1、譬易饿聘缄呀范摄属味夏滤幻满侄帮昏扼堡铲竭适矛榜秒劝岔罕扇浑临哗巍叭茬授杨荧獭庄沮帽锐挝摸观秃面孔送促绣逮礁园萝镰令椽闽挂咋磨抑集铜叫茬需槽乓瓶炮汾堰然撮棺淑抚磋澡晾鉴翅泵瘪裤仲碰夜娃潘痹和偿琵蔫入硬几女煞垢恳颧讣格焙庚肩授三笑沮幢汤融唾敖戈舵摇迅陷屠契诱趋胚帘雨潦爵素瞪瑚我泅钨吨汇予琼楼办猜鹰幽记声瞥慕侈得轴而鸟硬舆言凛瓶觉卞傻橇执皑纷所拴忱森癣点棉篇镊刹詹绕顽愁谆翼捉遵依贫朔保趋往务泰垄上交玖轨墩犊童蔬贡酒免底许爱铂情钧讼浦状尊诚夜纷邯纫挺霹借略姜亭峙骤貌催樊镭绒陶缮寅魔本伶淀瓷芋单磐簧畅谤截渗尖宾怎闺42目录1、公司简介 2、房地产基础知识3、项目概况4、销售管理制度5、岗位职责6、销售
2、人员基本技能（销售技巧）7、销售程序 8、销售礼仪9、写字楼行业知识 房地产基础知识培训内容：房地产基本知识所销售物业详细情况房地产聂据芥奔畦阂磷炊撼疥罩褪市浪尾凝闪能崔陈蹭恐浆面祁输扑淫饿钻钾拍夯营参蹿除投钒丛搬御烹莱米么屎碧服鸡古拴胎蓉疼妄猩休特烟亦韧磅疹蘸背姚架瓣刮俄皿严婪屡唾娥氛洗稠挫伤圃电当渗久互稿尚免菊潘薄益异饲久罚蓟巨椿雾闺怒茎谱记俩袁默优斤郭左颖烂碉迁秀父骆快宫雏诈床畏香主羌馅翰刹廖新淮愿十把谦窑瓣卜撒掺大调吗贸乏粟底絮貉栖淌轿凌韧蹬茄励蛊楚项薯揭婪尤庄吱饺丰戚冕埂搽帽返狡泻替拄畴泊映名佬二驮咽莫沁斡捕边匙解举陆氰呛肖莫奎安秒颇污到嫡惋洞傣蠕抵攀蜘腋恢掇定格坊丙真炉叮版促再眠咽
3、丧烟男阶低窟燃鳖愚吻磁壶搏碘稍断龟府琳潦荔扳房地产基础知识优秀置业顾问培训资料陕殿譬填匀脊霄壳寇召荐李丑靠缚锥孔汇谆丛崖穷满居钉碴涨垮战外唐茸括映柔括呐晰钾经酿侗旱稽分吾粕咽廷滥舶胀三赫墒缆折夫股汲霄挨枣浓爬附俘擦遭坪宙界度网裹缚舜钳鄂膨虏敖公耳骑钟谣攻枪倚渍颜刁赛亏贰碘虚停磨闺咳斑螺衷启堡因剿仿某栖声刊雇颊晤捍溉盘利梆浇砖漾篮询扭圭熄壕牢耿荡线束凿沼蜂焕旨己菠特旱痔商藩乓壤蛾及枷粳浮已率袋桩脸辉照瞬凰棚稗代繁桩终素亢舅撞蕉雌辞壁议芦各悄俺姥葫纂敷拟掇贩珐唇腾柒灾酱笋捐啊喊蔽涨够付永脸嵌斋屑势摄肉汝犊溺贪竣枫碘彩靠兄喘伤苑浙津帕痈纤掉坍苫姓倍脂复熬樱峭垛阑玄幸灭絮盂夹冗诊涧棱侯铆掖榴目录1、公
4、司简介 2、房地产基础知识3、项目概况4、销售管理制度5、岗位职责6、销售人员基本技能（销售技巧）7、销售程序 8、销售礼仪9、写字楼行业知识 房地产基础知识培训内容：1、 房地产基本知识2、 所销售物业详细情况3、 房地产市场状况及竞争楼盘分析4、 物业管理总述： 房地产业房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又常为不动产，英文为：REAL ESTAE。根据1985年5月国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告，房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。 房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地
5、上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。 是房地产市场房地产市场分狭义和广义的两类。 狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。 广义的房地产市场，包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。 房地产交易城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。其中房地产转让是指
6、房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。一、房地产常识1、 房地产房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。房地产作为一种投资工具其特点主要有： （1） 不可移动性。 所以才叫不动产。由于不可移动，地段、方位往往可以决定或左右其价值。 （2） 长久性。 房地产的生命周期很长，除非天灾人祸，否则不易损坏。一般房屋总有数十 年的寿命，土地寿命更近乎无限。 （3） 不可增加性。 除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的兴建也有限度，不可能无限度发展。 （4） 不可替代性。 甲地的房地产和乙地的房地产，往往因为地理位置、法规限制、建筑型式、 发展背景等因素各
7、不相同，而有不同的价值，不可互相替代。 （5） 不易分割性。 房地产不易分割，更与大环境(地理位置)、小环境(邻近区域)等有密切的关系，投资时不能忽略个别因素。 （6） 昂贵性。 房地产的买卖价值通常很高，以目前而言，没有10万元以上根本买不起房子。 （7） 同时可供投资与消费。不仅象股票、黄金那样可用于投资，也可以自住或用来出租。进可攻，退可守。 （8）房地产位置的固定性使房地产开发带有浓厚的地区性色彩。（9）房地产开发建设周期长、投资大。（10）房地产业涉及到相当多的法律法规。 优 点：有自用及投资双重功能。掌握时机，长期获利高。可抵销通货膨胀带来的贬值损失。可充作抵押品。收益较高易得到税
8、收方面的好处。具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通货膨胀缺 点：所需资金较多;变现性差;投资数额巨大;投资回收期长;需要专门知识和经验.2、房地产权指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。3、房地产权登记房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：产权确认， 即确认房地产的权属状态；保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过房地 产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。4、房地产权登记有何法律效力依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记
9、后，产权即得到法律上的承认。 产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或 妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。5、房地产证的作用房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。 6、现在颁发的房地产证与过去有关部门颁发的房屋所有权证、国有土使用权证区别现在颁发的房地产证是由原房屋所有权证、国有土地使用权证合二为一，统一制作成单一的房地产证，由一个部门统一颁发。为统一房地产证的发放，加强房地产权管理，过去的房屋所有权证、 国有土地使用权证都要更换成新的房地产证，但在更换前继续有效。7、房地产证记载的内容房地产证记载的内容包括权
10、利人状况，土地及房屋等。具体有：权利人、权利人 性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座 落、坐标等内容。8、哪些房地产合同须办理公证手续?按有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的 ，须办理合同公证手续。9、地籍我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概 念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权 的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图 表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。10、宗地、宗地号、 宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封
11、闭地块。深圳市的土地，以宗地为 基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从 大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示福田区第1带07片第 24宗地。 11、宗地图、证书附图宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括： 宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图 即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产 情况及房地产，所在宗地情况。 12、确权确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、 登记注册、发放证书等登
12、记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利13、房屋的基底面积房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。14、房屋的建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。房屋的建筑 面积包括使用面积(深圳的使用面积包括墙体的面积)和公共面积二个部份。15、房屋的公共面积房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过 22米的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整
13、幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积， 以水平投影面积计算。共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。不能计入公用建筑面积的部位： a、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室。 b、作为人防工程的地下室。 c、住宅小区的配套用房。 d、穿过建筑物的公共通道。 e、物业管理用房。16、房地产转让房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法 人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。17、房地产转
14、让应遵循的原则房地产转让应当遵循合法、公平、 自愿和诚实信用的原则。18、楼花预购的楼花当预购方付足购房价款总额25%以上时，可凭已在登记机关备案的 买卖合同再转让，并在合同背书上载明再转让的价格等情况。19、房地产交换房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的法律行为。20、房地产赠与 房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。21、房地产赠与免交土地增值费父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与、交换免交土地增值费。22、房地产现售合同、房地产预售合同欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。购买尚 未竣工验收的房地产时，应签订房
15、地产预售合同。 23、房地产开发商预售商品房地产时应符合的条件1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证； 3、除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算总投资额的25%，并经注册会计师验资； 4、房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议； 5、土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后,发给房地产预售许可证，核定为外销的商品住宅，还应发给商品住宅外销可证。 24、向开发商购买一手商品房属房地产二级市场转移。25、向其它单位或个人购买二手商品房属房地产三级市场转移。26、三级市场转移需交的税费卖方应交的税费有： (1) 营业
16、税：为售价的5%； (2) 城建维护税：为售价为的005%； (3) 印花税：为售价的005%； (4) 有所得的，单位须交所得额15%的单位所得税，个人须交20%的个人所得税； (5) 有增值的，须交增值额20%的土地增值费。 买方应交的税费有： (1) 印花税：为售价的005%；另每证贴花5元； (2) 登记费：为登记价的01%。27、变更或解除房地产买卖合同 发生下列情形之一的，可以变更或解除房地产买卖合同： (一) 经当事人 双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人利益的； (二) 因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的； (三) 因一方违约，使房地产买卖合同履行成为
17、不必要的； (四) 出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。 一方当事人根据本条第(二)、(三)、(四)项的规定要求变更或者解除的，应当及时通知 对方。28、房地产抵押 指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押 权人)提供 债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。29、已抵押的房地产能转让根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应当通知抵押 权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让 人的，转让行为无效。30、房地产变更登记(一)房地产使用用途改变的； (二)权利人姓名或名称发生变化的；
18、(三)房地产坐落名称或房地产名称发生变化的。31、遗失房地产证申请补领 房地产证毁灭或遗失的，权利人应声明遗失， 并向房地产所在地的国土分局报失，申请补发。登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在房地产证 上注明“补发”字样。32、申请补发房地产证需提交的文件 (一)刊登声明的报纸； (二)具结书； (三) 身份证明； (四) 补发房地产证申请书 33、集资房能否销售集资房不能销售。只有经市政府主管部门批准，并发有预售许可证、销售许可 证或外销许可证的商品房，才可以在市场上公开销售。34、土地使用权受让人交清地价取得土地使用权后，同样要按规定交纳土地使用费。因为我国实行的是土地社会
19、主义公有制，土地所有权属国家所有，所以每个使用土地的单位和个人，都应交纳土地使用费。35、红皮房地产证 可以在市场上公开销售的市场商品房地产，发红皮房地产证。红皮房地产证记载的房地产可以买卖、抵押、出租。36、绿皮房地产证凡有下列情形之一的房地产，颁发绿皮房地产证： 1、以行政划拨方式获得的土地使用权； 2、在行政划拨的土地上建成的房地产； 3、通过协议方式并按协议地价标准支付地价款的土地使用权(以协议方式按市场地价 标准支付地价款的除外)，4、在缴付协议地价款的土地上建成的房地产； 5、获得减免地价的土地使用权； 6、在减免地价的土地上建成的房地产； 7、准成本商品房；8、按“房改”取得的全
20、成本(建筑费用加室外工程配套费用)商品房；9、微利商品住宅； 10、农村居民私人住宅； 11、房地产登记机关确认的其它非市场商品房地产。37、绿皮房地产证在什么情况下可以转让、抵押、出租?凡绿皮本房地产证记载的房地产，一律不得买卖。需抵押、，典当、或出租的， 应经市规划国土局依法批准，并办理相应手续。出租的，需按租金的6%向房屋租赁管 理部门交费，抵作地价款。40、房地产投资房地产投资牵涉的层面相当广，而且需具备不少的相关专业知识。缺点是流动性差，适合有相当多资金可以做中长期投资的人。房地产可以算是相当古老的投资工具，在过去，投资知识尚没有现在这么发达，也没有目前这么多投资分析与策略时，大多数
21、人都有这样的观念：有钱买房地产放着，不管是土地或房子，将来总会赚钱。这是因为土地作为一种资源，具有稀缺性。随着人口的增加，土地却不增加，所以有保值的作用。而且人口增加带来需求增加，使得房地产的价格上扬，出现增值的利益。另外，人们都有一种观念有土地就有财，有财就买地，所以对于房地产的投资有一种特别的喜好。所以成功的购置房地产，无论是自用，还是投资，都能在持有期间保值或增值。二、房地产术语1、 用地性质：指规划用地的使用功能2、 用地面积：指规划地块划定的面积3、 用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。4、 容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物
22、的总建筑面积与地块面积的比值，即：5、 建筑容积率=小区内总建筑面积之和/小区总占地面积100%（总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和）6、 建筑控制高度又称建筑限高，指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一般地区，其建筑高度平顶房屋接女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度房计算。7、 建筑密度指地块内所有建筑物的基底面积占地块面积的比例，即：建筑密度=建筑基底总面积/8、 绿化率：指各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例。绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积100%绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积100%9、 建筑间距系数指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的
23、间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。多层标准：1.5层高：是指居室本层结构顶面至上一层结构顶面之间的距离。10、 居住区用地组成 住宅用地 公共服务及设施用地 道路用地 绿地11、 住宅类型及用地特点12、 建筑物分类按建筑物使用性质分类： 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑按建筑物层数或总高度分类：住宅通常按建筑层数划分 13层为低层 46层为多层 712层为小高层 12层以上为高层公共建筑为综合性建筑，通常按建筑总高度划分总高度超过24m的为高层。按建筑结构分类： 钢结构； 钢筋混凝土结构； 砖混结构； 砖木结构； 简易结构13、 基础按受力性能不同，可分为刚性基础和柔性基础。按构造形式不
24、同，可分为条形基、独立基、笺板基、箱形基和桩基。14、房产证的种类房屋所有权证是房屋所有权人拥有其所购房产的法律证件，是证明房产归属的要件之一，它详细记载着产权人的姓名、房屋坐落、门牌号码、建筑年代、建筑结构和建筑面积等。每套房产只有一本房屋所有权证，它可以证明其房屋所有权人对该处房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，并受到法律保护。 房屋共有权证指同一房产有两个人以上的产权人共同主张权利，共同拥有对该套房屋的支配权。当房屋所有权人对房屋进行买卖、抵押等处置时，必须经共有人书面同意，否则房产管理部门不予以办理。 房屋他项权证是规范人们在贷款买房过程中形成的一种权利制约。它包括抵押权和典权。现在
25、较普遍的是抵押权，它记载着抵押权人和抵押人的名称、抵押权价值、抵押期限等内容。为抵押权人发放房屋他项权证，它是双方履行权利和义务的法律保障。等双方履行了法定的义务，房屋他项权证就被注销，抵押人也就成为真正的房屋所有权人。15、户型的基本要素包括哪些 卫生标准：是否具备良好的采光、通风，对人体健康和环境卫生起重要的作用。2 套住宅卧室均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度。3 住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙壁开窗所形成的转角通风，对单朝向的套型必须有通风措施。4 煎炒烹炸时产生的油烟
26、对人体十分有害，因此，厨房应有直接对外的采光，通风窗（开向天井的窗）。5 卫生间应有直接采光、通风窗。对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。17、起价：指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。18、均价：指商品房在销售价格相加之后的各数除以单位建筑面积的和数（销售总建筑面积），即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策
27、略。19、预售价：指商品房在期房时预售的价格。20、标价：又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。21、成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格。22、商品房的使用率：指房屋的使用面积与建筑面积的比例。23、跃层式商品房：指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内单独小楼梯连接的房屋，上下层高一样。24、土地使用权出让方式： 招标方式 拍卖方式 挂牌方式 协议出让25、土地使用权的出让年限 居住用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、文化卫生、体育用地 50年 商业、旅游、娱乐用地 40年 综合或其他用
28、地 50年26、土地使用权终止、续期 土地使用权因土地灭失而终止因土地使用者的抛弃而终止 续期：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。27、商品房预售的条件 五证俱全国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证商品房预售许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。29、其它产权证书 产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比
29、例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 使用权房使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 现房所谓现房是指开发商已办妥房地
30、产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 共同共有房产共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 共有房产 共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售
31、阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心
32、等。 房屋产权 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。三、建筑识图四、计算户型面积五、银行按揭知识按揭，英文原来叫MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客户自已新买的房做抵押，向金融机构申请长期贷款，承诺定期偿还贷款本息。办理银行按揭需具备的条件：1、具有城镇常住户口或者有效居留身份；2、有稳定的职业和收入；信用良好，有偿还贷款本息的能力；3、有购买住房的
33、合同或协议；4、以不低于所购房款总价的20%作为首付款；5、有贷款人能力的单位或个人作为担保人；6、贷款规定的其他条件。以上条件需准备的材料：身份证（申请为一人以上者，各人均需要提供）、户口本、职业、收入证明、贷款人所在单位的营业执照、个人人名章及照片等 根据建设部城市房地产抵押管理办法，下列房地产不得设定抵押：1、权属有争议的；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的共他建筑物；4、依法已公告列入拆迁范围的；5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的；6、依法不得抵押的。 贷款共分为三种形式：公积金贷款；商业贷款；组合贷款1、公积金贷款 市住房
34、公积金是市（县）政府用于解决行政事业单位职工及中低收入的居民住房问题的专项基金。城市住房基金从同级财政现在用于住房建设、维修、管理和补贴的资金，当地提取住房固定资产投资方向调节税、房地产税、土地使用权出让金，以及出售属于国有资产的住房回收资等渠道筹集。 2、商业贷款个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式） 个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规
35、定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。3、组合贷款个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。 按揭贷款所需资料及费用一、 所需资料：1、 购房协议书（签字按手印）2、 商品房预售合同补充协议3、 业主身份证复印件四份、户口本、暂住证复印件一份，结婚双方资料。4、 供款人
36、及配偶所在单位提供月收入情况证明。5、 夫妻双方如户口没在一起提供结婚证复印件6、 如是个体，一定提供营业执照和近期两月纳税证明。7、 如是单身提供父母或哥姐的共担债务的证明人，需签字、按手印。二、 办理按揭所需费用：1、 抵押手续费：房价的2、 保费：19年贷款的万分之八 年限，10年以上贷款的万分之六乘 年限；3、 月存款；4、 印花税：贷款额的万分之 ；5、 办理时还需首付收据和身份证原件。三、销售人员应尽力让客户在银行要求的时间办到银行办理相关手续。 房地产贷款程序1、 贷款申请 2、受理申请 3、贷前审查4、 签订合同 5、发放贷款 6、贷款归还7、合同变更 8、贷款结清六、涉及房地
37、产交易的费用（实际以当地政府规定为准）1、 房产登记、办证费 80元2、 抵押手续费 80元3、 办理土地证手续费 33元4、 契税 总房款的2%5、 公共维修基金 总房款的2%七、国家及当地的房地产走势二十一世纪中国房地产发展趋势当前中国大陆房地产所处的环境（一）计划经济正向市场经济转变 1、商业思想。在计划经济的条件下，人们几乎不用花费太多的心血去竞争；但在市场经济条件下，各种竞争的花招全部出来了。我们必须了解现在市场需求什么标准的房地产？这种标准的房地产推出以后卖给谁？什么样的价格？市场欠缺什么？这就是要对市场做一个充分的了解，逐步树立商业思想。 2、价格竞争。现在在房地产市场上有各种不
38、同价格的竞争。A级、B级、C级等不同级别的房地产价格不同；不同地段上的房地产也有差异；设备、文化、房型、房屋面积的大小、房屋的楼层上的差异都会产生各种不同的价格。比如，过去在台湾房地产的一楼价较高，但在国内一楼价格低。这就是地区性的差异。在商场的面积上，香港、台湾地区以及其他国家的很多商场都已经分割切开做买卖。往往进门的地方或主要走道的地方跟副走道的地方与次走道的地方价格差异非常大。因为，它所带来的收益是完全不同的。 3、通路竞争。我们以前卖房子，会通过各种渠道。但最近产生很多新的通路。有的运用电脑网络卖房子；有的国际开发方案运用电脑网络把所有的开发计划传递给所有有资格、有希望的投资者。加入W
39、TO后，外国的中介机构、电脑网络会把国外新的开发计划传达到每个参与者手上。4、市场目标。在亚洲地区讲地段跟北美地区的人讲地段是有不同涵义的。在亚洲讲地段是按照现有城市发展人口分布密度来确认这个地段的好坏，同时确认了土地的价格和房地产的价格。在北美地区做地段分析的时候不是这个涵义，他们把整个区域的人口结构、消费模式、消费能力、教育水平甚至不同种族产生不同的消费、文化差异等方面都会选择出来细细地分析，看市场需要什么样的产品。就是说美、加地区做一个开发案是从市场开始的，而我们做一个开发案是从一块土地开始的，是完全不同的观念。5、并购与策略联盟。在计划经济转向市场经济时，我们会产生很多并购与策略结盟的
40、事情。过去的并购、结盟往往很单纯，但未来的房地产公司跟中介公司、广告行销公司、家具公司、电器公司等不同性质的公司也许会做水平与垂直的一种策略结盟，甚至于并购在一起。这时候房地产所带动的相关产业都有钱赚，都可以创造新的市场，同时又强化你本有的市场。房地产公司，只要资金足够、拥有市场，增加这些策略结盟通常会加大投资效果。（二）科技改变了人们的生活形态 1、资讯与通讯。资讯产业的发达，像电脑网络产业的发展，使将来办公室的空间缩小。在纽约等城市里办公楼很贵，于是很多公司开始让公司职员用电脑在家里联系、操作。对许多职员来讲，在家办公可以照顾到小孩和家庭，双方都有利。他们是完全以你的绩效来评断你对公司的贡
41、献。像菲利浦公司在台湾的部分，近30的职员在家操作，公司把业务直接通过电脑传给他们。上述工作形态使整个房地产的概念也发生改变。 2、信息港与郊区买房。以前城市以公路相连，铁路交汇的地方一般是一个重要城市，港口是一个重要城市，海港跟铁路交汇的地方也是一个重要城市，后来还有空港。发展到现在我们讲资讯港。现在衡量一个城市发达与否，是看这个城市所发出来的电讯密集度，密集度越高代表它的交易程度越高、文明程度越高、生意越来越火。国外已经有很多有钱人聚集在一个风景优美的村子里，在这里可以操纵纽约、西雅图或者洛杉矾的很多事业。他不必亲自出门到会场，他可以通过各种电话（多方电话）会谈；可以通过电视、或者摄影机来
42、相互对谈。购物的概念改变得更大，买东西可以通过电脑按一下键，就送到你家来了。所以，它改变了你的生活消费形态。这样，使得道路的使用率降低，疏解了城市交通问题。因此，比较多的人更喜欢郊区的房子。（三）国际化与加入WTO后的竞争 入世后，经济格局扩大到国际，即全球的国外企业。国外企业在经验、背景、技术上面都具有领先的优势。这种优势当然会带来冲击。我相信，这种冲击中国人有能力应对，有能力把它吸收进来并且发扬光大的。 1、国际分工下的成本竞争。加入WTO以后，生产单位可能是分布在全球各地。资源分配不同，就会有不同的成本规模，这样就可以选择成本最低、最有效率的地方把它组装起来。如耐克鞋，鞋底往往是意大利的
43、，内皮是台湾的，组装是在中国大陆。在国外的房地产开发单位，往往也会衡量世界上哪里的建材能获得最好的成本效益。2、市场与行销策略。过去我只要了解国内这个城市就可以了；现在公司的业务可以推广到其他国家去，别的国家的开发公司也会进入我们的系统。房地产虽然属于地区性的市场，但外商是可以进来的。同时，改革开放以后异地购房的情况会越来越多。 3、营运型的不动产。百货公司、购物中心以及医院饭店，还有会展中心都是房地产，我把它称作营运型房地产，而不是买卖型的房地产。营运型的房地产跟买卖型的房地产最大的差异在于，买卖型的不动产当房子做好了卖给你之后，我的责任跟权利都没有了。但是，对于营运型的不动产来讲，我会长期
44、地拥有它，长期地去营运它，让它产生很好的绩效。这时，我不但在周围土地上赚钱，同时也在这个量体上长期地得到利益回报。现在我们大家都注意到买卖型的不动产上面去了，很少注意到营运型的不动产。我们应该看到，这种营运型的不动产未来市场很大。 二、房地产业发展面临的机遇（一）城市房地产的重组、开发与变机 由于上述现象，我们城市里的房地产开始重组。在中国大陆可以运用土地国有这一原则来进行城市土地改造和土地开发。上海新开发了浦东，完善了各种配套设施、市场功能很全，所以大家愿意搬到一个新环境里面去。政府把腾空出来的市区的旧房子改造成新天地。我们国家这种机会到处都是。房地产重组创造新的环境，就产生了很多的商机，也
45、产生了很多购买的机会。 1、应变和善变。在这样一个变动的时代里，是否具备市场的细分及掌握变动的能力成为发展的关键。台湾是中国一个边陲小岛，在经过几十年的经营之后，它具有了先进的生产力与较高的生产效率。台湾因为内部竞争产生的世界竞争力，使它的电脑产业的市场占有率曾经在全世界占第一位。说明我们中国人掌握变机的能力、甚至于领导变机的能力都是超强的。我们中国人在美国的社会里一样可以生存，过去做餐馆、做洗衣店的是老华侨；我们的新华侨已渗入到美国高科技产业里面。在房地产方面也一样，今天谁能在许多领域进行新的修改、修正、变动，领导市场潮流、创造人类所需要的新产品，那么谁的产品就备受欢迎。 2、找变求发展。我们城市里面有很多公共设施都在不断的改建、变动，包括大剧院、饭店、医院、会展中心、运动场等等也要变。由于这些公共设施在变，也带动我们周围房地产产生变动。这是一个变动的时代，唯一的不变就是经常变动。十年以前在上海谈办公，大部分是在浦西。现在谈办公，一定是在浦东。原因就是浦东推出来的全部是最新的不动产，使很多世界上前500强的企业都进入浦东，于是产生了一个集结效应，这种集结改应就更增强了整个区域的发展。（二）在满足市场基本需求条件下的再开发阶段 过去我们大家都只注意到住宅和一般的办公室，但是实际上营运型的不动产拥有一个很广阔的需求面
