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4、n real property是指土地、建筑物和地上定着物及其各种权利义务关系的总和。2、房地产的特性n 物质属性： 不可移动性 异质性 使用的耐久性 土地的不灭性n 经济属性 ：资源的稀缺性 价格昂贵 受环境影响性 保值增值性 身份的双重性2、房地产业（1）房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。（2）房地产业在国民经济中的地位和作用n 房地产业在宏观经济中的地位和作用 房地产业在国民经济中的基础性 房地产业在国民经济发展中的先导性 房地产业在国民经济发展中的支柱性 房地产业在国民经济发展中的其他重要作用n 房地产业对于微观主体的地位和作用 房地产是企业重要的资产构成 房地产是个
5、人生活的重要组成部分 房地产业也为人们就业以及赚取更多的财富搭建了宽广的平台。（3）房地产业的细分3、房地产市场的特征（1）完全竞争市场的条件n 价格既定n 产品同质n 生产要素可以自由转移n 信息充分披露（2）房地产市场的特征不完全竞争n 多方参与n 产品间的差异很大n 买卖双方信息不完全n 价格为议价，非市场形成第二节 房地产开发与经营一、房地产开发的含义1、中华人民共和国城市房地产管理法：是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。即：具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地
6、进行投资、建设、管理的行为。2、房地产开发的特征n 全面系统性n 广泛联系性n 风险与收益并存n 地域性3、房地产开发的分类(1)土地开发(2)房屋开发(3)房地结合的房地产综合开发n 土地开发：是指土地开发企业以获得土地使用权的土地为对象，通过征地、拆迁、安置，将土地开发成供水、排水、供电、供热、供气、电讯和道路畅通、场地平整的建筑场地，达到“七通一平”的土地通过协议、招标或拍卖的方式，将其使用权有偿转让给各类房屋开发企业或投资建设部门进行房屋建设的一种经营方式。n 三通一平：通水、通电、通路、平整土地n 五通一平：通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地n 七通一平：通水、通电、通路、通邮、
7、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地 n 九通一平通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、热力及有线电视管线、平整土地二、房地产经营1、概念：n 狭义：房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动。n 广义：房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动。三、房地产开发与经营的特点n 受多种环境因素的制约和影响n 综合性强、复杂性强、难度较大n 风险高四、房地产开发经营的基本程序1、投资机会选择与决策分析阶段n 开发设想的形成与投资机会选择n 可行性研究与投资机会决策2、前期准备阶段n
8、投资决策后进行立项工作，取得立项的相关批文n 取得土地使用权n 委托相关单位进行项目方案设计、初步设计和施工图设计，取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证n 筹集房地产开发资金n 建设过程招投标，取得施工许可证3、建设实施阶段4、租售和服务阶段n 开发项目市场营销与策划n 物业管理的交接工作五、房地产开发经营的主要参与者n 房地产开发企业（开发商）n 政府相关部门n 投资公司（投资商）n 金融机构n 建筑承包商n 建筑监理单位n 规划设计单位专业顾问公司n 前期物业管理公司二、房地产投资及其特点（一）房地产投资的含义 房地产投资是指将一定的资金投入到房地产活动中，以期将来获得更大收益的投资
9、行为。n 房地产投资三要素：时机 地段 质量第二章 房地产投资开发环境分析第一节 概述一、概念 ：影响房地产投资开发活动整个过程的外部因素和条件的总和。二、构成: 宏观环境 中观环境 微观环境三、 特点 关联性 可变性 相对性 层次性第二节 房地产投资开发的宏观环境一、政策环境 财政政策：税率 货币政策：利率工具 产业政策： 土地政策：土地出让方式 住房政策二、经济环境 宏观经济条件：国民经济发展速度、相关金融条件和通货膨胀等 居民经济收入和购买力三、人口环境 人口总量 人口的年龄结构 人口的地理分布 家庭结构四、自然环境五、技术环境第三节 微观环境一、区域地理位置特点 区域自然环境特点： 地
10、质、地貌、水文、气候等决定区域用地状态、区域用地布局、区域建筑结构、区域基础实施配置和工程造价等 房地产投资开发项目的建立也改变着外部自然环境的性质和状况 区域的经济地位：政府、企业、家庭 区域的社会地位：区域占用社会资源的能力，包括行政地位、历史地位、社会影响力、人才优势等。 区域的交通便捷程度：不同土地使用者之间的在空间上的联系以及为维持空间联系所必须发生的空间移动的成本大小。二、区域经济发展战略与发展规划 区域经济发展战略 区域规划 根据杭州市转塘镇区控制性详细规划，转塘镇系杭州市西部地区的中心城镇，是联系西湖风景名胜区和两江一湖风景名胜区旅游服务地基，因此，转塘镇将生态规划定位为“康乐
11、度假、休闲人居、商务会展、旅游集散”。对此，转塘生态镇规划重点对生态产业及生态环境建设进行了描绘。规划区块内的产业发展重点是现代服务业，主要发展旅游集散、生态旅游、视觉艺术、高档会展商务等4个方面。在景观生态环境建设方面，是依托自然山水，努力构建一种能适应自然生态环境、体现内在有序、具有无限生命力和空间引导作用的“生态基地廊道缀块”生态景观格局。 区域房地产市场发展特点 区域居民及分布特点 区域房地产需求市场环境因素 区域居民收入与购买力 区域居民的消费特点与习惯 区域竞争项目分布及相关影响因素定性因素：地域分布、自然地理位置特点、形成的社会因素、区域房地产市场发展空间、目标顾客群体的分布、住
12、房抵押贷款、竞争物业的共性与个性定量因素：区域房地产开发项目完成投资额、不同物业类型的竣工面积、不同物业类型的施工面积、不同物业类型的销售面积、不同物业类型的销售价格等第四节 房地产投资开发机会选择与风险分析 一、房地产投资开发的机会选择（一）时机的选择1、房地产周期不同阶段的时机选择2、政策研究与时机选择（二）区位地段的选择1、国家的选择2、城市的选择3、区域的选择（三）投资类型的选择1、土地投资2、住宅投资3、商业设施4、写字楼（四）质量的选择二、房地产投资开发风险分析（一）政治风险1、是指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产投资开发活动带来损失的
13、可能性。应对之策：投资前的管理；投资后的管理；风险发生后的补救措施小产权房 对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。1.针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。2.按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴纳土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释，普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。3.按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上
14、的产权。（二）经济风险1、是指在房地产投资开发过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。应对之策：投资前的管理；投资后的管理；风险发生后的补救措施（三）金融风险是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。（四）来自自然界和冲突的意外风险（五）个别风险第三章第一节 土地使用权的获取一、土地使用权的出让 1、土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、土地使用权出让的特征 土地所有权与使用权分离 受
15、让主体的多样性 土地使用权出让是有偿、有期的 计划性3、土地使用权出让的基本原则v 国家主权神圣不可侵犯v 平等、自愿、有偿v 所有权与使用权分离v 合理利用土地4、土地使用权出让期限与方式（1）期限（2）土地使用权出让的方式 协议出让：是指土地使用权的受让方向市、县人民政府的土地管理部门提出有偿使用土地的申请，双方经过协商达成一致后出让土地的行为。 招标出让 是指市、县土地管理部门向符合条件的不特定单位发出要约邀请或者面向社会公布招标条件，然后按照合法的招标程序确定最佳中标者并向其出让土地使用权的行为。 优点：引进了市场竞争机制，选择余地较大 缺点：需要出让和受让双方提前做好充分的准备工作，
16、耗时较长，主观因素较多，并且可能存在由于没有符合要求的投标者而流标。 拍卖出让 是指市、县土地管理部门或其委托的拍卖机构主持土地使用权拍卖，在指定的时间、地点由主持人宣布底价，竞投者按规定的方式应价，以出价最高者为受让人出让土地使用权的出让行为。 优点：引进了市场竞争机制，排除了主观因素 缺点：竞投者可能由于决策时间仓促，使得竞争过于激励，也可能由于叫价过高，无人出价而流拍 挂牌出让 由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 优点：一是挂
17、牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作5、土地使用权出让程序招标出让：发布招标公告（通知）领取招标文件 投标 开标、评标和定标 签订合同 登记领证拍卖出让 发布拍卖公告 领取拍卖文件 举行拍卖活动 签订合同 登记领证挂牌出让 发布挂牌公告 竞买人提出申请，提交有关文件 竞买 文件移交 登记领证6、土地使用权出让合同u 标的：坐落位置、宗地号、面积、界址及用途u 使用期限u 价款u 使用条件u 担保方式及违约责任u 其他内容7、土地使用权出让合同当事人的权利（1）出让方的权利 要求受让方按合同规定按时缴纳出让价款 对受让方
18、利用土地的情况行使监督和检查权 处罚权 合同规定的出让年限期满，无偿收回土地使用权，并同时取得其地上的一切不动产所有权 对合同的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或向人民法院起诉的权利（2）受让方的权利二、土地使用权转让（一）土地使用权转让的概念 是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。（二）土地使用权转让的特征1、以土地使用权出让为基础2、土地使用权转让需具备一定的条件u 土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。u 按照出让合同约定对土地进行了投资开发u 土地使用权转让必须办理产权过户手续以
19、及土地使用权变更登记手续u 转入方应当依法缴纳土地使用权流转税收u 转让的目的在于合理开发、利用、经营土地3、是平等民事主体之间的一种民事法律行为4、土地使用权转让的同步性（三）土地使用权转让的条件1、土地使用权转让只能在原土地使用权转让合同规定的权利义务范围内进行2、办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续3、转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收4、转让的目的（四）土地使用权转让的方式u 出售u 交换u 赠与u 其他形式：土地入股联建联营；企业兼并；土地使用权继承；用地单位合并、分立（五）土地使用权转让的程序 转让申请 签订转让合同 转让合同公证 缴纳土地出让金和土地增值税 土地使用权变更
20、登记区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外任何经济实体及个人法律关系法律关系不平等，形成土地一级市场，具有垄断性地位法律关系平等，是二级市场的重要体现在市场所处层次不同土地一级市场，受让土地可以转让二级市场，未经出让方式取得及未按出让合同投资开发的不得进行转让年限按合同规定，不得超过国家规定合同年限已使用年限剩余使用年限土地转移方式协议、招标、拍卖出售、交换、赠与 三、 土地使用权划拨1、土地使用权划拨的概念 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2、土地使用权划拨的特征 没有明确的期限 无
21、须支付土地使用权出让金 不能随意转让、出租和抵押 两种形式：一是在原集体土地上从事建设而发生的国有土地使用权划拨 二是原本为国有的荒山、荒地以及原属其他单位使用的国有土地的使用权的划拨四、 房地产开发用地的征用拆迁（一）土地征用的含义 是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。（二）土地征用的特征土地征用具有强制性土地征用是一种政府行为转移性补偿性（三）土地征用程序 建设项目预审 用地申请 拟订征地方案 拟订征地协议 颁发土地使用证 出让或划拨土地 （四）征地补偿与安置费用土地补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费安置补助费征地管理费税费五、城市房屋拆迁
22、 拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。（一）拆迁工作的基本原则服从国家利益的原则符合城市规划和有利于城市旧区改造的原则保护拆迁当事人合法权益的原则（二）拆迁的基本程序申请规划用地许可证编制拆迁计划与方案申请房屋拆迁许可证房屋拆迁审批发布公告签订拆迁补偿和安置协议实施房屋拆迁监督检查 （三）城市房屋拆迁补偿1、补偿对象：被拆除房屋及其附属物的所有人2、补偿形式：产权调换货币补偿产权调换和作价补偿相结合3、补偿标准产权调换的补偿标准货币补偿的补偿标准 据国土管理部门介绍，在土地价格上，有三种：即区片综合价（
23、征地时的价格）、基准地价（政府指导价）、熟地总地价（配套设施加上后的供地价）。打个比喻说，区片综合价是矿石原料，而基准地价是炼成的一块生铁，熟地总地价则为制成铁耙或机器产品的价格。涉及农民最直接和最根本利益的是征地时的价格，即区片综合价，它是征用集体土地所有权执行的标准。 . 基准地价：是指同一土地级别范围内同类用途的区域性国有土地使用权平均价格，是政府公布的指导性价格。不是具体某一宗地的市场价，是均质区域内不同等级、不同用途、不同条件下的平均价格。该地价标准作为市区国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估的基础，其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式
24、出让时的实际价格，按成交价格确定。 区片综合价：是征用集体土地所有权执行的标准。主要根据各地政府以不同地段、地类、人均耕地和经济发展水平等情况，划定区片，统一制定分片的“征地综合补偿标准”。需要说明的是区片综合价与基准地价二者用途、含义不同。 4、城市房屋拆迁安置（1）安置对象：被拆除房屋的使用人（2）安置形式一次性安置过渡安置（3）安置标准（4）安置费用搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费第四节 房地产开发的前期工作一、前期工作的内容和特点（一）前期工作的主要内容u 土地问题u 规划问题u 基础设施和市政设施问题u 融资问题u 工程进度问题u 保险问题（二）前期工作的特点1、多 2、长
25、 3、变第二节 房地产开发项目与工程勘察、设计一、工程勘察、设计的含义工程勘察：是指为满足工程建设的规划、施工、运营及综合活动等方面的需要，对地形、地质及水文等状况进行测绘勘探、测试，并提供相应成果和资料的活动。 工程设计是指运用工程技术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对新建、扩建、改建项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行综合性设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸的活动。二、工程勘察工作（一）勘察工作的主要任务和目的主要任务是正确反映地形、地质状况、确保原始资料数据的准确性，结合实际地址情况和开发项目的具体要求，提出明确的评价、结论和建议；体现国家可持续发展的
26、战略，做好环境地质的评价工作。目的是为设计、施工提供精确的原始资料、数据，使设计、施工工作得以顺利进行，在保证开发项目结构安全、质量优良的前提下，最大限度地节省投资，降低造价，为项目开发创造良好的经济效益。（二）勘察工作的主要程序承接勘察任务搜集已有资料，包括与该区相邻地质资料以备校核现场踏勘，编制勘察纲要出工前的准备野外调查，测绘、勘探试验、整理数据、分析资料编制图样及编制勘察报告（三）勘察过程的分类资料分析 初步勘察 详细勘察 施工勘察（四）勘察工作的具体内容地形测量 工程勘察 地下水、地表水的勘探 气象调查三、工程设计工作（一）设计工作的原则和依据（二）设计工作的基本内容1、总体设计 内
27、容包括：建设规模、产品方案、主要建筑物及构筑物、公用和辅助工程、“三废”治理及环境保护方案、占地面积设计、总图布置、工程进度和配合要求、投资估算等。2、单体设计3、建筑构造设计4、抗震设防第三节 房地产开发项目的施工准备工作一、房地产开发项目的施工招投标（一）招标投标的基本概念 房地产开发商设定”开发项目建设”这一标的,招请若干个施工单位进行报价竞争,由开发商从中选择优胜者,并与之达成协议,签定施工合同,按合同实施.（二）开发项目招标方式1、公开招标 开发商本身或其委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司2、邀请招
28、标 是由开发商或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资格的施工单位发送招标通知书或招标邀请函，要求其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。3、 议标 是由招标单位或投标单位的有关上级主管部门，向招标单位（即开发商）推荐或指定投标单位。 适用于少数保密性较强的工程项目（三）招标机构的组织运作1、招标过程中的决策活动 确定开发项目发包的范围确定承包方式和承包内容确定标底决标并签订合同或协议2、招标中的日常事务性工作发布招标通告或邀请招标函编制和发送招标文件编制标底审查投标者资格组织踏勘现场和解答投标单位提出的问题接受并妥善保管投标单位的标函并负责为其保密二、工程施工承发包合同1、在签订正式合同之
29、前，开发商和承包商需要一个商议阶段通过评审标书，修改报价讨论建议讨论某些局部更改2、建设合同：开发商（发包方）与承建单位（承包方）为了完成一定的建设工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的有法律效力的协议。按计价方式的不同分为：（1）固定总价合同增价条款： 按日计价的增价条款 重大增价的调整条款 延期增价条款（2）固定单价合同 按分部分项工程单价承包 按最终产品单价承包 按总价决标，按单价结算工程价款（3）成本加酬金合同 按工程实际发生的成本（包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费和施工管理费以及各项独立费，但不包括承包商的总管理费和应缴所得税），加上商定的总管理费和利润来确定总包
30、价。按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分：（1）总包合同（2）开发商直接发包（3）独立承包合同三、房地产开发项目施工条件准备建设用地规划许可证是由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置面积界限的法律凭证建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证施工许可证土地使用权获取途径 3.2.1 土地使用权出让土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。 土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让。
31、3.2.2 土地使用权转让土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。 以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 3.2.3 土地使用权划拨土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。 根据城市房地产管
32、理法的规定，划拨土地的范围包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地。 3.2.4 土地合作 中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作开发，是一种目前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。房地产开发项目可行性研究（一）可行性研究的含义和目的含义：是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 目的：实现项目决策的科学化。民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的作用: 是项目投资决策
33、的基本依据 是筹集建设资金的依据 是项目立项、用地审批的条件 是开发商与有关部门签订协议、合同的依据 是编制下一阶段规划设计方案的依据可行性研究阶段分：1、投资机会研究阶段主要任务：对投资项目或投资方向提出建议主要内容：地区情况、经济政策，资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等2、初步可行性研究阶段（预可行性研究） 分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。 审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项
34、目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。3、详细可行性研究阶段4、项目的评估和决策大中型和限额以上的项目及重要的小型项目可行性研究的内容： 项目概况 市场分析与需求预测 规划方案的优选 开发进度安排 项目投资估算 资金的筹集方案和筹资成本估算 财务评价 不确定性分析与风险分析 国民经济评价 结论及建议可行性研究的步骤： 接受委托 市场和资源调查 方案设计、评价与选择 优选方案的详细研究 编制可行性研究报告房地产市场调研：一、房地产市场环境调研（一）宏观环境调研1、政策环境财政政策： 房产税货币政策： 第三套房贷产业政策：土地政策： 住房政策：保障性住房2、经济环境 国民经济发展状况、产
35、业结构的变化、城市化进程、通货膨胀、居民收入水平、家庭支出结构3、人口环境人口总量人口的年龄结构人口的地理分布家庭结构文化环境、技术环境、自然环境（二）区域环境调研对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。（三）项目微观环境调研对项目的用地现状及开发条件进行分析对项目所在地的周边环境进行分析对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析二、房地产消费者调研（一）消费者的购买力水平（二）消费者的购买倾向（三）消费者的共同特性三竞争楼盘调研一）产品区位产品特性公司组成交房时间（二）价格单价总价付款方式（三）广告 售楼部 广告媒体 广
36、告投入强度 诉求点（四）销售情况 销售顺序 客户群分析竞争对手调研 专业化程度 品牌知名度 推动度或拉动度 开发经营方式 楼盘质量纵向整合度 成本状况 价格策略 历年来的项目开发情况 土地储备情况一、房地产开发项目的投资估算1、土地费用估算2、前期工程费估算：包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程支出。3、房屋开发费估算：单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法 建安费 公共配套设施建设费 基础设施建设费4、管理费用估算5、销售费用估算6、财务费用估算7、其他费用估算8、不可预见费用估算9、税费估算 一、房地产开发项目资金筹集的概念
37、房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资金的筹集。二、房地产开发项目资金使用的特性 1.资金占用量大 2.资金 占用时间长 3.资金使用的地域性 4.资金缺乏流动性 5.资金增值性较强 6.资金的、高风险高收益性 三、 房地产开发项目资金筹集的基本原则 1.安全性原则 2.经济性原则 3.可靠性原则 4.盈利性原则 四、房地产开发项目资金筹集的分类 从融资主体上 房地产企业融资 房地产项目融资 从融资渠道上 直接筹资 间接筹资 从资金偿还特性上 权益筹资
38、 债务筹资 五、房地产开发项目资金筹集主要方式 自有资金筹集 资本金筹集 股票筹集 商品房预售 债务资金筹集 债券筹资（债券筹资 ） 信贷资金筹资 （抵押贷款 信用贷款） 房地产金融创新1.住房抵押贷款证券化 把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险2.房地产投资信托 信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资或房地产抵押贷款投资。 其他方式内部认购 通过该方式往往可获得 部分预售收入，但是内部认购时一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护承包商垫资 开发商在招投标
39、时有时会要求施工单位垫付部分或全部工程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。房地产开发项目财务评价 财务评价的基本概念： 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。财务评价的基本程序测算财务基础数据， 编制辅助财务报表编制基本财务报表财务评价指标的计算与评价不确定性与风险分析 财务分析及评价指标的对应关系 财务分析 基本报表 财务评价指标 静态指标 动态指标 财务盈利
40、 能力分析 项目投资 现金流量表 投资回收期 投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 项目资本金 现金流量表 投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 损益表 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 清偿能力分析 资金来源与 运用表 借款偿还期 国民经济评价 房地产开发项目国民经济评价，是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目的效益和费用，计算并衡量房地产开发项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。 房地产开发项目国民经济评价与财务评价的主要区别： 评价角度不同 评价对象不同 评价采用的价格不同 评价的标准 和参数不同房地产
41、开发项目国民经济评价的基本步骤进行效益和费用的调整 国民经济评价中项目效益是指房地产项目对区域经济的贡献，分为直接效益和间接效益。效益和费用数值的调整 通过影子价格、影子工资、影子汇率、影子运费、影子里率等调整建设投资成本、前期费用、流动资金、销售（租赁）收入及经营费用等。编制表格并计算评价指标 编制全部投资的国民经济效益费用流表，并据此计算全部投资的经济内部收益率和经济净现值指标。1、 房地产开发项目策划的含义（1） 策划的概念 1、 本质上讲，策划就是筹划或谋划，是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一项活动的特定目标，全面构思、设计、选择合
42、理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。2. 房地产项目策划的含义房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。 对房地产项目策划的理解应当从以下几个方面进行：一是房地产策划具有明确的具体目标；二是房地产策划是在客观真实的市场调研基础上进行的；三是优选最佳的项目市场定位；四是房地产策划要综合运用各种策划手段以及创新性思维；五是房地产策划要遵循特定的科学程序；六是房地产策划最终要提供可操作性的策划文本。 第三节 房地产开发项目
43、报建管理 立项与报批的主要内容和程序 送审设计方案，项目立项 建设项目选址许可 申领建设用地规划许可证 规规划设计方案审批 划设计条件审批 申领建设工程规划许可证 申领建设工程施工许可证 申领商品房预售许可证 房地产开发项目招标 招标组织形式 房地产开发公司自行招标 委托招标机构代理招标投标 招标方式 公开招标 邀请招标 招标程序 准备阶段 招标阶段 开标定标阶段第六章 房地产开发项目建设管理第一节 房地产开发项目建设管理一、房地产开发项目建设管理模式（一）自行建设管理是指房地产开发企业自行组织工程建设管理机构进驻施工现场对开发项目的工程质量、工程进度和建设投资进行控制，甚至还负责主材与设备的采购供应。优点：发挥人才优势，能够按照统一开发部署进行施工组织,可确保工程控制指令的贯彻执行和及时反馈，确保进度、质量和投资目标的实现。缺点：需要组建一个专业配套、结构合理、经验丰富的智力型群体，（二）委托建设管理 是指开发企业将
