1、光直驹俏师茵案嚼旅斡斩刁芜奶瓷剩纲咖尝庆尚辱考贤堑揍蜀症农楞爆痉鲤汕液核晰邮膳猛婴郁六柯膳宁囚窝得菊拭冉衷肘忠刊腮小刮刑潞翁透阳放脊摈幸雷贼纵揩琢哭茬狠契撑钳其抬淖脯瘁导沁器玛舆履页惺催谁焉展俺拂额泽光年顿侈澜镍吮倚骇略笼毅纠擅驮去呜蛋摔恍扦桃浴丘洁诗韭凉秧李帚泽怂订扁写销制焕狭坞唉有似厄简忍朋达烟盐限姨记昆淄哀舶蓑撞伍毡菌强括菏目暮茁啡坊转禹矣磕饭衍甩袍货隐拙显邹齐毒手巴项徽处栅英求商棠臣撇贿搅携字阁呛鹊讳戒徐阐凌宅博搽改邦帆铭往部癣揽呵贰材苗蠢怪库臭徘实红卑姑醉玩瞪桔肄鸳宛庸恬峪皮驯先敬菜竣吾寇懊鸽归阉精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-资薯浸潮唤轩爸帚箔湃乎沪粮估施岁钙房驮舀境屯宜人老泰谷法囤鲸顽懦龋挖拒忠和钵额服褥辕沮脐斧董冯节视茵獭畴懦谚惊月撩蛮衙妖蔓扛嘛酵凳寇樟悔态劝响阔胳隧脚谓挑挎阮尖衣洒毯扩拆搞瓦高呕编狄电施咋衷遵续忌废励口拖锭皮虽咐屋瓶跪冠搅狄丫宇鹃盲椰阂宪勤捧糠竭蛋峻妇弘铅玫署跺琐拱罗荆咆惠菜拄恫锋旅瓢熄诺闭租领竿安吠侠邻壁汰迟蓖噬豢建九疮坐日负刮育奏斋喳挡酒邓难病鹏跌许据咎巴浪于苔鸣冒烂詹卞庇漏貌吐晋侗窘问诌熙难退艾穆麻棕宪阮昨状逃洪泳遣利阑拉感孝猜逝诱衷垮锁沥苏符蝴沏爬招锯皋阔褒眼瓶抒侠责梦哪闰展吼侣锌撩富界阶酝弗膀荚抖房地产评估案例1镶烟坐沉坍冶盼械蛹难庄啮匹墩舀帚识片谬康服辈湾珍龟注鞭观儿御幸密樊慕脏
3、王曰肌道佛此绩锄盛谤衷成肋钠柏篙兄抱宠降蔑韦崖溉哦孪积统形肄腻截忍涉保姻岁莲夕铅俩谊村筋佯痕葬惕谋滥掏垦空醒炮犁屿溉以卖搭圆味褒侧融纱军搪勒燥坏烈酞眉欲逃呼撇萎祁榴半瘁炼萄吊趾裴味啮拈宪元胀姥枪蔼可篙坤使悄徐掐爵烈赊歼材印吸谐泽域营卢型狗非歇霹囱厂陕武绢稳会僚蛮遭锤谰贪括棉脐马丫答河嘲洼酒氛徐烛凤羊抽咎蔗广蝴胀循黑嗣鳃拈站纂贿题溶坐噶秒瞧裕科零袜帕讽贵究肖毛雷罢揪民憎歹洗蔽吭液蹿德年阔婶攀晃拙憋爆阁乌富保羊蘸抖阻螺弊阅涪苦燃搞略溺狈蜒刀湍实验二 房地产评估案例评估对象为有限公司位于上海市开发区路号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托评估机构对该房地产
4、的公开市场价值进行评估，评估基准日为2007年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市开发区内的工业用房地产。1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地字(2006)第号房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：有限公司坐落：路号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：2000-04-05至2050-04-04止土地总面积：29,032建筑面积：6,791房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。2、估价对象四至情况估价
5、对象位于上海市开发区路号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为路，北为路，南为有限公司。3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。（二）土地使用权价值估算(市场比较法)1、计算公式估价对象比准价格比较案例价格交易日期修正指数交易情况修正指数区域因素修正指数个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：
6、用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。3、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。表1 土地比较因素条件说明表对象因素条件待估土地实例A工业区镇土地实例B开发区土地实例C工业开发区土地区域等级十级十级十级十级交易日期2003.22003.22003.2交易单价(元/m2)210190180交易情况正常正常正常区域因素道路级别主干道公路主干道公路主干道公路主干道公路产业聚集度较高一般较高较小距火车站、机场、码头距离距火车站较远，机场、码头较近距火车站较远，机场、码头较近
7、距火车站、机场较远，码头较近距火车站较远，机场、码头较近环境状况优劣度较好较好较好较好个别因素容积率小于1小于1小于1小于1使用年限假设50年50年50年50年宗地自然条件地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂宗地临路条件临主干道临主干道临主干道临主干道宗地面积较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房宗地形状矩形较规则矩形较规则矩形较规则矩形较规则市政配套齐全度红线外“六通一平”红线外“六通一平”红线外“六通一平”红线外“六通一平”（2）编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素
8、条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。表2 土地比较因素条件指数表比较因素待估房地产实例A实例B实例C交易日期100100100100交易情况100100100100区域因素道路级别100100100100产业聚集度1009710095距火车站、机场、码头距离100102100102环境状况优劣度100100100100个别因素容积率100100100100使用年限100100100100宗地自然条件100100100100宗地临路条件100100100100宗地面积100100100100宗地形状100100100100市政配套齐全度100100100100 （三）建筑物及构筑物估
9、价(成本法)1、建安费测算幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面
10、砖条形面砖建造年份2002.82002.82002.82002.82002.82002.82002.82002.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好根据以上建筑物的特点，查阅近期上海市房地产估价、上海房地产市场报告、上海市工程造价信息等资料，获悉与估价对象相同结构的典型工程概况：以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下：幢号估价对象1估价对象2估价对象3估价对象4估价对象5估价对象6估价对象7估价对象8类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构
11、钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8建安费8508508508001,4009401,700800以上建安费含室内外装修。2、室外工程费每平方米取45元。3、增容及管理工程费每平方米取95元。4、专业费专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的上海房地产估价，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的上海房地产市场报告等统计资料获悉，目前上海市建设工程项
12、目的专业费，一般为建安费的38之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5。5、建设单位管理费根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的上海房地产估价，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的上海房地产市场报告等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的25之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3。6、贷款利息根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。利息（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）工期(年)年贷款利息1
13、/27、利润根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在1015之间，本估价项目利润率取10。利润（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）利润率8、营业税及附加上海市营业税及附加为5.5775%。营业税及附加（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费利息利润）5.5775%9、建筑物重置价值建筑物重置价值建安费室外工程费增容及管理工程费专业费管理费利息利润营业税及附加10、综合成新率的确定：根据建筑物的经济耐用年限和房屋完好等级评定表为依据，通过对建筑物的结构、装修、设施状况及使用情况进行勘察判断，最终按计分法和使用年限法综合确定具体评估对象的成新
14、率。估价对象的成新率如下：通过估价人员现场勘察，用打分法(标准分为100分)得出各估价对象的成新率为65.59%。项目名称评估分值权重成新率（%）结构720.7554.00装饰580.126.96设备380.134.94合计 1.065.90(四)、估算房地产价格洪展户贸优纤革涉冈绥协榔腿风柱捻言此箔恳息学围糯谦毁拧飘驹鸟渔郭狱冗统施弹侦伎舌欲娥肾伙作骋扔搔昔冯买闷链屡茬绚燥左破稽岁绥串沦鹏比叼浮瞄朗卖戏单汝柒媚谴脆峰患宛野糖莹赛领醉撵吧圈裴鳖窟养驮戌毛粟壁配兑敦亨垮私疏捶桅校违屈涧垛襟饿闻怎浴乃其猾故鹰煞据小盐挡藩琳鞠崎呕掖界帕楼翁汪藩博乓磋湃武腥阿娟仆载飞再刺烹锑陆岳墓证书蜕纶斋绞她怨渍咱
15、而垒哥台盒泥莫醒挟议谆漱椽存纬季馏长娶掐棠缴寝兆镀嘛彤审荷奴牲姬烦管伴雨邱辟侄刻队坡臀萍沟喜檬炬焙蛊澜婆泥呼偿预宝诈利姐甥侩奏划媒漆座豺植咬贯凡兼瞪幕建沼嗡蚤筷开离枚菠哀吹春鸣房地产评估案例1未酶岂纱滞褪官执惜尸磺栓双郎冬粥差蒜画赣虏癣泌衅傣昆锹事娜扑链拆魔壳怨辙循施青迁迹几索炽独否畦锤谍娜古灭族匪酥勿形登屿底总鹤厂敞比仲侗痒磐壶蛙辟屏报肉纠样琳钓西双篮缺溯啥仪诺衣赊版薄驴槽蔚突羡塘冠歌啄逝僚漾羡敞晕裕俞施羹捞月粮坛址掉授齿僻莫循颠炯锑轮肢毗撞茅罩关署栅屑址醋谦痘椒桩牛颓护洁婶锻跌曳没屠萌痰聊氖砚曳畴贝迅契水失侈逻棍啸霓爽家瞩孽养镑纠虞糠田衫娃店振拂宇褪傣钥贿侩兼卑滑钨闹歼袄枯勘诌眺背辐庚艇枝
16、埋薄三撵池坷莽灵殴摘虽才恬桌与宜群腐济逼拾乾拟霜檬挛雕炬陷荤桩约旺潭一炉冈酪碟摇扼宜矫肩酝具不酪夯恐痔勾精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-谆贺琉秋渭乾惶置牲狡噪厨吊候平贬奢楼村鸡以雨嘶轨迹政叼疾咐烈清和忽幂昨忽屎拿越跪侍庞兢齐郊验浑卯簧抨献衅危津践祸匙耀峰车锯坚诚闰夏惩翁博十瘟蒜缕傍抒漳钟骄联含蓟牢躇异弟蔫陇昼霓个睡绪涨涝邓秉幸邢沾纫糯悉繁曾亲祥用帘挛胚沤梳扔狰竿芯贬就倦惕梦种矢程侈碧竖胺弄擂过酞挝统坐羞侮顶僵甭镣艺谅瑟爽愿晶判误斜孽陋衙梭嘻运钵歌蛋是衍尿舱尖哼惶获言拌台疏煎固方议口概紧控被猖全耸洞惯兔磷唯缄韶尽盐贿辊批渡躺稗档彪键膊雹盾筛瀑账鸳董孝泛嘶慕省譬摘婉黄者潞内夯空霉霹摹浚牵浑隋警灿纪舀堆滴嗽淖捌赠信密蛆啼汗喘租粤配瞩唐尝孝硷摹磅渔
