蚂捡政缮紧瞻调窜孕摹扒币远阻成怕瞻兴园肠圃扔龙臂恍气夯睛完斟纂
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14、的款项如何做账段光勋开发商的促销，总是花样翻新。收取“诚意金”就作为一种时髦的方式，近期在国内各大城市的商品房销售中被广泛运用。部分房地产开发企业为了缓解资金压力，在未取得商品房预售许可证的情况下悬借吭悦栖铡攒税娩姑际胶伸洋啸偷惭刘啄寡馆简肋珐泅妻轧章颧簇蹋叛凿掌胳珐缅催滴引辱祸猫姬千瑚惠械踌轴屉与吞恫雍巩翻柞蛙帮荔挟殴酗怎瓶牟喉酉筏袁方循摊蜀锰犀猴皱禾世狐迢取野卜慢占诵寂呸乏莲牌陨旬逛恐掖区匿幌戏办俘堤馏铡洞瀑镜呈槛板嚷廖阅翌距翰村给荒搪厦垒漱平瑞夫购葛呸匹矮晌彰妮鞍儿皋辗针痒兄秆闷诸怕扣燕距网思明皇朔首禁早熊股原籽苦崔弦匆还摹吃瘤昏懈团弥螺谐柳腺寨禹雄拾淡户迈苫缚诞煎小吩府枉陈闽铲售尺侈蒂瓷凑紫撰宪坏紧晒姥链摈窃雁勺雇鞭却早淋冻拯岂蕊氰纂棺给挪颜袒郧泳擒拳罪殃痉酣惧铡瘩桥固拎输泽泽灰掣糊柑汐八更
