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4、企业的“代建”行为普遍增加。不少房地产企业开始关注代建行为的纳税方法，税务机关也加强了在这方面的监管力度，执行中，房地产企业应把握好政策进行操作。 房地产企业的代建行为，主要税务处理难点在营业税上。根据中华人民共和国营业税暂行条例第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。营业税暂行条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取
5、的款项。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。关于代建行为，各地税务机关也出台了不少相关规定：关于对房地产开发企业“代建房”收入征收营业税问题的批复辽地税流2000291号你单位如为高等院校代建房，应由委托建房单位提供自有土地使用证书或由其以自已名义办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划；房地产开发企业不垫付资金，建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位（由房地产开发企业将发票转交给委托建房单位）；房地产开发企业与委托建房单位实行全
6、额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。房地产开发企业的“代建房”行为，凡同时具备上述条件的，对其取得的代建手续费收入按“服务业代理业”税目计征营业税，税率5%；否则，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征营业税。上海市地方税务局关于“销售不动产”及其他有关营业税征收问题的具体规定 沪地税一199643号根据中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细则、营业税税目注释、国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知的精神，结合本市实际情况，
7、现对本市范围内“销售不动产”及其它有关营业税的征收问题具体规定如下：六、关于房产企业（或住宅办、住宅开发公司）接受委托代建房产行为的征税问题。 房产企业（或住宅办、住宅开发公司，下同）以接受企业单位或其他部门委托房产，房产建成后，房产企业以房产成本与委托方结算，另外按一定的百分比收取管理费或分得房产。对这种形式的委托代建房产，按以下情况分别计征营业税： （一）受托方代建的房产如果由受托的房产企业列入其开发计划，则不论受托方与委托方如何结算，均应按结转的房产造价成本及收取的管理费（如系取得房产的，则按规定折换计算）一并依“销售不动产”税目计征营业税。 （二）如果受托代建的房产系列入委托方的房产开
8、发计划按以下办法计征营业税； 1.受托方将房产建成后同时向委托方结转房产成本并收取管理费的,对受托方结转的房产成本及收取的管理费一并依“服务业”税目计征营业税； 2.如果受托方不垫付资金,不负担房产造价成本的结转,仅是收取管理费,所有的房产建造成本由委托方自行负责,则对受托方仅就其收取的管理费收入计征营业税。如果受托方以取得房产的形式来代替管理费收入，则对其取得的房产按规定折换计算后计征营业税。 （三）对房产企业接受各级政府部门委托代建职工住宅房、动迁用房的，可凭有关政府部门的代建造房文件，报主管税务机关审核批准后，暂按收取的代建管理费收入计征营业税。如果房产企业代建的房产自行对外销售，则应就
9、销售收入按规定计征营业税。河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知冀地税发200093号二、委托建房征税问题 对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件： （一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续； （二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移； （三）与委托方事前签订委托代建合同； （四）不以受托方的名义办理工程结算。 凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。浙江省地方税务局关于营业税若干政策
10、业务问题的通知浙地税函2004437号十二、关于停止执行的几个政策问题 停止执行浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知（浙地税一199871号）中的下列规定，按现行有关规定执行。 （一）对单位和个人未到有关政府部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权转让给他人或不动产销售给他人的，并向对方取得了货币、实物或其他经济利益的，也应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。 （二）对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应按“服务业代理业”征收营业税。这里所说的“代建房屋”必须同时符合下列四个条件： 1由委托方自行立项； 2不发生土地使用权或
11、产权转移； 3受托方不垫付资金；（此条浙江地税已取消） 4.事先与委托方订有委托代建合同。 凡不同时符合上述四个条件的代建行为。对受托方应按“销售不动产”征收营业税。 关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复宁地税(流)发1998073号你局关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示(银地税(流)发1998008号)收悉。经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建设单位。以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只负责工程的组织协调工作
12、，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。经研究，现批复如下：一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。 二、凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费（代建费）和价外费用，按“服务业”税目征收营业税综合以上政策，代建营业税政策普遍执行中的关键点是：房地产企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应以其向委托方收取的手续费按“服务业代理业”税目税率征收营业税。这里所说的“代建房
13、屋”必须同时符合下列条件：1、以委托方的名义办理立项及相关手续；2、受托方与委托方不发生土地使用权、产权的转移；3、与委托方签订委托代建合同；4、受托方不垫付资金、不以受托方名义办理建安工程结算。凡不符合上述条件的代建行为，对受托方应以其收入全额按“销售不动产”税目税率征收营业税。如属于建造房屋应按“建筑业”缴纳营业税及附加税费、所得税、印花税等。另外，由于房地产企业在开发项目过程中的复杂性，具体判断纳税义务发生时间及操作，还应根据具体情况进行判断。逢丸拉狈憎斩幂诈憨修秒吴减塌渭钙梗莉园役徒咏烙员涤郁曾榔饱卵漏萝逃资恭东共员铀婚淄蟹坷镁取洋塘遁压锐扑炸娟输胺米歪批欢姑边业辜吏昂捷咽敢奇屹碎幻墓
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