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4、的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。1.投资性房地产的范围范围注意问题已出租的土地使用权（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产已出租的建筑物（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产2.不属于投资性房地产的范围下列各
5、项不属于投资性房地产：（1）自用房地产；（2）作为存货的房地产。如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。【例题125多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。（2011年）A.房地产企业持有的待售商品房B.以经营租赁方式出租的商品房C.以经营租赁方式出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】BC【解析】房地产企业持有的待售商品房应作为企业的存货，选项A错误；以经营租赁方式租入后
6、再转租的建筑物，因为承租人对该项资产没有所有权，所以不属于投资性房地产，选项D错误。（二）投资性房地产的账务处理1.投资性房地产核算应设置的会计科目（1）投资性房地产；（2）投资性房地产累计折旧（摊销）；（3）投资性房地产减值准备；（4）公允价值变动损益；（5）其他业务收入；（6）其他业务成本等。2.投资性房地产的取得（1）外购的投资性房地产 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本模式后续计量借：投资性房地产 贷：银行存款等公允价值模式后续计量借：投资性房地产成本 贷：银行存款等（2）自行建造的投资性房地产自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达
7、到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。其会计处理如下图所示： （3）内部转换形成的投资性房地产成本计量后续计量非投资性房地产与投资性房地产的转换，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。 对固定资产和无形资产： 【例题126】212年8月1日，甲公司将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3 765万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧l 235万元。假设甲公司采用成本计量模式。甲公司的会计处理如下： 借：固定资产 50 000 000 投资性房地产累计折旧（摊
8、销） 12 350 000贷：投资性房地产 50 000 000 累计折旧 l2 350 000公允价值模式后续计量 【例题127】212年10月15日，甲公司因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。212年10月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。甲公司的账务处理如下：借：固定资产 48 000 000 贷：投资性房地产成本 45 000 000 公允价值变动 2 500 000 公允价值变动损益 500 000【例题128】甲房地
9、产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。212年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600万元，其中，成本为5 000万元，公允价值增值为600万元。甲公司的会计处理如下：借：开发产品 58 000 000 贷：投资性房地产成本 50 000 000公允价值变动 6 000 000公允价值变动损益2 000 000【例题129】212年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出
10、租给乙企业。租赁期开始日为212年4月15日。212年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。212年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。甲公司的账务处理如下：（1）212年4月15日： 借：投资性房地产成本470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积其他资本公积20 000 000（2）212年12月31日： 借：投资性房地产公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000【例题130】212年6月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚
11、取租金收入。212年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为212年10月30日，租赁期限为3年。212年10月30日，该办公楼原价为5亿元，己提折旧14 250万元，公允价值为35 000万元。假设甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲公司的账务处理如下：借：投资性房地产成本 350 000 000 公允价值变动损益7 500 000 累计折旧142 500 000 贷：固定资产 500 000 000稗镶胖话馆滨拧拔妙茵吗肃蝇盎俱秋哉岁告待命堪资雇汗溃催牟脂星掐杏渤坐挤虹舔鞠卵巳佑蔼徽谭毖歇遭廖娥搓潞
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