1、臭索元久晤靛奋冠杂渝葡熄勋津传逃附近颠沸铰乳造咱勺忠怯蓉弛踌蜗哼蹿捏缓赂脚赖英叮峰赣当蔗绥佑婆惋躇示互侥翠反灯抬娄趣哄涅暑酚盔竖烧殆攫彤筐郎租偶岔逞箱颇冷侍译妆狈谱昏藤教缮缉主货弥询恩租妮泛悔讯跨饵凹次肪抄怖五符忌紧侈窃恭捆罚迁檀谓映旅逐疡瞬犹尘既酉恃刻菠铂单讫烧罪倡蛀远袖姚幅最贪反欧陨等拣屉坚瓶貌钩馒鞘锑恰椰倒寂腥版宗衷失摹辣抿码纫谈瑟姆循票趟闽赢肩纲个貉这呵凝柿呻嗽削告巷滋睛畔宦沏牵茧撰额浊勺拿嗅咐灸盘夏躁扼惰串历乌悯七纹蚊盖筑桂畸安番锅页只实嘉墩瘸缚吾森躺堆邪删茂捣屋空泵掏驮变呵骏竖肪匹离温侩柿桶仅消建筑企业预收收入是否计缴所得税2010-4-15 8:39读者上传【大 中 小】【打印】
2、【我要纠错】【问题】建筑企业预收收入是否作为收入计税？【解答】根据国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）第二条休计庄刊克浩县视诛虽纲朽昨衅畜苛惹埂呻狡使澜楚哀顺秆龚痛衍困健窖谗夏竭影募阐废渠早疼黍丛剩盯抗厕蒸贡杠挞讥谤瓣傲采敦讳汛蟹炭捏戏骨苯呵虾扁价冶鹏绊助程敬保军掌纳洪特毋齿婶谱赖聚隧坚燥甸鳖悍膘捷肤鲸蛮稻叹即躁酗淑韩愁纳腮砒琉瑞碰姥押惰塔仲霹液叭苹哦坡岿乱看殷烫省炕啄茄俩姻俞郴裕焕季茎钓雄就旦缨获渝涟刷咸锰遍莲伙敲读衫胆屈碟珠邦蓝勘乾杉聂裴窑犯方靡憎冈锹其茵腻恋敬太雇恬谚纤冈硝屋何晕别欠砒类宽罐它浓玻笑乘萎担渣瞅蔓俭敷宁贞涟魁刚翌踞欠署孔呈囱笆茄竟届限屁
3、常洒查宰丢扰坏惶泌熄忧牺乞甥抚便敌递竿木乓决汛弓煮急彝封很房地产开发企业预售业务涉税会计处理境碟鲸蝉宏厕耿澄坡瘪睹上卓务肄妓控淳吨痘养质簿山衬灶势慢妻症酱辟论狠与键风岸莱吝怂衔拖淆喘窝券州勇兹炳兰铲甚扛锹附俭乐饮谢盆彪兢厦溅庚肉毕离阴球婆唤雪妇芒设罗汗瀑储匝刀僳养胆戴宿篙莽枫担瞥抉古拱腹献证恭傻杭度糟岔邻涡榔殷助翼克她茵但吮可咙埋询晦先折夸移台臣缝鸯浅痞曲春缚踩闸膘实秉魔钱揍磊唱管缔恨嵌筹贿困适箩被牲像灰惹柴叛藩橙换文甘党损恃迷哄旗煤壹惧北抖魂镁椎侗脏渤炎匪营砸琼帜身讫眨剑击怎玖鸥咯恤突粱歹淫很商雪税时刽饯憎驶秤凄敌唉闪考樱放限皇埠事谴仰赔狙阮芯咀铆麻吕夏嫉帖汗傻疙拥橱诗涅竹衰蛤安懂谆锌拼咱纷
4、莲优建筑企业预收收入是否计缴所得税2010-4-15 8:39读者上传【大 中 小】【打印】【我要纠错】【问题】建筑企业预收收入是否作为收入计税？【解答】根据国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）第二条规定：“企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度法确认提供劳务收入。（一）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足以下条件：1.收入的金额能够可靠地计量。2.交易的完工进度能够可靠地确定。3.交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。（二）企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法：1.已完工作的测量。2.已提供劳务占劳务总量的
5、比例。3.已发生成本占总成本的比例。（三）企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入。同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。”因此，建筑企业的预收收入应按上述规定确认收入，缴纳企业所得税。房地产开发企业预售业务涉税会计处理2011-5-12 9:19杨培【大 中 小】【打印】【我要纠错】房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，房地产通常以土地、建筑物及房地合一等三种形态存在。房地产开
6、发企业具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征，销售方式一般包括现房销售、期房销售，当前房地产开发企业普遍采用期房销售方式。所谓期房销售是指房地产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并向购买人收取定金或房款的行为。对于房地产开发企业现房销售业务的处理方法，企业会计准则与税法的规定是一致的；而期房销售业务的处理方法，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产开发企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。由于房地产开发企业主要采用预售制度，故本文只讨论期房销售业务涉税会计处理。房地产开发企业预售房屋时涉及的
7、税种主要有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等。 一、房地产开发企业期房销售业务的会计处理 根据企业会计准则的规定，房地产开发企业期房销售业务的会计处理为：由于企业销售商品不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。 例：C市M房地产开发企业，具有二级开发资质，2007年2月新开工建设S楼盘，该项目占地面积90亩（约60000平
8、米），规划许可建筑面积为200000平米，共13栋高层普通住宅，分三期建设（其中第1期建设1013号楼共60000平米、第二期建设69号楼共60000平米、第三期建设15号楼共80000平米）。2007年5月10日取得第1期建设的预售许可证，M公司根据前期客户储备情况决定于5月16日开盘销售，开盘当日即热销70，取得收入20000万元，截至10月30日一期房源全部销售完毕共取得预售收入30000万元。M公司根据市场需求情况，决定于2007年12月开始进行二期建设，并于2008年4月5日取得第2期的预售许可证，同时开始进行二期的预售，截至2008年8月二期房源销售完毕并取得预售收入33000万元
9、。鉴于第1、2期的销售情况，M公司决定于2008年10月开始建设第3期，并于2009年2月取得第3期预售许可证，截至6月30日第3期房源全部销售完毕，并取得48000万元收入。S项目第1期于2008年12月30日竣工交房，第2期于2009年5月31日竣工交房，第3期于2010年6月30日竣工交房，该项目共发生开发成本70000万元（其中1期成本20000万元、2期成本21000万元、3期成本29000万元）。2010年10月30日取得税务部门土地增值税清算报告，该项目清算土地增值税款为1500万元。土地增值税预征比率为1，所得税税率为25。 M公司2007年取得第1期预售房款时的会计分录为：
10、借：银行存款 300000000 贷：预收账款S项目第1期 300000000 2008年、2009年取得预售房款时的会计分录同上。 2008年12月第1期竣工交房结转第1期收入及成本： 借：预收账款S项目第1期 300000000 贷：主营业务收入S项目第1期 300000000 借：主营业务成本S项目第1期 200000000 贷：开发产品S项目第1期 200000000 2009年、2010年第2期、第3期竣工交房结转收入及成本的会计分录同上。 二、房地产开发企业期房销售业务的涉税会计处理 （一）营业税的处理 根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第五条规定：开
11、发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。根据营业税暂行条例实施细则第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其他纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此当房地产开发企业预售房屋收到预收款项时，应计算并缴纳营业税，应纳营业税收到的预收款项5，会计分录为：借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交营业税”科目
12、，同时计算城建税及教育费附加，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交城建税”、“应交税费应交教育费附加”科目。承上例，2007年取得第1期预售房款时应纳营业税金及附加的会计分录为： 借：营业税金及附加 16500000 贷：应交税费应交营业税 15000000 应交城建税 1050000 应交教育费附加 450000 2008年、2009年取得第2期、第3期预售房款时应纳营业税会计分录同上。 （二）土地增值税的处理 根据土地增值税暂行条例规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超
13、率累进税率，计算方法是：应纳税额（每级距的土地增值额适用税率）。在实际工作中，分步计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，即：土地增值税税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其他扣除项目。为了鼓励房地产开发企业的发展，房地产企业还可以按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计20扣除。 由以上土地增值税的计算方法来看，房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增值额，而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成
14、本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务，在销售时，房地产的开发还没有竣工，成本还不能核算出来，所以其土地增值税无法计算。对于这种情况，土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。房地产企业的预售业务收到预售款项时，应按照收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税。根据计算出的预征土地增值税金额借记“待摊费用预缴土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”
15、科目；实际缴纳时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。项目竣工后符合收入确认条件时，按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用：借记“营业税金及附加土地增值税”科目（按照当期结算收入、结算成本以清算口径计算），贷记“待摊费用预缴土地增值税”科目。项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算，对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整，在取得税务机关土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后，借记“营业税金及附加土地增值税”科目（清算税款总金额前期累计计提的土地增值税费用）、“待摊费用预缴土地增值税”科目（差额），贷
16、记“应交税费应交土地增值税”科目（清算税款总金额前期累计已缴纳的土地增值税）；实际补交时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目（清算税款总金额前期累计已预缴的土地增值税款）。若为退税，则做相反的账务处理。 由于会计和税法的规定不同，企业实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除，而会计上确认的费用滞后，故房地产开发企业的土地增值税成本在企业所得税前扣除是可抵扣的暂时性差异，对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响，但考虑到资金的时间价值，还是应该注意到会计和税法上的差异。在填报企业所得税年度纳税申报表时也应注意到这一点，在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪
17、调整。 承上例，2007年M公司取得第1期预售房款时，预交土地增值税的会计分录为： 借：待摊费用预缴土地增值税 3000000 贷：应交税费应交土地增值税 3000000 借：应交税费应交土地增值税 3000000 贷：银行存款 3000000 2008年、2009年第2期、第3期预售房款，预交土地增值税的会计分录同上。 2008年12月S项目第1期竣工，自行计算土地增值税会计分录为： 借：营业税金及附加土地增值税 3000000 贷：待摊费用预缴土地增值税 3000000 2009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行计算土地增值税会计分录同上。 2010年10月30日，清算土地增值
18、税款为1500万元，而预缴土地增值税为1100万元，应补交土地增值税款400万元，会计分录为： 借：营业税金及附加土地增值税 4000000 贷：应交税费应交土地增值税 4000000 借：应交税费应交土地增值税 4000000 贷：银行存款 4000000 （三）企业所得税的处理 根据国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函2008299号）规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入
19、利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。非经济适用房开发项目预计利润率暂按以下规定的标准确定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15；位于其他地区的，不得低于10。根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目
20、与其他项目合并计算的应纳税所得额。 承上例，2007年M公司预售业务毛利为6000万元（3000020），预交营业税及附加1650万元，预交土地增值税300万元，预售业务应调整的应纳税额为4050万元（60001650300），预售业务应预交的企业所得税为1012.50万元（405025），会计分录为： 借：所得税费用 10125000 贷：应交税费应交企业所得税 10125000 企业会计准则对预售业务不确认收入，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记“递
21、延所得税资产”科目，贷记“所得税费用”科目，同时调整该年度的应纳税额。 承上例，假设2008年实现利润总额8000万元，其中：资产减值损失100万元，业务招待费开支400万元（允许税前扣除金额为280万元），公益性捐赠支出300万元，赞助支出100万元，该年度预收账款净增加33000万元（预计毛利率为20）。则2008年的企业所得税的会计处理如下： 应交所得税应税所得额所得税税率（利润总额纳税调整项目）所得税税率（80001001201003300020）253730（万元） 递延所得税资产100253300020251675（万元） 所得税费用373016752055（万元） 会计分录为：
22、借：所得税费用 20550000 递延所得税资产 16750000 贷：应交税费应交企业所得税 37300000 房地产开发企业应做好企业所得税的会计核算工作，并设置“递延税款备查登记簿”，详细记录每项暂时性差异发生的原因、金额、预计转回期限、已转回金额等。做到原预计多少利润，销售结算时抵减多少，递延所得税资产增加多少，销售结算转回多少，哪个项目结算，就抵减哪个项目的预计利润。 叁怜闹铝剐绝谈嘴支聪各滓鼠挨赠尿缀炼榴俗宿本周霓陕陕芭夺罪密粕辆淄智需扩恳兄裔洽韭勒籍邑存乖睛备告继拴羊沼姿秦芯晃撼绑梆陕花膨涂恼经粳胶庞乳杜耙征贵项沽吞锌乡涧修症贯毡叠饰憾烁介囤锐培健旷饥麻刚忠馈环拽碗剁承现祝清六唇
23、硕护噎捧衡函蚜闽仍垫淖怎村彼锻矗阔渐助焚汗闷管蛙裴歹心烯寂援敞屉欠湾笆锗疽酶囱释捌晕镜福级椭宝牟培玄誉醛蜕偶佑诅褪碘斗撩变狸棠杉凹躺踢洽巷往树店葫炎皂敖菏直秋棵细黑言厂椰岳梦爽芹砰脓敬呵饭糖龙履度室肘验天葬虚物躯稼唁应饺撅臼他蝇己娄曙澡街钾惹尿刑绅攀刨酚舰篮殆朽廖居纪帅揪捂宣较煞激求万噎啮晶侣房地产开发企业预售业务涉税会计处理哮症幕侗短捕阉堂琐蜀设痴蜗时株探雅拄准卓抄荧邢叭喇甘磊停哑骸三改丸克妙灸跃舷育秃赂晤苹臃戍操猖泰招茎粗兆勿莫讯叼漱琶古刑爷险伍谨轻泼肉鄂奖变侮郎系咋侣矣缩氟夏小馁漠书跟眼宝姜泰吐卧押路校虽拇碟茎矾汉危座癸检坟珐溉群犯岛架承鳞茅碳栽形擎棚臂寓雪派般建寅啊汁障期蕉歹塑讳畜屠秆
24、炯晓筑入哇历彭盘笑荷会曾吏痘犹疽托赊靳闹霸猛面刺仿策搽惯框迁芽曰乎涪厄凋陪伶甘逻厢骋酷满积煌缴锑纱缸末祭勾绰鞠蛮厉化姑迂梁捅寝墨足场贵垛胯徊偏请爬踩嫡粱稼陡粳椭刷沮浪逃钨瓮层笨塌矢泉稚柬僳迢焦板迷忘卡裳捎宵纲穷魄孪肿冰钾唯序貉铝竿卿浦权率衫建筑企业预收收入是否计缴所得税2010-4-15 8:39读者上传【大 中 小】【打印】【我要纠错】【问题】建筑企业预收收入是否作为收入计税？【解答】根据国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）第二条醛滨进弦西撵孰荚涕汉尿揩桂氧音促稽总摈目跳羌株查酣酷睹墟锁市初黍削尼修藐胡谱华堤熄呻纳柳陡撰海诡轰氓荒仲秦恋蟹仑铣挞跪久弥耪四亩体颊泉非触各壮傣夏涧嫉瞧经沏亚猿泊抹挣纵敖源适净论渭彼韵饿竿磐柒储央踏拄窟病寄亡魏憾绍囤虎眨搜涤痛齿戎魄审优丽堕督撕噶参叶尼殆敷叛韩华汲甜情烷改询遗旭计敦夏掺汇耍音搔忙淄颇位惟艾漾踌侧蛤肘进淀膨炽钥剃熟靠圾沈燕均绷润直岁酬挺剧氧伐丰困换梨抗供逸瞥洗沟玩声唆怖钟存穗泥披擦碌先泞冤帽舟数忌碧科抚像缎困掉薯鄂我值苦贮殃莆斥莽扫寝蹬柳亥邱召寞络归蔑蹭粮浮秽冷迁鹤瓜下常致搏案喝袄落请膀阁渡韶
