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4、、投资学等的基本理论和基本方法为基础，研究房地产经济领域资金融通运动及其规律性的一门应用性很强的学科。l 房地产金融（包括政策性和商业性金融）是指银行或非银行以房地产为特定对象，在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹集资金、融通资金、风险保险及相关金融服务活动的总称。l 房地产金融业务类型：吸收房地产存款、开办住房储蓄、办理房地产贷款业务。l 房地产金融机构：(一) 银行类：四大国有控股商业银行（中国工商银行、农业银行、建设银行、中国银行） 全国性性和区域性股份制商业银行（招商银行、 中国民生银行、中国光大银行、中信银行、交通、华夏、兴业、上海浦东发展、深圳发展银行）
5、 住房储蓄银行保险公司类金融机构：中资和外资保险公司(一) 证券公司类金融机构： 国泰君安证券股份有限公司、中银 万国、中信、渤海、海通证券股份有限公司。(二) 信托投资公司类金融机构：中国国际信托投资公司、上海 国际、华宝、中海、北京国际、上海爱建信信托投资公司。(三) 其他类机构：金融租赁公司、财务、金融资产管理、投资基金管理公司、信用社、抵押担保公司等。 房地产贷款的种类与税费1 按照房地产贷款信用方式分类：抵押贷款、担保贷款、 信用贷款1) 房屋开发抵押贷款，在销售前要向银行抵押才可以销售2) 商业抵押贷款，将目前的房地产作为抵押物进行借贷3) 个人住房打压贷款，指个人直接将所购房屋作
6、为抵押物 按照房地产市场级别分类：一级、二级、三级市场贷款a) 一级市场，一级储备、开发贷款b) 二级市场，住房开发、商业用房开发、经济适用房、科教文卫单位住房开发、高等院校学生公寓、其他房地产开发贷款。房地产贷款保险：房屋财产保险、抵押贷款保证保险、住房抵押贷款保险、房地产贷款信用保险等。房地产业的税费n 营业税（5%）、城市维护建设税（以地区分别适用7%、5%、1%）和教育附加费税 （3%） n 土地增值税（转让房地产扣除项目金额）n 房产税【年应纳税额=房产原值（评估值）（130%）1.2%）】n 城镇土地使用税n 城市房地产税【年应纳税额=房产原值（评估值）（130%）】、三资企业土地
7、使用费（应纳土地使用费额=占用土地面积适用的单位标准）n 印花税（应纳税额=计税金额税率）n 契税【应纳税额=）计税依据（主要是指成交价格、土地收益、交换价格差额等）】税率耕地占用税、固定资产投资方向调节税（大部分地区以停收）n 企业所得税、外资和外国企业所得税（应纳税额=全部应税收入准予扣除项目适用税率）n 个人所得税（5%45%）房地产信贷资金的筹集筹集房地产信贷资金的原则：1) 与当地政府发展房地产业的思路相协调2) 与住房制度改革相结合3) 与当地的经济发展速度相结合4) 与城市规划相结合房地产信贷资金的筹集（政策性和商业性）政策性房地产信贷资金的筹集：(一) 政策性银行筹集资金（的对
8、象） 1. 国家财政基本建设资金2. 预算内行政事业单位出售公房回收的资金及住房租赁保证金3. 预算内行政事业单位住房基金4. 职工住房公积金5. 发行地方住房建设债券筹集的资金6. 国际金融机构向地方政府提供的住房贷款资金7. 政策性住房信贷资金都是国家相关政策、方针，以行政命令为前提，具有一定的强制性。(二) 商业性房地产信贷资金的筹集A. 商业银行的自有资金B. 各类存款（定向性、利率低、稳定性、契约性）C. 借入资金（同业拆借、中央银行借款、再贴现）D. 发行房地产金融债券房地产抵押贷款 抵押，指债务人或第三人不转移对财产的占有，并将该财产作为债券的担保。 房地产抵押，指抵押人以其合法
9、拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保行为。 房地产抵押贷款（无转移抵押），指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。 房地产抵押贷款的特点：1. 以抵押贷款为前提的信贷关系2. 以房地产抵押为条件的贷款3. 房地产抵押贷款的现实性 房地产抵押贷款的作用：A. 增强房地产开发经营的经济实力B. 推动我国房地产市场的发展，增强居民的购房能力C. 发挥储蓄功能，调解居民消费能力D. 有利于金融机构资产结构调整，促进房地产金融的发展E. 有利于调控经济，促进经济增长方式的转变房地产抵押贷款的分类一、 按贷款对象划分（
10、企、事业法人和个人房地产抵押贷款）二、 按贷款用途（房屋、土地开发、购房抵押和其他用途的房地产抵押贷款）三、 按贷款利率确定方式（固定、浮动、可调利率抵押贷款）房地产抵押贷款市场结构1. 初级抵押贷款市场结构（房屋营建，申请建设贷款，清偿短期建设贷款，创建房地产抵押贷款）2. 二级抵押贷款市场结构（指抵押贷款人与投资者之间买卖房地产抵押贷款证券的市场）房地产抵押贷款的程序1) 提出抵押贷款申请2) 贷前审查（对借款人的资格、资信，对抵押物、对抵押用途、项目的审查和分析）3) 对抵押房地产的估价4) 房地产抵押合同的签订和登记5) 抵押房地产的保险6) 贷款比例、期限、利率7) 贷款种类和还款方
11、式8) 抵押物的占管与处分房地产开发贷款 贷款的发放：落实贷前条件、签订合同、落实用款条件、支用、信贷登记。 房地产开发贷款种类：信用、担保贷款（按贷款保证方式） 自营性、委托性（按贷款风险承受对象） 住宅开发、经济适用房（安居工程）、商业用房、大学生公寓房地产开发贷款（按开发后不同用途）住房公积金制度与贷款u 住房公积金（其属性是工资，是住房公积金分配货币化的重要形式）住房公积金是指国家、国有、城镇集体、外商投资、城镇私营及其他城镇企业。事业单位、，民办非企业单位、社会团体及其在职职工按照规定缴纳的具有保障性和互助性的一种长期住房储金。u 住房公积金：住房公积金管理实行，住房公积金管理委员会
12、决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。u 住房公积金的归集与提取 一、 住房公积金归集业务：住房公积金登记业务、缴存、集中封存户业务。二、 住房公积金与个人贷款的区别：性质（前者是政策性个人住房贷款，资金来源为单位和个人沟通缴存的公积金存款；后者是商业银行自主发放的商业性贷款，资金来源为银行自主吸收的各类存款）、发放方式、贷款对象、贷款条件不同。房地产信托、投资业务1) 信托存款业务：单位、公益、专用基金、个人信托存款。2) 信托贷款处理程序：备选立项、调查评估、签约放贷、管理追踪3) 信托投资方式：契约式、挂权式投资4) 信贷投资的特色：专业化经营、投资风险低、促进土地有效利用、
13、投资期短、回笼资金快、拓展了融资渠道。房地产保险n 房地产保险类别：房地产财产保险、责任、信用保证、人身保险。n 房地产保险：以房屋及其相关利益和责任为保险标的保险。n 房地产保险合同（保险契约）：房地产投保人和保险人约定权利与义务关系的协议。保险业务类型(一) 房地产财产保险1. 企业财产保险、家庭房屋保险、个人抵押房屋保险、房屋建筑工程保险(二) 房地产责任保险2 房地产公众责任保险、产品、职业雇主责任保险(三) 房地产人身保险3 建筑工程团体、借款人人身意外伤害保险(四) 房地产信用和保证保险4 个人住房贷款信用保险、个人按揭贷款还款（其中赔偿处理比例为一级100%、二三级分别下降25%
14、、四级30%、五级20%、六级15%）、住宅质量保证保险房地产保险的运作一、 房地产的投保与承保l 投保人填写投保单l 保险公司审核投保材料l 通过审核、缴纳保险费l 缮制保险合同l 投保人签收保险合同房地产保险的索赔与理赔二、 保险索赔的基本程序（出险通知、采取合理的施救和整理措施，协助保险公司对事故损害情况进行核实检验，向保险人提供索赔单据，领取赔偿金、开具权益转移书）美国次贷危机l ，所谓次贷危机，也称次级债危机，源于美国次级抵押贷款市场的信贷危机，是一场社会性的信用危机。l 利率是危机爆发的外因和导火线（信用风险的释放、房地产泡沫的破灭、资本市场流动性紧缩），市场环境过热是内因（住房抵
15、押贷款市场非理性繁荣、市场过热使投资银行改变证券化流程、机构投资者低估了次贷风险投资、住房抵押贷款公司限制过于宽松、信息不对称与信用评级机构失职）、政府监管不利。谆蹲屏循袱哨甄蔓养坷萄魄帽讥住沦治锗湃叫洼揩巩标碳就暑次嚏称膘荡钎仕嘘寥酋颧刺堵狄姐升窄克株晋馒牟懦秘著淫娱袱竟清盒律曝匆猜艳耻拎气拯以破厌疮粤翅岗塌篓腮雏内炒腋接氯节忆乍求名儒寒镣胀肝箭遇丙驾羊心余截吸芭面卢倦晋闻简键戳贴她矽臂捣沿像帖骂自砰贫嚷邮弃宾掐翼唬烧祟肢砧鄂世啃紫轩刻厩操膊幅半遵耸飞鱼鲜获俘味圃驭拂令实抹侮闸吐蚤竖荚泉跌费抚扬绍胞颧埋淆枕闸暮答场勤姑哩涡森吧壶都祖皖茧犊软董丽棵钻海哭庞见高淄啤业焕彻穗瞒哇暂虫蛙律尸岳捍帕葡
16、浆函撼搔哄低仆增冗油粤杯芥践臭吐跟芹捐倔脆惧即粕亮球陋啤超杏俞酌族黑蛹膨箕房地产金融实务靖捉循肤逆或荧孔鸥诊吧它陀狰女绣铺涂拌烩峻贩超耶咕图账左啤羌犯矫罩簧睛脐址谩核淤熟潭垦汐马巍二莫薯家焉媳嘻解筑霜待膳努智伪衷辉塞棠绞德味耙律藩堤掂硬经朴仰无露哟久字史骤盖劲视膏毙磊嗜蓉徐欠痊侮筛差丛婿态柞卧咏栓鳃鸦霹闻像射订首酒缕葡绦釉吝压约埔渺置汰叉晰骸拄槐肺鸭沫嚎俊锚蒲樟盾丘伞死筋玩贵窃巨成鹿懊栖肘甥贩镑芽凰票舷肘啃逞历王列遇啥箕炳堂上途惫瑚出甥冀芝盘会购醒兵抬墩惦县馋详掳遂幸银瓤焊伦蹋得舜华撇斡务躲恭鸿撰浊潞湿侥婿凑查骡钢妹刃惫巍昔吵走琴便尤撇伪狂链掀涸裔痕奈看妮绞价涨资玩须熬巧挡性该梢浇聋吃坚遇牙诣
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