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4、产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。3房地产抵押贷款是以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。4.可调利率抵押贷款：贷款利率定期根据某种市场利率指数而不是根据物价指数调整的贷款方式就是所谓可调利率抵押贷款。5.住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，是指相关金融机构将自己所持有的流动差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过
5、程。6.房地产保险：指房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。二填空题：1.判断房地产泡沫的主要指标：（1）空置率。（2）房价收入比。（3）房屋租售比。2.初级房地产抵押贷款的参与者：建设贷款人；永久性贷款人；开发商；购房者。3影响抵押贷款利率的因素：预期的真实利率；预期的通货膨胀率；贷款风险4.住房抵押贷款证券化的类型：转手证券；资产支持证券；转付证券。5.住房抵押贷款证券化的主要参与者：发起人（SPV）；投资者；市场中介机构；6.住房抵押贷款证券化的模式：表外运作模式；表内证券化模式。7住房公积金的性质是工资性，是住房分配货币化的重要形式。8.住房
6、公积金的特点：义务性；互助性；保障性；9住房公积金管理体系：房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督10.房地产抵押贷款存在的风险：流动性风险；违约风险；抵押性风险；利率风险和通胀风险；其他风险。11.住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：第类是坏帐风险；第二类是利率风险；第三类是提前付款风险；第四类是其他风险。12.房地产运行过程中所面临的风险主要有房地产财产风险、房地产责任风险、房地产人身风险和房地产信用风险四种类型。13.房地产保险的基本原则： 最大诚信原则； 可保利益原则； 公平互利原则。14.贷款余额的计算:现值法；终值法。15.分享增值抵押贷款原理：三.简答题：1.目前我国房地产金融的
7、主要问题：房地产金融市场的资金来源单一。房地产贷款品种可选择性差。房地产金融市场的法律体系不完善。房地产金融市场发育滞后。银行的经营机制需要改革。房地产金融风险意识有待提高。2.房地产抵押贷款的分类：（1）按贷款对象分类：企事业法人房地产抵押贷款；个人房地产抵押贷款。（2）按贷款用途分类：房屋开发抵押贷款；土地开发抵押贷款；购房抵押贷款；其他用途的房地产抵押贷款。 （3）按贷款利率确定方式及计息方法分类：固定利率房地产抵押贷款；浮动利率房地产抵押贷款；可调利率房地产抵押贷款。3.房地产抵押贷款的作用：（一）增强房地产开发经营企业经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业发展（二）增强工
8、薪阶层的的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展（三）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济平衡发展（四）确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融发展4.房地产抵押权有哪些不能设定抵押：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。5.住房抵押贷款证券化对金融机构的作用：1.提高了资产的流动性，改善银行的资产负债结构。2.有效地分散和转移银行信贷风险。3.提高了
9、银行的资本利用率。6.特别目的机构（SPV）的法律特征：（1）SPV是为完成证券化操作而组建的法律实体，具有独立的法律地位。其经营范围只限于证券化业务。（2）SPV是一个临时机构。当其所发证券全部到期并偿本付息后，SPV即自动解散。（3）SPV是一个“不破产实体”。（4）SPV的组建需要政府背景。7.我国推行住房抵押贷款证券化的障碍：（一）制度障碍1.监管体制限制了机构投资者的发展空间。2.信用体系与资产评估体系限制了证券化的顺利完成。3.技术人员的缺乏。4.会计制度和税收制度的限制。（二）法律障碍1.住房抵押贷款证券化与相关法律的抵触。2.是相关的法律缺失。（三）市场障碍1.利率的非市场化。
10、2.金融市场的不规范、不健全。8.住房公积金个人购房贷款主要证明文件如下：（1）公积金帐号（借款人的帐号，夫妻双方都要提供）；（2）申请人和配偶及参加借款人的户口薄；（3）申请人和配偶及参加借款人的身份证；（4）结婚证明（结婚证）或未婚证明（人事档案处或公司开具）；（5）原产证复印件；（6）房屋买卖合同；（7）借款人收入证明；（8）30%的付款收据；（9）私章。9.房地产保险的作用：分摊意外损失，实现经济补偿，维护社会经济持续稳定发展。免除购房者的后顾之忧，推动住房制度改革。增强被保险人的信用，促进房地产金融发展。分散房地产开发经营者的风险，繁荣房地产市场。堆馅闹仕钳帚纂毋把词暑故酿播巷国替励
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