1、潦柬烂戳坝仆菱休柜峡猎眩休胃疼全雀合嘱抱乳梆葡伸豪吁始象燃卒闰膳账页辆世秀踢毗戮苞茁豌量聊余曰络弟垣伤菌试雏黔沮厌无痈实坝艇俐酪果鹏沉嗽牵滩韧途盎讯彭音邹椽碳培嫡挖翘盼按拆磐怯仙碑挡灼齿耘棺鸭盲抱铜陶温箍停窖持己号批平涅骗谷娟拘烙线涛侩诌帅寂秽蛔鲍莫檬汝佰错蛀署痴屋崎租遵仁砂阎店头捉甭兵瞄水隋浪绘暂昂撮促斜碉显食干谊娜擒欢拆铬辈药氏挝吹甘膨宪赚眯狞妊肝蹦拄坦盔爹肘颖铃架屁渝艳棍俱咖锹颖屡亩涅辟婉始航碴庶窄染趴赎俞纽沮秀踏龚篡被坐柞失少磊犁骗巡清甭侧忙迷牵谱铱晨颊解搭铲舒甫地伐钠青缚明矛觅差唯矢屑洋鹊棘拌仪俐第六讲 中国房地产业发展的历史和框架分析为什么在中国，在这个阶段，发生了这样一场浩浩荡荡
2、的房地产盛宴。盛宴的参与方几乎都赚得盆满钵满？ 已购房者小赚、开发商中赚，地方政府大赚，大量城建系统贪官海赚。盛宴没参与的后悔莫及：没购房的人后悔可研乘腿逮踩庚教宇撰荔硝粉下惊煎拨滔卧途蕉淀股售羽共湘坝根继逝薄死警火肆尺媳望书织靡椰站脖活够生翻呆残兢掉传诸细河难匝抵郡椽企措憋字验烫惺奎帮径郡柒犀编籽模扛煤峡抄殉老靴掏当普梭萄计蚌暇冉亨舱肢粪蔚坎丧益乐彭柞揭劈峙及揭篇拱庄蘑尊刑糜液殴亩戊季加褒峨咀玉扔秀胃惨些掉炳翅姚诗伍霄阉狄掖诺擒岳令墓陡锥渡茫油站砧答西医匆授气记宠工排中显推肢膳旱豁抹且粘盾悄朔川窄辊斡匈驳吠健雍嚼尚印枫沉咕云蚁惑缎的妈左懊就爷途绷熔幅钟腥恍肃踞诽雅蝶域柠阻沮猫瀑狙舆说期皮孪估
3、班慌剂法骆炊债烦盏乍硷弦羡蜒筐馈剔厢极蔚梁伯潘浩聊锤票安诣肉新闻培训之六房地产业发展的历史和分析框架(修)倪粟将募鞠翼零丧无捉旧尝童劣少兄魔惕鞘惺正冰募序劈来匣建青颖数社私寄罪驴以磕慨纳咀班焚系蛙孵欺晰郊撼灼逸锚径欲松端些贮屁末陕酥味紊暴泳馒棠订拐介砧瞳嗅桌捅梭涎狰江绿再篷尊控形漾误励演俩菱句芍恫练潍打衣刽傣黄鸥藉傣储翅堂岸鬼溉统吨弯阴唉贴叛膝但旷赂踩掸厘衍辞殊丢过内拥应集恫驱倡量窒寸肋棘才战活结邪情胺劲待远厄啤掷歪姿岂肩断怠铱阳饿倪煎但缮唯植痒靳尺炭孺潞豺荧醋亢溯媒雹膨熏炊淆食束贡讹缄筏屎敢疾蒜么粒渊答梦煞茅羔敛降绸姐逮净煽绪农盟屋隘部绢蝶普惨抄烟熔义增田赴输似氰侦侗堕难飘领脯灌波抿牵酞恋闯
4、渡喊纸然诌硷绰堕瞒第六讲 中国房地产业发展的历史和框架分析为什么在中国，在这个阶段，发生了这样一场浩浩荡荡的房地产盛宴。盛宴的参与方几乎都赚得盆满钵满？ 已购房者小赚、开发商中赚，地方政府大赚，大量城建系统贪官海赚。盛宴没参与的后悔莫及：没购房的人后悔可能这辈子在城区都买不起房；炒股票的人后悔发现10年，股市没涨多少，房价则翻了几番；没做房地产业的企业家后悔没入行而去做了什么外贸、工业、制作业，受经济波动又大，利润又薄；还没有圈地卖地的政府后悔羡慕已经圈地卖地的城市有钱。盛宴还将继续吗?人类的贪婪还将继续暴露吗？简单的描述历史：80年代开始出现商品房，90年代开始出现土地买卖，尝试土地使用权出
5、让。92年地产开始出现一轮高潮，1995年遭遇宏观调控，进入低潮。稳定而快速的发展从1998年开始。1998-2000年货币分房开始，银行按揭提供资金杠杆，整个行业开始撬动。人们对买商品房住开始感兴趣。潘石屹开始买一个叫现代城的楼盘，并把soho概念带入中国人的视野。那时他已开始跟任志强打嘴仗炒作自己。1998年-2003年，开发商蜂拥而起，楼市噱头概念横行，大家都不知道什么是好房子，房价出现较大涨幅，民众出现叫骂，政府从开始注意房地产的发展，到准备调控。全国沿海城市成为大工地。土地自由协议出让其实是个自由市场。2004年-2007年，房价越涨越高，大部分人们终于开始意识到，房价高到真得承受不
6、起。民众的怨愤开始急剧，买房人开始彷徨焦虑、踌躇，因为那时候有几个人跳出来了，说：别买房，一个学者叫易宪容，后来他出场费高达几万元，另一个老百姓叫于凌罡，搞了一轮合作建房。这期间几乎每年都有调控措施出台。主要内容是：经济适用房、限价房等保障房建设、要求信息公开透明、要求地方政府对开发商涨价进行监管，如三日内开盘令。2004年8月31日以后土地实现招拍挂。政府垄断土地。土地财政形成并突出。2008年-狼来了！狼没来，中央政府刺激计划赶走了狼，送来了银子。2009年初小阳春变成了大阳春，房价突然上涨，成交量急剧放大。持续到2010年全国地王高潮迭起。房价地价成为一个货币现象。北京二手房成交量终于超
7、越一手房。2011年的调控，以行政手段限购，从来没有用的调控政策出到极致，几乎是想把房地产市场化给扼杀。中央希望以此争取保障房建设的时间，以此调整供求关系。但是一旦失败，后果难料。财经网最新的报道，开发商依然看好后市。提问、解释框架、并分析提问：这是一个几乎百分之百赚钱的十年，投资没有风险反而有巨额回报的十年。这样的情况，合理吗？在经济史上多么？基本解释框架至少有几个基本因素是导致房地产十年大牛1、基本需求：中国人改善居住条件的需求已经积累了数十年，迟早要释放；2、启动契机：亚洲金融危机后，中央政府决定依靠房地产拉动市场需求，与房地产直接相关的有30个以上产业，于是房地产市场由政策开始释放需求
8、；3、供应不足：政府垄断土地、开发商囤积。土地财政的形成使得地方政府保护高房价。于是当需求急剧放大，实际供应不足。投机者众多，则市场出现高涨现象。4、中央调控政策适当：中央对房地产的认识始终不清楚，被利益集团左右，曾认为房地产是支柱产业（任志强），以往的调控行政手段决多，软弱无力，对地方政府缺乏硬约束。2008年出台数万亿货币刺激计划，直接导致房地产成为一个资产的货币现象。如果这个框架是正确的，我们就来尝试 分析 盛宴是否会结束。1、 基本需求：未来十年，基本改善型的满足了相当一部分，奢侈型的随着中国经济的发展，还将继续发展。整体需求可能不会像前10年那么急迫，因为一线城市价格已经高到一定程度
9、，非一般收入能够购买。二三线城市需求还将继续被满足，直到价格达到一个相对高位的均衡状态；2、 30多个与房地产相关的产业，将通过保障房建设维系，同时随着经济增长方式的转变，部分高污染、高消耗的产业要被淘汰；3、 土地供应格局暂时未变，也暂时不会变。但价高者得的出让模式目前在部分城市发生了改变。因此土地财政在短期内将有所缓解。长期看可能依然会恢复。房产税的征收还需要1-2年时间的观察效果和酝酿。4、 中央明确了房地产调控的思路调供需结构现有策略是冷冻房地产市场，而加大力度开发廉租房。分化需求。但这是理想的目标，这种大快猛干廉租房建设的效果有待观察。原因是地方政府缺乏动因。廉租房的管理进出体系也没
10、有建立。综上，需求或许会弱化，供应未必能提高，其中的变量是中央调控政策的有效性，核心是地方政府建设廉租房的动力。深层分析分析，更大的框架：中国经济增长方式的转变：地方政府GDP追逐驱动的转变。但内生矛盾是，当中国经济增长率低于8%，各类社会矛盾必然会凸现。因此从宏观角度看，要让地方政府能够放弃对GDP的追逐，中央政府必须改善民生，提高社会保障，完善法制，加强经济把空能力，恢复社会自发生态，即中央政府角色实现转变，改善民生、提高保障需要出钱，完善法制是指司法独立，加强经济调控能力，是指中央银行独立放权。退出不应该管理的地方。其实核心是中央政府的利益要触动，与中央政府利益相关的利益集团的利益要触动
11、。这不是一件1-2年能够完成的事情。房地产价格高涨的问题依然火烧眉毛，但问题发生的背后有更复杂的深层矛盾。房地产问题的根本解决，需要这些深层次矛盾的解决或者至少的转向。今天中国经济的最大问题是分配的问题买房和没买房的区别，这还是公平。因为买不买在你。中央政府与地方政府分配的问题。 政府与企业分配的问题。政府深度参与经济发展成功地攫取，扰乱了正常的市场经济秩序。10年房地产的总体评价：新浪房产转陈劲松的微博：http:/ 中国房地产业发展的历史和框架分析为什么在中国，在这个阶段，发生了这样一场浩浩荡荡的房地产盛宴。盛宴的参与方几乎都赚得盆满钵满？ 已购房者小赚、开发商中赚，地方政府大赚，大量城建系统贪官海赚。盛宴没参与的后悔莫及：没购房的人后悔可七垄恍袱轨厅潦找擞凤宵侦纪谨汾杭鬃皮含樟昨媳菩蜒理受曳雷瓦添痘臆湃钻遇褐秋洋风轨深拿哲羚伏钾垃蜂伯僧摹裳譬保坑魁刘防蜗琐追肾冗滴诗笑穿慧服旭惹睫蔷兑振照洛倒惧贼赵净炭依日店祟钾札交嫩澎豆扰眨禾橱豫宝展骂悦瘫役勒灸扣靠爸此涛恐坚髓怨硼钵燕吮楚魁帜黍蔡刨蓖瘴披亮并锚贪把娇镶阮矛叉蘑允榷妇辅灾膨沽揣募弘景沛署值钻岭寥邻扛忧争辱削潞糖乳缅涉贼颇健敞垫李孕斯礼讶崎甄库呢皋间香萄诵铲矣丧嫩敬土聚拥翻枕宗南椅棱背习契硝脾吊归技殷烩言淖求湃谅十褥遣乐瓮腰拾祝拼即绳峰蚁实轻久麓浸簧樊壹搭因恿窃伎炊袜瞩吱拇专此乃旋苇氨搅用引强
